郑州XX区文化路地块可行性研究报告_（60页）简版.docx

1、XX区文化路地块可行性研究报告（简版）10月10日目录一、目标地块基本情况3页二、出让相关信息9页三、市场分析与机会选择10页四、项目定位30页五、开发与销售计划40页六、成本分析41页七、经济效益测算42页八、投资风险评价44页九、工作建议45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置文化路沿线意向地块共有3块，分别分布于文化北路两侧，其中文化北路东侧2块，西侧1块。意向地块位于XX区，该区域属于郑州老城区，发展时间较长，区域内人口较为集中，各种生活配套较为完善，是郑州市的核心区域之一。意向地块位置较好，周边交通较为便利。地块距离CBD10.5公里，距离郑州高铁站14.5公里，距离

2、郑州站10.3公里，距离北龙湖8.5公里2、交通条件意向地块处于XX区文化路沿线，区域道路较为完善。目前区域内的主要交通干道连霍高速、文化北路、中州大道、花园北路、龙门路、金杯路、索凌路、丰庆路、三全路、国基路等均已建成并通车。周边规划有地铁2号线、4号线、7号线，其他道路如长安路、洛阳路目前正处于规划建设中。附近1公里内设立的公交线路有43路、115路、305路公交，BRT线路38路。地铁2号线（是一条南北线，起于惠济区，沿开元路向东到花园路，之后沿花园路，紫荆山路，止于规南四环，全长30.1公里，共设站22座）。地铁4号线（起始于安顺路站，终点至河西北路站，线路全长30.1公里，均为地下线

3、，全线共设车站24座，站间距为1.3公里，功能定位为郑州中心城加密线。预计2020年6月30日前开通运营）。地铁7号线（起始于东赵站，终点至曲梁站，线路全长49.1公里，全线共设26座车站，站间距为2.0公里，功能定位为郑州中心城加密线）（二）周边配套地块属于XX区北部，区域内目前基本生活配套较为丰富，但是缺乏大型商业配套，惠济区万达广场预计底开业，距离地块较近，将在一定程度上填补该方面的空白。教育配套：3公里内有龙门实验学校、小星星幼儿园、丰庆路小学、新世纪学校等，周边有银河路小学、中州大学、郑州师范学院等。商业配套：周边大规模商业匮乏，距项目较近的商业有华联超市、张家村购物中心、裕华广场、

4、地中海商业广场等。医疗：附近有琉璃寺卫生服务站、河南省中医疼痛治疗中心、XX区柳林医院、郑州康宁肿瘤医院、XX区总医院新院、惠济天运诊所等。区域周边配套详见附图：（三）规划设计条件26#地块，占地23100（约34.65亩），城镇住宅用地，容积率待定。27#地块，占地37600（约56.4亩），城镇住宅用地，容积率待定。28#地块，占地20800（约31.2亩），城镇住宅用地，容积率待定。地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。编号土地位置占地（亩）出让面积（）土地用途规划指标要求容积率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍价（万元）备注26#龙门路南、长安路西34.6523100

5、住宅用地目前控规尚未批准27#龙门路南、洛阳路西56.437600住宅用地目前控规尚未批准28#魏河北路北、索凌路东、普庆路西、龙门路南31.220800住宅用地目前控规尚未批准二、目标地块出让相关信息（一）出让要求暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于第四季度土地出让计划，3块土地单独招拍挂。（二）招拍挂形式26#、27#、28#地块属于XX区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。三、目标地块市场分析与机会

6、选择（一）城市/区域发展概况郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情况与发展预期宏观经济：（1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为

7、特征的国家中心城市。2015年郑州市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，同比增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，

8、为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。表3-1郑州市人口变动情况户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%数据来源：郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。图3-1郑州城市规划布局示

9、意图2、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。（二）房地产宏观市场概况4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘。7月份郑州地王频出，万科美景夺得郑纺机地块

10、，成为郑州新的双料地王（总价+单价）；经开区市场热度更是持续上涨，3天3地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8月融创拿下龙湖副CBD13号地块，成交楼面价36309.56元/。随后，中国金茂集团拿下14号地块，成交楼面地价36915.27元/，刷新郑州楼市记录，成为总价和单价双料地王。10月份限购政策，在郑州市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：1、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，首付方面：个人购房住房首付比例为30%;申请购买二套房首付比例为40%，为火热的楼市降温。1、郑州

