2018武汉_云城_营销拓盘报告.pdf

1、云城项目营销策略报告云城项目营销策略报告 湖北中原 事业一部 201805 溯源溯源20102010- -20152015开启白沙洲百万方城市生活开启白沙洲百万方城市生活 白沙洲市场开拓者，城市先行者，白沙洲市场开拓者，城市先行者， 带领白沙洲区域进入武汉人的视野，以城市配套服务商的理带领白沙洲区域进入武汉人的视野，以城市配套服务商的理 念带来白沙洲新的生活方式。念带来白沙洲新的生活方式。 金色城市金色城市 首个引进武商量贩 首个育才幼儿园 首个华师附小 首个引入公交线路 首个百万方大盘 万变万变20162016- -20172017品牌云集，竞争洪流品牌云集，竞争洪流 随着金色城市的售罄，逐

2、渐从人们视野中消失，随着金色城市的售罄，逐渐从人们视野中消失， 东原湖光里、东原启程、东原乐见城东原湖光里、东原启程、东原乐见城 保利上城、保利新武昌保利上城、保利新武昌等众多楼盘相继崛起，等众多楼盘相继崛起， 然而，白沙洲也依然是全武汉刚需的聚集地然而，白沙洲也依然是全武汉刚需的聚集地 2016.12 保利上城 13500元/ 保利新武昌 13500元/ 2017.1 东原启程 13300元/ 2017.102017.12 东原乐见城 13000元/ 云城云城二环内二环内 高尚生活住区高尚生活住区 长征村长征村精华版金色城市精华版金色城市 品质改善住区品质改善住区 理想城市理想城市武昌南武昌

3、南 美好生活住区美好生活住区 以三盘之力，改变大武昌的生活方式，开启美好的人居生活。以三盘之力，改变大武昌的生活方式，开启美好的人居生活。 20182018元年元年王者归来，开启新时代王者归来，开启新时代 云城 设计中心办公区创客区商业中心高尚住区 长征村 集中商业品质住区 理想城市 一站式教育商业街区美好住区 理想城市 长征村 云城 14000元/ 云城 长征村 理想城市 目标审视1价格目标 2018，三盘齐发，价格梯队明显，均突破区域天花板，树立价 格标杆！ 18000元/ 22000元/ 目标审视2品牌目标 再回归，在众多品牌的红海区如何实现品牌影响力？ 基于以上两大目标，我们将面临两大

4、核心问题： Q1如何通过产品打造实现价格差距？ Q2如何在价格差异中实现融合，完成品牌使命？ 本体价值分析核心价值点深挖 客户特征分析客户需求对位 产品打造建议形成差异化特点 Q1如何通过产品打造实现价格差距？ part1本体价值分析 云城项目本体分析：武昌新二环核心地段，新兴产城综合体 外部价值 区域价值白沙洲滨江新二环 土地价值高地价推动涨幅 内部价值 产业价值打造产业平台，塑造城市新IP 武汉新二环内，区域价值和土地价值逐步提升，通过创新文化产业及高端品质商业拔高项目整体定位，引领住宅新走向。 即将迎来武汉新二环 杨泗港大桥即将通车，提升区域出行功能 长江主轴战略确立 区域为主轴之首，1

5、0年内成为城市发展主轴 白沙洲近年量价齐升，随高价地推出，价格随之大幅增长 商业价值打造区域创意文化商业标杆 0.8万方产业示范区 1栋创意集群写字楼 2.5万方文化商业街区 4栋SOHO办公 武昌南二环 风尚艺术创意社区 二环内+创意产业新集群+文化新产地+住宅新体验 项目初判 长征村项目本体分析：金色王者风范，升级归来 外部价值 区域价值滨江之首，路网发达 品牌价值金色城市品牌深入白沙洲 内部价值 商业价值10万方提升区域商业品质 金色城市最具价值地块，地段升级、交通升级、产品升级、配套升级，依托金色城市大盘价值再造升级新城。 白沙洲近年量价齐升，随高价地推出，价格随之大幅增长 白沙洲大桥

6、 连接沌口白沙洲 白沙洲高架 接驳武昌中心区 地铁12号线 环绕大武汉三镇 白沙洲片区稀缺的 商业资源，商业价 值定位为区域级别 商业街形式，满足小 区内部需求为主 白沙洲版图中 心区位，有效联动 其他项目，巩 固白沙洲品牌龙头 地位 项目初判 一生之城 品质住区 长江主轴+升级版商业+家庭新居所 01 / 总页码 青菱湖项目本体分析：城市扩张源地，打造近郊特色小镇 四环内百万方大盘，通过提升区域配套、适配优质教育、特色小镇打造，推广业务品牌落地，包装品质居住主轴。 外部价值 区域价值城市扩张之源 内部价值 特色小镇价值百万方大盘，超配置学校 武昌南大门的城市扩张首席，完备四至条件突围白沙洲

