【营销】 2019年昆明城项目营销策略提案报告.pdf

1、谨呈：地产 昆明上韬房地产经纪有限公司 2019.1 西市区项目营销策略提案 写在前面的话： 本次西市区项目提案 基于共同看重西边价值洼地属性判断 也基于上韬过去一年扎根西市的经历与见证 提出一些市场，客户的研判及推售建议 前言： 希望能给本案后期推售带来一点价值，不一样的上韬思考！ 西市区项目西市区项目 本次营销提案框架 项目价值梳理项目价值梳理外部环境扫描外部环境扫描项目价值占位项目价值占位问题归纳解析问题归纳解析营销策略破局营销策略破局 本体之态 项目的婀娜身姿 市场与客户 项目的生存空间 项目之位 项目的独特灵魂 问题梳理 项目的任督二脉 营销之术 项目的城市之路 西市区项目：本体之态

2、 未来发展趋势：西北新城大规模东扩 新规划20万人生态居住区 新规中约8成建设用地规划为住宅 上万亩待开发土地 将和西北新城西片连片开发 隶属五华科技新城中轴核心地块，品牌开发商云集，随着政府对片区规划 日趋完善，是昆明最后一块可规模开发热土，定位五华城市“副中心” 区域 城市规划 城市属性强，成熟度差，后期规划为科技产业承载区 是昆明主城区最后一块可规模开发的区域 交通利好依托海屯路、金川路、地铁4/7号线，交通通达性较好 区域配套 现阶段，区域配套呈现较差，但后期交通，教育，公 园，商业规划较好 品牌集中度品牌集中度高，且后期持续有更多的品牌开发商进驻 地产开发度地产开发度较高，城中村改造

3、项目体量较大 副中心 市中 心 价值梳理 板块 市区现阶段房产市场最为火爆的板块，也是目前西市区配套最为 成熟的板块，随着政府将该片区规划为高新技术开发区，城中村的 改造以及一些污染企业外迁，目前拥有几十家高新技术企业，并且 还会有更多的企业入驻。 西市区新中心： 高新技术产业开发区、城市属性强，成熟度强，以老小区居多，目前 拥有几十家高新技术企业。 区域现状： 配套城市完善、交通路网发达，保留少量城中村，目前片区居民职 业特征为：原住民、个体户、单位职工 西市房地产开发最集中的区域，生活配套齐全，但商业配套较差， 以社区底商为主。 项目所处板块城市属性明显，为房地产开发集中区域，未来企业不断

4、入 驻，带动区域人口增加及经济发展 高新区 位置 本 案 黄土坡立 交桥 小屯立交 桥 云南西山区中医院 昆钢医院团山分院医院 昆明第十四中学 海源商业大厦 昆明医科大学附属 第二医院 云南红十字高新医院 云南省急救中心 云南师范大学 昆明市高新科技广场 高新区第二中学 沃尔玛 西城时代商业街 昆明冶金高等学校 昆明理工大学 云南交通职业 技术学院 五华区人民法 院 云南林业职 业技术学院 云师大附中 新城吾悦广场 1K M 3K M 普吉公园 隅山公园 自卫公园 范家营公园 项目 四至 项目位于京昆高速和普吉路中间，交通便利但有一定噪音污染，周边存在 部分城中村，呈现度相对较差 王筇路 海屯

5、路 京昆高速 普吉路 本案 京昆高速 海屯路普吉路 王筇路 城中村 外部 配套 项目3公里范围内配套基本完善，能满足客户生活需求；规划配 套齐全，优势明显 内部 配套 地块编号占地面积()容积率建筑面积() 9#35049.783.8133189.16 10#48895.613.8185803.32 11#50428.473.8191628.19 12#24658.973.893704.09 13#62296.263.8236725.79 15#25122.923.895467.1 合计246452.013.8936517.65 本案除教育配套完善，还配置商业体建设及体育馆/文化馆公建配套 大

