2012深圳合正观澜一期商业综合体项目整体定位和发展战略报告(160页).ppt

1、合正观澜项目合正观澜项目 整体定位和发展战略报告整体定位和发展战略报告 工作阶段划分 2 主要主要 工作工作 内容内容 工作工作 成果成果 第三阶段第三阶段 / / 物业发展建议物业发展建议 第二阶段第二阶段 / /产品组合判定产品组合判定 第一阶段第一阶段 / /项目整体定位项目整体定位 合正观澜项目 整体定位和发展战略报告 定位初步探讨定位初步探讨 合正观澜项目整体定位 报告 定位终稿、分物业判定定位终稿、分物业判定 合正观澜项目物业发展 建议 报告终稿报告终稿 基于市场调查研究，城市 区域发展研究，客户访谈， 基于三者的项目整体定位， 以及项目物业类型、产品 组合判定 基于第一阶段工作，

2、确定项 目物业类型、各物业类型的 体量、形态及产品组合 基于项目整体定位，根据 客户导向和相关项目案例 研究提出项目的物业发展 建议 回答两个问题 问题一 ：项目整佑定位？ 问题二 ：项目30%商业佑量如佒做？ 第一阶段主要工作内容： 第一阶段报告大纲： 项目整佑定位 不发展战略 商业物业类型 组合判定 区域发展研究 项目价值梳理 项目整佑定位 商业研判及佑量研究 酒庖研判及佑量研究 写字楼及商务公寓研判 及佑量研究 项目整佑定位不发展战略 区域发展给项目带来的机会 项目属性及价值梳理 问题一: 项目整体定位 项目定位及发展方向研判 深圳中轴崛起深圳中轴崛起: :深圳城市化主发展轴线深圳城市化

3、主发展轴线 城市空间由从东向西发展格局演变从南向北发展城市空间由从东向西发展格局演变从南向北发展 西部发展轴：穗西部发展轴：穗 -莞莞-深深-港港 香港、南山蛇口、 前海中心、航空城、 沙井、松岗、东莞 西部、广州 功能：发展生产性 服务业和高端制造 业 中部发展轴：港深莞中部发展轴：港深莞 香港、龙华中心、光明新城中心、东莞松山湖高新园区、 莞城中心 功能：主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业 东部发展轴：港东部发展轴：港 深惠粤东深惠粤东 香港、罗湖口岸、 布吉、横岗、龙岗 中心、坪山新城中 心、惠州、粤东地 区 功能：承担高新技 术产业和先进制造 业 北部发展带：区域性产业北部发展

4、带：区域性产业 发展带发展带 依托厦深铁路和机荷高速公 路串联珠江西岸城市、坪山 新城、大运新城、龙华新城、 航空城、惠州、粤东地区。 南部发展带：都市功能带南部发展带：都市功能带 打造与香港全面对接、经蛇口半岛建立 与珠江西岸滨海地区联系，通过盐坝高 速公路经大鹏半岛连接东部滨海地区 特区一体化下深圳城市収展空间格局在演变 1 特区一佑化下一个见证，聚焦龙华新区 深圳北站：龙华新区，城市坐标中心化的定海神针深圳北站：龙华新区，城市坐标中心化的定海神针 宝安中部空港区宝安中部空港区 前海港口前海港口 深圳北站深圳北站 继前海和宝安作为深圳的海路和航空继前海和宝安作为深圳的海路和航空 的交通枢纽

5、后，龙华新区将依托深圳的交通枢纽后，龙华新区将依托深圳 北站成为深圳往北发展的陆路交通中北站成为深圳往北发展的陆路交通中 心心. .创造独特的创造独特的3 3小时经济圈小时经济圈 龙华新区将来对城市发展的意义更 为重要高铁可以直接连通到城 市中心，强调的是城市中心之间的 深层次联系。 龙华新区定位： 深圳新中心，城市转型典范和特区一体化収展示范区 20112011年年1212月月3030日，深圳龙华新区正式成立，新区包括观澜、大浪、龙华、日，深圳龙华新区正式成立，新区包括观澜、大浪、龙华、 民治四个街道。民治四个街道。 龙华新区地处深圳市中北部，东临龙 岗，西接宝安、南山、光明，南连福 田，北

6、至东莞。 总面积175.58平方公里，常住人口 137.9万人，户籍人口11.4万人。 得天独厚地拥有着区位、产业、商贸、 文化以及生态五个方面的发展优势。 三规统一，加速龙华新区的快速发展 龙华新区综合发展规划 龙华新区国民经济和社会发展规划 龙华新区产业发展规划 梅观高速梅观高速 地铁地铁4号线号线 观澜河观澜河 5年投2000亿，“一中轴九片区”重构龙华新区 “一中轴”：“一路一轨一河”，打造出贯穿南北的中部发展轴 即依托梅观城市快速路、地铁四号线和观澜河，打造贯穿新区南北癿中部収展轴。 “一中轴一中轴” 地铁地铁4 4号线号线 观澜河观澜河 梅观高速梅观高速 “一路”：全长19公里的梅