7、百万方社区大盘 全龄化幼儿园中小学教育 内生型社区商业配套 爆款户型产品 社区客群运营 多盘联动，品质主轴运 营 项目初判 长江主轴 城市美好生活住区 全龄配套+衍生商业+社群运营 云城 1 长征村 2 理想城市 3 大武昌城市级 高端改善追求地 金色城市精华版 品质生活最佳目的地 远郊区域级大盘 理想生活目的地 项目初判 part2客户特征分析 客户分级 三个项目客户划分为高改、中改、首置三类不同的层级，形成明显的客户梯度； 项目面积预计价格预计总价 云城118-167 22000250-400万 长征村90-14018000150-250万 理想城市90-12013500100-150万

8、400万以上 120-250万 150万以下 高改 首改、中改 刚需首置 顶级 250-400 万 本案客户层级 云城 长征村 理想城市 客户分析/云城 武昌中心和雄楚大 道沿线 55% 客户分布 白沙洲、南湖 30% 汉阳3% 客户特征 以35-50岁中年人群为主，多为二次置业，经济实 力雄厚，具备高阶文化和一定经济实力； 客户分类 武昌高端政企客、南湖高端政府企客、武昌高校 老师 客户需求 城市中心标杆物业，注重居住体验和精神追求、 身份、地位、文化品位的表现； 他们是一群高阶高知、品质体验和高端文化需求的城市精英。 客户主要为武昌中心及南湖外溢，高端改善，追求品质体验和文化精神内涵； 青

9、山5% 光谷3% 外地4% 客户分析/长征村 客户主要为武昌中心和南湖外溢及白沙洲地缘，首改或中端改善，追求完善的生活配套和有面子 的社区体验； 武昌中心和雄楚大 道沿线 35% 客户分布 白沙洲、南湖 55% 汉阳1% 外地 4% 追求一定的品 质生活 具有一定升值 空间 注重社区生活环 境 时刻保持与家人 的联系 住的地方要有面 子 客 户 分 类三口之家 投资保值 追求生活 品质 经济实力有限，中心 购房压力大，向白沙 洲外溢 在房产中受益，看好 投资项目品牌 创造更好条件让老人 安享晚年 自己上班，父母孩子 在家 对园林，产品等要求 较高，有一定小资情 调 改善客户 客户诉求点客户行为

10、习惯 客户特征 以30-40岁中青年人群为主，经济实力有限，务实型家庭， 需置通过更换早期住宅来改善置业； 注重生活品质 有面子的需求 务实家庭生活 光谷 5% 客户分析/理想城市 客户主要为白沙洲及外地价格挤压及部分的地缘客，刚需首置，置业范围广，价格敏感，完 善的生活配套及特色的项目打造会成为客户重要选择； 武昌中心 10% 客户分布 白沙洲、南湖 35% 汉阳 2% 周边地缘客20% 江夏客10% 外地 15 % 完善的生活配套会成为客户重要选择基因 客户特征 以30岁以下青年人群为主，刚落户武汉或刚参加工作的大学 生，经济实力较差，希望未来在武汉发展，依靠父母支付首 付； 光谷 7%

11、汉口 1% 关注项目品质和交通 对价格敏感 基本的生活配套需求 全武汉置业客 1 2 3 4 全龄教育体系5 客户定位 云城云城新主义高知精英新主义高知精英 长征村长征村城市新生乐活族城市新生乐活族 理想城市理想城市梦想青年生活派梦想青年生活派 基于以上的项目价值初判和客户需求， 如何进行产品打造实现差异？ 云城注重生活品质、高效生活、身份追求 长征村注重家庭生活、便捷交通、社区品质 理想城市注重社区完善的生活配套、子女教育 part3差异化产品打造 云城云城精神文艺创意先驱者精神文艺创意先驱者 以艺术为内核，以创新产业为经骨，以开放街区为机理，以高端 住宅为血脉，集大成于一体的高尚品质艺术综

12、合体 洪山区以先进制造业和生产性服务业为发展方向，产业方向为打造成汽车零配件，总部经济为主，先进制造 业和现代物流为辅的综合性工业园区，努力打造文化创意产业千亿产业集群；目前青菱乡已启动五大产业园 项目，创意产业园发展迅速。 云城产业打造方向思考 区域产业规划洪山区定位为以城带郊的新型城区，第三产业发展迅猛，尤以文 化创意类产业和先进制造业为主 0.40.4 34.634.6 6565 三大产业占比三大产业占比 第一产业第二产业第三产业 第三产业中，以先进制造业和文化创意类产业 为主，先进制造业产值达200亿元以上，文化创 意类产值达120亿元 现代商贸业 现代物流业 外包服务业 1.现代服

13、务业 电子信息 生物医药 航空航天 依托现有产业基础， 利用领进东湖高新板 块的优势，结合科研 资源，发展高新技术 产业 2.高新技术 产业 数字科技 演艺娱乐 动漫影视 利用南湖创意产业园、武汉 大学珞珈创意产业园、武汉 创意天地等创意园区促进创 意产业专业化，规范化发展 3.现代创意 产业 电力 光电子 新材料 4.先进制 造业 云城产业打造方向思考 洪山区未来发展的主要产业为现代服务业、高新技术产业、现代创意产业和先进制 造业 云城产业打造方向思考 文化创意产业是洪山区自2007年以来重点发展的产业，截止2017其文化创意产业 产值已达300亿元以上，成为继洪山区先进制造业、现代服务业的

