郑州片区地块竞买定位品质刚需宜居社区住宅可行性研究报告(57页).docx

1、郑东新区白沙片区地块可行性研究报告（简版）10月09日目录一、目标地块基本情况3页二、出让相关信息9页三、市场分析与机会选择10页四、项目定位30页五、开发与销售计划40页六、成本分析41页七、经济效益测算42页八、投资风险评价44页九、工作建议45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置113号地块位于白沙园区同舟路北侧、锦绣路西侧，114号地块位于白沙园区敬业路以东、绿博大道以北，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。意向地块位置优越，规划交通便利。2、地块交通条件地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。目前区域城市

2、主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、12、13、20号线。地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智

3、慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。2、周边配套地块属于郑东新区未完全开发区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。预计未来随白沙片区的进一步开发逐渐完善，区域未来发展潜力较大。教育：小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第101中学；商业：周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等；医疗：附近有营岗村社区卫生所，五公里内

4、医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；公共交通：附近1公里内设有公交站点的公交线路有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁8号线预计2020年底建成通车，114号地块距8号线龙王庙站仅800米左右。地铁12、13、20号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。区域周边规划配套详见附图：（三）规划设计条件白沙片区113号地，占地46500（约69.75亩），城镇住宅用地，容积率待定。白沙片区114号地，占地31200（约46.8亩），城镇住宅用地，容积率待定。地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。编号土地位置占地（亩）出让面

5、积（）土地用途规划指标要求容积率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍价（万元）备注113白沙园区同舟路北侧、锦绣路西侧69.7546500住宅用地2.5目前控规尚未批准114白沙园区敬业路以东、绿博大道以北46.831200住宅用地2.5目前控规尚未批准二、目标地块出让相关信息（一）出让要求暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于内土地出让计划，两块土地单独招拍挂。（二）招拍挂形式113#、114#地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在

6、土地出让合同签订后10个工作日内缴清。三、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域发展概况郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情况与发展预期宏观经济：（1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中

7、原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。2015年郑州市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，同比增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9。随着郑州辐射力的进一

8、步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。表3-1郑州市人口变动情况年份户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%数据来源：郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自

9、身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。图3-1郑州城市规划布局示意图2、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。（二）房地产宏观市场概况4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成

10、交量激增，出现多个日光盘。7月份郑州地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王（总价+单价）；经开区市场热度更是持续上涨，3天3地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8月融创拿下龙湖副CBD13号地块，成交楼面价36309.56元/。随后，中国金茂集团拿下14号地块，成交楼面地价36915.27元/，刷新郑州楼市记录，成为总价和单价双料地王。10月份限购政策，在郑州市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：1、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，首付方面：个人购房住房首付比例

11、为30%;申请购买二套房首付比例为40%，为火热的楼市降温。1、郑州市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：目前郑州房地产市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需住宅呈现出“开盘即清盘”状态。1-8月份商品住宅供应面积727.82万，同比上涨47%，销售面积970.67万，同比上涨112.5%。（2）供需关系：1-8月份，郑州楼市成交火热，供需比达到1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。2014年月均去化48.90万（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65万方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3万方。截至8月，郑州市商品住宅库存量为235.93万，库存量持续走低，去化周期仅需2.6个月

12、。近5年全市商品住宅供需量价走势月均去化110.14万（4）主力产品成交结构：郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。高层产品80-90仍为主流刚需面积段，110-140改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-10000元/，成交总价区间为70-90万。郑州市市场主力产品成交结构产品业态主力成交户型/产品类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）高层两房、小三房80-1109000-1000070-902、郑州市土地市场概况郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用

13、地成交为主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增长64%。7月份郑州地王频出，郑州市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王。经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。进入8月，虽然未能延续7月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下13号地块，成为新“地王”，随后金茂郑州“处女地”诞生，35.1亿拿下北龙湖14号地块，再次刷新郑州楼市“地王”记录。借助两宗“地王”之势，郑州又掀起了一片“涨价潮”。（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，1-8月份土地供应101