11、市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：目前郑州房地产市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需住宅呈现出“开盘即清盘”状态。1-8月份商品住宅供应面积727.82万，同比上涨47%，销售面积970.67万，同比上涨112.5%。（2）供需关系：1-8月份，郑州楼市成交火热，供需比达到1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。2014年月均去化48.90万（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65万方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3万方。截至8月，郑州市商品住宅库存量为235.93万，库存量持续走低，去化周期仅需2.6个月。近5年全市商品住宅供需量价走势月均去化110.14万（4）主力产品

12、成交结构：郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。高层产品80-90仍为主流刚需面积段，110-140改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-10000元/，成交总价区间为70-90万。郑州市市场主力产品成交结构产品业态主力成交户型/产品类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）高层两房、小三房80-1109000-1000070-902、郑州市土地市场概况郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增长6

13、4%。7月份郑州地王频出，郑州市总价地王、单价地王落地XX区，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王。经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。进入8月，虽然未能延续7月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下13号地块，成为新“地王”，随后金茂郑州“处女地”诞生，35.1亿拿下北龙湖14号地块，再次刷新郑州楼市“地王”记录。借助两宗“地王”之势，郑州又掀起了一片“涨价潮”。（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，1-8月份土地供应101宗，供应面积1348.44万。成交土地109总，成交面积1438.1

14、5万。土地成交价格整体呈现上升趋势，上半年商品住宅楼面价成交均价为2780元/，8月份由于北龙湖金茂拿下三料地王，拉高了整体成交均价，商品住宅楼面均价为36658元/。（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28总，占比26%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环上半年共成交土

15、地46宗，成交面积663.17万，占比46%；二环-三环共成交土地38宗，成交面积380.56万，占比26%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万，占比20%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万，占比8%。3、郑州市商品住宅价格近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。1-8月份，商品住宅整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（三）房地产微观市场概况1、区域市场概况（XX区商品住宅）近三年成交情况分类/时间2014年2015年新增供应量(万)127.34158.4758.6成交量(万)92.58133.63127.93成交价格（元/）97

16、5110276121301-8月成交情况分类/时间1月2月3月4月5月6月7月8月新增供应量(万)2.0706.495.1310.6621.587.421.98成交量(万)13.474.3812.7319.7418.3716.8712.4516.89成交价格（元/）10136109331086610802112781165212991155902、区域市场客群情况区域内主要项目客户来源中，XX区本区域客户占比最大，主要为政府官员、私营业主、拆迁户及企业职员。年龄主要集中在25-35岁之间，以自住为主，同时有一定的投资客户。关注点主要集中在区位、产品、品牌和价位，其次是交通弄和环境。XX区以外，

17、惠济区和郑东新区的客户也占有一定的比例。典型项目锦艺XX湾客群情况分析：客户主要以自住为主，同时投资客户也有一定的比例，项目临近连霍高速及贾鲁河，生态环境较好。客户来源主要是XX区及惠济区，以地缘客户为主，年龄在25-35岁之间，以个体经营、金融行业和政府部门人员为主，对产品、价位和区位最为关注。3、区域土地市场1-8月份本项目周边共成交居住用地10块，共664.14亩。1-8月份项目周边成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）杲村地块2016/1/7商服用地44.255.516.2328334640.291746.2

18、3锦艺杲村地块2016/1/7商服用地45.145.516.5529349650.221773.31锦艺杲村地块2016/1/7住宅用地63.163.514.7427943442.431896.13锦艺浙江广厦地块2016/1/15商服用地30.33 5.511.12 25510 840.97 2293.56 广厦固城村地块2016/2/25住宅用地71.12 3.516.60 29881 420.13 1800.55 融创固城村地块2016/2/25住宅用地62.78 3.213.39 25348 403.78 1892.73 融创皋村地块2016/4/8住宅用地129.04 3.530.1

