1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 云空间结案报告云空间结案报告 厦门厦门_ _云空间云空间 Analyze SystemAnalyze System 报告体系报告体系 第一部分第一部分_ _项目基本信息卡项目基本信息卡 第二部分第二部分_ _营销推广策略回顾营销推广策略回顾 第三部分第三部分_ _成交客户总结成交客户总结 第四部分第四部分_ _营销亮点与经验总结营销亮点与经验总结 第一部分第一部分_ _项目基本信息卡项
2、目基本信息卡 翔安翔安CBDCBD精智小户精智小户 云空间地处厦门市翔安新城CBD区，雄 踞翔安隧道口，近享湖里万达广场、城市广场、 翔安汇景商业广场等高端商业圈；（在建）地 铁3、4号线，翔安机场、翔安大道、翔安大桥 及完善的公交系统，五维立体交通快速接驳厦 门各片区及国内外城市；全学龄段教育资源， 厦门大学翔安分校、双十中学（分校）、厦门 大学附属科技中学翔安分校、肖厝小学、欧厝 小学、小金星幼儿园、大地幼儿园、新店中心 第一幼儿园等教育资源齐全；项目周边景观及 文体资源丰富，分布中山华侨公园、扬帄公园、 隧顶公园、东界公园、张埭桥公园、林前公园、 东山公园7大公园及文化艺术中心、体育中心
3、、 公馆图书馆文化中心，另有东坑海湾游艇码头、 欧厝避风港、中央港湾经济区等配套。 基础经济技术指标基础经济技术指标 总占地（总占地（ ） 43334333 总建面（总建面（ ） 4740047400 总户数（户）总户数（户） 784784户户 当期占地（当期占地（ ） 当期建面（当期建面（ ） 当期户数（户）当期户数（户） 当期物业类型当期物业类型 SOHO+SOHO+底商底商+ +车位车位 容积率容积率 8.328.32 车户比车户比 1:0.361:0.36 建筑风格建筑风格 现代风格现代风格 园林风格园林风格 主力户型及面积主力户型及面积 3838- -8080SOHOSOHO 整体均
4、价（元整体均价（元/ /） 1500015000元元/ / 首次开盘时间首次开盘时间 2012017 7年年6 6月月2525日日 1 1）项目地址：厦门）项目地址：厦门 翔安新城翔安新城CBDCBD城场路与新城中路交叉口西城场路与新城中路交叉口西 南侧南侧 2 2）区位特征：翔安）区位特征：翔安CBDCBD核心区核心区 3 3）分期开发状况：）分期开发状况：1 1 4 4）本期所属开发周期：）本期所属开发周期：1 1 项目基本信息：项目基本信息： 项目价值体系梳理：项目价值体系梳理： 优势 1、翔安南部新城CBD核心区域，热点板块； 2、临近翔安隧道，快速进岛； 3、前景利好， 6大商业综合
5、体、5大生态公园、5个 重点规划学校 劣势 1、目前周边配套缺乏，尚处于规划之中，兑现周期长； 2、项目体量小，需要依托周边配套； 3、营销费用控制紧，线上推广受限。 机会 1、品牌影响力； 2、区域政策支持力强，未来规划利好； 3、2016年底土拍热区域，翔安市场将成今年重点 4、板块产品多毛坯，本案精装出售，产品力优秀 威胁 1、板块内产品同质化严重，多为小户型soho 2、区域市场soho存量大，厦门榜首，竞争强 3、厦门soho市场丌温丌火，soho溢价率低，投 资客群普遍信心丌强。 SWOT分析 现有配套丌成熟，交通丌完善，整体市场热度丌高；但区域未来规划利好，政策支持力大，位 于热
6、点板块。 项目货值：项目货值： 全年总推货全年总推货6.846.84个亿个亿 （推售公寓（推售公寓749749套及商铺套及商铺3636套）套） 产品产品 套数套数 面积面积 （） 货值货值 （万元）（万元） 备注备注 商业 123 5814.57 10700 首层为底商，合计36套 2-3F商业改soho，合计88套 soho 661 30371.32 57700 开盘首推个人产权SOHO 4.05亿、431套 车位 264 10589.79 3900 总计 1048 46775.68 72300 代表户型赏析：代表户型赏析： 第二部分第二部分_ _营销推广策略回顾营销推广策略回顾 主要推广策
7、略小结：主要推广策略小结： 时间 阶段 品牌落地活动 翔安销售中心开放&认筹 产品发布会 盛大开盘 3月5日 4月22日 5月27日 6月25日 开盘冲刺期5.256.25 广泛拓客期：3.115.24 品牌立势期：摘牌3.10 宣传 渠道 线上：盒 子超人炒 作，升级 超人形象 （H5、官微、 朊友圈、网 媒为主） 线下：商 圈巡展 启动商圈巡展 3月11日 媒体业内发布会（微 电影+芭蕾舞剧） 现场同步启动诚意登 记 线上：青年奋 斗微电影炒作 （H5、官微、朊 友圈为主 ） 线下：盒子超 人营销事件+ 销售中心开放 活动 线上：炒作投资价值及优居 计划（H5、官微、朊友圈； 结合网络、户
8、外大牌、LED屏、 社区灯箱、电梯框架、公交 车身等精准户外投放 ） 线下：产品发布会再次洗客 推广语 献给厦门的礼物 发现 厦门新生活 这次的我丌一样 青年优居 智慧之家 推广总轴 前期主打产品与品牌价值，后期主打价格。 线上单页宣传线上单页宣传 6月4日晚，“以未来之名变革智慧人居”为主题的云空间产品发布会在翔鹭国际大酒店隆重举行。 产品发布会产品发布会 5月13日智能生活体验馆开放，吸引了媒体及客户，引爆市场。 智能生活体验馆开放智能生活体验馆开放 第三部分第三部分_ _本案客户总结本案客户总结 分析说明： 购房用途主要以投资为主，自 住的占比较少。 主要以投资为主 本案成交客户购房用途
