长租公寓二期分析报告-客群、城市选择、短期营销、长期计划2016(57页).pdf

1、 长租公寓 二期分析报告 2016.12 目录 一、研究概述 . 4 二、产品客群分析 . 8 （一）市场供给错位，品质租赁得不到满足，品牌公寓潜在机会巨大 . 9 （二）交易与房源的集中，热门地段、热门户型存在溢价 . 11 （三）目标群体画像，青年、白领需求凸显通勤、租金水平与装修品质 . 14 三、城市选择 . 20 （一）宏观环境 . 20 （二）房地产市场 . 24 （三）产业布局 . 25 （四）高校学生数量 . 34 （五）行业竞争情况 . 35 （六）综合比较 . 36 四、短期经营策略 . 38 （一）严格的项目获取标准 . 38 （二）获客渠道 . 41 （三）供应链管理

2、. 43 （四）短期购买长期自建的管理系统获取方式 . 45 五、企业盈利模式与长期成长路径 . 47 （一）提升公寓综合管理能力与运营效率 . 47 （二）品牌与运营能力输出，服务集团价值 . 52 （三）金融助力垂直化发展，产业链纵深延伸 . 53 附录：万科泊寓 . 55 （一）泊寓简介 . 55 （二）管理架构 . 56 （三）评价指标 . 57 （四）发展逻辑 . 57 一、研究概述 随着一线城市和准一线城市陆续进入存量房时代， 和开发商必须持有一定量 房屋的政策出台， 发展长租公寓业务成为了部分大型开发商寻求转型的重要尝试。 长租公寓品牌 “邦舍” 的快速发展， 不仅仅会为远洋集团

3、带来多元化的收入结构， 还能够在建立一定品牌效应后， 以资产管理市场的广阔前景及收入稳定性来提升 集团在二级市场的估值。 在此目标下，我们认为“邦舍”的短期目标为提升运营能力，在轻资产模式 下尽可能扩张规模；长期目标为建立品牌影响力，实现品牌输出，然后发展金融 等附加业务。在 2017 年，邦舍将以远洋集团大本营北京为发展阵地，预计经营 房源 4000 套，营收规模达 9000 万；至 2020 年，邦舍的业务范围将扩张到北 京、上海、深圳、杭州四个城市，经营房源 5 万套，营收规模达到 10-15 亿。 图：邦舍发展规模预测 来源：链家研究院 在前期论证了行业及市场空间后， 本次调研内容将围

4、绕具体业务实施方式展 开。首先，我们明确了产品定位，将客群锁定在年龄 20-30 岁、月收入 5000-1 20172017 4600套 201820182019201920202020 1.2万套2-3万套5万套 万的白领群体；其次，将北京、上海、深圳、杭州纳入开展业务的城市范围，并 划分了进入的时间阶段； 再次， 明确了短期的策略是轻资产模式下快速扩张规模， 并给出了获取物业、获客及供应链管理的具体建议；最后，规划了企业在度过提 升运营能力的第一阶段后，应着眼于品牌输出，以及衍生服务的开展。 图：本轮咨询内容结构 来源：链家研究院 1. 客群定位 客群定位是开展业务的基础。只有锁定了具有前

5、景的细分市场， 才能够集中 资源快速立足并实现盈利。而在目前我国的一线城市租赁市场中，主要矛盾在于 普遍低品质的出租房屋与大量白领阶层品质化的租赁需求的错配。我们认为，邦 舍长租公寓的客群应该瞄准年龄位于 20-30 岁， 月收入位于 5000-10000 的青 年白领群体，对应的租金承受水平为 1500-3000。北京的租客调研数据显示， 北京租客中 20-30 岁的青年群体占比达到 74%，而月收入 5000-10000 的租户 占比 58%。这部分租户对租住房屋的具有明显偏好：超过三分之一位于五六环 之间，超过一半租客的通勤时间在半小时以内，近半数租客的房间面积位于 10 客群定位 城市

6、选择 短期策略 长期规划 第一章 第二章 第三章 第四章 平米到 20 平米之间。 图：目标群体画像 来源：链家研究院 2. 城市选择 在跨区域的规模扩张时，企业应该有重点、有步骤地进行城市布局，从而集 中优势资源、降低风险。在进行城市选择时，我们着重考虑了两个因素：一是集 团在不同城市的资源布局；二是城市的自身条件，包括经济因素、人口因素、房 价推动力、竞争激烈程度等等。在综合指标的考量下，邦舍设想的四座目标城市 均具备了发展长租公寓的外部环境。而发展业务的顺序应为：第一阶段为北京， 第二阶段为上海、深圳，第三阶段为杭州等准一线城市。 3. 短期策略 面临大量在资本推动下快速发展的竞争对手，