7、观高速全部取消收费，改为城市快速路，释放土地1.2平方公里，规划提 升沿线两侧38平方公里地区都市化发展水平。 “一轨”：地铁4号线延长至观澜，沿观澜大道铺设，有望于今年底开工。 “一河”：将11公里观澜河“一河两岸”地区建成生态休闲文化走廊。 “九片区”九大片区打造龙华新区全新经济结构 观澜观澜 民治民治 大浪大浪 龙华龙华 两大功能核心两大功能核心： 龙华中轴新城核心区（深圳北站） 龙华新区科技文化服务中心（观 澜横坑水库） 三大转型升级示范区三大转型升级示范区 富士康转型升级示范区 龙华商业中心 大浪时尚创意城 四个战略性新兴产业基地四个战略性新兴产业基地 龙华汽车产业城 观澜战略性新兴

8、产业园 大唐低碳产业示范园 观澜文化产业园 龙华新区科技 文化服务中心 龙华商业中心 观澜战略性新 兴产业园 富士康转型升 级示范区 观澜文化产业 园 大唐低碳产业 示范园 龙华汽车产业 城 大浪时尚创意 城 龙华中轴新城 核心区 其中有一功能核心区，一转型升其中有一功能核心区，一转型升 级示范区，三大战略性新兴产业级示范区，三大战略性新兴产业 基地，共五大功能片区落户观澜基地，共五大功能片区落户观澜 大深圳一体化发展带来新的机遇，龙华新区发展成为深发展成为深 圳黄金轴上的“新中心”，肩负中部崛起使命圳黄金轴上的“新中心”，肩负中部崛起使命 镇区经济 深圳次中心 龙华新区： “ ” 观澜观澜

9、大浪 龙华 民治 龙华新区政府 ：观澜，龙华新区政治、文化中心，深圳北大门 2 深圳北大门：深圳北大门：观澜镇位于深圳市的北面，宝安的东北面，北面与东莞接壤， 与平湖、布吉、龙华及光明相邻，深莞、机荷高速公路穿境而过 总面积89.3平 方公里，下辖 14个社区工作 站、39个居民 委员会，总人 口75万，其中 户籍人口2.3万。 客家人聚居的 地方，素有 “文化之乡”、 “侨乡”、 “革命老区” 之称。 东东 莞莞 观澜：龙华新区政治中心 2011年12月30日龙华新区政府落址观澜 文化名片：未来重点打造版画基地、观澜瓷谷、高尔夫三 大文化基地，成为城市癿生态人文癿功能新区 观澜高尔夫球会观澜

10、高尔夫球会 1010个世界锦标级球场，世界第一大的规模。先后邀请个世界锦标级球场，世界第一大的规模。先后邀请1010位天皇巨星前所未有地设计了位天皇巨星前所未有地设计了 180180洞，在世界洞，在世界5 5万多个球会中，成为唯一汇聚五大洲球场风格的球会。万多个球会中，成为唯一汇聚五大洲球场风格的球会。 版画基地：版画基地：位于陈烟桥的故乡旨在打造集原创、收藏、展 示、交流、研究、培训和产业开发为一体的中国版画事业 与产业并进的发展基地，曾多次成功举办观澜国际版画双 年展。 永丰源观澜瓷谷：永丰源观澜瓷谷：是一家集高档陶瓷产品的研发、设计、 生产、销售为一体，靠企业自主创新走集团化经营管理模

11、式的实业公司 ，曾多位国内外领导人视察，并得到领导 人们的好评，如俄罗斯前总统普京 永丰源永丰源 本项目本项目 山水田园山水田园 版画基地版画基地 高尔夫球会高尔夫球会 生态名片：一河两岸五路”工程将观澜河沿岸打造成园林 式、生态型癿绿色景观走廊 两岸：两岸：按照规 划，观澜将在35公 里长的观澜河岸边 投资种植毛竹、凤 尾竹、青皮竹、吊 丝单竹等各类竹子5 万多株。在有关部 门拟定的工作方案 中，一条美丽的观 澜河今年要重新还 给市民。 五路：五路：今年观澜专门安排 2000万元植树绿化专项经费， 在大和路、观澜大道、沿河路 等5条主干道及9个重要节点开 展绿化提升行动。且有企业及 个人捐款

12、数额已达1300多万元 人。 一河：一河：与2005年相比，2010年观澜河下降了59.3。成功治理后的观澜 河成为休闲的好去处 。作为深圳中轴线之生态水轴如同一条大动脉，一座以 观澜河“一河两岸”为生态水轴，以循环经济和文化产业作比翼齐飞，以 “新城市、新家园、新生活”为绿色人居特色的田园式“生态文明新城”。 交通升级：观澜目前新建、扩建道路达15条，全面打通观 澜癿交通内循环系统和外循环系统 本本 案案 地铁地铁4号线号线 本本 案案 工业一路工业一路 大和路大和路 观天路观天路 地铁四号线沿观澜大道往北到高地铁四号线沿观澜大道往北到高 尔夫大道，经过本案地块。并设尔夫大道，经过本案地块。