14、宗，供应面积1348.44万。成交土地109总，成交面积1438.15万。土地成交价格整体呈现上升趋势，上半年商品住宅楼面价成交均价为2780元/，8月份由于北龙湖金茂拿下三料地王，拉高了整体成交均价，商品住宅楼面均价为36658元/。（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28总，占比26%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越

15、趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环上半年共成交土地46宗，成交面积663.17万，占比46%；二环-三环共成交土地38宗，成交面积380.56万，占比26%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万，占比20%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万，占比8%。3、郑州市商品住宅价格近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。1-8月份，商品住宅整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（三）房地产微观市场概况1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）2014-2015年郑东新区商品住宅成交情况分类/时间2014年2015年新增供应量(万

16、)33.32127.12100.62成交量(万)67.08103.18101.22成交价格（元/）1062413524140621-8月郑东新区商品住宅成交成交情况分类/时间1月2月3月4月5月6月7月8月新增供应量(万)002.5716.6618.6213.1017.7031.97成交量(万)7.802.907.2611.0617.4416.9011.2826.58成交价格（元/）11736142881406711973129982103114433119662、区域市场客群情况郑东新区客户占比最大，且来源相对集中在私营业主、企业高管、政府人员三大类，年龄一般为35-50岁的中年人群，以自住

17、为主，关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通，对价格承受能力较强。典型项目南熙福邸客群情况分析：项目占地7.09万，建筑面积26万，容积率2.49，整体规划为纯高层社区。面积段45-307，毛坯交付。主力户型为116-139三房。3、区域土地市场1-8月份本项目周边共成交居住及商服用地4块，共206.83亩。1-8月份项目周边成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）碧桂园地块2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂园保利地块2015/8/26居住用地50.523.5336

18、809060179.3768.57保利亚新紫藤公馆地块2016/7/1居住用地63.512.542340964001517.879105亚新正商地块2016/7/1批发零售、住宿餐饮用地38425333.318500486.81824正商（4） 可类比竞品概况白沙片区房地产市场，整体偏改善，周边高端住宅在14000元/，受近期整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。区域主要竞品概况项目融创象湖壹号吉地澜花语东润城碧桂园翡翠湾保利罗兰香谷恒大雅苑占地面积（万）25.88.05667.63.34.3容积率2.482.992.52.03.493计容体量（万）6031.42001915.315

19、业态组成高层、洋房、别墅高层、小高层、洋房高层高层、别墅高层、别墅高层开盘时间6月5月2015年8月8月待定8月在售产品别墅已清盘销售动态一期售罄，二期0元入会中一期房源已基本售罄，二期认筹中，预计推出8号楼和12号楼一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右会员入会中，十一期间营销中心已开放项目已清盘主力户型二期85-150平米高层、洋房，洋房面积待定104两房130三房142四房90两房115三房143四房110三房160四房245六房128三房135三房155四房84两房110三房130三房146四房1-8月销售额

20、（万元）1242333745053502678801100001-8销售均价（元/）别墅均价25000元/，洋房均15000元/，小高层均价12500元/，高层均价1000元/,高层均价8000元/，洋房均价14000元/高层均价9200元/高层均价10000元/别墅均价16800元/高层均价11000元/目前均价（元/）别墅均价17500元/1、融创象湖壹号位于郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南，项目占地面积约387亩，总建筑面积60万方。融创美盛象湖壹号一期总占地118亩，住宅总建面为19万，规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300两房、三房到墅级洋房、别墅。销售

21、情况：项目于6月18日在会展中心开盘，推出高层、小高层、洋房、别墅共1331套房源，开盘当天去化75%。目前一期仅剩两套下叠别墅在售，户型面积为307平米左右，均价30000元/。二期目前开启0元入会，十一期间入会约500组。预计加推85-150平米左右的高层和洋房，洋房面积待定。项目优势：项目位于白沙象湖区域，周边环境较好，适宜改善居住。受省政府东迁象湖影响，区域关注度较高，客户普遍看好该区域未来前景。融创做为全国一线开发商，品牌知名度及信任度较高，产品品质较受认可，融创强势的渠道队伍，在项目开盘前期拓展了大量的意向客户，为项目开盘热销打下良好的基础。2、吉地澜花语位于郑东新区郑开大道与雁鸣