7、 我们认为集团公寓业务的短期 目标可以概括为：在轻资产的模式下快速发展规模。模式轻，可以体现为将运营 系统、一线运营人员等业务和管理外包，企业仅把控好包租-配置-出租-租后运 营的主线即可。在整个产业链条中，公寓方需要严格把握好业主签约及续约、设 计团队与施工团队对接、供应商筛选，以及客户租金及服务管理等关键环节。从 0 至 1 获取项目时，主要通过中介公司推荐以及业主自行报楼。在获客渠道上， 前期，可以大量借助 58 等第三方网站和百度购买搜索排名来扩大影响力；在具 74%74% 收入：5000-10000 20-30岁 年龄：20-30岁 月付租金：1500-3000 位置：地铁1千米以内

8、 通勤时间：半小时以内 房间面积：10-20平米之间 有一定规模后，再拓展搭建官网、app 以及与线下经纪人合作等途径。 图：邦舍短期运营策略 来源：链家研究院 4. 长期规划 在可预见的时期内，邦舍都将采用包租的传统模式。这种模式下，一般而言 有三个循序渐进的阶段：第一阶段，提升公寓运营管理能力，打开品牌知名度； 第二阶段，品牌与运营能力输出，服务集团价值；第三阶段，借助金融力量，降 低融资成本，通过资本的收并购，渗入产业的上下游，纵向发展。在目前最紧要 的第一阶段“提升运营能力”中，又有“三步走战略”：第一步，质量为王，保 证产品及服务质量，提供品质租赁；第二步，以质量为基础，扩大规模，实

9、现规 模效应，进一步凸显规模价值；第三步，围绕租赁场景，打造租赁生态圈，通过 整合资源，提供增值服务。 总体而言，远洋集团发展旗下公寓的首要目标是提升运营能力、快速扩张规 模。规模扩张中，可以考虑将模式逐渐由轻变重，在承担更多风险的同时稳步提 高收益率。预计在三到五年后，企业将步入第二、三阶段，稳定占据市场前三份 额，届时远洋集团也将实现由开发、养老、青年公寓为支撑的综合性地产机构布 局。 轻资产，快速扩张规模 物业获取 供应商筛选 系统搭建获客模型 前期外包， 后期自建 位置、合规 性、定价 前期依赖 第三方平台 二、产品客群分析 产品定位准确是公司未来精准营销、稳定营业收入的前提。青年白领

10、公寓的 运营应准确把握市场脉搏，准确了解房源区域分布及目标客群需求。 以北京为代表的一线城市，广大青年人群品质租赁仍然得不到满足,在租赁 链条的每一个环节， 品牌公寓都能通过优化租赁环节与迎合青年人群品质需求的 把握潜在机会。 由于租赁对通勤、交通需求的强偏好使得租赁交易与房源具有集中的趋势， 因而热门地段、地铁房存在显著的租金溢价。因此品牌公寓房源选择，特别是集 中式公寓物业的稀缺性，核心问题仍然是如何在热门区域获取优质房源。 从年龄、收入及行业三方面将租户进行分解， 发现年龄与收入影响因素高度 重合，20-30 岁青年群体与 5 千-1 万人月收入人群，租赁偏好高度一致，意味 着目标群体的

11、青年白领最注重通勤时间，看重室内面积、装修品质及家电配套， 普遍可承受租金水平 3000 元/月以内。居住状态中，青年白领 64%以上处于合 租状态，居住面积以 10-20 平米为主。因此，青年白领公寓产品需满足通勤需 求之上，权衡 3000 元以下的低客单价与居住品质。 总体来说，青年白领群体作为租赁市场的主力军，是一股品质租赁觉醒的力 量，是国内品牌公寓前进的重要推动力。这样的群体虽然具有丰富的个性差异， 但通勤、房源品质、租后管理及租期规范等需求具有一定的共同性，因此青年白 领公寓应从区域选择、 产品设计、 装修配套以及租金定价方面迎合年轻租户需求， 从而保障较高的出租率和一定的租金溢价