6、体量，强配套，规划齐全 价值梳理 未来规划：西市区规划定位是城市副中心，是目前昆明正在开发中的面积仅次于呈贡新城的城市新区。按发展规划，昆明西北新城未来的居住 人口将超过20万人，基本是一个中等城市的规模。 项目区位：二环旁稀缺地块，城市属性佳，是昆明主城西北部副中心、创新型城市示范区。 交通配套：三横三纵交通路网通达，毗邻地铁4/7号线，预计2020年建成，未来出行更加便捷。 品牌形象：品牌在全国各地知名度较高。 商业配套：目前来看项目路周边生活配套完善，商业配套较成熟，未来两年内宜家 、爱琴海、龙湖商业将陆续建成，商圈更加成熟 教育配套：目前片区优质教育配套上尚显缺乏，但未来规划有多所学校

7、， 且集中在项目周边。 品牌开发商云集造城，区域配套完善，本案占据区域内中轴核心地块， 加上大体量自带强配套，在区域内极具竞争力！ 西市区项目：市场分析 房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融 长期中期 短期 长期看好、中期平稳、短期不容乐观！ 2013年末计划生育开始松绑； 2011.11双独二胎； 2013.11单独二胎； 2016年全面二胎； 2018年计划奖励二孩或放开三胎。 重启婴儿潮，应对人口老龄化、经 济增速放缓预期。利好 房地产长期发展。 2018.8.1全国国税地税合并统一挂牌，为重 大分税制改革。加上房产税的呼之欲出，地方 政府或在中期某一阶段改变对土地财政的依 赖

8、。 波及全球的贸易战，危机经济健康 发展。央行放水不惜推出无还本续 贷政策，为避免资金流入房地产， 接力棚户区改造与去库存导致的今 年房价大涨，势必保持高压调控。 宏观 政策 12月楼市有三个特点值 得关注 : 一线城市个别网红性价 比楼盘销售回暖； 二三线城市新房降幅大 于二手房，部分房企采用打 折促销、精装变毛坯“以价 换量”确保销量稳定，但价 格上涨明显滞涨； 二手房降温则体现在有 价无市，实际成交价保持平 稳。 市场信心指数普遍下跌。 数据源于：中国国家统计局 宏观 政策 重点城市房价走势：一线城市商品住宅销售价格涨跌互现，二三线城市涨幅 回落 宏观 市场 1月2月3月 放宽落户限制，

9、缴满 3年养老保险的租房 也可落户。 云南省人民政府关于促 进经济持续健康较快发 展22条措施的意见； 昆明各区今年工作报告 披露，城市发展一路向 好。 昆明出台10条房地产调控 措施，热点区域3年限售； 云南省印发昆明市商业 性个人住房贷款最低首付 款比例调整方案； 户籍新政来了，主城四区 落户取消住房面积限制。 表面上看，这是昆明 市加快破除户籍壁垒， 加快农业人口转移， 加速人口城镇化的举 措；实际上，这是昆 明在为城市的未来布 局，是在为这座“云 南第一都市”未来的 发展蓄力。 4月5月 以深化供给侧结构性改 革为主线，以扩大有效 投资为主抓手，以项目 建设为经济工作主战场， 优化环境

10、、激发活力、 释放潜力，确保全省经 济持续健康较快发展。 响应全国“住房不炒”指 导方针，重点扩大限售范 围及年限，提高公积金购 房成本，提高金融杠杆风 险，打击投机及中介违法 违规等行为，引导楼市平 稳健康发展，侧重城市整 体经济发展实力及基础， 放宽落户条件，吸附人才。 公积金新政：个人严重失 信的5年禁止提取和贷款； 租房管理：不得按照床位 出租 每间房不超过2人 ； 市公租房公司与阿里云全 面合作 助力打造智慧租赁 住房平台。 对房企和个人双管齐下，规 范公积金政策，保证刚需客 户的购房需求；在中央强调 的租购并举的前提下，政府 越发重视发展租赁市场，此 举对外来居住人口的切实监 控，

11、对城市的健康发展及多 主体供给、多渠道保障思想 等起到促进和落实的作用。 昆明将出台升级版 “引才新政”； 住建部约谈12城：楼 市调控目标不动摇， 力度不放松，昆明也 在其中。 昆明为“一带一路”建设重点 城市，此次新政将汇集更多高 端人才，推动经济发展也随之 带动住房需求增长，也为楼市 带来利好，但随着城市楼市价 格上涨等因素，政府约谈，落 实地方调控主体责任，因城因 地制宜，精准施策，从大局出 发，积极稳定市场，未来楼市 维稳的政策调控方针不变。 6月 云南省住建厅召集座谈 对恶意炒作哄抬房价等 行为坚决查处并曝光； 昆明购二手房申请公积 金贷款不需要评估报 告，直系亲属之间买房 不批贷