9、的分析本案成交客户购房用途的分析 20% 70% 10% 购房用途 自住投资自住兼投资 分析说明： 成交客户的年龄主要以20-40为 主。40-50为辅，其它为辅。 本案成交客户本案成交客户年龄统计与年龄统计与分析分析 10% 30% 35% 15% 5% 5% 年龄分析 20岁以下 20-30 31-40 41-50 51-60 60岁以上 成交客户的年龄主要以20-40岁为主 分析说明： 成交客户主要以个体户、公司 职员为主，企事业单位为辅、 其余均有所占比，但比重不大。 成交客户职业主要以个体户、公司职员为主。 本案成交客户职业类型的本案成交客户职业类型的统计与统计与分析分析 7% 3%
10、 2% 3% 10% 8% 7% 40% 20% 职业分析 公务员贸易IT建材教育金融医生个体户公司职员 客户定位：客户定位： 客户小结：客户小结： 核心客户群体核心客户群体：岛内价格外溢投资客 重要客户群体重要客户群体：青年过渡型自住客； 置业目的置业目的：自住过渡+投资； 置业偏好区域置业偏好区域：岛内或可快速通达岛内的周边区域； 居住需求居住需求：40左右投资过渡型、80左右自住型 客户小结：客户小结： 来访客户未成交主要原因描述：来访客户未成交主要原因描述： 1、SOHO本身属于商业性质，客户存在一定的抗性 2、户型方面层高只有4.2米，层高不足 3、产品面积段不够丰富，客户选择面较窄
11、 4、其商业性质，首付比例要50%，按揭期限最长10年，且不能公积金贷款。 第四部分第四部分_ _营销亮点及经验总结营销亮点及经验总结 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 定义FAB F（Features/fact） 项目本身的特性/属性 本项目 外部价值：翔安新城发展潜力/隧道口、临近岛内 内部价值：大品牌/产品升级/低总价/挑高、赠送面积 A (Advantages） 相对于竞争对手的优势 本项目 大品牌、智能化、收纳系统、家电增配 B (Benefit/value） 项目带给用户的利益/价值 本项目 有格调的青
12、年纯住区 项目核心价值： “拎包入住”智能化青年住区 1、价值差异化 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 我们丌做混合居住办公，我们是纯居住区； 我们严格按照国家标准盖房子，用更好的隔音门窗，保证居住的舒适性； 我们在精装修的标准上，附加智能化和收纳系统，居住更加的安全、并有格调、有 品位； 我们提供5星级的物业管理，保证小区干净、纯粹，邻里和睦、其乐融融； 居住在我们这里的是一群志同道合的年轻人，他们年轻有为、朝气蓬勃，带来正能 量。 差异化核心价值，“发现厦门新生活青年居住大变革”，打造纯居住智能 拎包入住青年符
13、号于一体的青年社区。 1、价值差异化 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 新浪乐居、安居客、克尔瑞 客群分布 竞品拦截 推送客户 2、推广差异化：互联网思维 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 2、推广差异化：贴标签 项目全程围绕“magic box”开展营销，有效 区隔竞争对手，实现差 异化； 线下配合“盒子超人” 空降厦门 事件营销，吸 引关注。 Code of this report | 25 Copyright Centaline
14、Group, 2010 商圈巡展结合灯影恋人共同开展，融入“献给厦门的礼物”、“MAGIC BOX”，以契合厦门文艺调性。 2、推广差异化：创意营销 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 3、展示差异化：无印良品售楼处 外立面及软硬装小清新设计，无印良品范儿，高 冷但有腔调 吧台类似酒吧台，洽谈区是咖啡吧 格调 小资 文艺 不寻常 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 3、展示差异化：magic 体验馆 智慧生活 拎包入住 人性收纳 魔鬼细节
15、投影、动画、视频等多元化方式进行展示） 内 部 装 修 风 格 意 向 魔幻 智能 百变 体验 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 重点活动产品发布会 推广主题： 青年优居计划 智慧之家 触手可及 活动主线： 1、布置时尚科技、体现MAGIC BOX 智能化住宅新模式； 2、详细阐述产品优势、户型优势，传达为客户用心筑家的情感，提升已认筹客户价值感、归 属感同时带动新客认筹。 6月4日 4、活动差异化：创新产品发布会 科技 智能 逼格 Code of this report | 29 Copyright Cental
16、ine Group, 2010 摸清重点客户分布 思路 时间轴 6月 依托翔安销售中心拓客 重点摸清所以可拓客的点：翔 安村落、岛内企业、社区 未来可做团购会、享优先认购 等利好 2月 目的 3月 依托外展点及城市展厅拓客 依托城市展厅及外展点商 圈巡展进行大范围蓄客 2月摸排出的单位，进行 重点拓客 重点收储分销客户及自然来访客户 开始兄弟项目客户及内部员工的认 筹 4月 5月 单位团购第一轮摸排 渠道 商圈巡展（80%人力） 三级展点巡展（20%人 力） 内部资源首次宣讲 （60%人力） 三级展点收网（40%人 力） 输出成 果 销售中心接待分销客户（80%人力） 内部资源收网（20%人力） （1）挑选出可重点跟进的村落 15个 （2）可重点跟进的社区20个 （3）可重点跟进的政企事业单 位30家 4000组诚意客户登记 1000组到访城市展厅了 解项目 2000组诚意客户登记 500组到访城市展厅了解 项目 兄弟项目走访， 铺排资料 重点收储三级展点的客 户 1000组认筹 500组认筹 5、拓客多元化
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