12、。 （一）市场供给错位，品质租赁得不到满足，品牌公寓潜在机会巨大 以北京为代表的一线城市，从找房、租金支付、租后体验以及搬家（实际租 期）的完整租赁交易链条来看，每一个环节都存在痛点。因此，品牌公寓面临着 一个痛点诸多的市场， 拥有通过解决痛点来改善租住体验与争取租户的巨大机会。 1. 品质房源缺位，房源低匹配度 所谓房源匹配度是指市场房源属性与租户需求的匹配程度， 直接影响找房过 程的流畅性。据调研数据，北京 63.6%的租户认为房源匹配度不高是造成找房 不顺畅的主要原因，53.77%租户认为虚假房源干扰，反映出市场房源普遍无法 匹配租户需求，品质房源严重不足。所以说，公寓品牌真实品质房源具

13、有巨大的 市场空间，通过缩小实际看房落差，提高房源匹配度，缩短租户找房时间。 图：2016 年北京找房不流畅因素 来源：链家研究院 2. 租金支付的天然矛盾，租金分期仍然具有吸引力 租户的月付期望与业主端获取长期租金的需求天然存在矛盾。 北京租赁市场 中，52%租户季付租金，月付仅占 29%，半年付与年付共占 19%左右。70%季 付以上的支付方式使得租户普遍面临较大的短期资金压力。因此， 品牌公寓早期 通过承担租金分期利息获取租户仍然不失为好的竞争策略， 后期亦可利用自身的 资金优势提供低利息租金分期，抢占市场份额。 图：2016 年北京租金支付方式占比 来源：链家研究院 3. 租后管理缺失

14、，租住体验严重不足 一线城市租赁市场仍然是租住体验不足、 品质租赁基本架空。 房屋配置老旧、 租期太短频繁换房、业主违约、社区管理差、租后维修责任不明构成了北京租户 体验差主要的原因。 其中， 42.5%租户认为房屋及配置设施老旧是租住体验差的 核心原因。可见，现有市场房源供给品质差、租后管理服务严重缺失以及租赁行 为不规范，品牌公寓通过提高房源配置、稳定租期、加强租后管理的优质产品与 服务存在广阔的市场空间。 图：2016 年北京租住体验不足的原因 来源：链家研究院 4. 租期错配带来高频率的搬家，长短租相结合是商机 北京租赁市场中，租期错配现象严重，租户期望的签约租期与实际换房周期 不一致

15、：一定比例的短租租户被迫接受长期租赁房源，大部分长租租户却面临租 期较短、频繁换房的现状。具体来看，1 年以内的短租租户中，约 40.4%的租户 流动性较大，期望签约短租房源，而租赁市场 1 年以内房源较少，不得已接受租 期较长的房源； 长租租户中， 期望租期在 2-3 年与 3-5 年的租户分别存在 48.4% 与 55.9%的租户实际租期较短，被迫频繁搬家。品牌公寓通过结合长短租、规 范租期迎合市场多元的租赁租期需求，减少房屋空置。 表：期望租期与实际换房周期的差距 来源：链家研究院 注：百分比为实际换房周期在所在列中的比重 （二）交易与房源的集中，热门地段、热门户型存在溢价 不同于房屋买

16、卖，租赁交易受工作地点约束具有更强的区域偏好。 北京市租 赁交易主要集中于海淀、朝阳两区，其中五六环之间是热门区域，呈现出向重点 商圈集中的特点。此外，地铁房占比 81%，进一步凸显了交通便利的重要性。 1. 集中朝阳、海淀两区，五六环之间是热点 海淀、朝阳两区租赁成交占全市比重 41.15%，同时租金水平分别较全市平 均租金高出 23.62%和 29.95%。原因在于海淀、朝阳提供了相对完善的商业生 活配套，集合了互联网、商业、信息媒体等产业。 图：北京市各城区租赁成交占比 来源：链家研究院 五六环之间是租赁的热门区域， 成交占比达 37.3%， 二环内和六环外成交量 仅占 5.9%和 3.