12、款 座谈会深入贯彻“房住不炒” 的精神，表明了云南住建部调 控房地产市场的决心，对进一 步规范全省房地产市场秩序， 促进行业健康稳定发展有着重 要的意义;现今使用公积金购 买二手房申请贷款不再提供抵 押物评估报告，对公积金购房 者而言是极有助力的。 2018上半年政策从经济发展、人口落户、信贷条件等多方联动，旨在促进 城市经济，规范市场环境，响应国际号召，平息市场舆论，促进楼市平稳 健康发展，从政策效应显示，仍然持宽松态度。 宏观 市场 7月8月9月10月11月12月 实施住房限购政策 外地限购1套：自然人、限购新 房，无存量房；自然人非家庭； 外地购买无社保等要求；昆明 落户宽松。 加强新建

13、商品住房销售价 格管理 新建商品住房10内公布预售房 源一房一价制度；预售价格6个 月后方可申请调整，且12个月 内均价上浮不超过6%。 加强住房和用地管理 严查房地产市场违法违规 严查不明码标价，价格高于预 售价格、恶意炒作、哄抬房价、 炒房等行为； 整顿楼市乱象 1，取得商品房预售许可前， 不可以以认购、认筹、预订、 排号、售卡等方式向购房人 收取或者变相收取定金、预 订款、诚意金等费用； 2，严查一房多卖，损害购 房人合法权益，未标明房源 销售状态、销售价等违反明 码标价规定的行为。 3，整顿未按政府备案价格 要求销售商品房，或者以附 加条件限制购房人合法权利 (如捆绑车位、装修)等方式

14、， 变相实行价外加价。 整顿加快推进巫家坝片区的开发 快速推进市政基础设施建设，计划年内 启动巫家坝片区与春城路、广福路连接 建设工作，初步构建片区内部交通网络， 分批次启动“三纵一横”道路。 金九银十，新房市场发力促销 地产业传统的“金九银十” ，配合 “双节期”带动，企业积极加推补货， 少量特价房促销，业绩冲刺，抢占市场 份额，带动成交量上涨，整体市场价格 稳定，新开盘市场去化率下滑，主要是 蓄客不足，积极抢收等影响，整体开盘 去化率保持中位水平。 将新建北三环 支撑城市空间 的拓展 完善棚改货币化安置政策 简化 出口退税政策 坚决遏制投机炒房 促进房地 产市场平稳运行 坚决落实“坚持房子

15、是用来住的， 不是用来炒的定位”，加大分类 调控、精准施策力度，加快推进 住房制度建设，加快建立和完善 房地产市场平稳健康发展长效机 制，包括推进形成租购并举的住 房制度，落实地方主体责任等。 开发商不得拒绝使用 公积金贷款 住房公积金管理中心发布 关于维护住房公积金缴 存职工购房贷款权益的工 作情况通告，通告 称，由昆明市住建局牵头， 和市公积金中心联合召集 部分知名房地产开发企业 进行座谈，要求房地产开 发企业按国家政策提供不 拒绝购房人使用住房公积 金贷款的书面承诺，并且 在楼盘销售现场予以公示。 坚持调控政策的连续 性稳定性 召开房地产市场发展座谈 会 严打炒作渲染房价涨 跌 楼市调控

16、放松第 一枪打响售 山东菏泽一纸“说 明”宣告楼市取消 限售。12月20 日，广州发文松绑 商住楼可卖给个 人；与此同时，珠 海斗门、金湾两区 对外地人不再限 购，深圳四大行首 套房贷利率下调5 个基点 下半年政策收紧，进一步落实了两会国家重点提出的“房住不炒”政策号召，大力遏制投 机炒房、违法销售等乱象，引导楼市健康发展，加强调控，严打炒作渲染房价涨跌、开发 商不得拒绝公积金贷款，为规范楼市、促进房地产市场健康稳定发展。 2018年昆明土地市场继续加大闲置土地清理力度，整体呈现量价齐升的状态， 截止11月 土地供应2000万方，成交1605万方；供应全区放量，官渡为主力支撑区域；成交以官 渡