14、第三大产业 2007年初 成立促进文化 创意产业发展 领导小组 2008.10 编制完成洪山区创意产 业 发 展 规 划 纲 要 （20092020） 2008年底 文化创意产业年产 值达33亿元，占 GDP12% 2009年初 确立重点扶持和培养的八 大主导产业，提出了打造 “一核、八区、五块”的 创意产业构想 2009.4 颁布洪山区关于实 施促进创意产业发 展若干扶持政策的 意见（试行） 2009年底 省发改委已将“创意 大道”项目纳入全省 2009年重大项目库， 创意天地项目动工 2011.12 区域文化创意企业 998家，产值95亿元， 同比增幅35% 2017年 文化创意产值突破3

15、00 元，占武汉市文创产业 的35% 云城产业打造方向思考 重点产业板块南湖文化创意板块位于洪山区南湖板块，定位为现代传媒、数字 科技、文化交流等六大创意产业 南湖大道 雄楚大道 南湖核心区 区位：以洪山区珞狮南北路为轴线，南北两端以武汉创 意产业中心园及武汉大学珞珈创意产业园区为起止点。 板块面积：延伸面积约12.2平方公里，目前规划建设面 积3000亩。 产业定位：重点打造现代传媒、演艺及时尚消费、数字 科技及工业设计、翻译与国际文化交流、图文广告及环 境艺术、教育培训及咨询策划六大创意产业。 开发现状：目前实际开发面积1045亩，截至2012年6月 ，重点项目累计投资达28亿元，建成30

16、万方，在建36.2 万方，发展势头良好。 南湖文化创意板块发展概况 序号优惠方面内容摘要 1优惠对象 在洪山区进行工商注册和税务登记（含国税、地税）满一年以上 主要为设计创意、数字网络创意、动漫影视创意、出版传媒创意、演艺娱乐创意、翻译交流创意等产业领域 以洪山创意大道为核心的创意产业聚集区内的创意产业基地、创意企业、创意人才实训基地 2落户奖励 建设、经营创意产业基地的企业，连续2年奖励其区税收贡献额的50% 高等院校、职业学校、社会培训机构与创意企业联合建设创意产业人才实训基地，一次性奖励10万元 3税费优惠 对新办或新引进的注册资本高于50万元的创意企业，连续2年奖励其区财政贡献额的50

17、% 在本区从事创意产业技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税 企业符合条件的技术转让所得在一个纳税年度内，企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分， 减半 4人才奖励 对创意人才在洪山创业、就业提供良好条件，优先解决场地租赁、无形资产入股、贷款贴息、税收减免、科研项目申报、购房及子女入 学等方面的需求 5资金支持 单列100万元专项资金，为中小创意企业提供小额贷款担保 设立专项资金30万元，在创意类产品和服务出口过程中所发生的境外市场推广费用，可以申请资助 对创意产品或服务出口额在10万美元以上（含10万美元）的创意企业，按照

18、每美元0.03元人民币予以奖励 6购租房补贴 对新办或新引进的注册资本50万元以上的创意企业，在创意产业聚集区内购买办公用房，补贴标准为：补贴金额为当年企业区级财政贡 献额，不超过购房总额，补贴面积不超过1000平方米 在创意产业基地租用办公用房的新办创意企业，按5元*平米*月补贴3年（补贴面积不超过1000平方米）。复转军人及毕业3年内的大学 生创办的创意企业，租金补贴标准为每月每平方米10元 7专利奖励 创意企业近3年获得的国内发明专利、实用新型专利、外观设计专利，经认定已经转化和应用的，分别奖励2000元、1000元和500元。 获美国、日本、欧盟等国外发明专利、实用新型专利的，再一次性

19、奖励1万元。 云城产业打造方向思考 洪山文化创意类优惠政策优惠文化创意类产业覆盖范围广，区级免税约50%， 期限2年，重点扶持中小型企业，相关措施有效的促进了文化创意产业的发展。 云城产业打造方向思考 城市发展方向武汉入选“设计之都”，创意设计将成为城市可持续发展的驱动 之一 武汉以“老城新生”为申报主题，将创意设计作为城市可持续发展的驱动力之一，让老城不断焕发活力，打造武汉世界级文化 品牌，文化创意产业已经成为武汉的新动力和支柱产业之一 对创业产业催生新技术、新产业、新业态、新商业模式，形成新引擎，拓 展新空间，形成更大的产业集群效应和更快的产业规模增加值 对设计产业搭建联系沟通桥梁，帮助设