22、路交叉口往东500米路南，项目占地面积120.83亩，总建筑面积24万方。小区规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。主力户型为89-142高层与132-138洋房。销售情况：项目一期房源已基本售罄，高层均价10000元/，洋房均价16000元/。二期高层认筹中，预计推出8号楼和12号楼，10月份开盘。项目优势：项目所处的象湖区域受省政府东迁影响，区域关注度较高。项目规划有商业、学校的配套，客户较为认可。3、东润城位于白沙镇商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北，二期住宅主要是2号楼、6号楼和7号楼。主推85的两房、105、115和125的三房，1

23、43的四房。注：东润城二期鸟瞰图销售情况：高层均价约11000元/，预计2018年下半年交房。洋房12000元/，联排26000元/，双拼35000元/。1-7月份共去化929套，88249.95，销售金额5.56亿，月均去化133套。项目优势：区域受政府东迁影响，客户挂住度较高。千亩大盘的规划，各项配套完善，自建野孩子公园配套客户认可度高。产品面积段较小，总价低，购房门槛稍低。4、碧桂园翡翠湾位于经开区航海路与前程路交汇处东200米路南，项目一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。销售情况：项目于8月13日首次开盘，推出精装高层10-1

24、2#楼，别墅1-9#楼，共计285套房源，户型有160四房，260五房，以及390-410的双拼别墅，精装高层均价10000元/，别墅均价16800元/，开盘当天去化96%,去化效果较好。项目优势：地处经开区，区域前景较好，客户关注度及认可度较高。项目规划舒适度较高，碧桂园作为全国一线房企，品牌知名度较高，项目景观示范区较好，客户较为认可。5、保利罗兰香谷位于经开区航海东路与凤凰大街交会处（郑风牡丹园西侧），共规划有5栋高层和7栋别墅，高层户型面积为89-155平米左右，别墅面积为180-230平米。销售情况：项目开盘时间待定，营销中心已于十一期间开放，目前会员入会中。项目优势：所处区域未来前

25、景较好，客户关注度及认可度高，产品面积段选择空间较大，保利大品牌开发商，客户较为认可。6、恒大雅苑位于经开区南三环和前程大道交叉口向东50米，项目占地面积约65亩，总建筑面积13万方。销售情况：9月25号首次开盘，推出1-6号楼高层房源，精装修1500元/。户型面积为84-146平米左右，当天开盘均价为10000元/平米。总销额约11亿，目前推出房源已售罄。项目优势：项目所处区域客户关注度较高，精装房源相较毛坯房省事省力省心，客户较为认可，恒大作为全国一线开发商，产品品质较好。四、项目定位（一）总体定位顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项

26、目整体定位于：城市菁英 公园美宅借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区运动主题公园，嫁接精装系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。（二）开发策略定位本项目为鲁能进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市高端刚需宜居社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发。项目整体体量较小，建议统一开发建设，主要以刚需、刚改产品为主。地块所处片区刚需及偏改善楼盘均较多，竞争激烈，未来一段时间片区还会有新入市项目出现，预计供应量还会进一步增加，结合目前市场调整形势，短时间价格无上涨动力

27、，刚需、刚改产品宜采取平价走量，改善型产品树立价格标杆、实现产品溢价。（三）客户定位1、高层/小高层客户定位产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。（四）项目概念性规划方案1、规划布局七里河南路6号地块规划七里河南路7号地块规划以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。2、产品配比与分布113/114号地容积率都为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90

28、两房，115-130三房，160四房。产品配比如下：地块产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比113小高层85-90两房26227%2227020%115三房38840%4462040%130三房25726%3341030%160四房697%1104010%合计976100%111340100%地块产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比114小高层85-90两房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合计662100%75515100%3、户型功能与平面图113/114号地小高层产品，主

29、要为85-130平米产品，主要为两梯四户连廊设计。（1）小高层：130+88+88+130两梯四户（2）小高层：118+86+86+118两梯四户（3）小高层：116+88+88+127两梯四户4、社区配置社区计划依托会所、公建配套，规划打造三中心一食堂，包含健身中心、亲子互动中心，娱乐中心以及鲁能大食堂，其中健身中心，主要配备游泳馆、健身房、瑜伽室等休闲运动场馆，满足业主健康生活需求；亲子互动中心主要借助原乡体育，引入芬兰、荷兰进口儿童运动设施，实现业主与子女的快乐成长；娱乐中心，主要配备棋牌室、台球厅、咖啡厅等青年休闲活动项目，增加便民店、银行网点等方便业主日常生活，同时效仿万科食堂，打造