17、、五华为主力支撑区域，西山区迎势而上、量少价高 土地 市场 4819 1471 951 511 1093 1929 2000 243028911060527112617701605 1504 1121 1402 1691 1489 2434 3294 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2012201320142015201620172018.1-11 2012年-2018年1-11月昆明主城区土地供销价走势 供应可建体量（万方）成交可建体量（万方） 377.02 234.47 143.82 5

18、57.60 291.91 3602 2404 6564 2721 3096 0 2000 4000 6000 8000 0 100 200 300 400 500 五华区盘龙区西山区官渡区呈贡区 可建规模 （万） 3096 2395 8376 2903 2471 0 2000 4000 6000 8000 10000 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 五华区盘龙区西山区官渡区呈贡区 可建体量 （万方） 楼面地价 （元/） 2018年1-11月昆明市各区域土地成交情况汇总 2018年1-11月昆明市各区域土地供应情况汇总 2018年昆明住宅市场量价齐

19、升，整体成交均价12787元/，库存量约440 万，去化周期约6个月 昆明 市场 2015年2016年2017年 2018年1- 11月 新增面积（万方）579.97565.04660.99725.86 销售面积（万方）553.15600.77743.52678.82 存量面积（万方）510.87475.14392.61439.65 供求比1.050.940.891.07 成交均价（元/）813885941065213290 553.15 600.77 743.52 678.82 8138 8594 10652 13290 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1

20、4000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2015年-2018年11月昆明主城供销价存走势 24.81 13.28 43.72 41.32 75.17 118.89 64.93 112.89 134.61 71.02 179.59 33.91 36.66 60.97 75.12 102.75 103.05 39.36 76.75 89.25 95.20 84.54 11579 12265 12286 12172 12630 13897 13302 13289 13382 12867 12787 0 2000 4000 6000 8000 10000 1200

21、0 14000 16000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 18011802180318041805180618071808180918101811 供应面积（万）成交面积（万）签约均价（元/） 昆明市住宅月度量价走势 西市 市场 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1- 11月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 供应面积（万） 82.38228.657.4956.1795.7562.40 5.21 0.00 2.04

22、0.00 12.08 6.13 2.61 12.7010.26 4.20 7.17 成交面积（万） 72.62111.654.4169.2867.4283.55 7.75 5.72 6.83 4.23 13.26 7.02 4.43 8.31 12.11 6.06 7.83 成交均价（元/） 7262 7204 7160 7960 9934120931135311302107041158112051123051253712953127691258212936 726272047160 7960 9934 12093 11353113021070411581 120511230512537 12

23、953.0 127691258212936 -1000 1000 3000 5000 7000 9000 11000 13000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 2013-2018年西市区住宅供求价关系年西市区住宅供求价关系 2017 年 2018 年1- 11月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 库存面积（万） 42.87 21.72 40.33 34.61 29.82 25.59 24.41 23.52 21.70 26.09 24.24 22.38 21.72 去化周期（月）7.62.95.44.64.03.43.33.12.

24、93.53.23.02.9 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 2018西市区库存及去化周期趋势西市区库存及去化周期趋势 近一年，区域住宅市场处于整体供需平衡，去库存态势，价格小幅上涨，供应62.4万 ，成交83.55万，整体均价12093元/， 截止2018年11月，区内住宅存量21.71 万，静态去化周期仅为2.9个月 4个主力竞品（碧桂园/融创/新希望/中晟溪城）多为品牌开发商，1个区 域供应大盘（融创万达城），面积段集中于8

25、0-140，竞争激烈 竞品 市场 6个供应竞品项目4个尾盘销售项目2个潜在供应项目 2019 金泰国际（后续地块） 产品：68-136 均价：13000元/ 货包：约1500套 融创春风十里 产品：88-111 均价：13000元/ 货包：2019年预计推货A4/A11地块约20万方 西城时代（毛坯） 产品：A7地块80-143（毛坯） 均价：13000元/ 货包：316套 和悦铭著（高层+洋房，毛坯） 产品：111-143 均价：13000元/ 住宅剩余货包：约146套 碧桂园玺台（高层） 产品：120-143 均价：13000-13500元/（精装报价1500元/ ） 剩余货包：约50套高