17、2%，而这与五六环迅速成长的互联网产业园区密不可分。 图：北京市不同环数的房屋平均租金水平和成交量占比 来源：链家研究院 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 细分至商圈，北京租赁还呈现出向商圈集中的趋势。在抽样调查的 200 多 个商圈中，成交量前五名的商圈望京、北苑、顺义城、鲁谷和回龙观位于五六环 区域，交易占比约 9.93%，这主要收益于软件园区、商业中心的就业带动。 图：北京市前 TOP5 商圈和后 TOP5 商圈交易占比和平均租金水平 来源：链家研究院 2. 地铁房为主导，租金溢价 20% 距离地铁 1000 米以内的房屋成交占比 81%。 其中正地铁房成交占比 38.

18、5%， 租金水平高出非地铁房高 21.7%。 图：租赁房屋按轨道交通分类的占比及租金水平 来源：链家研究院 因此，区域选择上，品牌公寓为获取稳定的客源、保证出租率及一定的租金 溢价，应布局于交通便利、产业集群或生活配套设施比较完善的区域。对于集中 式公寓而言，产业集中交通便利的热门地段与优质物业的可得性存在潜在冲突。 （三）目标群体画像，青年、白领需求凸显通勤、租金水平与装修品 质 总体来看，北京租户年龄以 20-30 岁人群为主，月收入集中于 5 千-1 万之 间，租金水平 1500-3000 占比最高。年龄 30 岁以下或月收入低于 1 万租户倾 向于合租，30 岁以上或月收入 1 万以上

19、的租户则处于整租为主的居住状态。因 此，面对月租金水平 3000 元以下低客单价的青年白领目标客群，集中式公寓需 做好产品品质与租金水平的权衡，在满足租户交通通勤需求的同时，提供较低的 租金水平、较为完备的家电配套及租后管理服务。 1. 青年租户低客单价、合而群租、通勤导向、看重面积与装修 北京租赁市场以 20-30 岁青年租户为主， 占比达 74%。 而这一群体中， 82% 租户租金水平低于 3000 元/月，64%处于合租状态。青年租户对于通勤有高于 其他年龄段的强偏好， 55%通勤时间低于 30 分钟以内， 84%通勤时间 1 小时以 内。 同时， 青年租户对于面积和装修品质最为看重，

20、占比分别 61.3%及 49.3%， 其次是家电品质以及独立卫浴，占比分比为 42.9%与 41.2%。因此，在通勤的 导向下，外部设施中，20-30 岁青年群体对于通勤时间及交通配套最为看重，占 比分别为 86%及 56%。 图：北京市租户年龄分布 来源：链家研究院 图：北京市不同年龄租客租金分布 来源：链家研究院 3% 74% 17% 3%2% 20岁以 20-30岁 31-40岁 41-50岁50岁以 上 图：不同年龄层居住状态 来源：链家研究院 图：北京市不同年龄层通勤时间 来源：链家研究院 66% 64% 24%23% 28% 26% 32% 76% 70% 59% 0% 10% 2

21、0% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 20岁以下20-30岁31-40岁41-50岁50岁以上 床位合租整套 图：北京市 20-30 岁青年租户对房屋设施偏好分布 来源：链家研究院 2. 小白领租户，低客单价、合而群租、通勤导向、注重面积与装修 北京租户月收入集中于5000-10000元的小白领， 占比37%。 小白领近54% 租金收入比为 20%以下，即租金水平 2000 元以下，近 78%的人群租金收入比 在 30%以下，即小白领普遍接受的租金水平为 3000 元以下。其中，68%小白 领处于合租状态，平均居住面积为 10-20 平米，80%通勤时间 1 小时以内。小 白领

22、与青年租户对于房屋内部设施及外部配套具有一致性， 房屋内部设施最为看 重居住面积和装修质量，占比分别 60.3%与 45.2%，其次是家电品质以及独立 卫浴，占比分比为 36.7%与 43.7%；外部设施中，小白领对于通勤时间及交通 配套最为看重，占比分别为 82.8%及 57.7%。 图：北京市租户收入分布 来源：链家研究院 图：北京市不同收入水平的租金收入比分布 来源：链家研究院 图：北京市不同收入平租户居住状态 来源：链家研究院 8% 25% 37% 21% 9% 3千元以下2万元以上 1万-2万元 3千-5千元 5千-1万元 图：北京不同收入水平租户通勤各时间分布 来源：链家研究院 图

