2012年武汉巴登城欧式休闲旅游项目整体定位策划方案(188页).ppt

1、1 1 打造欧式休闲旅游新地标打造欧式休闲旅游新地标 武汉巴登城项目整体定位策划方案武汉巴登城项目整体定位策划方案 2012/11/072012/11/07 2 2 2 武汉巴登城项目定位以及发展研究的目的武汉巴登城项目定位以及发展研究的目的 1、对原规划设计方案进行梳理和合理性论证 2、调整产品组合以尽量合理地用足地块容积率指标 3、明确项目的产品构成和开发策略 调整前的指标体系调整前的指标体系 总占地面积：666.6万方 出让用地面积：466.6万方 可用地面积：237.7万方 容积率：0.194（按总占地面积计算） 0.279（按出让用地面积计算） 0.547（按可用地面积计算） 建筑面

2、积：129.95万方 各功能建面： 旅游度假 （40.35万方） 生态居住 （89.27万方） 市政设施 （0.33万方） 3 3 3 规划调整基于两大依据规划调整基于两大依据： 1、定位调整：发展旅游休闲度假项目，实现在旅游度假区中居住的目标。适当提高配套 以及住宅项目的体量，满足旅游度假区内的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的 调整从原总建面129.95万方调整为183.15万方。 2、容积率调整：根据整体定位和武汉市场特点，加强旅游休闲小镇自身内部的配套和居 住需求，通过将容积率（按总占地面积计算）从0.194提升到0.275并在空间上进行重新分 配，达到既丰富项目旅游休闲功能又提

3、高土地的有效利用率的目标。 调整后的指标体系调整后的指标体系 总占地面积：666.6万方 出让用地面积：466.6万方 可用地面积：237.7万方 容积率：0.275（按总占地面积计算） 0.393（按出让用地面积计算） 0.771（按可用地面积计算） 建筑面积：183.15万 各功能建面： 居住 （131.92万方） 一类生态居住（72.14万方） 二类生态居住（36.18万方） 景观生态居住（23.6万方） 配套 （51.23万方） 商务度假休闲（3万方） 旅游混合区（23.7万方） 商业配套（24.53万方） 4 4 巴登城巴登城欧式休闲旅游风情小镇欧式休闲旅游风情小镇 兼有休闲旅游、休

4、闲居住和休闲生态的巴登城兼有休闲旅游、休闲居住和休闲生态的巴登城 五大核心项目，奠定巴登城的武汉影响力五大核心项目，奠定巴登城的武汉影响力 5 5 运动主题公园运动主题公园 享受和煦的阳光享受和煦的阳光 高尔夫带来的快乐高尔夫带来的快乐 看书、散步、慢跑看书、散步、慢跑 休闲休闲 旅游旅游 欧式小镇气息欧式小镇气息 公园里的小径公园里的小径 高尔夫球场高尔夫球场 6 6 在家度假的格调在家度假的格调 全欧式建筑演绎全欧式建筑演绎 建筑、艺术、自然融为一体建筑、艺术、自然融为一体 全面的景观和最大尺度的园林全面的景观和最大尺度的园林 休闲休闲 居住居住 7 7 群山环抱的黑森林中特有的森林公群山

5、环抱的黑森林中特有的森林公 园、养生会馆和介子茶园，提供了园、养生会馆和介子茶园，提供了 公园中的家和无处不在的健康生活，公园中的家和无处不在的健康生活， 各种养生活动和配套使人享受别样各种养生活动和配套使人享受别样 健康的武汉夏都生活人健康的武汉夏都生活人 居住和养生居住和养生 休闲休闲 生态生态 养生会馆养生会馆 介子茶园介子茶园 森林公园森林公园 8 8 本次汇报主要解决的问题本次汇报主要解决的问题 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：项目背景与思考篇第二部分：项目背景与思考篇 第三部分：项目整体定位篇第三部分：项目整体定位篇 第四部分：项目实施策略篇第四部分：项

6、目实施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 9 9 奢华度假化的奢华度假化的温泉岛温泉岛 实现健康疗养的实现健康疗养的黑森林公园黑森林公园 多元风情的多元风情的小镇中心小镇中心 生态与休闲结合的生态与休闲结合的高尔夫球场高尔夫球场 人生启蒙的人生启蒙的教育配套教育配套 从五大价值从五大价值 出发出发 休闲配套休闲配套 旅游项目旅游项目 生态借势生态借势 10 10 构建欧式巴登城小镇构建欧式巴登城小镇 休闲生态+休闲旅游+休闲居住 11 11 温泉岛温泉岛8 8万方的温泉会议度假酒店、万方的温泉会议度假酒店、8 8千方的温泉度千方的温泉度 假村座落于此，豪华客房、超大型的会议室、温泉假村座落于