26、层 假日芳华（毛坯顺销） 产品：91-143三房及四房(毛坯） 均价：13758元/ 剩余货包：约314套 碧桂园春城映象（高层，精装） 产品：107-138 均价：- 总货包：1280套，预计19年4月首开 实地花鹤翎（洋房，毛坯） 产品：85-141 均价：11873元/ 剩余住宅货包：约1500套 融创春风十里 金泰国际 西城时代 碧桂园玺台 尾盘项目 假日芳华 碧桂园春城印象 实地花鹤翎 中晟溪城二期和悦铭著 潜在项目 龙湖项目 融创万达城 融创万达城（区域配套大盘） 产品：98-180毛坯 均价：精装14500-19000元/ 货包：2019年约3100套 中晟溪城二期 体量：30万

27、方，24栋住宅 预计推出洋房+高层产品，该项目目前未面世 预计2019年5-6月面世 龙湖项目 体量：260亩，最大可建住宅体量35万方 产品未定，该项目目前未面世，预计7月开 主力竞品 新希望白麓城 产品：115-189跃层产品 均价：14500元/ 货包：2019年预计推货800套 新希望白麓城 在售项目 新希望 白麓城 19年主推115-189四房以上跃层产品，产品以高拓展空间为卖点，供货约900套，搭配 部分平层公寓销售，全年任务指标24亿元，2019年计划落定内部小学配套 已售罄已售罄 部分尾货部分尾货 在售在售 2019主推主推 纯跃层纯跃层 住宅地块住宅地块 2019年年 加推两

28、栋公寓加推两栋公寓 小学小学 幼儿园幼儿园 西中心西中心.首席低密度首席低密度.板式健康生活大城板式健康生活大城 4房三卫，建面房三卫，建面115，拓展后使用，拓展后使用168 2019年主推主推最小面价跃层户型年主推主推最小面价跃层户型 首套首付首套首付40万左右，存在客户分流万左右，存在客户分流 2018年住宅：平层整体成交均价约12300元/，跃层成交均价约14300元/，毛坯交付 客户结构：成交客户主要集中于西市区32-45岁的个体户，企业、事业单位员工为主，以首改，改善自住为主 货包：全项目住宅剩余货包集中于35/38地块，住宅产品以115-189为主4-5房为主， 推货节奏预估推货

29、节奏预估 4月月 约约350套套 6月月 推公寓推公寓 6月月 约约330套套 9月月 约约200套套 11月月 顺销顺销+商业商业 西城 时代 4 5 11 19 6 1 2 3 甲级写字楼 SOHO公 寓 西城COHO集 中商业 西门町集中商 业 回迁 2栋LOFT公 寓 在售两栋 住宅 待售商业 公寓 20 7 8 9 天悦 菁雅 韶华 建筑面积 （） 房型推出套数成交套数去化率建筑均价 套均总价 （折后） 朝向 102-104三室两厅单卫382463%12509132西北 102-104三室两厅单卫382053%12313130西北 80两室两厅单卫381232%12444103东北

30、80两室两厅单卫371232%12480101东北 127-130三室两厅双卫381026%13515177东南 127-130三室两厅双卫38718%13616179东南 80两室两厅单卫371643%12752105西南 80两室两厅单卫371027%12673107西南 19年住宅货包较少，住宅约320套左右，计划上半年清货，毛坯交付，成 交均价12813元/（2018年年底推出） 2018年住宅：地处西市区成熟区，项目2018年长时间蓄客，年底推出去化尚可，100平米左右三房双卫户型去化较好 客户结构：客户主要为28-45岁刚需及改善型客户地缘型客户为主，客户职业主要为私营老板、私企白

31、领和事业单位 货包：全项目货包较少，2019年货包约320套，以100-130户型为主 假日 芳华 1#（26层）高 层住宅2T4产 品 2#（32层）高 层住宅2T4产 品 售罄 未推 4#（32层）高层 住宅2T4产品 3#（33层）高层 住宅2T4产品 6#（31层）高层 住宅3T6产品 5#（18层）小 高层住宅2T2 产品 幼儿园 74% 4% 8% 5% 6% 2% 1% 假日芳华客户成交区域占比 地缘 性 中心 区 北市 区 东市 区 南市 区 19年货包量约310套，毛坯交付，以92-124产品为主，成交均价 13759元/，计划上半年清货 93 -124 100% 13426