13、并设 世纪广场西站，紧挨本项目。世纪广场西站，紧挨本项目。 规划南北向干线性主干道规划南北向干线性主干道3 3条，条， 工业一路、大和路、观天路。规工业一路、大和路、观天路。规 划的工业一路在项目西侧。划的工业一路在项目西侧。 道路 功能 新建 道路 龙观快速 路 连接观澜大道与观光路，将往光明 方向和往东莞方向的过境车辆进行 分流，全面缓解 民和路 连通大和路与观光路，进一步缓解 观澜大道通行压力 坂澜大道 五和大道 打通观澜与坂田之间的连接通道， 结束此前必须绕道龙华到坂田的历 史 深华路 连接福龙路，架设一条观澜到市区 的新干线 扩建 道路 大和路、人民路、桂花路（目前扩建改造项目已 经

14、基本完工）、观光路、环观南路等10条，均由 双向4车道扩建为双向6车道。 产业重镇全面升级劣推观澜城市加速収展 大富工业区大富工业区 豆腐坳新型高新技术园豆腐坳新型高新技术园 区区 汽车产业带汽车产业带 银星工业园银星工业园 观澜高新科技园观澜高新科技园 文化产业园文化产业园 观澜未来产业规划：立足7.1平方公里高新园区经济发展 深圳高新技术产业园区发深圳高新技术产业园区发 展专项规划（展专项规划（20092009- -20152015年）年） 规定：规定：将深圳定位为国家高技 术产业基地和新型高科技园示 范区 ； 深圳以观澜新型高科技园建深圳以观澜新型高科技园建 设为试点设为试点 ，规划建设

15、由科技企 业加速器和人才社区构成的新 型高科技园； 空间布局：空间布局：推进观澜大富工 业区、豆腐坳新型高科技园纳 入观澜园区范围 ，并将观澜园 区作为深圳高新区八大重点发 展区 之一 观澜先进工业功能区观澜先进工业功能区 观澜高新工业功能区观澜高新工业功能区 立足高新技术园区：加快建设豆腐坳新型高科技园，推进观澜 园区扩容，推劢中部组团“高新”和“先进”两大功能区収展 深圳中部综合组团分区规划深圳中部综合组团分区规划【龙华、观澜、坂龙华、观澜、坂 雪岗雪岗】（20052005- -20202020）：）：观澜占据该组团三大工 业功能区中的两大工业功能区：以豆腐坳新型高 科技园为中心的观澜先进

16、工业功能区观澜先进工业功能区和以观澜高 新技术园区为中心观澜高新工业功能区观澜高新工业功能区 深圳高新技术产业园区发展专项规划深圳高新技术产业园区发展专项规划 （20092009- -20152015年）年）规定：规定：将深圳定位为国家高 技术产业基地和新型高科技园示范区 ； 深圳以观澜新型高科技园建设为试点深圳以观澜新型高科技园建设为试点 ，规划建 设由科技企业加速器和人才社区构成的新型高科 技园； 空间布局：空间布局：推进观澜大富工业区、豆腐坳新型 高科技园纳入观澜园区范围 ，并将观澜园区作 为深圳高新区八大重点发展区 之一 先进工业功能区 大富工业区 豆腐坳新型高新 技术园区 银星工业园

17、 汽车产业带 名称 企业结构 功能定位 发展规模 大富 工业 区 区内已有高新玩具厂、朋 凯印刷厂、阿宝科技园、 慧瑞通工业园、兆文纺织 服装厂等 以发展先进 工业为主 年产值超过 100亿 银星 工业 区 园区有银星电力、银星电 气、银星集团、富士施乐、 天马、金德、清国、双叶 等大型企业； 以高科技为 其鲜明特色 总投资20亿元， 2008年该园区 工业产值突破 50亿元 长安汽车 富士施乐 新型高新技术园区：新型高新技术园区： 2010年5月19日启动，总占地154.97万， 深圳市政府及宝安区将投入上百亿元，在观澜共同建设首个“产 业+社区”循环经济产业园区，集工作、生活、学习、休闲“

18、四 位一体”，真正实现工业化与城市化的有机结合。 汽车产业带：汽车产业带：以长安汽车为轴心，汽车电子 创业园和汽车零配件园为两翼 长安汽车基地：长安汽车基地：原名为哈飞汽车基地，占地 60多万平方米 ，有望2011年底动工建设， 首辆样车预计2013年下线 ； 汽车电子创业园：汽车电子创业园：占地15万 ，深圳唯一汽 车电子科技、人才、信息交流平台 ，2006 年被市政府评为深圳首家特色工业园 汽车零配件园汽车零配件园: :占地近100 万 ，11年4月， 世界领先零配件供应商法国法雷奥集团落户 “先进工业功能区”：将以豆腐坳新型高新技术园区为核心驱劢， 带劢周边癿大富工业区、银星工业区、汽车

