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1、地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 1 整合营销方案整合营销方案 金域华庭金域华庭 突 破 空 間 創 意 無 限 2 目目 录录 第一部分 基本概况 3 第二部分 宏观经济 11 第三部分 城市规划 26 第四部分 房产经济 36 第五部分 典型个盘 52 第六部分 项目理解 63 第七部分 客户定位 74 第八部分 项目定位 94 第九部分 销售策略 102 突 破 空 間 創 意 無 限 3 P a r tP a r t 1 1 基 本 概 况基 本 概 况 突 破 空 間 創 意 無 限 4 1. 1. 地理位置地理位

2、置 广广 州州 市市 佛山禅城区佛山禅城区 狮山镇狮山镇 位于佛山市南海区东部 东接广州 南接佛山市禅城区 西接狮山镇 “广佛黄金走廊广佛黄金走廊” 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 5 2. 2. 基本数据基本数据 总面积：125.77 125.77 平方公里 10个居委会和32个村委会 户籍人口25.2万人，外来人口30万人 综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。 下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 6 3. 3. 区域特色与文化表现区域特色与文化表现 大沥是名符其实的文化名镇文化名镇。 大沥是中国民间艺术中国民间艺术“醒狮

3、之乡醒狮之乡”、广东民族民间艺术、广东民族民间艺术“曲艺之乡曲艺之乡”和和 “书画艺术之乡书画艺术之乡”。 原产于大沥的沙皮狗沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 7 4. 4. 行政区域划分行政区域划分 2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。 大沥街办大沥街办 盐步街办盐步街办 黄歧街办黄歧街办 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 8 改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应. 提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应 加快城市化进程 工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工

4、业和住宅混杂引起的 环境质量问题 承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代 物流中心等商贸物流业的更高形态发展 4. 4. 行政区域划分行政区域划分-合并优势合并优势 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 9 北 5. 5. 交通现状交通现状华南咽喉要塞华南咽喉要塞 基本概况基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 10 5. 5. 交通现状交通现状华南咽喉要塞华南咽喉要塞 广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗 盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广 州的西陆路门户。 距广州白云（花都）新国际机场15公里

5、 距离国家一级港口南海港仅10公里。 前往香港、澳门的车程约3小时， 形成四通八达、交通便捷的交通网络。 突 破 空 間 創 意 無 限 11 P a r tP a r t 2 2 宏 观 经 济宏 观 经 济 突 破 空 間 創 意 無 限 12 2006年南海区各镇生产总值比较 0 50 100 150 200 250 300 面积（平方公里）84.1644.6494.75176.63143.5148.28256.09125.77 常住人口（万人）5514.151614.7725.7336.6355.2 生产总值（亿元）152.3847.773.078357.6110.5244.38213

6、 桂城街 道 罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇 1. GDP1. GDP分析分析 2006年大沥镇GDP达213213亿亿，增长24.74%24.74% 南海1/101/10人口,创造南海1/51/5GDP 大沥是南海两个超百亿城镇之一 预计2010年大沥GDP可以达到300300亿元 宏观经济宏观经济 南海龙头强镇南海龙头强镇 突 破 空 間 創 意 無 限 13 2. 2. 大沥镇居民收入分析大沥镇居民收入分析 大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比 20052005年年 20062006年年 增长率增长率 人均储蓄存款余额人均储蓄存款余额 南海南海

7、 872.7872.7亿元亿元 983.44983.44亿元亿元 12.69%12.69% 4.84.8万元万元 大沥大沥 235.2235.2亿元亿元 282.6282.6亿元亿元 20.13%20.13% 11.611.6万元万元 宏观经济宏观经济 藏富于民，购买力强藏富于民，购买力强 人均储蓄存款余额达11.6万万 ,远高于全区的平均水平4.8万万，居民生活富裕。 2006年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7% 突 破 空 間 創 意 無 限 14 3. 3. 产业结构分析产业结构分析 产业结构产业结构:工业占主体工业占主体,第三产业蓬勃发展第三产业蓬勃发展 大沥产业

8、结构比例大沥产业结构比例 2% 75% 23% 第一产业 第二产业 第三产业 宏观经济宏观经济 第二产业为主,第三产业蓬勃发展 有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。 突 破 空 間 創 意 無 限 15 重点工业卫星镇重点工业卫星镇, ,经济增长迅速经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属 深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、 制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2007年上半年，大沥工业总产值 266.51266.51亿亿元，同比增长26.02%26.02%； 投资潜力显著，发展后劲强大投资潜力显著，发展

