2019.03.15 郑州国基路2#地块总体规划（商业综合体、安置房、住宅）及建筑设计投标方案 博意.pdf

1、天麓 国基路项目概念设计方案 PLANNING&ARCHITECTUREPLANNING&ARCHITECTURE DESIGNDESIGN 风 云 再 起 北 三 环 城 央 新 贵 国 基 路 序 舒适花园社区 淳美建筑群落 优雅轻奢住所 高端成熟配套 礼序归家体验 东方美学展示区 现代简约中式 私密花园院墅 精致大气入口 contentscontents目 录 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 效果表现 背景研究 设计推演 规划设计 建筑设计 RenderingRendering BackgroundBackground DeductionDeduction planningpla

2、nning architecturearchitecture 5 5 示范区设计 Exhibition areaExhibition area 01 背景研究 BackgroundBackground 区位：新的区域副中心！ 郑州市主城区金水区 金水CBD 金水副中心 中心城区 金水区 国基路商圈 配套：现状资源一般，未来规划可期 1000m 幼儿园 规划幼儿园 规划小学 中学 中学 小学 规划MALL 规划MALL 规划商业街 交通：临近北三环和花园路，双地铁！ 1000m 北三环 花园路 文化路 地铁二号线 地铁四号线 周边：环境较杂乱，生活气息浓厚 国基路道路风貌较好马路对面多为低端沿街

3、餐饮汽修一条街 社区医院 瀚海晴洲 金印花苑在建小学待拆建筑 地段配套交通 优势 旧改环境限价 挑战 02 设计推演 DeductionDeduction 设计推演 DEDUCTION 设计条件 2#地块： 用地面积：56092m2 容积率：5.2 建筑面积：291678m2 限高：100米 兼容商业比例：15%20% 其他要求：18班幼儿园 安置区建筑面积111777m2 现状小区 现状小区 在建小学 在建小区 小产权房 小产权房 3#地块： 用地面积：30064m2 容积率：5.5 建筑面积：165352m2 限高：110米 其他：商务比例不高于40% 2#地块为居住用地， 为本次设计重点

4、； 3#地块为商业用地， 本次设计将一并考虑。 思考一：如何攻破各个难题，实现理想规划？ 日照&间距商业比例容积率&户配 区外受日照影响建筑较多 区内日照通过难度大 区外建筑退让间距须满足 2#地块需兼容商业至少15% 4万多方的商业处理难度大 5.2的高容积率 小户型为主的户配 项目诉求区域诉求集团诉求 风险规避，报批进度货值最大，快速去化形象品质，品牌溢价 日照、间距全满足 严格执行控规与规划条件 综合货值最高 小户型比例高 少做商业 小区品质打造 立面形象优 打造旧改项目标杆 思考二：如何整合各方诉求，提炼核心价值？ 解题破题 DESIGN CONSIDERATION设计思考 日照&间距

5、问题 商业比例问题 容积率与户配 溢价货值 形象品质 设计推演 DEDUCTION 日照&间距 40m 间距影响区域 30m高建筑影响线 50m高建筑影响线 80m高建筑影响线 日照严重受影响建筑 日照受影响建筑 日照不影响建筑 日照影响区域 间距影响区域 经分析，基地西北角两 栋住宅日照受影响严重， 须重点考虑。 基地东北角紧邻的现状 建筑须满足间距退让。 设计推演 DEDUCTION 商业比例 5F 占地 8000m2 40000m2商业建筑体量巨大 郑州规定不允许做沿街底商 与3#地块约10万方商业冲突 建议：商业指标按 40000m2公寓+ 4000m2内街商业解决！ 向政府争取公寓以

6、 电子商务业态报批 2#商业量须大于43752 设计推演 DEDUCTION 容积率与户配 34F 34F 34F34F 34F34F 幼儿园 公寓 34F 34F34F34F 经计算： 回迁住宅需3栋（东西向） 其余住宅总量约13万方， 户数约1300户， 栋数约6栋（按T6,34F算） 容积率5.2, 总建筑面积约29万平， 其中可售住宅约13万平， 105平以下户型接近90% 强排思考：能解决所有限制条件的方案， 是否即为最优解？ 设计推演 DEDUCTION 强排方案一 34F 34F 34F 34F 18F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F

7、9F 幼儿园 40m 18F 容积率满足！ 户配基本满足！ 内外日照均满足！ 对外间距满足； 2#地公寓以 电子商务报建 解决所有问题！ 方案一户配 套型面积（）户型 套数占比面积占比 85三室两厅一卫44%40% 105三室两厅两卫28%31% 70两室两厅一卫12%9% 125（3+1）室两厅两卫15%20% 合计100%100% 目标户配 105以下户型套数比85% 设计推演 DEDUCTION 5.2容积率的高低配！ 34F 34F 34F 34F 18F 25F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 幼儿园 8F 8F 8F 不局限于任务书