23、：北京 5 千-1 万收入水平租户居住面积分布 来源：链家研究院 3. 职业受收入影响，通勤为导向，无显著规律 职业对租赁群体偏好的影响更主要是通过收入产生影响。 不同职业的租客月 租金水平大多在 1500-3000 元之间，同样呈现出以通勤导向的特征，不同职业 租户中 70%通勤时间在 1 小时以内。居住面积上，互联网、软件信息业、制造 业和金融业从业人员人均租住面积 20-40 平米的占比较多，各职业群体出行交 通工具以地铁、公交为主，占比普遍在 60%以上。 三、城市选择 我们从宏观环境、房地产市场情况、城市产业布局、高校教育资源集中程度 以及城市中行业竞争情况五个方面， 来考察一个城市

24、是否具备长租公寓企业进入 的条件。 在远洋集团制定的四个目标城市中，北京、上海、深圳、杭州均已具备发展 长租公寓的土壤。 结合每个城市的各项指标，以及远洋集团在城市中的资源分布， 我们建议在 四个城市的进入顺序为：北京上海深圳杭州。 图：建议布局城市顺序及原因 来源：链家研究院 （一）宏观环境 1. 经济 城市的经济水平是公寓行业萌芽的基础。首先，经济水平较高，才能尽快形 成稳定的行业上下游，提供符合条件的房源、低廉的装修成本以及完善的宣传渠 道；其次，长租公寓主要面向收入水平较高的白领阶层，地区的经济越发达，目 标市场的规模便越大。 一阶段 北京 上海、深圳 杭州 二阶段 三阶段 0.730

25、.73 0.820.82 0.710.71 0.440.44 综合评分优势 企业资源宏观经济高校资源 宏观经济行业发展 宏观经济房价水平 高校资源 作为我国的经济、政治中心，上海和北京的发展时间较长，GDP 总量具有 绝对优势。同时，因政治和地缘因素推动而快速发展的深圳和杭州，人均收入水 平更高。 图：目标城市 GDP 及人均 GDP（单位：亿元，元/人） 来源：链家研究院 综合来看，四个城市的经济水平均处于高位，经济基础从大到小排名，分别 为上海、北京、深圳和杭州。 图：目标城市经济指标及排名 来源：链家研究院 2. 人口 人口总量决定了居民住房需求的规模； 而人口密度和流动人口占比两个因素

26、， 在很大程度上影响着租赁住房的需求规模。 0 50,000 100,000 150,000 200,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 北京上海深圳杭州 GDP人均GDP 北京上海深圳杭州 0.921.000.700.40 1 12 23 34 4 在四个城市中，北京、上海的人口均超过 2000 万，深圳、杭州也在千万规 模。同时，根据常住人口与户籍人口比例均大于 1 可知，四座城市均为人口净流 入城市，为人口的稳定增长提供了保证。 值得注意的是，深圳作为新兴城市，净流入人口多（外来人口几乎为本地户 籍人口的两倍） ，且人口密度超过北

27、京的 3 倍。 图：目标城市人口数量及密度 来源：链家研究院 北京、上海、深圳作为一线城市，人口推动因素更加明显。按人口对行业影 响程度排名，依次为上海、深圳、北京和杭州。 图：目标城市人口指标及排名 来源：链家研究院 北京 上海 深圳 杭州 常住人口 （万人） 人口密度 （人/平方公里） 常住-户籍人口比 2170 2415 1138 902 1323 3810 5698 543 1.61 1.68 3.21 1.25 北京上海深圳杭州 0.811.000.920.39 1 13 32 24 4 3. 轨道交通 城市中轨道交通的发达程度，直接决定了居民的居住半径： 在相同的通勤时 间内，轨道

28、交通越发达，居住半径便延伸得越远。 北京、 上海、 深圳的轨道交通建设均较完善。 其中， 北京由于城郊面积较大， 导致轨道交通覆盖密度较低。而杭州建设轨道交通时间晚，直到 2012 年才开通 第一条地铁。虽然后续建设速度较快，但仍处于不成熟阶段。 图：目标城市轨道交通密度（公里/百平方公里） 来源：链家研究院 按照城市轨道交通的便捷程度排序，四座城市依次为：上海、深圳、北京、 杭州。 图：目标城市人口指标及排名 来源：链家研究院 020040060080010001200 杭州 深圳 上海 北京 北京上海深圳杭州 0.361.000.830.05 1 13 32 24 4 （二）房地产市场 随