9、后劲强大 2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资 超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。 引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜 等四大项目。 3. 3. 产业结构分析产业结构分析-工业占主体工业占主体 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 16 城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初 步形成，提升大沥商业竞争力， 3. 3. 产业结构分析产业结构分析-第三产业蓬勃发展第三产业蓬勃发展 有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、 居住等为核心产业的新兴城区 宏观经济宏观经济

10、突 破 空 間 創 意 無 限 17 4. 4. 大沥支柱产业分析大沥支柱产业分析 1. 1. 有色金属产业有色金属产业 2. 2. 商贸物流业商贸物流业 3. 3. 房地产业房地产业 4. 4. 内衣业内衣业: :中国内衣名镇中国内衣名镇 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 18 规模：有色金属生产企业10001000多家，年产量超过8080万吨，约占全 国的3535 ，年税收额超过5 5亿元。 产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年 200200多万吨多万吨,约占全国总量的1/31/3。 4.1 4.1 有色金属产业有色金属产业 “中国铝业第一强镇”“中国

11、铝业第一强镇” 发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展, ,没有充分发没有充分发 挥规模效应挥规模效应 现 状 现 状 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 19 4.2 4.2 商贸物流业商贸物流业 -广佛区域性专业市场及物流集散地广佛区域性专业市场及物流集散地 嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广 场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成 发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划 提升业态档次提升业态档次 大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行

12、街人气鼎盛.,但 缺乏规划,管理档次形象不高 现 状 现 状 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 20 广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立 南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙 小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物 流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。 发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型, ,需要更完善的需要更完善的 规划支持规划支持 4.2 4.2 商贸物流业商贸物流业 -广佛区域性专业市场及物流集散地广佛区域

13、性专业市场及物流集散地 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 21 4.3 4.3 房地产业房地产业: :品牌发展商带动大沥地产品牌发展商带动大沥地产 大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花 齐放之局面。、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额， 不断推出新品，销售十分畅旺。 发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清 晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级 2007年上半年，房地产投资22.1922.19亿元，同比增长67%67%；

14、销售面积5151万万平 方米，销售金额2727亿亿元，同比增长12.5%12.5% 现 状 现 状 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 22 4.4 4.4 内衣业内衣业: :中国内衣名镇中国内衣名镇 发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制， 影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大 力引入技术人才，发展自主优势。力引入技术人才，发展自主优势。 现 状 现 状 大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试 点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140多

15、家. 从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60出口世界 各地，以欧美地区为主。 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 23 优二：优二： 将1010的低端产业或企业向外转移，到2010年完成20203030的工业用地 置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。 强三：强三： 以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。 城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来510年内 重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套 建设，务求营造更良好的营商环境。 5. 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二产业发展战略

16、：东优西拓、强三优二 解决瓶颈解决瓶颈,大沥提出大沥提出“东优西拓、强三优二东优西拓、强三优二”产业发展战略产业发展战略 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 24 5. 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二产业发展战略：东优西拓、强三优二 东优西拓”：东优西拓”： 大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产商贸、物流业、房地产为主； 大沥西部以长虹岭工业园长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创 造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 25 小结小结 大沥作为一个重点卫星工业城市，处于

17、转型期，旧有城市规划功能大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能 布局难以满足布局难以满足 大沥二三产业发达，经济实力强大沥二三产业发达，经济实力强 需要新的城市规划进行合理的功能分区，需要新的城市规划进行合理的功能分区， 实现经济优化发展。实现经济优化发展。 产业发展战略：东优西拓、强三优二产业发展战略：东优西拓、强三优二 宏观经济宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 26 P a r tP a r t 3 3 城 市 规 划城 市 规 划 突 破 空 間 創 意 無 限 27 1. 1.大沥城市发展规划大沥城市发展规划 城市定位：城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市

18、场及物流集散地，广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地， 佛山具有优良生态环境的新城区，佛山具有优良生态环境的新城区， 南海重要的制造业基地之一。南海重要的制造业基地之一。 规划范围：规划范围：城市总用地125125平方公里，其中居住用地共26.7826.78平方公里 。 城市规模：城市规模： 2010年总人口规模为6565万万，2020年为7575万万。 发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅 的合理分区，满足城市发展需要。的合理分区，满足城市发展需要。 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 2

19、8 2. 2. 城市规划城市规划-广佛重要的区域性专业市场及物流集散地广佛重要的区域性专业市场及物流集散地 引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的经济增长点。 并为大沥商贸 业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。 规划设置大型物流中心规划设置大型物流中心,丰富产业结构丰富产业结构 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 29 位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多 公顷。 南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在 工业园 中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区， 东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮佛 山科学技术学院（北院）， 北面是南海市信息化产业发展基地。