7、此，豪华客房、超大型的会议室、温泉SPASPA等等 配套满足商务、情侣、团队各类度假者多样的需求配套满足商务、情侣、团队各类度假者多样的需求 12 12 泡温泉、享受美泡温泉、享受美 食、开会探讨，食、开会探讨， 在温泉岛都能尽在温泉岛都能尽 情享受情享受 13 13 森林公园森林公园巴登城拥有天然的、树木葱郁的黑森林公巴登城拥有天然的、树木葱郁的黑森林公 园，国际养疗中心和介子茶园座落于此园，国际养疗中心和介子茶园座落于此 国际养疗中心国际养疗中心 14 14 国际养疗中心国际养疗中心 介子茶园介子茶园 黑森林公园黑森林公园 在森林中漫步、在茶园中采摘、在养疗中心健康检查，绿在森林中漫步、在

8、茶园中采摘、在养疗中心健康检查，绿 色生态之中享受生活色生态之中享受生活 15 15 小镇中心小镇中心巴登城配套完备，拥有大型的中心广场、巴登城配套完备，拥有大型的中心广场、 巴登商业街和商业广场，以满足不同人群的需求巴登商业街和商业广场，以满足不同人群的需求 16 16 商业街商业街 中心广场中心广场 庆典活动、逛街购物、广场庆典庆典活动、逛街购物、广场庆典 丰富了巴登城多姿多彩的生活丰富了巴登城多姿多彩的生活 庆典活动庆典活动 17 17 高尔夫球场高尔夫球场巴登城拥有武汉首屈一指的巴登城拥有武汉首屈一指的2727洞高尔洞高尔 夫球场，夫球场，18001800亩的球场上配有豪华高尔夫会所、

9、高尔夫亩的球场上配有豪华高尔夫会所、高尔夫 养生会所养生会所 18 18 在这里，在这里，挥杆自如、交流挥杆自如、交流 甚欢甚欢 亦或享受亦或享受SPASPA带来的带来的身心放松身心放松 19 19 教育群落教育群落巴登城不仅拥有幼儿园、小学，还具有国巴登城不仅拥有幼儿园、小学，还具有国 际化教育的中学，人生在这里起步际化教育的中学，人生在这里起步 20 20 小学小学 幼儿园幼儿园 在这里，在这里， 启蒙、学习、探索启蒙、学习、探索 从这里，从这里， 向人生的目标前行向人生的目标前行 21 21 本次汇报主要解决的问题本次汇报主要解决的问题 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇

10、第二部分：项目背景与思考篇第二部分：项目背景与思考篇 第三部分：项目整体定位篇第三部分：项目整体定位篇 第四部分：项目实施策略篇第四部分：项目实施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 22 22 武昌武昌 主城区主城区 本项目坐落于武汉远城区，同时紧邻光谷产业园，强势产业成为本项目坐落于武汉远城区，同时紧邻光谷产业园，强势产业成为 项目开发和运营的有力依托项目开发和运营的有力依托 项目距武汉市中心城区约2020公里公里；距天河机场只 需60分钟车程 目前只能通过江夏大道只能通过江夏大道进入市区（约1小时车程） 公共交通公共交通不完善 地块内分布有村级道路，通达性差地块内分布有村级道路，通达性差

11、，未形成有效 路网 江 夏 大 道 江 夏 大 道 2020公里公里 光光 谷谷 2525分钟分钟 东湖东湖 4040分钟分钟 沪蓉高速沪蓉高速 出口出口 1010分钟分钟 区位属性区位属性 区位属性区位属性 二线省 会城市 武汉被定义为中部核心城市，成为中部崛起的重 要环节，城市功能和地位不断升级，产业结构调 整优化 城市远 郊 本项目坐落于未形成开发效应的远城区，缺乏客 户的基本认知，区域抗性初期存在 强势产 业 本项目紧邻光谷产业园，强势产业能成为项目的 开发和运营的有力依托 武汉城市规划图 光谷规划图 23 23 项目具有万亩规模，内部有黑森林资源，容积率约为项目具有万亩规模，内部有黑

12、森林资源，容积率约为1 1，有较，有较 大的可塑空间大的可塑空间 项目规模、指标： 巴登城项目规划总面积667公顷， 其中不同用地性质的用地，对应的容 积率、建筑密度、高度的控制分别如 下（其中：规划区内的局部标识性景观建 筑可适当突破控高要求） ： 容积率容积率 建筑密度建筑密度 高度高度 商务度假休闲 用地 0.31.4 1830 30 旅游服务设施 用地 0.31.1 2030 30 一类生态居住 用地 0.5 25 12 二类生态居住 用地 0.7 30 18 景观生态居住 用地 0.350.4 1220 12 回迁安置用地 1.5 30% 18 当前认知：当前认知： 大规模复合型项目