20、计更好的走出去。搭建合作平台和 研发平台，帮助设计企业拓展业务领域 对创意人才通过提供更多更优教育培训，提升创意人才创业就业能力。通 过政策扶持和优质服务，降低创意人才创业创富门槛。通过“创意城市网络” 合作分享，促进创意人才拓展创业领域 对普通市民因创新设计而获得更多的教育和就业机会，拥有更高品质的城 市空间和生活环境，带来环境更生态、出行更方便、服务更精细的生活方式 云城产业打造方向思考 自身优势依托四大装修链接平台，进行深入资源挖掘和嫁接。 云城产业打造方向思考 打造方向 以“家装设计” 为主导的文化创意型产业示范基地 天时天时 地利地利 人和人和 武汉成为“设计之都”洪山区文创产业土壤

21、肥沃家装平台优势 上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区 产业打造案例分析 类型业态比例 办公 策划/商务咨询25% 建筑设计12% 产品设计11% 室内设计9% 服装设计9% 企业形象设计7% 影视制作5% 广告设计5% 动漫设计4% 商业配套餐饮/服务/零售13% 总计总计100% 以原创艺术为基础，发展工业设计、文化艺术、博览展会、创意体验等原创艺术文化产业。 上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区 在建筑风格打造、空间环境营造以及入住商家业态等方面均以能吸引文创业态亦或是满足文创业态需求的角度出发 01-独特建筑立面标签02-开放生态的空间环境，提供办公人 员休闲、交流的场所 03-个性化

22、共享空间 （展示大厅） 04-引进创意零售商家 独特的建筑风格、开放的交流空间以及生态环境营造，符合文创办公企业的需求 独特的个性化共享空间（展示大厅、商务中心、休闲后街等），激发创意工作者灵感，有效营造项目文化氛围 引入文化展示、创意零售、品质餐饮等商家，打造休闲、社交概念突出项目文化气质 产业打造案例分析 上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区 目前吸引大量知名建筑设计、公关咨询、影业制作、广告创意等文创企业聚集 产品打造启示：环境氛围+主题配套是有效吸引且培养文创产业发展的基础 典型入驻企业 产业打造案例分析 创意天地国内新建规模最大文化创意主题产业园 以文化创意为主题，打造集艺术、文化、

23、商业、办公、娱乐为一体的复合型创意产业聚集区。 产业打造案例分析 总用地面积232300平方米 总建筑面积310000平方米 物业类型别墅、多层、小高层、高层 容积率1.6 建筑密度24.5% 绿化率35% 园区规划：园区分为文化空间、商业空间集商务空间三大建筑空间，产品 分别由合美术馆、艺术剧场、精品店、艺术店卖场、餐饮主力店、艺术家 工作室、创意商街、创意工坊、商业中心、创意办公10大部分组成。 综合体式开发模式：项目以文化创意为主题，物业功能聚集研发、办公、 居住、商业、酒店、艺术表演等功能，功能丰富，种类齐全。 产品功能产品类型层数 建筑面积 （） 面积占 比 多层办公创意工坊4F71

24、00023% 高层办公高层写字楼及裙楼11-17F17000056% 商业及配 套 商业中心、餐饮主 力店、艺术品卖场、 创意商铺、特色酒 店、美术馆、剧场、 艺术家工作室、商 业裙楼 2-3F6500021% 创意天地华中地区首个纯粹艺术性创意综合体 主要依托合美术馆、艺术剧场合艺术家工作室以及创意街区共同打造城创意产业集群的发展平台。 产业打造案例分析 艺术家工作室创意商铺 合美术馆艺术剧场 园区依托“合美术馆”铸造艺术与文化 精神堡垒，以艺术家工作室和艺术剧场 作为核心艺术引擎，引入知名设计师、 创意企业，最终成为创意产业集群发展 平台。 同时将现代艺术融入时尚商业，带动创 意商街、艺术

25、精品酒店、餐饮主力店、 艺术品拍卖、创意工坊和高层创意办公 等建筑群浑然天成一座艺术城堡、创意 天地。 合美术馆建筑面积10000，十个独立展 出空间，提供各种当代美术作品展，同 时还有现代化的典藏画库、书吧、咖啡 厅等配套，是集收藏、研究、展览、教 育、交流、服务等功能于一体的现代美 术馆。 纳凯瑞艺术甜品设计馆 源自于英国的艺术蛋糕 为每一位客户带来味觉分享 、视觉盛宴，可以吃的艺术 品，开启全新的消费体验和 生活方式。 创意天地华中地区首个纯粹艺术性创意综合体 引入餐饮、展览、培训、休闲娱乐等业态丰富的创意性商家，形成华中首个纯粹的艺术创意型街区 产业打造案例分析 艺美积儿童艺术中心全民