8、描述的户 型类型，加入叠拼户型！ 强排方案二 目标户配方案二户配 套型面积（）户型 套数占比面积占比 85三室两厅一卫21%18% 105三室两厅两卫45%47% 70两室两厅一卫15%10% 125（3+1）室两厅两卫13%16% 叠拼160四室两厅三卫4%7% 叠拼顶层200五室三厅四卫1%3% 合计100%100% 叠拼面积约12000方； 高层洋房周边普遍限价为 1.6万/平，叠拼无限价！ 若按2.4万/平计算， 叠拼户型72户 总货值可增加一个亿！ 105以下户型套数比80% 34F 34F 34F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 4

9、0m 8F 8F 8F 34F 8F 幼儿园 设计推演 DEDUCTION 叠拼最大化！ 调整户配比例，大户型比 例增加，叠拼户数增加！ 叠拼面积约22000方； 叠拼户型128户 总货值可增加1.8亿！ 强排方案三 目标户配 方案三户配 套型面积（）户型 套数占比面积占比 88三室两厅一卫46%38% 105三室两厅两卫18%17% 75两室两厅一卫6%4% 125（3+1）室两厅两卫20%24% 叠拼165四室两厅三卫8%12% 叠拼顶层250五室三厅四卫3%5% 合计100%100% 105以下户型套数比70% 设计推演 DEDUCTION 破题 叠拼的高竞争力！ 3000m 3公里内，

10、 在售/即将入市楼盘， 无叠拼产品！ 美景美境：全高层 瀚海思念城：全高层 名门翠园：高层+多层洋房 东润泰和：全高层 泰山誉景：全高层 融创中原大观：全高层 正弘城：高层公寓 34F 34F 34F 34F 18F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 幼儿园 40m 18F 34F 34F 34F 34F 18F 25F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 幼儿园 8F 8F 8F 34F 34F 34F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 8F

11、8F 8F 34F 8F 幼儿园 综合考虑货值、户配、品质，推荐方案二！ 货值 户配 品质 货值 户配 品质 货值 户配 品质 方案一方案二方案三 总货值较方案二/三低综合效益较优大户型多不利于去化 宜居社区 溢价货值 最大化 品质社区 居住环境 最优化 溢价与品质相得益彰，达到“1+12”的效果！ 03 规划设计 planningplanning 总平面图 鸟瞰图 设计理念 市场 设计地域 文化 认同 高端 客群 效益 货值 设计理念 效益货值最大中高端客群文化品位认同 规划货值 产品溢价 轻奢品质 区域标杆 东方美学 人文情怀 东 方 淳 美 社 区 ， 城 央 花 园 院 墅 ！ 设计理

12、念 经济技术指标 任务书要求本方案备注 综 合 经 济 技 术 指 标 用地面积 总用地面积56092.0056092.0084.14 住宅用地 道路用地 公共绿地4020 其他用地 建筑面积 地上建筑面积291678290585.22 住宅建筑面积247926.3237385.32 独立商业建筑面积43751.739585.33 住宅底商建筑面积3305.45 配套公建建筑面积10309.12 地下建筑面积88830.00 住宅地下建筑面积/ 车库地下建筑面积73818.227 商业地下建筑面积15011.773 总建筑面积379415.22 停车位 地上282 地下2538 总计2820

13、户均停车位1.12 容积率5.25.18 建筑密度32%19.44% 绿地率30%30.1% 居住户（套）数2508 居住人数8026 任务书要求本方案备注 综 合 经 济 技 术 指 标 户数比 85三室两厅一卫45%21.73%85 95-105三室两厅两卫30%44.97%105 65-72两室两厅一卫15%14.54%65-72 115三室两厅两卫8%13.02%122-125 125-128(3+1)两厅一卫2%5.75%165-190 总计100%100% 面积比 85三室两厅一卫42%18.29%85 95-105三室两厅两卫33%46.32%105 65-72两室两厅一卫12%

14、10.08%65-72 115三室两厅两卫10%15.73%122-125 125-128(3+1)两厅一卫3%9.59%165-190 总计100%100% 功能分布图 图 例 多层洋房 高层洋房 商务办公 沿街商业 幼儿园 安置住宅 幼儿园布置在街角，有效利用环境不利点 公寓靠近商业MALL，利于销售和管理 设置商业内街与MALL联动，有效去化 开发区与安置区通过内街阻隔，独立管理 多层叠拼独立成区 户型分布图 图例 160平 跃层式多层住宅72户 122平 3+1房2厅2卫166户 100平3房2厅2卫574户 85平3房2厅1卫272户 70平2房2厅1卫186户 开发总户数：1270