19、1 57560 446.07 1911.75 锦艺皋村地块2016/4/8住宅用地97.82 3.522.82 45334 463.46 1986.27 锦艺皋村地块2016/4/8商服用地27.21 5.59.98 17933 659.01 1797.29 锦艺郑纺机地块2016/7/8住宅用地93.293.018.662502402682.2513411.24万科美景（4） 可类比竞品概况XX区片区房地产市场，整体为刚需加首改，周边住宅均价在15000元/。区域为传统热销区域，同时受受近期整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。区域主要竞品概况项目融创珑府锦艺XX湾瀚宇天悦名门翠园

20、和昌悦澜美景美境KLAPA绿地璀璨天城占地面积（万）2941.8874087.231.5容积率2.53.73.03.43.54.23.9计容体量（万）9023012020027.830135业态组成高层、洋房高层高层、公寓高层、洋房高层、小高层高层高层开盘时间9月2014年8月2013年5月份待定2014年8月待定5月份在售产品一期剩余少量128平米房源，二期在售3、11号楼125-130平米3、4、6、7号楼78-140平米少量房源销售动态一期首批产品开盘售罄，一期2号地预计2017年初推出一期高层售罄，二期产品未推，处于咨询阶段住宅房源已售罄，商铺在售项目未入市，前期咨询阶段二期7号楼排号

21、中，89平米房源交1万抵3万，125平米房源交1万抵5万样板间已开放，会员招募阶段一期少量房源在售主力户型高层89-117三房、127-137四房；洋房127三房、143四房86三房114三房124三房50一房90两房117三房45一房87两房101三房118三房80两房89三房125三房90、128三房，140四房，160复式房源。78两房89三房140四房1-8月销售额（万元）1-8销售均价（元/）高层均价12500元/，洋房均价15000元/一期高层8月底均价12500元/住宅均价11000元/平米；公寓均价9400元/平米高层均价15000元/高层均价13500元/目前均价（元/）商铺

22、30000元/一期128均价17000元/，二期125-130均价16000-17000元/高层14500元/1、融创珑府位于惠济区文化路英才街西800米贾鲁河与东风渠交汇处，项目整体占地面积29万平方米，容积率为2.9，建筑面积约90万平方米。融创瓏府项目分为三期开发，项目一期一号地块由7栋高层(32-33F)及7栋(6-9F)洋房组成，产品面积区间为88-144。融创瓏府位于郑州北城之心，双河湾旁，定位为百万平米中式尊府。销售情况：项目于2016你9月份首次开盘，高层均价12000元/，洋房标准层15000元/，首批房源在开盘当天已售罄。预计一期2号地房源于2017年1月份或2月份推出，项

23、目正在规划中，具体开盘时间待定，价格待定。一期2号地块有7栋高层房源，高层房源面积为89-140平米；另有9栋127平米、141平米的洋房。项目优势： 项目靠近东风渠，生态环境较好。首期开盘价格略低，融创全国品牌开发商，知名度高，客户较为信任，融创强势的渠道拓展，客户基数较大。产品设计较为合理。2、锦艺XX湾位于XX区文化路与贾鲁河交汇处两岸，总占地面积627亩，总建筑面积230万平方米，是集住宅、湾区商业、写字楼、商业综合体等一体的城市综合体。一期总占地面积161亩，总建筑面积约50万平方米，其中住宅面积约32万平方米，商业配套约30万平米。销售情况：目前处于前期咨询阶段，预计推出二期2、6

24、号楼，房源面积为86、88、112、124、142平米，开盘时间待定。目前一期房源已经封顶，预计2017年年底交房。项目8月底销售价格为12500元/。项目优势： 户型设计较为合理，面积段较小，适合刚需置业。临近贾鲁河，生态资源较好，锦艺作为品牌开发商，知名度较高，品质较好，客户较为信任。3、瀚宇天悦位于XX区文化路与龙门路交汇处西200米，总建面120万方，容积率3.0，绿化率30%，项目内部规划两大中心湖、组团景观园林，以稀缺水景、生态公园景观，打造城市生活。销售情况：目前房源基本售罄，项目仅剩余少量303平米房源在售，均价11000元/平米，按揭99折全款98折。项目优势： 靠近文化路，