32、 93 124 97% 89% 13857 144 74% 13855 面积 去化率 成交均价（元/) 6月 8月 10月 备注：数据来源于市场调查及备案数据 2018年住宅：地处西市区成熟区，项目2018年上半年推出，小面积去化不错，成交均价13759元/ 客户结构：客户主要为28-40岁刚改及改善型客户地缘型客户为主，前期业主回购较多，客户职业主要为私营老板和事业单位 货包：全项目货包较少，2019年货包约310套，以93-124户型为主 18年去化一般，整体成交均价11500元/ ，成交以85-99小面积去化为 主，2019年货量充足，约1500套，主打洋房社区 12508 12224

33、10889 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 9月10月11月 每月成交均价走势每月成交均价走势 项目位置北三环与普吉路交汇处 交通配套道路 普吉路 占地（万 ） 9.52总建面29.49西三环 建筑密度-容积率2.5京昆高速 绿地率45%总车位数 暂无数 据 商业配套 外部：宜家家居、奥 特莱斯、爱琴海购物 广场、新城吾悦广场、 内部：7000多平的底 商 总户数1986 开发商云南万隆置地有限公司 19 23 18 22 26 17 21 25 13 32 12 11 10 9 6 7 8 15 20 29 31 27 28 5 3 4 2

34、 30 在售 未售 14 16 24 待推 2018年住宅：整体成交均价11500元/，以小面积去化为主，因项目位置较偏，去化一般 客户结构：成交客户主要客户主要来源于高新区地缘性客户，其次为富民、禄劝、武定地州客户，小户型去化较好 货包：全项目住宅剩余货包约1500套，以99-14111F小高层，6层小洋房为主 75% 1% 4% 3% 2% 11% 4% 实地花鹤翎客户成交区域占比 地缘性 中心区 北市区 东市区 南市区 地州 省外 85 99 100 118 120 141 82%60% 36% 32% 54% 62% 12500 12900 12445 12300 11719 1100

35、0 88 99 117 20%20% 0% 10370 10800 10500 面积（） 去化率 成交均价 （元/) 9月12月 实地 花鹤翎 融创万 达城 项目情况：区域配套大盘，规划用地约3500亩，以娱雪乐园、海洋乐园、飞行影院以 三大主题世界乐园，旅游小镇、星级酒店、主题客栈、 高端住宅区等七大创新业态 形成文化旅游综合体，住宅体量126万方 住宅货包：全年6次供货，供货密集，总套数3160套，体量41万方，以2T3/2T4板式结构，舒适性较高高层/洋房为主，产品段98-180 2018年销售情况：loft公寓38-56均价约14000元/，高层143均价约14500元/，观海大平层2

36、07-276均价约18000元/，洋房 162-180产品均价约18000-20000元/ 住宅 住宅 医院 学校 五星级酒店 六星级酒店 海觉寺文 化广场 旅游小镇 娱雪乐园 海洋乐园 A21.A23地块 高层120-145 492套 A18.A19.A21.A23地块 高层/洋房98-165 794套 2019.6.21 A18.A19地块 高层120-180 174套 2019.7.26 2019.8.23 2019.10.18 A18.A19.A21.A23地块 高层/小高层135-180 340套 2019.10.25 A21.A24地块 高层98-145 908套 2019.11.

37、22 A24地块 高层98-145 452套 项目基本指标 物业形态 高层住宅、洋房、商业、 酒店、主题乐园 占地面积97.8万方 建筑面积187.29万方 绿化率25% 规划户数 建筑风格现代 梯户配置2T4、1T2 容积率0.67-4 交房标准 小户型精装，大户型毛 坯 地址 碧鸡路与草海隧道交叉 口西南方向 开发商 昆明万达城投资有限公 司 区域配套大盘，2019年集中于下半年供货，供货约3100套，以98-180 高层/洋房为主 金地地块（金地兰亭广场旁） 占地：260亩 西山区52号片区城改项目A、D地块，总净用 地面积约达17.28万方 产品未定，有望2019年推出 本案区域内潜在