20、2. 2. 城市规划城市规划-南海重要的制造业基地之一南海重要的制造业基地之一 以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统 支柱产业制造业。 以长虹工业园为中心以长虹工业园为中心,转移低层次产业转移低层次产业,发展总部经济发展总部经济 将低层次产业转移，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环 节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 30 2. 2. 城市规划城市规划-佛山具有优良生态环境的新城区佛山具有优良生态环境的新城区 【物业升级】 【产业升级】 【环境升级】 在未来3年内开展“三

21、旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26 个，改造面积200万平方米。 退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收行业，清除碎 布加工行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色 金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。 未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给 予补贴。此外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水处理厂将在年内 奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。 全面整治升级全面整治升级 促重镇变新城促重镇变新城 城市规划城市规划 突 破 空 間

22、創 意 無 限 31 3. 3. 发展战略：一脊两翼发展战略：一脊两翼 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 32 功能区域功能区域 区域范围区域范围 发展方向发展方向 发展途径发展途径 一脊 是指桂和路以东，桂澜 路北延线以西，“千灯 湖”以北至联滘的 “商 贸综合发展区（CDA） 大沥未来的中心 发展区 通过旧物业的改造，盘活土 地资源利用 东翼 指 “黄岐盐步”城市 居住综合片区 主要发展城市型 经济 通过旧物业的改造，盘活土 地资源利用 西翼 指“大沥”城市居住综 合片区和长虹岭工业片 区 重点发展都市型 工业 继续征用和开发土地拓展 4. 4. 发展战略：一脊两翼发展战略

23、：一脊两翼 连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛 融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项 目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。 制造业、工业、房地产业全面发展制造业、工业、房地产业全面发展 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 33 5. 5. 城市功能分区城市功能分区 居住 居住 居住 居住 工业园 工业园 商贸区 黄岐海南居住综合片区 黄岐海北居住综合片区 盐步居住综合片区 大沥居住综合片区大沥居住综合片区 商贸综合发展区 长虹岭工业园 南部工业片区 七大功能片区七大功能片区 佛山市南海区大沥盐步组团总体规划 明确功能分区，改

24、变居住、工明确功能分区，改变居住、工 业交叉分布现状，四大居住片业交叉分布现状，四大居住片 区形成规模发展，将有效改善区形成规模发展，将有效改善 大沥生活居住环境，并扩大当大沥生活居住环境，并扩大当 地楼盘的辐射面。地楼盘的辐射面。 功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 34 “六横” ：广佛广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、 穗盐路同庆大道、海八路； “六纵” ：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。 6. 6. 城市路网建设城市路网建

25、设-与广州无缝对接与广州无缝对接 六纵六横公路建设：六纵六横公路建设： 东西走向从广州窖口开始，经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住 综合片区后，向南接入佛山禅城区，与在建的广佛地铁衔接。 南北走向 与广佛轨道线在海八路站相连；向北，经过商贸综合发展区，与广州地 铁5号线延伸线相连；经里水、和顺镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经花都汽车 城、花都中心城区，沿云山大道向东进入新机场。 东西、南北轨道建设：东西、南北轨道建设： 城市规划城市规划 优化后的大沥交通，将有优化后的大沥交通，将有1616个出口通往广州，与广州实现无缝对接。个出口通往广州，与广州实现无缝对接。 突 破 空

26、 間 創 意 無 限 35 从城市总体规划角度，从城市总体规划角度，大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定广佛经济圈 中心的地位。 从规划产业发展角度，从规划产业发展角度，“东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业 优化。 从城市交通规划角度，从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺， 以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反 而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。 小结小结 城市规划城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 3

27、6 P a r tP a r t 4 4 房 产 市 场房 产 市 场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 37 1. 1. 总体印象总体印象 20072007年年1 1- -1111月南海区各镇街普通住宅成交信息统计月南海区各镇街普通住宅成交信息统计 大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三 全市全市 已售建筑面积已售建筑面积 （万）（万） 已成交金额已成交金额 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/ /） 桂城街道

28、70.8 418819 5916 大沥镇-大沥 6.2 35721 5719 大沥镇-黄岐 19.3 112519 5820 大沥镇-盐步 10.4 55971 5367 大沥镇 35.9 204211 5688 里水镇 7.8 73701 9421 狮山镇 32.8 141106 4302 丹灶镇 16.1 88389 5475 西樵镇-西樵 12.1 38390 3169 罗村街道-罗村街道 9.7 35355 3637 九江镇 1.9 4176 2131 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载