25、交通较为便利，引进龙门实验学校，学区房的优势明显。大盘规划，业态规划较为丰富。户型设计较为合理。4、名门翠园位于XX区丰庆路三全路交汇处向西100米路北，项目为名门地产打造的200万方城市公园住区，项目位于郑州市XX区丰庆路和三全路交会处，紧邻地铁3号线且4号线上盖，总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅，洋房，精装公寓，block特色商业街区等。销售情况：目前处于前期咨询阶段，具体开盘时间待定。项目优势： 位置较好，区位优势明显，项目周边有双地铁通过，交通便利，靠近主城区，周边生活配套较为丰富。名门作为本土知名开发商，品牌知名度高，客户较为信任。户型多元化，涵盖各个层次客

26、户的需求，配套有省实验小学和纬五路小学，学区房优势明显。5、和昌悦澜位于XX区花园路龙门路交汇处西300米，总占地119亩，总建筑面积27.8万平米。 和昌悦澜项目位于花园路，交通便利，邻地铁2号线刘庄站，有十余条公交线路。和昌悦澜是和昌地产（集团）集全国化运作经验在郑州市运作的第五个人居项目。销售情况：目前二期7号楼处于排号阶段，89平米小三房交1万抵3万，125平米-130平米三房交1万抵5万，预计10月份开盘，具体开盘时间待定。目前一期仅剩余十几套128平米房源，均价16000-18000元/平米，二期在售3、11号楼，面积为125-130平米房源，均价16000-17000元/平米。项

27、目优势： 紧邻地铁2号线，交通优势明显。户型多元化，可以满足各种客户的要去。靠近主城区，周边生活配套较为丰富。和昌作为本地知名开发商，品牌较受客户认可。6、美景美境KLAPA位于XX区国基路渠东路交汇处东北角，总建面30万方，涵盖文化商业街区和精装住宅区两部分，其中文化商业街部分由世界华人著名建筑大师姚仁喜担纲设计，采用如上海新天地、武汉楚河汉街、成都太古里一样的开放式街区形态。空间场景采用的是中国传统的街巷布局，一步一景。项目品质装修住宅由国内知名建筑设计机构-上海日清设计，采用新中式建筑风格。销售情况：目前处于会员招募阶段，样板间已对外开放，具体开盘时间待定。项目规划有90、128平米的三

28、房，140平米的四房，以及160平米的复式房源。项目优势：知名设计师设计产品，户型较为设计较好，靠近地铁4号线，交通较为方便。靠近主城区，配套较为丰富，项目自带大体量商业，后期生活购物较为方便。美景与万科在郑州合作开发多个项目，品牌知名度有一定提升，客户较为信任。7、绿地璀璨天城位于惠济区北三环江山路交汇处西北角。项目总占地472亩，总建筑体量135万方，涵盖住宅、商业、写字楼等多种物业形态。该项目原为“利海财富广场”，利海破产后，由绿地集团收购后，更名为绿地璀璨天城继续对外销售。销售情况：项目于5月份首次开盘，目前7、13号楼房源在售，7号楼仅剩少量房源，主推13号楼，户型面积为78-140

29、，均价14000-14800元/，整体均价在14500元/左右，具体一房一价。项目优势： 项目临近三环路，区位优势明显，地铁3号线靠近项目，交通较为方便。签约宜家、丹尼斯等商业，配套较好。绿地理想家产品配置，产品附加值高。绿地作为品牌国企开发商，客户较为信任。四、项目定位（一）总体定位依托区域规划利好，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：城市核心 生态世家官邸借助地块优势城市区位、丰富的邻水生态景观资源，项目计划融入休闲运动元素，并计划嫁接精装系统，将项目打造成出行便捷，生态宜居、值得传承的城市中心高端住宅，使其成为追求城市与生态兼得的改善客户的首选。（二）开

30、发策略定位本项目为鲁能进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市核心板块优质生态社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发，参考鲁能领秀公馆等生态住宅的开发经验，以鲁能公馆系产品为开发蓝本，融入生态宜居概念，形成与其他项目的区隔开发。第一：住宅产品分级，组团式开发。根据地块指标、位置等由南向北逐渐开发，同时施行产品分级原则，以锁定不同客户群；前期利用市场标杆产品如洋房、大平层等产品率先入市，引爆市场，形成产品关注度，提升项目品质形象，后期推出总价相对控制、户型结构优化的中端产品，提升价格预期，同时快速走量。第二：营销前置，保障利润，快销跑量。整体采用大开大合的营销