13、万亩规模，已规划有温 泉、酒店、高尔夫；容积率为1，使得项目后 续开发存在更大的产业组合空间 项目本体项目本体 内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差 24 24 项目面临的核心问题以及嘉凯城的要求项目面临的核心问题以及嘉凯城的要求 区域的机会在哪里？项目的出路有哪些？区域的机会在哪里？项目的出路有哪些？ 项目主题价值如何构建？规划如何落地？项目主题价值如何构建？规划如何落地？ 如何重新调整产品配比使得项目在既能保证市场竞争力如何重新调整产品配比使得项目在既能保证市场竞争力 强又能有效提高土地利用水准强又能有效提高土地利用水准 城市人口 战略层面战略层

14、面 城市人口 策略层面策略层面 城市人口 产品层面产品层面 城市人口 开发层面开发层面 大规模项目的开发策略？物业组合及运营节奏？大规模项目的开发策略？物业组合及运营节奏？ 核心问题核心问题 25 25 江夏依托区位、资源，承接江夏依托区位、资源，承接1+81+8城市圈南部枢纽以及主城外扩城市圈南部枢纽以及主城外扩 辐射面积最大的区域，具有生态和城市规划的优势辐射面积最大的区域，具有生态和城市规划的优势 城市机遇城市机遇 沪蓉高速郑店大互通沪蓉高速郑店大互通 江夏区位于武汉规划的南部南部 新城组群新城组群，是城市空间拓展的 重点区域，依托对外交通走廊 组群式发展，重点布局工业、 居住、对外交通

15、、仓储等功能， 成为具有相对独立性、综合配 套完善的功能新区 武汉城市总体规划 （2006-2020） 江夏区地理位置优越，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖 高新技术开发区； 京广铁路、京广铁路、107107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，武咸城武咸城 际铁路际铁路马上交付使用，各等级公路网络遍布全区； “武汉“武汉 中国光谷”中国光谷”规划区域大部分大部分就在江夏区境内。 武昌武昌 汉口汉口 汉阳汉阳 咸宁咸宁 鄂州鄂州 黄冈黄冈 黄石黄石 江夏江夏 江夏境内山水资源充裕，耕耕 地、山林、水域地、山林、水域面积各约占 三分之一三分之一。境内

16、大小湖泊湖泊136136 处处，境内有大小山体小山体114114座座， 历史悠久，名胜古迹众多； 旅游业旅游业发展已正式列入江夏江夏 区十二五规划区十二五规划，初步定义江 夏为“乡村观光游”，附带 少量基础休闲体验项目。 在主城饱和后，江夏将成为主城扩张的重点方向，在主城饱和后，江夏将成为主城扩张的重点方向， 并且有可能承接武昌乃至武汉的生态宜居功能。并且有可能承接武昌乃至武汉的生态宜居功能。 26 26 商业核心商业核心 行政办公区行政办公区 文化娱乐文化娱乐 中心区中心区 综合生活区综合生活区 商务核心商务核心 都市都市 休闲休闲 生生 态态 居居 住住 区区 工工 业业 园园 郊郊 区区

17、 居居 住住 中心圈层中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲 中间圈层中间圈层：都市休闲、体育休闲、生态居 住、文教、文化产业 外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游 区域属性区域属性 随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的 城市功能区演化城市功能区演化 27 27 本项目位于武汉主城房地产市场外围，竞争激烈，在区位和基本项目位于武汉主城房地产市场外围，竞争激烈，在区位和基 础配套上不占优势础配套上不占优势 项目竞争项目竞争 金银湖板块金银湖板块 盘龙城板块盘龙城板块 南湖板块南湖板块 沌口板块沌口

18、板块 汤逊湖板块汤逊湖板块 市中心板块市中心板块 楼盘楼盘 物业类型物业类型 项目规格项目规格 占地面积占地面积 长岛 独栋、联 排 500-630 19.4万方 保利十二橡 树庄园 独栋 280-360 50万方 纳帕溪谷 独栋、合 院、联排 214-305 46万方 阳光100大 湖第 联排、多 层、高层 190-220 70万方 保利海上五 月花 联排、多 层、高层 171-225 16.6万方 美加橘郡 联排 166-210 8万方 美院coast 独栋、联 排、叠加 196-285 18万方 梁子湖高尔 夫 联排、多 层 90-120 4.3万（一期） 恒大金碧天 下 别墅、洋 房