29、着可建设用地的减少，四个城市均已进入存量房市场。北、上、深的二手 房交易额已超出新房交易额的两倍不止。 规模巨大的存量房市场为以分散式和集 散式为代表的长租公寓提供了充足的房源保障。 图：目标城市房地产市场规模（单位：万套，亿元） 来源：链家研究院 从需求角度来看，房价越高，便有越多边缘地带的人群从购房需求被迫转化 为租房需求。 目前， 杭州的房价接近 2 万， 在二线城市中属于较高水平； 北、 上、 深的房价均超 3 万，房价收入比均大于 30。 800 800 400 270 0 200 400 600 800 1000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 1

30、2,000 14,000 16,000 北京上海深圳杭州 存量房屋（右轴）新房交易额（2015）二手房交易额（2015） 图：目标城市二手房交易价格及房价收入比（单位：元） 来源：链家研究院 如果将购房难度增加看作促使人们走向租房市场的推动力， 则四个城市均具 备了这种推动力。按购房难度从大到小排序为：深圳、上海、北京、杭州。 图：目标城市房价指标及排名 来源：链家研究院 （三）产业布局 城市的第三产业产值占比高，往往意味着城市进入工业化阶段后期，由工业 主导型经济转变为服务主导型。同时，城市第三产业快速发展的过程中，多以金 融、信息技术等行业作为支柱产业，使得高薪人才大量聚集，为面向中高端租

31、赁 市场的长租公寓行业提供了精准的客群。 30.92 31.10 33.15 17.48 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 北京上海深圳杭州 房价（右轴）房价-收入比 北京上海深圳杭州 0.550.751.000.32 2 23 31 14 4 目前，四个城市第三产业 GDP 占比均超过 50%，为服务业主导型经济。 图：目标城市 2015 年第三产业 GDP 占比（单位：%） 来源：链家研究院 1. 北京：金融 金融行业在北京占据了绝对的主导地位，GDP 占比达到 17.1%。其

32、次为建 筑业、批发零售和信息技术产业。其中，虽然信息技术产值占比仅排名第四，但 2015 年行业产值达到 2373 亿元，奠定了北京在全国的信息技术中心地位。此 外，科学及技术研究的产值也占到了相当大的比重。2015 年，北京七大重要产 业的总产值占比达到 75.7%。 79.65 67.76 58.24 58.78 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北京上海杭州深圳 图：北京市 2015 年主要产业产值及占比（单位：亿元，%） 来源：链家研究院 在支柱产业中，金融行业、信息技术行业都具有从业人员数量众多、薪资水 平高、平均年龄低的特点。其中，金融业的行业年薪超过全市工

33、资水平的两倍。 因此，对于北京的长租公寓企业而言，金融、信息行业的从业人员应是重要的客 户群体。 图：北京市主要产业从业人员年薪及数量（单位：元，万人） 来源：链家研究院 北京的功能区域划分较明确。金融中心在城市中心的西城区，信息产业主要 15.9 10.5 10.3 17.1 6.3 7.7 7.9 0 5 10 15 20 0 1000 2000 3000 4000 5000 GDPGDP占比 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 从业人员数量（右轴）年工资全市平均工资 位于城市北部

34、的海淀及昌平区。此外，密云、顺义和通州还聚集了大量汽车、电 子制造企业，怀柔有影视文化及旅游产业。 图：北京主要产业地理分布 来源：链家研究院 2. 上海：制造业与金融 在上海市委对“十五”计划建议中， 提出大力发展信息、 金融、 商贸、 汽车、 成套设备和房地产六大支柱工业。 “十五”期间，上海市工业总投资的 80%将用 于以上产业；2015 年，六大产业的 GDP 占比为 71.2%。 其中，发展最成熟、产值占比最大的产业为汽车制造、金融和成套设备制造 业。 图：上海市 2015 年主要产业产值及占比（单位：亿元，%） 来源：链家研究院 在六大支柱产业中，信息技术及金融行业从业人员多，而且

35、薪资水平高。 2015 年，信息技术与金融的从业人员数量分别为 46.26 万、35.07 万，且行业 平均工资超出全市平均水平 61.5%、109%。 从地理位置来看，上海的支柱产业分布较集中：金融行业集中于浦东新区， 汽车制造业集中于嘉定区，而信息技术产业多集中于闵行区。产业分布的集中， 有利于长租公寓在区域周边的精准布局。同时，由于产业园区附近住宅区较少， 而厂房等物业较多，有利于集中式公寓获取房源。 20.6% 15.9% 5.5% 16.6% 6.8% 5.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 1000 2000 3000 4000 5000