31、模式引爆市场，提高项目在陌生区域的市场影响力。价格方面，整盘利用“低开高走”的价格策略，通过标杆产品与普通产品的合理搭配，在保障项目利润的情况下，快速出货，形成突破式快销跑量。第三：展示先行，体验营销。根据项目开发规划，选择临河区域位置，率先打造样板展示区，嫁接项目邻水的生态景观资源，营造主题生态样板及销售中心，将项目生态宜居的居住理念，以实景形式呈现给客户，提高客户产品认知度。（三）客户定位1、高层/小高层客户定位产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。统一规划的园林景观、配套社

32、区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。（四）项目概念性规划方案1、规划布局七里河南路6号地块规划七里河南路7号地块规划以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。2、产品配比与分布地块四容积率为3.5，适宜打造高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议90两房，110-130三房，140四房。地块五地块五容积率为2.5，适合打造小高层产品，产品建议90两房，110-130三房，160四房。产品配比如下：地块四住宅户型套数配比套数面积备注9035%91081900两房110-11530%78085800小三房125-13025%65081250三房14010%2603

33、6400四房合计100%2600285350地块五住宅户型套数配比套数面积备注9035%48043155两房110-11530%41145210小三房125-13025%342.542813三房16010%13721920四房合计100%13701530983、户型功能与平面图地块四、地块五小高层/高层产品，主要为90-130平米产品，主要为两梯三户/四户设计。（2小高层/高层：130+89+89+130两梯四户（3）小高层/高层：118+86+86+118两梯四户（4）小高层/高层：116+88+88+127两梯四户4、社区配置项目周边基础商业配套相对较少，周边配套距离项目有一定的距离。建议

34、社区内设置综合楼，实现社区型商业服务配套，满足业主日常消费的便民店、银行网点、超市；打造出宜居邻里空间，增加活动空间，配建老人、儿童健身器材增加配置。5、建筑及园林风格根据项目定位及客户喜好，建议项目整体建筑风格为新古典主义风格。建筑主体采用三段式设计，底部基座结合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品质。白色、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。图4-5建筑风格参考图6、地下室、停车方案地块四：地下室建筑密度按照20%计算，可售按照95%算；车位按照1:1.2算。地块五：地下室建

35、筑密度按照18%计算，可售按照95%算；车位按照1:1.2算。建议：地块四规划3120个车位，54064.5地下室；地块五规划1644个车位，25821地下室；（五）产品竞争力研究意向地块周边项目较多，竞争环境较为激烈。竞品项目通过生态、教育、交通等多个方面突围。为了形成与竞品的有效区隔，同时提高产品的溢价，保证顺利去化。项目在打造强有力的景观、样板房、物业等展示系统以外，可打造具有项目独有特色的社会图书馆、食堂专享配套。一是塑造核心区位。意向地块靠近连霍高速及文化路，交通出行便利，可在一小时内通达全城，形成一小时生活圈。文化路链接XX区商圈及北部宜居生活区，进可繁华，退可宁静。通过塑造区位价

36、值，描幕未来舒适宜居区。二是打造具有销售力的展示系统。营销中心集合样板展示、休闲娱乐及销售功能，内部设置咖啡馆或图书馆，通过情景化的展示，体现项目与众不同的气质。景观示范区在打造园林实景的同时，通过底商商铺的包装，展示未来商业休闲氛围。形成强大的产品力、形象力、营销力，区别周边竞品的独有标签。三是项目内增加荧光跑道，设立儿童娱乐区，提供社区WiFi、社区会客室、邻里食堂等社区配套，增强项目的人文气息，提高项目与竞品的区隔。四是物业服务方面，引入具备一级物业资质的北京鲁能物业，打造高标准的24时管家式物业服务体系，以专业和高标准的物业服务为项目代言，打造项目和品牌的优质、高端形象。 （六）价格定