26、艺 术活动中心 为艺术爱好者提供观摩学习、户 外拓展、艺术家相互交流互动的 平台，推动有高度、有内涵的全 民艺术活动。 视觉书屋艺术与生活美学 书店 由图书馆、咖啡馆、文创生活 区、画廊和艺术体验馆共同打 造成为“孵化艺术观的理想之 地。 产品打造启示：产品规划+主题业态配套是有效吸引且培养文创产业发展 的基础 云城产业IP打造建议 8000国际艺展mall 定位为可博览、可演艺、可学术传播等的多功能艺展mall空间，为主题产业打造服务配套平台 1 2 3 大型留白艺术博览展厅，定期邀请世界知名室内设计大师抑或相关设计产业机 构进行作品展 配套型学术报告厅，辅助博览、会展进行学术交流与发布 配

27、套型演绎/演播厅，辅助产业发展进行专项汇报演出 云城产业IP打造建议 8万方创客区&4万方办公区 园林景观：参考云城【特色型绿廊】规划设计理念，打造武汉首个【绿色体验场】为未来 入住的办公人群或者创客人群带来极致的景观体验，为创意办公提供“源动力” 串联各个楼栋单元及活动区域，形成园区产业“垂直工作，水平休闲” 云城产业IP打造建议 8万方创客区&4万方办公区 增值配套：满足符合入住企业办公或商务需求的功能配置为主，包括商旅住宿、日常就餐、会 议会务、商务服务以及其他衍生性需求等 01-精品快捷商务酒店 02-多功能大堂 03-共享会议室 04-员工食堂05-共享式商务中心 云城产业IP打造建

28、议 政企合作、价值提升 强化产业标签，方便产业集聚，建议通过区域规划正名、购买政策扶持、企业优惠扶持以及政 务便利等4个层面进行综合考虑 1-区域规划正名2-购买政策扶植3-企业优惠扶持4-政务便利 联合武汉市政府、 洪山区政府，将所 在片区定位为“家 居文创产业发展重 点示范区” 做通政府、银行关 系，为购买公寓、 写字楼的企业、客 户在贷款政策上给 予特殊补贴或延长 税收减免 银行贷款利率优 惠 人才或优质企业 引进激励制度 创新奖励机制及 专利申请机制 特殊运营补贴机 制 引进一站式政务服 务平台：工商登记、 财税申报、审计评估 、政策申报等 其他服务型平台： 企业金融服务平台、 人才服

29、务平台、知识 产权服务平台、圈层 交流平台等 云城商业部分产品打造建议 华中首个【家居文创】主题商业打卡地 功能定位 云城商业部分产品打造建议 建筑风格：打造“剧场式”商业空间 以具有线条感、全玻璃通透幕墙和立体几何构建元素构筑的创意商业空间，强调创意、交流以 及超现代感，体现其地标性 云城商业部分产品打造建议 商业布局规划：盒子商业与街区商业区隔 1区和2区与住宅相邻，建议切割成开放式盒子商业，3区和4区与公寓相连，建议 打造为街区式商业 1 2 3 4 生活休闲类 区域：1区和2区 盒子型商业 主力面积为50-80平 家居文创类 区域：3区和4区 集中型型商业 主力面积为200-400平

30、云城商业部分产品打造建议 业态品类：以家居文创类+生活休闲跨界复合类为主 打造“两大主题品类和六类细分业态” 下的特色商业场所，成为华中甚至全国首例具有鲜明 文创主题概念的商业街区，与其他商业在档次、品类上形成鲜明差异 家居文创类生活休闲跨界复合类 文 创 零 售 生 活 服 务 个 性 消 费 主 题 餐 饮 休 闲 娱 乐 特 色 空 间 打造围绕“家居文创”产业以及关联上下游的特色型消费休闲娱乐场所 云城商业部分产品打造建议 文创零售推荐商家：树德生活馆 中国首家24小时创意生活用品零售复合体验店，把家居、文创、出行箱包、木工、书店、花 艺、咖啡、电影院、胶囊旅馆等进行融合，打造“中国原

31、创设计”全产业链 云城商业部分产品打造建议 生活服务推荐商家 海马体照相馆兔子百货玫瑰太太全程护理中心 服务女性高端品牌，打造线上线下 沙龙式、分享型平台，为都市妈妈 创造身心放松身心疗愈的休憩之所 全国首个提供一站多元的小宠 物预定服务，宠物用品、专业 的美容护理以及医疗保健等 最美证件照的拍摄圣地，倡导用“轻 、快、简”的模式为顾客留下一年一 份的回忆 云城商业部分产品打造建议 个性消费推荐商家 01-手工大师-皮具DIY02-十八字金-首饰DIY03-作物zowoo-木艺DIY 04-陶作坊-工艺品店05-艺术家方块-画廊 06-文玩刺青-纹身馆 云城商业部分产品打造建议 主题餐饮推荐商

32、家：共禾京品 定位即是餐厅又是文创DIY的集合店，以服务商务、亲子、对生活有要求的白领或文艺青年人 “餐厅中的文创，文创中的美食社交平台” 云城商业部分产品打造建议 休闲娱乐推荐商家：三克映画 国内第一家艺术、独立电影空间与商业化结合的尝试，品牌功能定位为美食、美酒、光影交错 的精品电影空间，让观影回归纯粹享受 酒廊餐厅VIP影院 主打“独立、先锋、文艺” 云城商业部分产品打造建议 特色空间推荐商家：开心麻花剧场院线/侘集本屋书店 侘集本屋建筑和设计领域专业书店 店内规划有“艺术咖啡、生活研究所、城市艺 术图书和儿童设计教育”四大主题空间 开心麻花剧场院线比剧场更有趣的文 娱品牌 基于戏剧、电