29、，资深操盘手在线交流！ 38 20062007年大沥镇普通住宅成交面积(万方)、均价（元/方）季度统计20062007年大沥镇普通住宅成交面积(万方)、均价（元/方）季度统计 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 大沥成交面积 4.00 3.25 3.47 4.66 3.76 0.77 1.10 黄岐成交面积 6.14 8.03 5.57 7.68 5.85 5.11 5.01 盐步成交面积 6.10 7.15 7.95 5.56 4.56 3.03 1.08 大沥成交均

30、价 3,184 3,012 2,916 4,121 4,856 7,039 7,577 盐步成交均价 2,865 3,115 4,402 4,094 4,564 5,528 5,722 盐步成交均价 2,865 3,115 4,402 4,094 4,564 5,528 5,722 06年第 一季度 06年第 二季度 06年第 三季度 06年第 四季度 07年第 一季度 07年第 二季度 07年第 三季度 2. 2. 供求关系供求关系 大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15% 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限

31、 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 39 楼盘楼盘 预售预售 套数套数 预售建筑预售建筑 面积面积(M(M2 2) ) 已售已售 套数套数 已售建筑已售建筑 面积面积(M(M2 2) ) 剩余剩余 套数套数 剩余建筑剩余建筑 面积面积(M(M2 2) ) 20062006 金碧华庭金碧华庭 ( (金碧轩金碧轩) ) 166 166 22,453 22,453 155 155 21,156 21,156 11 11 1,297 1,297 碧翠苑碧翠苑 163 163 20,589 20,589 162 162 20,451

32、20,451 1 1 138 138 南海碧桂园南海碧桂园 889 889 185,286 185,286 885 885 184,526 184,526 0 0 0 0 小结小结 1,218 1,218 228,328 228,328 1,202 1,202 226,133 226,133 12 12 1,435 1,435 20072007 明汇城市花园明汇城市花园 559 559 70,650 70,650 357 357 43,297 43,297 202 202 27,353 27,353 碧翠苑碧翠苑 59 59 7,235 7,235 59 59 7,235 7,235 0 0

33、0 0 小结小结 618 618 77,885 77,885 416 416 50,532 50,532 202 202 27,353 27,353 20062006- -20072007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表 房地产市场房地产市场 已售单位统计包括已备案已备案单位和已签约已签约单位 统计数据只包括各楼盘的洋房洋房,不包括车位车位/ /商铺商铺/ /别墅别墅 统计数据来源于”佛山建设局佛山建设局”,统计时间截至20072007- -1212- -1010 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万

34、份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 40 大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸” 花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约 销售5成； 黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定； 相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季 度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步； 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 41 3. 3. 大沥街道的楼市状况大沥街道的楼市状况 楼盘供应结构由低端

35、的单体楼转向中高端的住宅小区，楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区， 价格拉升大价格拉升大 规模： 总建面2.8万，共 437套； 产品类型： 多层、高层组成； 推售时间： 2004年-2006年 均价：2524元/ 金碧华庭金碧华庭 2004 年 规模： 总建面4.8万；共 540套 产品类型： 小高层； 推售时间： 2005年-2006年 均价：4323元/ 名汇苑名汇苑 2005 年 规模： 总建面7万； 产品类型：高层； 推售时间： 2002年-2005年 均价：1682元/ 德明大厦德明大厦 2006 年 2007 年 规模： 总建面9.6万；共 561套 产品类型： 小高

36、层； 推售时间： 2007年3月-现在 均价：5500元/ 名汇城市花园名汇城市花园 “翠堤水岸”花园 洋房，共1128套 产品类型： 多层、低层； 推售时间： 2006年 均价：4200元/ 南海碧桂园南海碧桂园 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 42 4. 4. 产品结构产品结构 大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计 全市全市 已售建筑面积已售建筑面积 已售套数已售套数 套均建筑面积套均建筑面积 2006年 大沥 153,718 1,1

37、63 132 黄歧 274,121 2,261 121 盐步 267,693 2,490 108 2007年1-11月 大沥 62,464 408 153 黄歧 193,326 1,689 115 盐步 104,280 955 109 大面积单位需求增大，产品主力供应面积为大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160平米平米 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 43 4. 4. 产品结构产品结构 大沥街道大沥街道 市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客户群对大面积单

38、位的需求， 套均面积需求在130-160平方米之间。06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型 面积包括70-80二房，133三房和155-250四房以上；07年名汇城市花 园和海琴轩成交单位以三房130以上为主。 黄岐、盐步黄岐、盐步 集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州 约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对充裕的资金与低价 位，实现了广州客户100-120的大面积需求。 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 44 5. 5. 客源流向客源流向