19、产业带等大力収展 高新工业功能区高新工业功能区 高新园区高新园区 三九制药 致君制药 三一重工 泰豪科技 高新园区高新园区 企业结构企业结构：观澜高新园区目前有企业19家，其中，7家国内外上市 公司，另有3家处于上市辅导期；致君制药、宝德科技、泰豪科技、 三一科技等4家知名公司总部已搬入园区，三九公司总部即将搬入， 总部企业集聚效应逐步形成； 严格入驻门槛（三个必须）：严格入驻门槛（三个必须）：必须是高新项目或者高新企业； 单位每万平方米的投入必须达到五千万元；每万平方米产出必须达到 一个亿； 扩容升级：扩容升级：一方面， 2010年，园区面积从原先的4.23平方公里扩 大到7.1平方公里，另

20、一方面，对园区有了更高的产业定位：新型高 科技园示范区、循环经济产业示范基地、宝安区高新技术产业核心发 展区 引进高端产业，重点发展电子信息、生物医 药、新能源新材料、先进装备制造、汽车电 子产业、互联网产业等具有高技术、循环、 低碳特征的新兴产业 高新工业功能区高新工业功能区 “高新工业功能区”：以高新园区为核心，収展高技术、循环、 低碳特征癿新兴产业 ，将观澜打造为“宜业宜居”之城 观澜大道观澜大道 本案本案 主轴主轴 次轴次轴 次轴次轴 观澜城市规划利用策略引导观 澜大道两侧土地功能更新，规划将观澜 大道建设成为生态的集办公、金融、购 物及艺术展示于一体的城市街道，作为 观澜城市新中心的

21、都市形象展示轴。 根据深圳市中部综合组团分区规 划，规划四个商业街区：新深圳站枢 纽商业街区（口岸经济区）、人民路商 业街区、和平路商业街区、观澜大道观澜大道 商业街区商业街区。 规划将观澜大道建设成为生态的集办公、金融、购物及艺术展示于一体的 城市商业街区，作为观澜城市新中心的都市形象展示轴 大规模更新变换观澜城市面貌： 高端住宅不城市旧改项目推出加速观澜城市化収展： 项目项目 商业面积（商业面积（ ） 招商观园 4000 和黄懿花园 2000 竹村旧改 53900 黎光村旧改 5700 田背村旧改 12600 观澜商业中心 38160 商贸核心区 约89000 合计 205360 观澜众多

22、房地产项目的推出观澜众多房地产项目的推出，以及城市旧改的更新全面提升观澜城市形以及城市旧改的更新全面提升观澜城市形 象象，完善城市配套及基础设施完善城市配套及基础设施。 竹村旧改竹村旧改 观澜商业中心观澜商业中心 黎光村村旧改黎光村村旧改 田背村旧改田背村旧改 商贸核心区商贸核心区 招商观园招商观园 和黄懿花园和黄懿花园 天虹天虹 民乐福民乐福+ +汇食街汇食街 本项目本项目 观澜新商圈观澜新商圈 观澜老商圈观澜老商圈 未来核心商圈未来核心商圈 北环路 福田中心区 龙华 新区 观澜 深圳北大门 大深圳黄金中轴大深圳黄金中轴 福田中心区 龙华新区 观澜 龙华新区政治、 科技、文化、生态中心 深圳

23、唯一集行政文化经济一体的中心区域深圳唯一集行政文化经济一体的中心区域 深圳“双中心区”规划下，福田深圳“双中心区”规划下，福田CBDCBD无可撼无可撼 动的城市主轴动的城市主轴 大深圳外扩，龙华中心承载福田中心区转移，大深圳外扩，龙华中心承载福田中心区转移， 龙华与福田融合龙华与福田融合 观澜，龙华新区文化名片，深圳北大门。打造大观澜，龙华新区文化名片，深圳北大门。打造大 深圳黄金轴上的都市桃花源，加速城市化发展进深圳黄金轴上的都市桃花源，加速城市化发展进 程，同时结合观澜生态资源发展低碳生态示范街程，同时结合观澜生态资源发展低碳生态示范街 道，以及艺术产业道，以及艺术产业 深圳 向北 横坑水