36、6000 GDPGDP占比 图：上海主要产业地理分布 来源：链家研究院 3. 深圳：金融、高新技术、物流、文化 由于处在快速发展期，深圳仍然以建筑和制造业为产业重心。 在当地政府推 动下，深圳将逐渐形成以高新技术、物流、金融和文化产业为中心的产业结构。 2014 年，深圳的四大支柱产业的产值总计 500 亿元，占比 23.4%。 图：深圳市 2014 年主要产业产值及占比（单位：亿元，%） 来源：链家研究院 39.76% 13.72% 12.26% 8.27% 5.74% 3.13% 0.46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1000 2000 3000 4000 5000

37、 6000 7000 GDPGDP占比(右轴） 比较可知， 四大支柱产业的平均年薪均高于其他行业， 其中金融业的平均年 薪达到 21 万元。同时，四大产业的人员规模也较庞大，2014 年共计 85 万人。 图：深圳市主要产业从业人员年薪及数量（单位：元，万人） 来源：链家研究院 深圳的区域面积较小，所以产业分布较分散。金融产业主要集中于福田区， 动漫产业集中于罗湖区。高科技产业分布于龙湖区、宝安区和南山区；而物流产 业大多分布在深圳的西部、南部的边缘地带。其中，集中了金融业的福田区，和 集中了高新技术产业的宝安、 龙湖、 南山区是长租公寓企业应该重点关注的区域。 0 50 100 150 20

38、0 250 300 350 400 0 50000 100000 150000 200000 250000 从业人员数量（右轴）年薪 图：深圳主要产业地理分布 来源：链家研究院 4. 杭州：信息经济 作为全国最大电子商务平台淘宝的发源地，杭州的支柱产业为信息经济， 包 括移动互联网、电子商务、互联网金融、软件与信息服务等等细分产业。2015 年， 杭州的信息经济行业产值过万亿， 其增长率对城市GDP增长率贡献超过50%。 图：杭州市 2015 年信息经济产业产值及 GDP 贡献率 来源：链家研究院 金融产业物流产业动漫产业高科技产业 行业GDP 1万亿 GDP占比GDP增长 贡献率 23.02

39、% 50% 杭州的信息经济从业人员规模较大，薪资水平也处于高位。对应的行业主要 有软件工程师、电子商务从业人员等等。 图：杭州市主要产业从业人员月薪（单位：元） 来源：链家研究院 在杭州 500 平方公里左右的主城区内， 便有超过 25 座的电子商务或高新科 技产业园区，主要集中在西湖区、余杭区等地。产业园区密集分布，为长租公寓 的区域布局提供了更多选择。 图：杭州信息经济产业园区的区域分布 来源：链家研究院 8720 7560 7177 6510 6790 6040 0 2000 4000 6000 8000 10000 金融房地产信息电子广告快递媒体 余杭区 西湖区 萧山区 下城区 江干区

40、 富阳区 （四）高校学生数量 根据居民在不同时期的居住偏好，高校生在毕业 1-3 年内是租房概率最大 的时期。同时，一线及准一线城市对毕业生留在本地工作的吸引力更加明显。以 北京为例，在 2014 年非京籍毕业生中，有 45%选择留在北京工作。因此，城市 中教育资源的集中程度也影响着针对年轻白领的长租公寓的发展。 在目标城市中，北京、上海、杭州的高校数量均超过 30 所，其中北京高校 数量近百所；三座城市的每年高校在读生数量均在 50 万上下。相比而言，深圳 的高校数量较少，教育资源较稀缺。 图：目标城市 2015 年高校在校生人数及高校数量（单位：万人，所） 来源：链家研究院 四座城市按高校教育资源由大到小排序， 依次为： 北京、 上海、 杭州、 深圳。 0 20 40 60 80 100 0 10 20 30 40 50 60 70 北京上海深圳杭州 高校在校生人数高校数量（右轴） 图：目标城市高校资源指标及排名 来源：链家研究院 （五）行业竞争情况 对于刚刚兴起的长租公寓行业来说， 城市中的行业竞争状况也影响着企业进 入城市的难度。 从乐观角度来看，竞争较激烈的城市，意味着行业的前期推广、宣传已基本 完成，降低了后进入者的宣传成本；城市中长租公寓企业数量多、营业时间久， 也从侧面证明了该城市具有孕育行业生长的