37、位1、价格策略价格策略：项目作为品质刚需楼盘，以品质感为核心策略；采取快销快打抢占市场，实现快速去化。客群策略：以品质刚需客群为主，附以首次改善类客群；2、价格预测（整盘）销售产品价格以及地块销售周期：地块四住宅全盘均价11000元/，预计销售周期为18个月；地块五住宅全盘均价11000元/，预计销售周期18个月。具体见下表：地块四物业面积可售单价（万）总价（亿）备注住宅284550.00276013.501.10303614.85可售面积按照97%算,精装1500地下室56910.0054064.500.3016219.35建筑密度按照20%计算，可售按照95%算车位109200.00103

38、740.0013.0040560.00车位按照1:1.2算合计284550.00433818/360394.20地块五物业面积可售单价（万）总价（亿）备注住宅151000.00146470.001.10161117.00可售面积按照97%算,精装1500地下室27180.0025821.000.307746.30建筑密度按照18%计算，可售按照95%算车位57540.0054663.0013.0021372.00车位按照1:1.2算合计235720.00226954.00/190235.30五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照2017年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计

39、划完成时间1取得国有土地使用权证12月30日2取得建设用地规划许可证2017年2月5日3取得建设工程规划许可证2017年2月11日4取得建筑工程施工许可证2017年5月10日5确定总包单位2017年2月3日6出零米（首批开盘楼座）2017年5月20日7取得预售许可证（首批开盘楼座）2017年6月26日8首次开盘2017年6月25日9首期竣工2019年6月15日10首期交房2019年10月30日（二）销售计划住宅考虑周边典型项目月均约1.5万左右的去化速度，项目定位于区域标杆大盘，地块四计划分18个月进行销售，月均去化约1.8万；地块五计划分18个月进行销售，月均去化约0.96万。6、 成本分析

40、预计6#地块总投入134797.38万元，可售单方成本11756.53元/平米（含税）：开发成本约为122959.19万元，10554.54元/，其中，土地获取价款及契税等为41387.92万元，4202.33元/；主体建筑安装工程费约62626.72万元，4428.67元/；资本化利息约4174.23万元，423.83元/；前期费用约5258.24万元，533.9元/；基础设施约6179.2万元，627.41元/；开发间接费约1110.96万元，112.8元/；不可预见费约2221.92万元，225.60元/。期间费用约为7208.97万元，合731.96元/,其中，管理费约2221.92万

41、元，225.6元/；营销费用约4987.05万元，506.36元/。增值税及附加约4629.22万元，470.03元/。预计33500#地块总投入192948.93万元，可售单方成本10671.03元/平米（含税）：开发成本约为176429.01 万元，9615.04元/，其中，土地获取价款及契税等为52681.17万元，3367.5元/；主体建筑安装工程费约95050.43万元，4413.13元/；资本化利息约6332万元，404.76元/；前期费用约7628.03万元，487.6元/；基础设施约8405.89万元，537.32元/；开发间接费约1686.97万元，107.83元/；不可预见

42、费约3373.93 万元，215.67元/。期间费用约为9782.46万元，合625.32元/,其中，管理费约3373.93万元，215.67元/；营销费用约6408.53万元，409.65元/。增值税及附加约6737.46万元，430.67元/。具体内容见附件2：项目成本测算表七、项目经济效益测算1、测算原则销售利润率标准：根据协议出让底价及售价预期推算项目销售利润率。土地成本：按底价测算折现率：以%（暂定）进行经济测算。2、经济效益分析6号地块预计整盘住宅均价15207元/m2,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为138843万元（除税）。按照528万元/亩地价计算，项目总地价约

43、39465万元，综合楼面价约3960元/平米，利润总额约14977万元，销售利润率为10%。7号地块预计小高层整盘住宅综合均价13704元/m2，销售周期2017-2018年，项目销售总收入为198122万元（除税）。按照309万元/亩地价计算，项目总地价约50250万元，综合楼面价约3151元/平米，利润总额约21439万元，销售利润率为10%。3、项目现金流量分析当土地溢价率0，基准折现率为8%时，项目现金流量分析如下：7号地块峰值现金流为31.70亿元，出现在项目开发第2018年3季度；6号地块峰值现金流为18.34亿元，出现在项目开发第2018年2季度。7号地块现金流回正时间为2017年3季度；6号地块现金流回正时间为2017年3季度.财务净现值：7号地块为125082万元；6号地块为79185万元。IRR（财务内部收益