24、库 环观南路 麓湖社区 观澜街道办 龙华新区政府 观澜湖高 尔夫 九龙山高九龙山高 尔夫尔夫 本案本案 ：项目属性,城市中心大觃模综合佑 3 观澜城市生态核心区：观澜城市生态核心区： 位于以观澜湖高尔夫，九 龙山高尔夫和横坑水库的 中心三角区域内 观澜交通枢纽中心：观澜交通枢纽中心： 位于城市交通主干线观澜 大道和人民路的交界处 观澜中心、政治核心观澜中心、政治核心 区：区：靠近龙华新区政府和 观澜街道办 首座大型城市综首座大型城市综 合体旧改项目：合体旧改项目：改造 范围12万平米，项目占 地8万平米。 观澜新中心区:定位观澜癿“文化心脏”， 山水交融癿绿色新区，先进、繁荣癿商贸中心形象展示

25、窗口 观澜新中心“两轴一带三心多节点 ”的 空间布局规划 大和路文大和路文 化景观轴化景观轴 观澜河滨水观澜河滨水 风光带风光带 商贸景观商贸景观 核心区核心区 文化景观核文化景观核 心区心区 山水景观核心区山水景观核心区 本项目本项目 两轴两轴文化景观轴文化景观轴 沿大和路，以现状世纪广场、文化艺术中心为基 点，增加图书馆、版画博物馆、艺术品商业街等， 形成文化核心； 南北两段居住生活区建筑外观应与中部文化建筑 协调，形成文化精髓轴线。 一带一带观澜河滨水风光带观澜河滨水风光带 以保护、优化观澜河生态环境为目的，利用滨河绿 地，设臵多种小型休闲娱乐滨水场所。 三心三心 商贸景观核心区：商贸景

26、观核心区： 结合轨道站点，形成集购物、 餐饮、娱乐、酒店、办公、居住为一体的综合性商 贸服务核心区。 文化景观核心区：文化景观核心区： 分别为版画博物馆、文化艺 术中心、世纪广场、艺术品商业街等主要文化类大 型公共设施和商业设施。 山水景观核心区：山水景观核心区：观澜河东岸飞鹤山地块成为 山色、水景交融区，是片区的重要自然景观核心区。 观澜新中心区:中部综合组团次中心癿重要组成部分 以商贸、行政、文化、教育和居住为主癿综合服务中心区 本片区建设规模总量为 477 万平方米， 规划人口规模为 7 万人。 竹村旧改竹村旧改 格兰云天格兰云天 田背旧村改田背旧村改 百花公园百花公园 百花山百花山 商

27、贸核心区商贸核心区 世纪广场世纪广场 博物馆博物馆 文化站文化站 鹤澜公园鹤澜公园 飞鹤山飞鹤山 初中初中 小学小学 幼儿园幼儿园 本项目本项目 远期城市更新单元远期城市更新单元 用地面积用地面积 （）（） 容积容积 率率 备注备注 商贸核心区 74155 4.0 规划改造 田背村旧改 29992 40. 规划改造 远期更新单元 124288 3.2 规划+规划改造 竹村旧改 66373 3.2 规划改造 访谈对象：访谈对象：福民社区福民社区 陈陈桂新桂新 现在龙华新区规划这么好，区政府又迁到观澜，这边的发展前景好，长安汽车进驻观澜，在大富工 业区，包括福民这一片都要打造一个商端的工业区，厂房

28、升级，吸引像长安汽车这样的大公司，泗黎 路那边的运塘工业区也要升级更新，观澜以后的发展会很好的。 项目的位臵很好，交通方便，以后地铁龙华线也会修过来，项目应该做高档，肯定是要做好的项目的位臵很好，交通方便，以后地铁龙华线也会修过来，项目应该做高档，肯定是要做好的 观澜人对项目癿期许： 观澜人心中癿城市标杆、城市名片、观澜未来収展癿坐标 访谈对象：观澜供销社访谈对象：观澜供销社 凌锦波主任：凌锦波主任： 龙华新区成立以后，龙华新区成立以后， 不分龙华观澜，不分龙华观澜， 新政府就在地块前面。新政府就在地块前面。 将来有地铁站，地铁地铁4 4号线，高速号线，高速，去机场半个小时，4号线今年年底就要

29、动工往观澜 。 观澜的消费力蛮强的， 500500强企业观澜就有好几家强企业观澜就有好几家，华为，富士康，东风雪铁龙这些， 那些都会来观澜买房， 在观园那些买房的就很多 将来交通问题肯定会整治的，政府会出台文件的 访谈对象：福民社区访谈对象：福民社区 庄容稳书记：庄容稳书记： 龙华新区以观澜发展为重点，民治、大浪等地方都已定形，而观澜新区将重新定位，观澜新区将重新定位， 对这一块推动很大，观澜大有作为。对这一块推动很大，观澜大有作为。 不要全部搞房地产卖楼，看福田，建很多写字楼，观澜没有这方面的设施，要加重加要加重加 大第三产业，写字楼，酒店的发展，不能单搞房地产。大第三产业，写字楼，酒店的发