33、影、IP进行的实体文娱产业链， 将剧场文化变成大众生活必需品 云城住宅与产业结合打造建议 根据产业及商业的打造方向，在住宅层面，建议打造符合客户需求的公共艺术创意 空间。 策略一 开设设计、艺术培训 班，让业主还在也能感 受到产业利好 艺术 课堂 艺术 小品 创意 赛事 免费 特权 人民 医院 通道 策略二 在小区内景观打造上 设置艺术小品制造节 点 策略三 定期举办创意绘画大赛 策略四 小区业主持门禁卡可 免费参观相关产业展 览、演出 长征村长征村繁胜都汇创造者繁胜都汇创造者 新塘广场武昌南商业原点，以此为中心，家庭式消费汇聚，成就 武昌商业中心地，与住宅构建成熟居住核心地 观澜天地 9万方

34、商 业 保利上城 12万方 商业 清江锦城 40万方商 业 武商量 贩等10 万方商 业 2 1 3 4 5 6 7 8 9 序号区位商业名称类型层级结构业态结构主力品牌 辐射范 围 客户群体 1武泰闸万隆广场 商业 mall 区域商业 零售、餐饮、 休闲、娱乐 莱纳影城、麦当劳、 屈臣氏、杰之行 3-5km 白沙洲二环线 以北居民 2武泰闸 武商量贩武泰 闸店 超市社区商业零售1-3km 武泰闸附近居 民 3江民路 中百仓储烽火 店 超市社区商业零售1km 武泰闸附近居 民 4武泰闸 起义门生鲜市 场 市场区域市场3-5km 武泰闸附近居 民 5武泰闸 武泰闸蔬菜大 市场 市场区域市场3-5

35、km 武泰闸附近居 民 6烽胜路 湖北光霞果批 大市场 市场区域市场3-5km 烽胜路沿线居 民 7黄家湖 白沙洲农副产 品大市场 市场区域市场 5km以 上 全市农副产品 经营商贩 8 黄家湖大 学城 福星惠誉东澜 岸商业街 商业街 社区商业 零售、餐饮、 休闲 天河国际影城1-3km 周边居民及大 学生 9 黄家湖大 学城 园艺文化街商业街 社区商业零售、餐饮华莱士1-3km 周边居民及大 学生 白沙洲商业分布情况 多以中低端社区商业配套为主，缺乏集中型的家庭式消费目的地 区域内大型生鲜、农副批发市场较多，完全满足区域内居民生活需要，但大型商业缺乏严重，仅万隆广场运营，大型商业 配套匮乏；

36、未来会有4个项目商业配套建成，约70万方，但目前均未形成。 白沙洲客户家庭消费轨迹 01 / 总页码 经过访谈了解，白沙洲客户周末家庭式消费，重点流向汉阳永旺，其次为中南商圈及汉街，主要依靠自驾出行，享受 白沙洲片区内所缺乏的大型商业配套服务 永旺 中 南 商 圈 汉 街 出行方式 白沙洲至汉阳永旺：自驾出行 白沙洲至中南或汉街：自驾出 行或公交出行 内部档次商圈匮乏，外溢状态显著 内部商业配套 拥有大型商场，虽有不足，但 仍可以满足基础生活所需 各小区满足居民便捷生活所需 内部满足基础配套生活，家庭及档次消费明显外溢 商圈特色及消费需求匹配 各商圈均有其自身优势特色，与白沙洲内部基础配套形成

37、档次、形象差异。外部显著的吸纳效果，需要本案通过特色化的 差异定位进行消费抢占 外部商圈特色明显，特色化竞争成为必然 汉阳永旺梦乐城中南商圈楚河汉街 便利性：自驾经白沙洲大桥 可达 商圈形象：汉阳区域级，已 成为汉阳商业标杆 商圈特点：超大体量、业态 齐全、日式细节服务 消费人群：汉阳片区为主， 部分武昌人群 便利性：公交可达，行程较 远 商圈形象：老商圈新生，仍 具备较强吸纳力量 商圈特点：城市中心、多商 场集聚群 消费人群：南湖、武昌等片 区人群 便利性：行程较远 商圈形象：武汉名片 商圈特点：知名商圈、文化 格调、商业街+万达广场 消费人群：武昌区为主，涵 盖来汉旅游人群 本案商业建议