19、190-520 126万方 红莲湖高尔 夫 别墅、联 排、多层、 高层 129-243 15.3万方 28 28 从产品层面看，低密度产品竞争进入白热化，单一产品发力难以从产品层面看，低密度产品竞争进入白热化，单一产品发力难以 发挥项目的优势发挥项目的优势 独栋总价500-600万 联排总价 90-150万 独栋总价 220万 独栋总价200-300万 第三价值梯队 第四价值梯队 鄂州：梁子湖高尔夫果岭曦园、 红莲湖高尔夫、金碧天下 阳光100大湖第、美加橘郡、 美院coast等 独栋总价1000万以上 第一价值梯队 纳帕溪谷 保利十二橡树庄园 第二价值梯队 纳帕溪谷 保利十二橡树庄园 第一价

20、值梯队 近郊经济 类别墅 近郊资源 品质别墅 远郊度假 类别墅 长岛 楼盘列表楼盘列表 面积段面积段 长岛 500-630 保利十二橡树庄园 280-360 纳帕溪谷 214-305 阳光100大湖第 190-220 保利海上五月花 171-225 美加橘郡 166-210 美院coast 196-285 梁子湖高尔夫 90-120 恒大金碧天下 190-520 红莲湖高尔夫 129-243 近郊低密度项目使得本项目出于价格夹逼的态近郊低密度项目使得本项目出于价格夹逼的态 势，产品突围困难。势，产品突围困难。 开发商策略开发商策略 提升单价，控制总价，面积经济性和功能舒适性成为未来发展重点 通

21、过控制建筑面积，扩大赠送面积的方式提升产品附加值 200以下 200-300 500以上 市场 主流 市场 空缺 市场 空缺 本项目区位本项目区位 市场背景市场背景 29 29 但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机 会吸引资源型二居客户，远期可以成为周边一居的重要选择会吸引资源型二居客户，远期可以成为周边一居的重要选择 客户分类客户分类 B B E E CC D D A A 类型：武昌片区的别墅追梦者武昌片区的别墅追梦者 客户特征：别墅首置客户，注 重总价控制下的别墅生活感受 ，对产品形式不敏感 置业目的：先二居后一居

22、 类型：5+25+2生活梦想的中产阶层生活梦想的中产阶层 客户特征：属于高知阶层，用来周末 度假，来自武汉三镇以及8+1城市圈客群 置业目的：二居 类型：8+18+1城市圈进城客户城市圈进城客户 客户特征：想要在武汉有房子 ，对生活配套、交通要求较高 置业目的：一居 类型：资源豪宅型客户资源豪宅型客户 客户特征：对价格不敏感 、资源占有、身份标签 置业目的：二居 类型：周边居民周边居民 客户特征：对价格敏感，关注 生活配套，属于日常居住型客户 置业目的：一居 区域机会区域机会 30 30 顺应郊区化趋势，如本顺应郊区化趋势，如本 案的远郊项目将面临着案的远郊项目将面临着 城市外围板块间的竞争城

23、市外围板块间的竞争 ，分流市场，分流客户，分流市场，分流客户 城市向上，产业调整，人口优城市向上，产业调整，人口优 化化经济的发展大力带动市经济的发展大力带动市 场发展场发展 旅游初级但积极调整，需求激旅游初级但积极调整，需求激 增，供应特征由量变向质变转增，供应特征由量变向质变转 化化 房地产市场理性发展，大量刚房地产市场理性发展，大量刚 性需求支撑市场，受政策影响性需求支撑市场，受政策影响 但自身抗风险能力加强但自身抗风险能力加强 郊区化发展进行中，各类规模郊区化发展进行中，各类规模 化、复合化项目的供应集中在化、复合化项目的供应集中在 城市外围城市外围 市场特征归结市场特征归结 需求带动

24、下的城市旅游升需求带动下的城市旅游升 级，休闲度假游成发展趋级，休闲度假游成发展趋 势，基本观光外的功能持势，基本观光外的功能持 续补入，住宅与休闲设施续补入，住宅与休闲设施 的捆绑将成复合型项目的的捆绑将成复合型项目的 发展方向发展方向 市场特征市场特征 基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发 展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围 31 31 国内类似项目的成功路径（详情见附件）国内类似项目的成功路径（详情见附件） 麓山国际社区 嘉和城 玖珑湖 深圳，东部