30、展，不能单搞房地产。 访谈对象：访谈对象：福民社区福民社区 陈喜泰陈喜泰 你们那个地段，可以说是黄金地段了你们那个地段，可以说是黄金地段了，而且你们这个地块有个优点，未来这个人 民路，一边回连接去平湖，一边去富士康，未来他们来这里无论是开车还是坐公交车过 来都非常方便，很快可以直达。 本项目战略意义： 对合正而言本项目是树立在观澜影响力癿典范 合正幸福花苑 合正逸园 合正锦园 合正汇一城 合正东部湾 合正美寓 合正锦湖逸园 合正中央原著 合正观澜 合正荣悦府 合正名园 合正佳园 合正星园 新盘预告 热销楼盘 历史经典 紧跟大深圳发展的步伐，向北迈步。合正着手布局大深圳的战略性项目，争 夺合正品

31、牌在观澜的地位，打造观澜地标性新项目 本项目，镶嵌在黄金中轴线上的本项目，镶嵌在黄金中轴线上的 观澜都心城市休闲综合体观澜都心城市休闲综合体 International Community 城市的、中心的、核心的、坐标地 观澜的名片、龙华新区转型的典范 商业各物业形态及佑量判定 问题二 ：30%商业 各物业形态及体量判定 Part.1 商业研判及佑量研究 Part.2 酒庖研判及佑量研究 Part.3 写字楼及商务公寓研判及佑量研究 Part.1、商业研判及佑量研究 1、观澜商业现状分析 2、商业物业的发展机会及定位分析 3、商业觃模佑量的确定 4、集中商业的业态研究 5、集中商业的建筑形式

32、观澜商业市场总体特征1： 商业収展不经济収展丌相符 观澜镇商业仅处于起步阶段，目前与其经济发展水平极不相符， 消费者的需求显然不能被满足 14 22 33 40 42 51 58 66 126 152 2% 4% 5% 7% 7% 8% 10% 11% 21% 25% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 大浪民治石岩观澜松岗福永沙井龙华西乡新安 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 社会零售消费总额 占比 2010年观澜经济发展良好年观澜经济发展良好 2010年街道生产总值：为237237亿元; 规模以上的工业总产值：14701

33、470多亿; 增速连续三年在位居宝安区十个街道的首位，同 比增长了50%50%; 总人口8080万万（其中户籍人口2.2万）。 与宝安其它镇区的商业相比，观澜商业处于起步阶 段，2010年的社会零售消费总额仅40亿元。 观澜商业市场存在较大缺口：观澜商业市场存在较大缺口： 目前观澜镇整个商业建筑面积存量估计约18万平方 米左右，人均商业面积人均商业面积0.250.25平方米，比人均平方米，比人均1.11.1 平方米（按发达国家或地区的水平）要少很多平方米（按发达国家或地区的水平）要少很多 受限于片区整体商业档次，消费水平偏中低档，但消费者仍有较强的消费 能力，商业档次提升需求强烈 分类分类 概

34、概 况况 餐饮消费餐饮消费 快餐店人均消费9-25元； 中式饭店人均消费40元左右； 咖啡店人均消费45-60元左右； 日本料理店人均消费30-45元 。 日常购物日常购物 超市次消费100-200元； 百货次消费200-300元； 美容美发美容美发 美发厅洗剪吹人均25元； 美容SPA年卡4800元/年，单项100-300元。 休闲娱乐休闲娱乐 台球馆人均消费10元左右； 交谊舞厅月卡200-260元/人，半年卡1000元/ 人 。 A 100-300 30% B 300-500 48% C 500-100 22% D 1000-2000 0% 片区消费者购物消费统计片区消费者购物消费统计

35、观澜商业市场总体特征2： 整体商业档次低，消费水平低 民乐福贩物中心 国惠康百货商场 汇食街 商 业 学 校 老商圈：老商圈：以民乐福、兴万达广场 为主体，周边汇集了大量的街铺 （汇食街、升一、二路） 新商圈：新商圈：以中航格澜郡（天虹商 场）商业群领头的带有现代气息 大型商业圈层 沿观澜大道中段：沿观澜大道中段： 五金、器材、零件 等生产性街铺 沿街商铺沿观澜大道排布，中、高档次购物中心极其缺乏 观澜商圈収展格局： 观澜镇商业主要分布在老镇区和新中心区两大商圈 宝荣电器 100100- -120120 元元/ /平平 升华二街 观澜老 街公园 兴万达广场 180180- - 200200元元

36、/ / 平平 商铺租金处于观澜最高水平，最高达到200元/平左右 区域范围 由观澜大道、新澜大道、升华一 街、升华二街的围合区域，及汇 食街和食品街围合而成 档次定位 中低端 区域特点 1，观澜老商业中心，以民乐福 为中心商圈，商业氛围浓厚 2，城中村面积较大，周边居住 人口较多 3，劳动密集型企业多，厂房比 例较高 经营业态 以餐饮、百货、服装、美容美发 等生活配套为主 沿街商铺 租金范围 商铺租金在观澜处于最高水平， 100-200元/平米，但业态开始老 化、街区整体经营情况较为落后 经营情况 商业环境较差，业态开始老化、 经营管理和街区整体经营情况较 为落后 老商业圈概况： 老商圈是观澜

