房地产开发公司商业地产项目业态组合规划设计7页.doc
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房地产开发公司商业地产项目业态组合规划设计7页.doc
1、商业业态组合规划商业业态组合规划业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。一、业种选择一、业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以 SHOPPINGMALL 业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。SHOPPINGMALL 业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、
2、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。该结构宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。必要条件一：必要条件一：两个以上主力店规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL 必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。规模决定了 SHOPPINGMALL 至少需要两个以上的主力店（百
3、货店、超市、专业主题商场相结合） ，才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。必要条件二：必要条件二：品种功能一站到位SHOPPINGMALL 的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层） 。为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光） 。惟有这样才能覆盖到尽可能大的商圈范围，以满足一个 SM 的最低客流量要求，也才能具备足够的竞争力与其他成熟的物业形态抗争。必要条件三：必要条件三：高度专业化、差异化1 1、高度特色专业化SHOPPINGMALL 的高度特色专业化， 主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的目标顾客
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