25、华侨城 深圳，西部华侨城 杭州西溪湿地 杭州良渚文化村 着重分析了以下近郊特色 休闲居住小镇： 麓山国际社区 嘉和城 从项目整体概况开始 分析国内成功案 例发展路径 空间布局 功能配套 发展阶段 生活形态 距离核心区1小时内 大规模生态区开发 国内案例国内案例 32 32 2004.6 2004.10 2004.12 高尔夫练 习场 逸翠谷开盘 橡树坡推出 136幢组院式独 栋别墅，面积 191-272 51幢独立别 墅，面积 300500 2005.7 麓山1号会所 水晶岗 2006 麓镇塞尔维蒙盘； 圆石滩别墅； 麓镇拉佩维尔别 墅洋房开盘 2008以后 第第 一一 阶阶 段段 高尔夫启动

26、，独栋别墅立势高尔夫启动，独栋别墅立势 100幢独立别 墅，面积270 -310 较高密度别 墅洋房 开开 发发 历历 程程 物物 业业 开开 发发 策策 略略 第第 二二 阶阶 段段 会所与别墅、洋房推出会所与别墅、洋房推出 第第 三三 阶阶 段段 大规模别墅洋房大规模别墅洋房 少量配套商业少量配套商业 每阶段物业推出均同时推出相关功能及体量的配套；每阶段物业推出均同时推出相关功能及体量的配套； 开发近尾期，除基本生活配套外，学校、会所基本运营，商业极少量运营；开发近尾期，除基本生活配套外，学校、会所基本运营，商业极少量运营； 除高尔夫外，大量教堂、酒店、剧院等休闲配套未投入运营。除高尔夫外

27、，大量教堂、酒店、剧院等休闲配套未投入运营。 地理位置地理位置 华阳片区 占地面积占地面积 4000余亩 高尔夫占地高尔夫占地 1800亩 商业体量商业体量 10万平 学校配套学校配套 幼儿园、中小学 建筑面积建筑面积 106万平米 容积率容积率 0.4 茵特拉肯高层豪宅； 翠云岭组院独立别墅 茵特拉肯5栋湖景豪宅， 85-136平米；翠云岭 分两批共105栋205- 283平米独立别墅 高尔夫球场 生活超市 中学 小学 幼儿园 会所 老幼活 动中心 国内案例借鉴一国内案例借鉴一 1 1、麓山国际社区、麓山国际社区：43004300亩的高尔夫小镇，成都首席低国际密度亩的高尔夫小镇，成都首席低国

28、际密度 社区，休闲旅游带动地产居住的代表项目社区，休闲旅游带动地产居住的代表项目 33 33 时间时间 内容内容 前期（前期（0303- -0505） 中期（中期（0505- -08)08) 后期后期(08(08- -今）今） 远期（规划中）远期（规划中） 高尔夫高尔夫 球场 麓山国际高尔夫会所 休闲游休闲游 麓山一号休闲会所 （4000平米） 公建类公建类 学校（麓山光亚学校、成都实验学校 等从初中到幼儿园的完全学校体系） 老幼活动中心 商业商业 麓镇（2.5万平米商业中心）含生活超 市4000平方米、影院、画廊等 其它其它 教堂、剧院 住宅住宅 别墅 别墅少量洋房 别墅大量洋房 别墅、洋房

29、 案例借鉴：案例借鉴：项目整体分四大阶段开发，通过打造旅游和商业、教育配套逐项目整体分四大阶段开发，通过打造旅游和商业、教育配套逐 渐将二居转为一居，但是渐将二居转为一居，但是旅游旅游产品单一、低密度住宅较多和交通体系尚不产品单一、低密度住宅较多和交通体系尚不 成熟导致项目存在风险成熟导致项目存在风险 借鉴之处借鉴之处 打造休闲配套打造休闲配套+ +第一居所，整体运营以现金流为主，打造第一居所第一居所，整体运营以现金流为主，打造第一居所new townnew town 整个项目分期打造，通过打造旅游产品、配套等将二居逐步转为一居，最大化项目价值整个项目分期打造，通过打造旅游产品、配套等将二居逐

30、步转为一居，最大化项目价值 规避之处规避之处 低密度住宅，入住率较低，大体量的居家商业配套风险较高低密度住宅，入住率较低，大体量的居家商业配套风险较高 高尔夫价值最大化，内外城规划格局，无法形成辐射外部商业人气高尔夫价值最大化，内外城规划格局，无法形成辐射外部商业人气 高尔夫运营，无衍生产品配合，无法驻留外部人群高尔夫运营，无衍生产品配合，无法驻留外部人群 34 34 第一阶段第一阶段 马略卡岛马略卡岛 第二阶段第二阶段 蒙特蒙特 利岛利岛 温泉温泉 谷谷 第一阶段马略卡岛第一阶段马略卡岛 第二阶段蒙特利岛第二阶段蒙特利岛 四期高迪山四期高迪山 基本指标基本指标 建筑形态建筑形态 销售情况销售