37、最繁华癿地段，交通便利，人流最为集中 名称名称 功能定位功能定位 经营品种经营品种 建筑面积建筑面积 经营状况经营状况 经营经营 档次档次 民乐福 购物中 心 核心主力 店 1F：金银首饰、化妆品、通讯、钟表 5000 良好 中低 档 2F：民乐福超市；国美电器 超市：3000 国美：1500 3F：服装、皮具、鞋帽、床上用品、 饰品 4500 4F：家电、服饰、文体用品、灯饰 4500 新安超 市 便利超市 1F：日用品超市 3000 一般 低档 2F：鞋业批发 1500 富佳百 货 百货商场 1F：日用品超市；珠宝、手机店 3000 较差 低档 2F：衣服、皮具、鞋子 2000 3F：家用

38、电器、电玩、KTV等娱乐 620 兴万达 广场 百货商场 -1F: 女人世界 1F：珠宝首饰、鞋包、餐饮 2F：生活超市 3F：精品女装、童装、床上用品 4F：男装、休闲服饰 5F：影院、动漫城 6F：量版KTV 7F：精品商务酒店 约3万 较差 中档 汇食街、 观澜大 道、升 华一、 二路 沿街商铺 以餐饮、美发、服饰、沿街小地摊为 主 约3万 良好 低档 老商圈民乐福老商圈民乐福 老商业圈主要特征：商业主要以小型超市、百货和沿街商铺为 主，商业氛围深厚，但贩物环境较差，档次较低 总体规模在总体规模在9.7万平米左右万平米左右 项目位置 观澜大道吉盛广场民乐福 项目定位 低档百货 商业规模

39、14层，约2万平米 整体经营情况 生活超市、餐饮经营较好；家电、服 装等经营较差 消费人群 周边工业区的打工群体为主，少量周 边观澜居民 项目周边情况 （周边商业和 居民区等） 吉盛酒店、宝荣电器、宝荣商务酒店、 维也纳3好连锁酒店、观澜加油站、 老商圈典型项目分析：民乐福商场 位于老商圈核心，交通便利，经营状况一般，以周边打工群体和居民为主要位于老商圈核心，交通便利，经营状况一般，以周边打工群体和居民为主要 消费人群，商场经营档次较低，无法满足观澜中高端消费者需求消费人群，商场经营档次较低，无法满足观澜中高端消费者需求 楼层 面积 业态 主要品牌 主要商品价格区间 1F 5000m2 金银首

40、饰、玉器、化妆 品、手机、钟表、餐饮、 药店 六福珠宝、恒波手机店、 欧莱雅、OLAY、真功夫、 KFC 餐饮550 2F 4500m2 民乐福超市、国美电器 LG、步步高、诺基亚等 202000 3F 4500m2 女装、休闲运动类、童 装、鞋类、床上用品、 内衣、皮具、美容院 阿依莲、蜘蛛王皮鞋 50500 4F 4500m2 男装、图书、文体用品、 电玩、桌球、大众服饰 杰棋、才子、依斯路等男 装 男装50500 大众服装20200 民乐福商场业态分析： 整体档次较低档，各业态中， KFC等连锁餐饮经营好 KFC，真功夫等连锁餐饮经营好，人气旺 服装品牌档次较低，多为大众服饰，缺乏品质化

41、品牌服装 生活超市和家电经营面积小，多为低档商品，缺乏多样性 电玩、桌球等娱乐业态档次很低，主要针对打工人群 服装品牌档次低，休闲娱乐业态缺乏，中高端消费存在较大外溢 老商圈典型项目分析：兴万达广场 观澜最大的百货商场，去年年底开业，定位中档，业态较丰富，但因周边观澜最大的百货商场，去年年底开业，定位中档，业态较丰富，但因周边 环境差和无停车场等原因并没有得到观澜中高端人群的认可环境差和无停车场等原因并没有得到观澜中高端人群的认可 项目位置 观澜大道517号 项目定位 中档 开业时间 2011年12月31日 商业规模 -17层，约4万平米，缺乏停车 场 整体经营情 况 生活超市、餐饮经营较好；

42、家 电、服装等经营较差 消费人群 周边工业区的打工群体为主， 少量周边观澜居民 项目周边情 况 汇食街美食广场、商业步行街、 鸿福楼海鲜酒家，周边嘈杂， 商业环境差 兴万达广场业态分析：定位中档 集超市、零售、影院、电玩，KTV，精品商务酒店为一体 楼层 面积 业态 主要品牌 负1F 4000 饰品、女装美容品等女人世界 1F 5000 珠宝首饰、钟表、化妆品、鞋包、数码、 餐饮、运动服饰 中国黄金、六福珠宝、欧莱雅、OLAY、耐 克、adidas、真功夫、KFC、中域电讯 2F 5000 生活超市 3F 5000 女装、女士内衣、孕妇装、童装、床上用 品、 凡恩、Olika、黑白伊人、雅奴天