38、新唐广场+业态品牌升级+标志化业态+消费特色化 新唐广场升级版 这里的消费品牌进行了升级这里的消费品牌进行了升级 这里有了更吸引人的趣味玩法这里有了更吸引人的趣味玩法 业态品牌升级 参考永旺梦乐城金桥店进行品牌设置，更富竞争力 永旺梦乐城金桥店 永旺梦乐城金桥店已经超越金银潭永旺 成为武汉最好永旺 标志化业态 赋予商场标志化业态，成为核心记忆特色 武汉壹方-动物园上海K11-蝴蝶艺术长沙凯德广场-开心农场 赋予本案商业标志化业态，成为市场记忆核心。如水族馆、积木乐园 消费特色化 全自助化健康饮食餐厅 武汉首家全自助化健康饮食餐厅 全自动化点餐，菜谱上介绍菜品所含蛋白质和热量 自助取餐，客户依据

39、大屏蔽幕显示进行自助取餐 依托自动化概念及健康饮食，减少人力成本，以更高 性价比吸引客户 理想城市理想城市梦想生活引领者梦想生活引领者 这里是城市梦想的聚集地，这里是人文生活的场地，这里有丰富生活场 所，未来生活于此可享。 菁菱湖项目现状分析 周边便捷交通匮乏，暂无地铁等快速交通规划 交通项目距离本案现状预计通车 四环线100m施工中2019年底 武金堤路2km施工中2019年底 地铁5号线7.3km施工中2020年底 交通项目距离本案 青菱西路100m 白沙洲大道3km 三环线7km M 涵洞通过，无道路接驳 无匝道接驳 项目交通现状条件较差，周边虽有快速干道通车，但无快速接驳通道，无地铁等

40、快速交通方式。 菁菱湖项目配套分析 石嘴学校 黄家湖地 铁小镇 洪山区青菱 幼儿园 武汉科技大学 黄家湖校区 武汉大学城 医院 武汉学院 武汉工商学 院 湖北中医药 大学 湖北中医 药 大学黄 家湖 医院 武汉交通职 业学院 白沙洲中小企业 城 武汉市青菱 中学 大桥柏木 小学 大桥中学 康宁路小学 武汉市青 菱小学 武汉东湖 学院 东澜岸广场 红霞商业体 长江工程职业 技术学院 产业聚集 区 建和中小学 教育 3km 5km 江夏中央 大公园 医疗 商业 项目状态级别距离 医疗 武汉大学城医院运营医保定点6km 湖北中医药大学黄家湖医院 运营二级乙6km 教育 石嘴学校运营公办中学1.7km

41、 大桥柏木小学开课街道小学7.3km 大桥中学开课街到学校9km 康宁路小学开课街道小学7.6km 建和中小学开课民办学下5km 洪山区青菱幼儿园开课 公办幼儿 园 2.7km 武汉市青菱小学开课区级小学6km 武汉工商学院开课三本7km 湖北中医药大学黄家湖校 区 开课三本5km 武汉科技大学黄家湖校区开课三本6km 武汉东湖学院开课三本10km 武汉交通职业学院开课三本5km 长江工程职业技术学院开课三本10km 武昌工学院开课三本8.8km 商业 东澜岸广场营业综合体5km 红霞商业体营业社区商业6km 经开永旺开业综合体10km 军运城规划中综合体7km 黄家湖地铁小镇规划中综合体7k

42、m 周边高校众多，但中小学教育严重缺乏 项目5公里外高校众多，片区3公里内仅附近还建小区零售型店铺，地块自身规划幼儿园，5公里内无建成小学，商业教育 配套几乎为0。 菁菱湖项目现状分析 外部多为小区内部引进学校，缺乏特色一站式教育 序号幼儿园学校性质特色规模 收费标 准 1长江紫都幼儿园公立环境优10班 240元/ 月 2武昌区阳光花幼儿园私立师资强300人 1200元 /月 3洪山区启德幼儿园私立双语13班 1200元 /月 4鑫宇双语幼儿园私立双语 270元/ 月 5佳兆业金域天下幼儿园私立 湖北省实验幼儿 园入驻 10班 1980元 /月 6马荣国际幼儿园私立 环境优，师资 强 3000

43、元 /月 7清江锦城幼儿园公立 湖北省实验幼儿 园、高端品牌 9班 8宝贝树幼儿园私立蒙氏教育12班 9 华中师范大学附属 金色城市幼儿园 公立 品牌、华师附 小对口 纵观整个白沙洲三环内教育配套而言，多为小区内部引进的学校，但整体档次一般，缺乏特色全龄化教育。 序号学校师资情况师生人数学校性质或称号 1八铺街小学27位教师，其中有中级职称11人300人 区教学质量综合奖、区最 佳文明单位、教育科研、 语言文字等先进单位 2中山路小学紫都分校 省骨干教师2名、市学科带头人2人、市优秀 青年教师5人、市“百名优秀班主任”2名、 区管专家1人、区学科带头人32人，区优秀 青年教师19人 800人