15、 目标户配 本案户配 套型面积（）户型 套数占比面积占比 85三室两厅一卫22%18% 105三室两厅两卫45%46% 70两室两厅一卫15%10% 125（3+1）室两厅两卫13%16% 叠拼160四室两厅三卫5%9% 合计100%100% 交通分析图 图例 城市道路 车行路 地库出入口 人行路 住宅单元入口 景观分析图 图例 中央花园 组团景观 慢跑道 入口景观轴 儿童乐园 日照分析图 本方案满足住宅大寒日1小时的 日照要求，幼儿园冬至日3小时 的日照要求，且新建住宅对现 状住宅的日照无影响。 说明： 1、本图住宅测试平面距离室外 地坪高度为1.2米； 2、使用软件：SUN（众智） 日照软

16、件 3、分析方法：多点分析 图 例 0-1小时 1-2小时 2-3小时 3-4小时 4-5小时 规划风险提示 1.项目安置地块间距按照规范要求需40米， 现方案不满足40米间距要求。 2.开发住宅中25F与17F住宅建筑间距需满 足35米，现方案只能做到32米，不满足规 范要求。 3.户型设计中，为双阳台设计，规范要求阳 台宽度超建筑长度1/2时，建筑间距从阳台 外边缘起算。 4.幼儿园用地与街头绿地设置冲突，需协调 规划局是否能取消或调整街头绿地位置。 5.日照对小学第二排有日照影响。需协调日 照复核单位只计算第一排。 1 36m 32m 1 232m 3 4 5 回家之路 街道 主入口 礼

17、序对景轴 中央花园 儿童游乐 院墅街巷 独院入口 04 示范区设计 Exhibition areaExhibition area 设计思路 方案一： 利用7#地块现有售楼部 方案二： 利用新建幼儿园打造 优势：成本较省，工期较快 劣势：售楼部形象一般，距离项目800米 推荐：综合考虑成本、工期、展示效果、品牌溢价等， 建议利用新建幼儿园，打造全新示范区！ 优势：展示效果好，利于品牌包装 劣势：成本投入较大 展示区效果 功能区规划 展示区用地面积：约6000m2 临时停车区 前场景观 售楼部 后场景观 样板间 临时停车场落客广场 展示区大门 曲径通幽 镜面水景 展厅入口 参观回廊 销售中心 1

18、2345 6 7 8 9 9 9 样板间 参观动线 售楼部平面图 参观体验：入口大门 参观体验：曲径通幽 参观体验：镜面水景 参观体验：展示回廊 05 建筑设计 architecturearchitecture 什么样的产品最具竞争力？ 我们从竞品分析寻找答案。 美景美境 90m2三房两厅一卫130m2三房两厅两卫 130m2三房两厅两卫 149m2四房两厅两卫 对标原因：离本案距离不到一公里，为直接竞争对手 均价：16500元/m2 主力户型：90m2三房一卫、130m2三房两卫 产品特点：均为小开间大进深产品，户型面积偏大 瀚海思念城 71m2两房一厅一卫98m2三房两厅一卫 138m2三

19、房两厅两卫145m2四房两厅两卫 对标原因：离本案距离不到一公里，为直接竞争对手 均价：预计1600017000元/m2 主力户型：98m2三房一卫 产品特点：多为大开间产品，户型面积偏大 融创中原大观 对标原因：离本案距离三公里，同为外地品牌开发商 均价：17000元/m2 主力户型：107m2三房两卫、138150m2四房两卫 产品特点：多为小开间大进深产品，大户型较多 107m2三房两厅两卫 138m2四房两厅两卫 150m2四房两厅两卫 阳光城檀悦 对标原因：业态与户配与本案较接近，参考价值高 均价：19000元/m2 主力户型：88m2三房一卫、106m2三房两卫 产品特点：户型较紧

20、凑，利用率高 88m2三房两厅一卫 106m2三房两厅两卫 129m2四房两厅两卫140m2四房两厅两卫 竞品总结: 1. 小户型产品较少 2. 小户型面积偏大 3. 多为窄面宽户型 我们的产品策略：小户型、大面宽、高赠送！ 阳台 阳台面积尽量做大 高层叠拼 凸窗 朝阳向设计凸窗增大使用 面积 高层叠拼 露台 顶层赠送露台提高居住品 质 叠拼 挑空 客厅挑空提升空间可变性 叠拼 地下室 叠拼首层赠送地下室增加 使用空间 叠拼 在满足郑州城市技术管理规定前提下，产品以多增加赠送为原则提高产品溢价. 溢价策略 高 层 产 品 玄关 玄关设收纳，营造回家的温馨感 70户型 卫生间 干湿分离，提高使用