31、情况 市场均价市场均价 第一阶段马略卡岛第一阶段马略卡岛 占地345亩，容积率 0.83，504套 联排、叠拼、 连院、独栋 06年开盘，团购价，20002000- -50005000元元/ /平米，联排总价平米，联排总价50-60万一 栋，双拼80-90万，水边独栋100万左右 06年29972997元/平米 第二阶段蒙特利岛第二阶段蒙特利岛 占地380亩，632套 洋房和联排 07年开盘，洋房4000多元/平米，别墅7000-8000元/平米，开 盘劲销6个亿 07年32553255元/平米 第三阶段卢瓦尔河第三阶段卢瓦尔河 谷谷 133亩占地，容积 0.81 联排和独栋 08年10月开盘

32、，09年4-8月卖了120多套，独栋600万 09年50015001元/平米 四期高迪山四期高迪山 126亩占地，容积 0.41 联排和独栋 10年开盘，联排1万/平米，独栋1.6-2.6万/平米，水边大独栋 突破千万 10年一季度61006100元/平 米 第三阶段卢瓦尔河谷第三阶段卢瓦尔河谷 1 主入口水系 酒店 2 学校 7 2 2、嘉和城、嘉和城：南宁嘉和城南宁嘉和城三塘镇，总建筑面积近三塘镇，总建筑面积近300300万平方万平方 米，是目前最大的近郊休闲度假小镇米，是目前最大的近郊休闲度假小镇 35 35 时间时间 内容内容 前期（前期（0505- -1010） 中期（中期（1010

33、- -15)15) 后期后期(15(15后，规划中）后，规划中） 高尔夫高尔夫 18洞高尔夫球场、高尔夫会所 （占地1720亩） 高尔夫练习场群、高尔夫少儿教育 休闲游休闲游 温泉谷、温泉会所（占地60亩） 观光轴主题公园、生态观光农业园、 温泉酒店（4万平方米，五星级标准） 五个不同档次的酒店组成的 酒店群，共6万平方米 公建类公建类 仙桃中学分校（1.26万平方米含幼儿 园）、小学（规划中） 商业商业 南城百货社区店（3000平方 米）、少量街铺 社区商业中心6.5万平米沿 街街铺 其它其它 亲子乐园、自行车环道 马术学校 住宅住宅 别墅洋房 别墅高层 高层 案例借鉴：案例借鉴：嘉和城嘉和

34、城项目通过打造多元化的旅游产品留驻外部人项目通过打造多元化的旅游产品留驻外部人 流，并提高住宅产品密度为周边居家商业聚集人气流，并提高住宅产品密度为周边居家商业聚集人气 借鉴之处借鉴之处 分期打造旅游产品和商业、教育配套，不断聚集人气，最大化项目价值分期打造旅游产品和商业、教育配套，不断聚集人气，最大化项目价值 旅游产品多元化，通过打造温泉、高尔夫、主题工业园、农业园等，将主营项目与衍生产品相配合，旅游产品多元化，通过打造温泉、高尔夫、主题工业园、农业园等，将主营项目与衍生产品相配合， 达到吸引外部人群的同时带动内部商业、酒店等产品发展达到吸引外部人群的同时带动内部商业、酒店等产品发展 住宅产

35、品多样化，除别墅和洋房产品之外，高层的打造提高入住率，为周边居家商业聚集人气住宅产品多样化，除别墅和洋房产品之外，高层的打造提高入住率，为周边居家商业聚集人气 36 36 在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过 三步走，打造近郊特色休闲居住小镇三步走，打造近郊特色休闲居住小镇 A 构建价值构建价值 B 发展转型发展转型 C 完善提升完善提升 在项目初始就建立特色旅在项目初始就建立特色旅 游项目驱动游项目驱动（往往是温泉（往往是温泉 和高尔夫承载的旅游项目）和高尔夫承载的旅游项目） - - 住宅都是以别墅、洋房住宅都是以别墅、

36、洋房 为主，卖远郊第二居所。为主，卖远郊第二居所。 随着项目的成熟构建第一随着项目的成熟构建第一 居所的配套体系居所的配套体系（学校、（学校、 商业这两类是主要的配套）商业这两类是主要的配套） - - 住宅产品线更加丰富，住宅产品线更加丰富， 容积率提高，销量大量上容积率提高，销量大量上 升。升。 最后开发旅游产业链上面最后开发旅游产业链上面 最高档次、最高投入的配最高档次、最高投入的配 套套（酒店是最常见的）（酒店是最常见的）， 以完成旅游产业链的自身以完成旅游产业链的自身 盈利盈利 - - 住宅产品价格全面提升，住宅产品价格全面提升， 档次基本都是市面上同类档次基本都是市面上同类 产品中的