38、竞品众多，预计1-2年内推出，且多为一线品牌，规模较 大，板块竞争将白热化 佳兆业地块（经典双城旁） 建筑面积：约47.1万方 预推产品未定，该项目目前未面世， 有望2019年推出 潜在 供应 金泰国际 建筑面积：30.5万方 产品：60-118 2019年推出金泰国际三期，货包约1500套 华侨城地块（王家桥片区） 占地：约7000亩 预计2020年会推出 泛亚板块 高新板块 马街片区 佳兆业地块 龙湖地块 碧桂园春城印象 融创春风十里 金地地块 华侨城地块 中晟溪城二期 金泰国际 2019年计划推出项目 1-2年计划推出项目 龙湖项目 体量：260亩 地块配比：40%商业，住宅可建体量约3

39、5万方 预推产品未定，该项目未面世，预计7月推出 改地块由龙湖/中南/海伦堡共同开发，中南主导营销 中晟溪城二期 体量：21万方，21栋住宅 预计推出洋房产品，该项目目前未面世 预计2019年5月面世 碧桂园春城印象（高层，精装） 产品：107-138 均价：- 总货包：1280套，预计19年4月首开 融创春风十里 产品：88-111 均价：13000元/ 货包：2019年预计推货A4/A11地块约20万方 19年预计推出A4/A11地块住宅产品，体量约20万方，意向88-140 产 品，全年任务目标40亿元，住宅/商业各占一半，商业公寓以改造3房为主 2018年住宅：整体成交均价12142元

40、/，目前A6地块住宅基本售罄，项目体量大，且进去区域较早，认知度较高 客户结构：成交客户主要集中于西市区31-40岁的企业、事业单位员工为主，以刚需为主要置业目的，渠道带访为主 货包：全项目住宅剩余货包集中于A4地块10.8万方，A11地块商改住10万方，总体量约20万方，产品意向80-140 融创 春风十里 10877 12462 11722 11399 12759 11460 13142 11760 12969 12095 12925 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 13500 14000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

41、 融创春风十里每月成交均价走势融创春风十里每月成交均价走势 A6住宅售罄 A7海豚湾loft公寓 在售，13栋公寓 A4住宅地 块，总建面 10.8万方 A9商业地 块， 计划建一所 完全中学， A11原商业地块，总 建面20.9万方，商改 住成功各占一半 已交付 已交付 A13地块，21.2万方 前联想已建烂尾写字楼+ 爱琴海等商业 40% 5% 10% 14% 2% 3% 12% 10% 4% 0% 56% 9% 10%10% 1% 0% 7%7% 0%0% % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 已购未购 9% 32% 38% 14% 6% 1% 2% 44% 34% 10%

42、 8% 2% 25岁-25-30岁31-40岁41-50岁51-60岁60岁+ 已购未购 12% 1% 50% 7% 8% 22% 6% 3% 48% 8% 18% 17% 中层骨干普通职员自由职业全职在家个体业主 已购未购 22% 4% 2% 5% 6% 15% 14% 52% 12% 1% 4% 32% 2% 24% 9% 16% 已购 19年供货充足，以107-138 户型为主，预计4月推出，体量约17万方 货包约1200套，于2018年下半年已启动蓄客 住宅货包：碧桂园春城印象整体体量约17.7万方，主推107-138T4/T5户型，总货包1280套高层产品 客户情况：主要来访客群区域

43、主要为次中心，西市区和市中心次之，地州客群转化率较高 推货：预计4月份推出住宅3/4/5栋，主推107-138T4/T5户型，货值约5.8亿元；全年预计推盘两次，全年销售任务10亿元 138 四室两厅两卫双阳台 125 三室两厅两卫 128 三室两厅两卫 107 三室两厅两卫 碧桂园 春城印象 商业 2T4 138 138 125 125 128 104 104 107 128 2T5产品 125 107107 125 2T4产品 中晟 溪城 占地8.6万方，建面约30万方，规划1562户，低密洋房社区，24栋高层住宅，1座9班幼儿园、1栋独立商业 预计2018年6月入市，全年4次供货，任务预