44、3武昌区武泰闸小学500人 4洪山区张家湾小学1000人 城区教育局直属中心学 校 5 华中师范大学附属万 科金色城市小学 教师1人获全国课堂教学竞赛一等奖；2人获 武汉市课堂教学比赛一等奖；7人获洪山区 课堂教学比赛一等奖；教师在省级刊物上公 开发表论文12篇；教师撰写的论文和案例共 有120人次分别获全国、省、市、区一、二 等奖。 2000人 武汉市素质教育特色学校 和武汉市现代化学校 6武汉市陆家街中学 全校教师本科以上学历占78%，中、高级职 称的教师占73% 1300人 武汉市办学水平先进学校、 武汉市师德十佳先进集体、 武汉市卫生先进学校 7 清江锦城华师一附中 初中部 8 武珞路

45、小学东原启程 分校 菁菱湖项目突围战略 依托文化教育产业，定位城市文化小镇 城市文化小镇 共享功能绿色公园精品商业健康运动绿色出行社群文化社区教育 7大功能体系成就本案价值体系 绿色公园体系 开放+极致化的休闲功能设置，强化休闲生活感 折线型道路 树冠遮阳+私密保障 规划特色化休闲区 在道路体系上打造折线形道路，并利用树木进行视 野遮挡，形成多个独立的功能空间，保证私密感 园区树木树冠部分既能遮阳、又能遮挡高层住户视 线，保证园林休闲的私密感 每个独立空间均设置不同类型休闲交流空间 创意型精品商业街 武汉工业风貌+现代商业气质+创意文化潮流 结合区域工业化风貌，融入现代商业气质以及创意产业园文

46、化潮流，打造极具现代艺术文化感的商业中心区。 绿色出行功能 多类型交通引入，解决业主出行问题 共享汽车引入：与共享车辆运营 商洽谈，在小区设置共享汽车停 放站点 社区巴士运营：规划社区巴士运 营，为社区业主出行提供便利 共享单车停靠：在社区内 打造共享单车停靠点，作 为绿色出车的基础补充 在项目营销过程中，完成交通资源引入 社区教育体系 公立幼儿园+特色幼儿园引入，营造不同类别需求 北京汇佳幼儿园-为满足不同需求，开设三种类型园所：国际园、特色园、普惠园 国际园：每个班级都有一名外教老师，全天用英语与幼儿沟通，以保证幼儿在英语的环境中成长。 特色园：采用中外教师相互辅助授课，以PYP理论为基础

47、的浸润式中、英文双语课程。 普惠园：为孩子提供一个即有趣又贴近日常生活的环境，帮助孩子形成生活中必须具备的技能，养成良好的行为习惯和生活习惯。 健康运动社区 提供家庭系列健康运动场，服务家庭 打造老年健康运动场和老年交流茶社、棋社 挖掘机1.0：儿童独立玩耍 挖掘机2.0：家人陪伴玩耍 挖掘机3.0：沙子与机械更多玩法 打造儿童趣味游乐场，满足0-12岁趣味运动需求 共享功能建设 从细节方面，提供各项实际使用型功能 免费纸巾取用工具箱租借共享雨伞宠物便桶设置 共享健身舱共享KTV自动售卖机消费自助图书借阅系统、图书售卖机、果汁机 社群文化打造 门禁一卡通+业主邻里计划 电子门禁 实体门禁卡 凭

48、业主身份可使用设施自助图书、共享雨伞、免费纸巾、工具箱租借 可充值门禁卡使用设施迷你健身舱、迷你KTV 实体门禁扣 可租用充电宝 自动售卖机消费 组织业主邻里计划，让未来业主能够增进彼此之间的关系，强化项目口碑 提前构建，为看房客户构建未来和谐邻里文化氛围 读书分享会 羽毛球赛 钓鱼比赛 老电影放映会 瑜伽练习 课后兴趣班 长江主轴东南岸武昌城市生活样本 【云城、长征村+理想城市】共同打造 整体定位 Q2如何在价格差异中实现融合，完成品牌使命？ 价值融合区域、品牌、配套之间的融合 推售节点错位推售节奏 区域价值整合长江主轴东南岸完善配套生活圈 长江主轴，囊括白沙洲大道、连接二环-三环-四环，区

49、域价值优越 区域概念价 值 武昌南 整合白沙洲、青菱湖区域，与武昌区域进行直接挂钩 区域发展价 值 滨江生活区 西面直接临长江，与规划中的长江主轴毗邻，属于滨江生 活区 区域商业价 值 区域级商业中心 白沙洲滨江：云城地块/金色城市/长征村地块/中建地 块 区域商务价 值 区域商务中心 云城商业综合体，世贸d2地块/国博中心商务 区域价值：完善配套生活圈 品牌发声整合武昌南区域引领者 借云城入市节点，以武昌生活领导者的身份进行3个项目的发布 共同产品发布会 共同营销中心 区域领袖入市 共同品牌发声 理想城市 长征村 云城 商业资源整合1城市生活圈巴士 生活圈巴士：由新唐广场设置武昌南生活圈巴士“新唐号”，往返循环武昌南三个项目和 新唐广场，建立专属的微交通系统，将新唐广场成做成三个项目共享商业。