37、顶级。产品中的顶级。 休闲地产模式是本项目突破红海竞争的有效模式，如何构建本项目休闲地产的主题价值？休闲地产模式是本项目突破红海竞争的有效模式，如何构建本项目休闲地产的主题价值？ 开发过程借鉴开发过程借鉴 37 37 地理位置：地理位置： 地处法国东南部阿尔卑斯山地区，上萨瓦省的省 会，坐落在阿尔卑斯山与安纳西湖之间的安纳西 历史简介：历史简介： 小镇的兴起可以追溯到十二世纪，尽管经过世代 变迁，历久弥新，但留下岁月痕迹的城市布局， 建筑，古风，依然飘洒着法兰西已渐消逝的贵族 气息 人口规模：人口规模：约5万 国际案例借鉴法国安纳西小镇国际案例借鉴法国安纳西小镇：法国童话小镇，阿尔卑斯山的阳法

38、国童话小镇，阿尔卑斯山的阳 台，有法国“威尼斯”之称台，有法国“威尼斯”之称 38 38 安纳西湖位于小镇的东南边上，面积27平方公里， 湖水大都来自阿尔卑斯山上的融雪 小镇的东面和南面有山围绕，东面为阿尔卑斯雪山 瓦塞运河穿城而过 安纳西湖安纳西湖 阿尔卑斯雪山阿尔卑斯雪山 瓦塞运河瓦塞运河 1 1、自然生态环境、自然生态环境：有山、有湖、有运河，自然资源条件优有山、有湖、有运河，自然资源条件优 厚厚 39 39 该区块东侧临湖， 自然景观较好，是 安纳西小镇的核心 区块，该区块集住 宅、商业、旅游功 能于一体 该区块为纯住宅区 块，在核心区的北 面和东南面，部分 住宅临湖，该区块 中的住宅

39、疏密布置 不尽相同 蓝色标示的是小镇 的工业区块 核心区块核心区块 住宅区块住宅区块 工业区块工业区块 住宅区住宅区 核心区核心区 工业区工业区 2 2、空间布局、空间布局：以临湖区为核心区域，区域分块较为明显以临湖区为核心区域，区域分块较为明显 40 40 6 6 7 7 2 2 5 5 1 1 3 3 4 4 商业购物街商业购物街 1 1 餐馆餐馆 2 2 咖啡馆咖啡馆 3 3 零售店零售店 5 5 精品店精品店 4 4 游艇码头游艇码头 6 6 LImperialLImperial PalacePalace酒店酒店 7 7 3 3、功能配套、功能配套：核心区集旅游、居住、商业于一体，旅游

40、核心区集旅游、居住、商业于一体，旅游 配套完善，高端旅游配套分布在沿湖两侧配套完善，高端旅游配套分布在沿湖两侧 41 41 41 1 1 医院医院 2 2 学校学校 3 3 超市超市 5 5 教堂教堂 6 6 药店药店 4 4 2 2 1 1 3 3 5 5 6 6 4 4 酒吧酒吧 住宅区学校、医疗、超市、教堂等生活配套齐全住宅区学校、医疗、超市、教堂等生活配套齐全 42 42 小镇到访名人：小镇到访名人： 在这里，法国启蒙 思想家卢梭卢梭遇到了 影响其一生的华伦 夫人并度过了他 “一生中最美好的 12年”，该雕像为 1928年塑 阿尔卑斯高山放牧返乡：阿尔卑斯高山放牧返乡： 十月的第一个周

41、末是节，是此地最有特 色的节庆之一 法国安纳西动画节：法国安纳西动画节：创办于1960年,是全 球动画领域最具影响力的动画专业活动， 每年6月在此举行，至今已举办50届 4 4、小镇的发展动力小镇的发展动力：资源的独特成就小镇的名声，卢梭的到访资源的独特成就小镇的名声，卢梭的到访 提升小镇的名气，节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展提升小镇的名气，节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展 43 43 启示启示1 1：硬件环境复制的变与不变：硬件环境复制的变与不变 启示启示2 2：软体环境的营造氛围以及持续生长机制：软体环境的营造氛围以及持续生长机制 不变 核心功能缺一不可：可视可亲近的资源