44、计8亿 货包：整个楼盘24栋住宅，整体户型以T4/T2结构为主，3栋26-19F高层+10栋11F洋房+11栋18F小高层组成，高层产品以105-130三房 为主，洋房以125/144三-四房为主，整体配比高层25%，小高层/洋房75% 136144 130105 105130 3栋高层，2T4户型 10栋洋房，T2户型 1 2 3 4 5-A 6 7 8 5-B 9 10 11 12 13 14 15 16 18 13 17 19 20 21 22 23 24 25 6月首 开 节点预估 3月 面市 8月 二开 12月 四开 10月 三开 125136 11栋小高层，T2户型 2019年预计

45、6月入市，全年任务目标初排8亿，产品105-144高层+洋 房组成 区域内存在烂尾供货入市可能性，体量较大的马街摩尔城，郦阳星城二 期，及碧鸡名城二期，存在一定的分流 马街摩尔城 占地：约975亩 建面：300万方 长年烂尾 碧鸡名城 货包：项目二期住宅约569套 产品：82-147 泛亚板块 高新板块 马街片区 烂尾项目 马街摩尔城 碧鸡名城 在售户型建筑面积89-169，售价 约10000元/，预计将于2019年年 底交房。 二 期 项目目前基本销售动态，据悉项目 将2019年集中入市 烂尾 供应 郦阳新城 郦阳星城 情况：封顶断水停工 货包：住宅约947套+500套写字楼 产品：普通住宅

46、+236-600大平层 体量：约17万方 有被收购风险，2019年强势入市 A4地块 目前烂尾 A3地块 目前烂尾A1地块 目前烂尾 A2地块 住宅售罄 余部分 车位、商铺 郦阳星城郦阳星城 区域内在售项目，面积段为90-140三/四房为主，高层毛坯均价约 12500元/，精装均价约13500元/ 区域现阶段已面世项目较少，且较为分散，产品定位差异较大，价格区间较大 新希望白麓城：因项目2019年主推跃层高拓展产品，且为项目纯住宅地块，实得单价约10000元/左右，建面均价预计15000元/ 实地花鹤翎：因位置较偏，且去化不理想，整体均价11500元/左右 碧桂园春城映象：主打装修交付产品靠近

47、西三环，现阶段报价约13000元/左右 融创春风十里：项目认知度较大，一直主打88-120产品，高层精装报价约12500元/，小面积段成交均价约13000元/ 产品 对标 注：产品对标选取2019年货量充足且确定产品项目，未推项目为市场报价 住宅项目对标户型面积楼层/梯户比交付标准成交均价配套 新希望白麓城115-18930-34F，2T6毛坯交付毛坯15000元/ 双教育配套，地铁口，四大商 圈 碧桂园春城映象104-13830F，2T4精装交付13000元/m2幼儿园 实地花鹤翎90-14033-34F，2T4毛坯交付11500元/地铁7号线、幼儿园 融创春风十里88-14134F，2T6

48、/2T4毛坯/精装交付12500-13000元/ 双地铁，幼儿园、云南师范大 学融创小学 金泰国际68-11833F,3T9毛坯交付 13000元/- 上半年多以片区在售项目为主，核心竞品加推主要集中在下半年 推售 格局 区域竞品市场2019年预推情况 类别区域项目一季度二季度三季度四季度小计 在售供应 和悦铭著142套，111-143，货值2.2亿-142 碧桂园玺台50套，120-140，货值0.89亿50 新希望白麓城100套尾货，113-189，货值约2.3亿元350套，115-189跃层，货值约6.5亿元330套，115-189跃层，货值约6.3亿元 200套，115-189跃层，货

49、 值约3.8亿元 980 西城时代-高层预计推316套，80-143，货值5.3亿-316 假日城市芳华-高层128套，102-138，货值2.2亿186套，100-135，货值3.3亿-314 实地花鹤翎项目-洋房120套，88-141，货值1.4亿360套，88-117，货值4.1亿360套，88-141，货值4.1亿300套，88-141，货值3.5亿1140 融创万达城自6月开始，高层/小高层/洋房大量供应约3160套3160 在售供应合计6102套 潜在供应 碧桂园春城印象-高层-预计4月首开320套，100-140，货值5.6亿预计推640套，100-140，货值11亿 预计推320套，100-140， 货值5.6亿 17.7 融创春风十里项目-高层-预计下半年推出A4/A11地块住宅，体量约20万方，意向面积段88-14120 金泰国际-预计推三期回迁地块，约1500套 （推货未定），60-11813 中晟溪城二期项目-洋房-预