21、效率 通厅设计 餐-客厅通厅，视线通透、使用高效 景观阳台 厅出阳台，视野开阔，享受阳光美景 大飘窗 主卧大飘窗，景观视野，小资享受 厨房 U型厨房，三面操作台，烹饪得心应手 两房两厅一卫 附赠全面积 附赠一半面积 85户型 玄关 玄关设收纳，营造回家的温馨感 百变空间 多功能书房适应不同功能需要 通厅设计 餐-客厅通厅，视线通透、使用高效 景观阳台 南向双阳台，视野开阔，阳光美景纳入宅中 厨房 U型厨房，三面操作台，烹饪得心应手 大飘窗 主卧南向大飘窗，景观视野，小资享受 三房两厅一卫 附赠全面积 附赠一半面积 玄关 玄关收纳营造回家的温馨感 套房设计 主卧带独立卫生间，使用高效 通厅设计

22、餐-客厅通厅，视线通透、使用高效 景观阳台 南向双阳台，视野开阔，阳光美景纳入宅中 厨房 U型厨房，三面操作台，烹饪得心应手 大飘窗 主卧南向大飘窗，景观视野，小资享受 105户型 三房两厅两卫 附赠全面积 附赠一半面积 玄关 玄关收纳营造回家的温馨感 大横厅设计 客厅餐厅书房一体式完整空间，灵活布置，采光通透 景观阳台 双开间阳台，视野开阔，阳光美景纳入宅中 套房设计 主卧带独立卫生间，步入式衣帽间，私密享受使用高效 大飘窗 主卧南向大飘窗，景观视野，小资享受 卫生间 干湿分离，提高使用效率 厨房 U型厨房，三面操作台，烹饪得心应手 125户型 三+1房两厅两卫 附赠全面积 附赠一半面积 竞

23、 品 户 型 本 案 户 型 优势 90m2三房两厅一卫71m2两房一厅一卫107m2三房两厅两卫130m2三房两厅两卫 70m2两房两厅一卫85m2三房两厅一卫104m2三房两厅两卫122m2三+1房两厅两卫 厅房配置优面积小，开间大，双阳台面积小，全明卫，双阳台面积小，全明卫，三+1房 户型编号户型属性套内面积建筑面积得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗阳台 C 3房2厅2卫80.96101.17 83.42% 2.97 4.51 91.63% E 2房2厅1卫55.1968.95 2.17 2.33 91.22% T6楼型 70+105+105+105+105+70 户型编号户型属性套内

24、面积建筑面积得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗阳台 B 3+1房2厅2卫94.06122.09 80.64% 6.00 4.39 89.15% C 3房2厅2卫79.86104.63 2.97 4.51 87.79% T6楼型 125+105+105+105+105+125 户型编号户型属性套内面积建筑面积得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗阳台 B3+1房2厅2卫94.08121.08 81.32% 6.00 4.39 87.69% C3房2厅2卫80.19104.15 2.97 4.51 88.92% D3房2厅1卫65.5285.22 2.69 3.79 88.50% E2房2厅1卫5

25、5.1970.73 2.17 2.33 89.90% T8楼型 70+85X4+105X2+125 叠 拼 产 品 叠拼户型 横厅设计 餐-客厅横厅，展示开阔 景观阳台 南向双阳台，视野开阔 玄关 收纳空间，集约面积 卫生间 干湿分离，使用高效 厨房 中西厨一体式布局 储物空间 收纳储物两不误 尊贵套房 主卫四件套，步入式衣帽间 大飘窗 卧室大飘窗，极佳景观视野 附赠全面积 附赠一半面积 户型编号户型属性套内面积建筑面积得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗阳台 挑空 A 4房2厅3卫130.79159.23 91.25% 5.76 6.05 17.86 104.57% 叠拼标准层 160X6（户） 高 层 公 寓 公寓标准层 安 置 住 宅 安置住宅标准层 幼 儿 园 幼儿园首层 商 业 MALL 首层平面 地 库 规 划 2号地做地下两层平层停车。 3号地地下做三层车库，其中 地下一层除商业区域外做平 层车库，地下二三层做机械 车库。 地下一层平面图 地下室平面图 地下二层平面图 2号地做地下两层平层停车。 3号地地下做三层车库，其中 地下一层除商业区域外做平 层车库，地下二三层做机械 车库。 地下室平面图 感 谢 赏 阅！