42、、旅游小镇中心、休闲度假区 核心区风貌尽量保留：核心区的建筑高度严格控制在6层以内，建筑风格复制 变住宅区的本地化与多元化：建筑风格与整体协调，但高度可适当多元化 氛围营造：通过异域建筑风格、标志性文化元素、特色配套功能营造小镇场景 生长机制：鼓励商家和居民参与小镇文化建设，引导和发动多种类型的旅游休 闲活动，吸引名人雅士长期停留，让小镇生活故事不断发生 案例借鉴关键点案例借鉴关键点 欧洲小镇特征总结以及启示欧洲小镇特征总结以及启示 本本次汇报主要解决的问题次汇报主要解决的问题 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：项目背景与思考篇第二部分：项目背景与思考篇 第三部分：项

43、目整体定位篇第三部分：项目整体定位篇 第四部分：项目实施策略篇第四部分：项目实施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 44 45 45 巴登城内部主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成巴登城内部主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成 为项目开发的多重驱动力为项目开发的多重驱动力 生态生态 疗养疗养 湖湖 茶园茶园 温泉温泉spa 黑森林黑森林 高尔夫球场高尔夫球场 项目资源项目资源 46 46 巴登巴登小镇巴登巴登小镇生态与人文最大的融合，散发着高生态与人文最大的融合，散发着高 贵而不张扬的气息贵而不张扬的气息 温泉疗养地、旅游胜地和国际会议城市温泉疗养地、旅游胜地和国际会议城市

44、47 47 47 项目的主题价值理念项目的主题价值理念欧式风情，贵族血统，再现温泉胜地欧式风情，贵族血统，再现温泉胜地 巴登巴登巴登巴登 谈到温泉胜地巴登巴登，被提及最多的关谈到温泉胜地巴登巴登，被提及最多的关 键词是：键词是： 1 1、温泉疗养；、温泉疗养； 2 2、群山环绕的黑森林；、群山环绕的黑森林； 3 3、欧洲的夏都；、欧洲的夏都； 4 4、真正的贵族气质（高贵而不张扬）、真正的贵族气质（高贵而不张扬） 1 1、根据本案旅游策划公司、根据本案旅游策划公司达沃斯巅峰的分析，鉴于本项目所在的区位达沃斯巅峰的分析，鉴于本项目所在的区位 和我们的规模；和我们的规模； 2 2、我们的旅游项目、

45、我们的旅游项目“不能仅仅高端聚集，还要中端主打不能仅仅高端聚集，还要中端主打”； 3 3、同时，这也符合了我们、同时，这也符合了我们“旅游为地产开发服务旅游为地产开发服务”的策略。的策略。 总体定位方向总体定位方向 48 48 巴登城巴登城 站位武汉首屈一指的欧式旅游休闲小镇站位武汉首屈一指的欧式旅游休闲小镇 【整体定位整体定位】 以休闲旅游以休闲旅游+ +休闲居住休闲居住+ +休闲生态为主题休闲生态为主题 打造环境、项目、服务及居住全体系养打造环境、项目、服务及居住全体系养 生体验生体验 依托依托原生态风情原生态风情 开辟旅游度假和养生居住天堂开辟旅游度假和养生居住天堂 49 49 49 森

46、林公园森林公园 高尔夫球场高尔夫球场 茶园茶园 自然自然 三大核心主题三大核心主题 休闲生态休闲生态除却山、水、黑森林和介子茶园的自然资源，后天除却山、水、黑森林和介子茶园的自然资源，后天 打造的森林公园、高尔夫球场等，使得其拥有得天独厚的生态资打造的森林公园、高尔夫球场等，使得其拥有得天独厚的生态资 源源 50 50 沿湖多层公寓沿湖多层公寓 山景别墅山景别墅 湖景别墅湖景别墅 高层高层 洋房洋房 三大核心主题三大核心主题 休闲居住休闲居住居住物业形态多样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、居住物业形态多样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、 高层，还拥有湖景别墅和山景别墅高层，还拥有湖景别墅和山景别墅

47、 51 51 商业广场商业广场 运动主题公园运动主题公园 养生馆养生馆 三大核心主题三大核心主题 休闲旅游休闲旅游巴登城拥有商业广场、运动主题公园、养生馆等休巴登城拥有商业广场、运动主题公园、养生馆等休 闲场所，满足人们的多元休闲需求闲场所，满足人们的多元休闲需求 52 52 本次汇报主要解决的问题本次汇报主要解决的问题 第一部分：定位成果展示篇第一部分：定位成果展示篇 第二部分：项目背景与思考篇第二部分：项目背景与思考篇 第三部分：项目整体定位篇第三部分：项目整体定位篇 第四部分：项目实施策略篇第四部分：项目实施策略篇 第五部分：附件第五部分：附件 53 53 项目开发实施方案项目开发实施方案 布局建议布局建议 项目分期建议项目分期建议 启动区开发建议启动区开发建议