30、鲁能大堂，为业主提供实惠便捷餐饮服务，全面提升社区的功能性5、建筑及园林风格建筑风格：考虑项目定位及品质需求，建筑风格建议为artdeco，建筑主体采用三段式设计，底部基座结合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品质。整体色调以深色与浅色石材双色拼搭，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的感觉；目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。图4-5建筑风格参考图6、地下室、停车方案地下室按照住宅套数的90%规划。车位按照每100配建一个停车位计算，建议113号地规划1464个车位，8280地下室；114号地规划993个停车位，5615地下室。（五）产品竞争力研究目

31、前区域内品牌项目较多，计划在体育产品落地、智能社区构建、物业服务等多方面进行提升，提高产品整体附加值及竞争力。一是引入鲁能+产品线，打造郑东首屈一指的时尚运动型社区。通过与原乡文化合作，引进引入芬兰、荷兰进口儿童专属运动器材，打造亲子主题运动乐园，还将氧漫小径、夜光跑道、轻运动休闲区等有机集合，打造全年龄段运动配套，与其他项目形成区隔。二是社区智能系统打造，计划实现社区全WIFI覆盖，接入智生活APP，满足年轻人足不户即可无忧生活；另外社区配备环境智能检测系统、快递智能收发系统、配置直饮水设备、夜光健康慢跑系统等智能技术，从品质生活的细节打动目标客群，提升项目竞争力。三是物业服务方面，引入具备

32、一级物业资质的北京鲁能物业，打造高标准的24时管家式物业服务体系。（六）价格定位1、价格策略价格策略：项目作为品质刚需楼盘，以品质感为核心策略；采取快销快打抢占市场，实现快速去化。客群策略：以品质刚需客群为主，附以首次改善类客群；2、价格预测（整盘）在售产品价格以及地块销售周期：113号地住宅全盘均价12000元/，预计销售周期为18个月；114号地住宅全盘均价12000元/，预计销售周期为18个月。具体见下表：地块物业类型销售面积（）整盘均价单价（万元/）总案值（万元）备注113小高层1113401.2133608精装1500元/地下室82800.32484建筑密度按照18%计算车位1464

33、个12万/个17568车位按照1:1.5算小计148180/153660/114小高层755151.290618精装1500元/地下室56150.31684.5建筑密度按照18%计算车位993个12万/个11916车位按照1:1.5算小计111370/104219/五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照2017年二季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证12月1日2取得建设用地规划许可证2017年1月7日3取得建设工程规划许可证2017年1月11日4取得建筑工程施工许可证2017年2月10日5确定总包单位2017年1月3日6出零米（首批开盘楼座）2

34、017年2月20日7取得预售许可证（首批开盘楼座）2017年4月26日8首次开盘2017年5月1日9首期竣工2018年6月15日10首期交房2018年12月30日（二）销售计划住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，预计113号地计划分18个月进行销售，月均去化约0.62万;114号地分15个月进行销售,月均去化约0.42万。地块年度2017年2018年合计113号地销售面积（）6123750103111340销售金额（万元）6959564014133609销售回款（万元）5369879910133609114号地销售面积（）415333398275515销售金额（万元）4720243417906

35、18销售回款（万元）3642054198906186、 成本分析目前政府未挂出该两块土地起拍价等相关信息，估计土地价格参考临近保利项目地价，均以182万元/亩（起拍价溢价50%）为成交价。（1）113#地块：预计总投入118002万元，可售单方成本6157元/平米（含税）：开发成本约为94502万元，5095元/，其中，土地获取价款及契税等为13435万元，607元/；主体建筑安装工程费约61828万元，3618.66元/；资本化利息约1856.25万元，83.87元/；前期费用约6172万元，278.85元/；基础设施约7799万元，352.37元/；开发间接费约1137万元，51.37元/