39、大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体大沥本地人购房外流现象严重，外来移民是大沥商品房购买主体 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 45 5. 5. 客源流向客源流向 大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治 安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户 外流现象严重； 本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建 房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。 外来高端城镇移民是大沥商品房成交最活跃的 群体，大部分都会在大沥城镇置业，占大沥购 房群体的6成； 自建房自建房

40、房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 46 6. 6. 土地供应土地供应 单位单位 宗地编号宗地编号 用地位置用地位置 用地总面积用地总面积 用用 途途 大沥大沥 401 穗盐路“扇面”地段 7.7625 城镇混合住宅用地 402 广云路张边桥侧 0.4882 商业用地 404 平地村委会泗沥组 1.9658 商业用地 406 原大沥三鸟市场地块 2.3272 商业用地 408 河东“大三丫”地块 4.76 城镇混合住宅用地 410 振兴路编织袋厂地块 3.232 城镇混合住

41、宅用地 411 大福摩托车地块 11.24 城镇混合住宅用地 412 振兴路“微生物厂”地块 1.1817 城镇混合住宅用地 414 振兴路56号 0.2036 商业用地 415 工业大道水头高田地段 0.192 城镇混合住宅用地 合计 4.98484.9848 商业用地 28.368228.3682 城镇混合住宅用地 大沥镇大沥镇20072007年度经营性用地指标一览表年度经营性用地指标一览表 ( (单位：公顷单位：公顷) ) 可开发土地资源少，可开发土地资源少， 旧城改造”盘活土地旧城改造”盘活土地 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下

42、载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 47 2007南海区各镇经营性2007南海区各镇经营性居住用地居住用地指标表 (单位：公顷指标表 (单位：公顷) 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 用地面积 61.17 21.49 5.00 20.21 2.30 18.73 28.37 7.00 用地宗数731092963 桂城罗村九江西樵丹灶狮山大沥里水 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 48 土地供应日益紧缺,；

43、特别是大沥街镇，更是“寸土尺金” ，稀缺性将极大提 升新房地产项目的升值、投资潜力； 大沥城镇旧物业大多建于20年前，建造档次低，现正是合同到期或将近到期的 时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了大规模的“旧城改造” ，置业需 求日益膨胀； 6. 6. 土地供应土地供应 房地产市场房地产市场 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 49 7. 7. 政策影响政策影响 大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大，大沥街道在售楼盘少，成交量、价格受供应影响大， 政策影响不明显。政策影响不明显。 房地

44、产市场房地产市场 3月，物权法正式公布； 5月，上调个人住房公积金存 贷款利率27个基点； 6月，明确房屋买卖的契税计 税价格应当包括房屋的装修费用； 7月，第二次上调个人住房公 积金存贷款利率27个基点； 8月，住房公积金贷款上限提 至20万； 9月，“二套房”贷款首付款 比例和利率水平提高； 10月，存款准备金上调至 13%； 2007年1-11月大沥街道普通住宅成交信息统计2007年1-11月大沥街道普通住宅成交信息统计 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 1

45、2,000 14,000 16,000 大沥成交面积大沥成交面积1.22 1.22 1.68 1.68 0.86 0.86 0.57 0.57 0.06 0.06 0.13 0.13 0.18 0.18 0.54 0.54 0.38 0.38 0.29 0.29 0.33 0.33 大沥成交均价大沥成交均价 3,970 3,970 4,584 4,584 6,637 6,637 6,423 6,423 3,392 3,392 11,473 11,473 13,849 13,849 4,604 4,604 8,875 8,875 8,926 8,926 3,497 3,497 1月1月2月2月3

46、月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月 突 破 空 間 創 意 無 限 地产江湖地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 50 8. 8. 政策对盐步、黄岐的影响政策对盐步、黄岐的影响 黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显黄岐价格持续攀升，受政策影响不明显 房地产市场房地产市场 2007年1-11月黄歧街道普通住宅成交信息统计2007年1-11月黄歧街道普通住宅成交信息统计 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 0 1,000 2,000 3,000 4,000

47、 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 黄岐成交面积黄岐成交面积2.26 2.26 0.45 0.45 3.14 3.14 3.26 3.26 0.94 0.94 0.91 0.91 1.14 1.14 1.85 1.85 2.02 2.02 1.93 1.93 1.43 1.43 黄岐成交均价黄岐成交均价 4,851 4,851 5,117 5,117 5,148 5,148 5,337 5,337 4,594 4,594 5,305 5,305 5,974 5,974 6,004 6,004 6,764 6,764 6,683 6,683 8,423 8,423 1月1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月 突