43、使、出格 等 4F 5000 运动、休闲服饰、精品男装、中老年装 特步、李宁、班尼路、森马、蓝色天空 5F 5000 大地数字影院、动漫城 6F 5000 量贩KTV 星歌汇 7F 5000 精品商务酒店 渤海酒店 集超市、零售、影院、电玩，KTV，精品商务酒店为一体，业态丰富齐全 KFC，真功夫等连锁餐饮经营好，人气旺 服装品牌档次中低档，多为休闲、运动服饰，缺乏中高端品牌服装 影院、电玩、KTV等娱乐业态档次均为中档，较难满足观澜高端人群需求 观澜新商业圈概况: 初具规模，人气处于聚集阶段，租金水平明显低于老商圈 环观南路 人民路 观 澜 大 道 格 兰 云 天 大 酒 店 大 和 路 中

44、 航 格 澜 郡 本项目 天 虹 商 场 商业街 6 6 0 0 - - 8 8 0 0 元元 / / 平平 120120 - - 140140 元元/ / 平平 区域范围：区域范围：该区域以中航格澜郡天虹商场 为中心，环观南路与大和路的交叉区域 商业概况：商业概况：观澜新商业中心主要包括天虹 百货、格澜郡风情商业街，目前，已有肯 德基、服装专业店、水果超市等入驻，商 业氛围和人气除周末不错，平时一般； 经营业态：经营业态：主要以百货、服装、餐饮、等 为主。 租金水平：租金水平：由于新商圈目前不够成熟，商 铺租金低于老商业圈，高于观澜大道中部 文 化 广 场 新商圈以位于中航格澜郡的天虹商场和

45、风情商业街为中心 商圈商圈 名称名称 功能定功能定 位位 经营品种经营品种 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 经营状况经营状况 经营档经营档 次次 新商 圈 天虹商 场 核心主 力店 1F：主要为鞋子、其次为化妆 品、珠宝、金银首饰、手表 5800 人气最足， 经营较好， 与龙华天 虹相比， 人气要差 中档 2F：日用品超市 3500 3F：以女装为主、皮具、包包 3500 4F;床上用品、男女服装、家 用电器 3500 风情步 行街区 街铺 电信、肯德基、地产中介、美 容美发，共148套 8750 一般 低档 餐饮区，共10套 2950 佳盛百 货 百货商 场 1F：金银首饰、家用电器、鞋

46、 子 3000 较好 低档 2F：日用品超市 2800 3F：男装、女装、玩具、文具 2800 4F：娱乐休闲、桌球、KTV 2800 观澜新商圈商业市场主要特征： 以中低档百货及街铺为主，整体贩物环境和经营情况较好 总体规模在总体规模在3.9万平米左右万平米左右 中航格澜郡: 天虹商场及格澜郡商业步行街，区域商业先行者 以天虹商场为主要集中商业，辐射整个观澜镇区购物休闲需求，同时辅以 沿街商铺，满足格澜郡业主日常生活需求 分期分期 分区分区 类型类型 建面建面 （平米）（平米） 备注备注 一期 A区 集中商业 16712 天虹15598平 米；街铺 1114平米， 共18套 B区 风情商业街

47、 8627 共130套 C区 餐饮区 2631 共10套 二期 街铺 6000 113套 一期：一期：中航格澜郡商业总建面积27970平米， A、B、C三个区域。 A为集中商业+街铺形式，以天虹商场为主， 总建面15598平米, B区为风情步行街区，有肯德基进驻，总面积 8627平米； C区为餐饮， 12373平米。 二期：二期：街铺：共113套，总建面6000平米 一期商业一期商业 项目位置 中航格澜郡商业楼A栋 项目定位 中档时尚百货 与本项目距离 1.8km 商业规模 约16000平米 共4层，为集中商业 整体经营情况 鞋具、钟表、休闲运动系列经营较 好， 女装，家用电器等经营情况不理想 消费人群 主要为格澜郡，招商澜园等周边项 目客户，并吸引镇区中商端消费人 群，对观澜客户有较强的牵引力 项目周边情况 格澜郡，招商澜园,招商观园，太和 工业区，格澜郡风情商业街 中航格澜郡观澜天虹商场，1.6万平米 观澜最有影响力百货商场，经营状况好，吸引中高端人群 观澜天虹商场观澜天虹商场 消费人群主要为格澜郡，招商澜园等周边项目业主，并吸引镇区中商端消 费人群，对观澜客户有很强的牵引力，为本项目商业最主要竞争项目 楼层