36、；不可预见费约2273.98万元，337元/。期间费用约为7455万元，合337元/,其中，管理费约2273.98万元，102.74元/；营销费用约5180.53万元，234.06元/。增值税及附加约16046万元，725元/；土增税8114.3万元，366.61元/。（2）114#地块：预计总投入83026万元，可售单方成本5475元/平米（含税）：开发成本约为66589万元，4733元/，其中，土地获取价款及契税等为9111万元，411.66元/；主体建筑安装工程费约41935万元，3618.65元/；资本化利息约3634.31万元，164.2元/；前期费用约4300万元，194.26元/

37、；基础设施约5290万元，239元/；开发间接费约772.86万元，34.92元/；不可预见费约1545.73万元，69.84元/。期间费用约为5639万元，合255元/,其中，管理费约1545.73万元，69.84元/；营销费用约4092.84万元，184.92元/。增值税及附加约10798万元，488元/；土增税5463.22万元，246.83元/。具体内容见附件2：项目成本测算表七、项目经济效益测算（一）113号地块：1、测算原则销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为10%测算。土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。折现率：以%（暂定）进行经济测算。2、经济效益分

38、析项目预计整盘住宅均价9061元/,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为106326 万元（除税）。按照182万元/亩地价计算，项目总地价约12585万元，综合楼面价约1096元/平米，利润总额约11665万元，销售利润率为10%。3、项目现金流量分析当土地溢价率50，基准折现率为8%时，项目现金流量分析如下：项目峰值现金流为50660万元，出现在项目开发第2018年4季度。项目现金流回正时间为2017年4季度财务净现值：16365万元。IRR（财务内部收益率）：IRR为21.81。项目静态投资回收期为1年。4、资金筹措方案根据该项目投资进度，计划投入资金2.16亿元，其中土地款1.

39、34亿元。峰值现金流50660万元，需要项目筹资4亿元，需筹集银行借款4亿元。5、税费筹划方案根据郑州市土增税预缴政策规定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低预缴比例测算，113号地块须预缴土增税约5378万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需退返土地土增税8114万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，以达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地增值税。（2）114号地块：1、测算原则销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为10%测算。土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。折现率

40、：以%（暂定）进行经济测算。2、经济效益分析项目预计整盘住宅均价9564元/,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为75678万元（除税）。按照182万元/亩地价计算，项目总地价约8535万元，综合楼面价约1096元/平米，利润总额约8309万元，销售利润率为10%。3、项目现金流量分析当土地溢价率50，基准折现率为8%时，项目现金流量分析如下：项目峰值现金流为34968万元，出现在项目开发第2018年4季度。项目现金流回正时间为2018年2季度财务净现值：10255万元。IRR（财务内部收益率）：IRR为20.92。项目静态投资回收期为1年。4、资金筹措方案根据该项目投资进度，计划投

41、入资金1.47亿元，其中土地款0.91亿元。峰值现金流34968万元，需要项目筹资3亿元，需筹集银行借款3亿元。5、税费筹划方案根据郑州市土增税预缴政策规定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低预缴比例测算，114号地块须预缴土增税约2181万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需退返土地土增税5463万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，以达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地增值税。八、投资风险评价1、竞争风险区域市场及郑州城市房地产不断升温，2013年白沙正式化区为郑东新区，白沙片区作为继郑东新

42、区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。2、经营风险第一，疯狂市场下一刀切的调控带来的风险，从宏观市场来看，8月份郑州房价增幅居全国首位，土地市场更是地王频出，十月初限购限贷陆续出台，市场急转直下，由于各种打击政策的出台，后期市场将进入市场寒冬；第二，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求，随着“郑九条”的出台，该地块所处郑东新区将实施“限地价竞房价”新政，势必将进一步压缩开发企业利润，考验房企的应变以及成本管控能力。九、拿地工作建议本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提

43、升品牌影响力具有较大意义。建议：1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。113/114号地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：113#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价（元/平米）总成本（万元）房价（元/）20.00%125851096113090110215.00%125851096106831977810.00%12585109610497390610.00%1258510961031877993114#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价（元/平米）总成本（万元）房价（元/）20.00%85351096830261200