1、 XX 中心广场中心广场裙楼商场项目裙楼商场项目可可行行性性分分析析报报告告 XX 中心广场中心广场裙楼商业项目裙楼商业项目目录目录1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证。（发展商对返租承诺的确定及新手法）2、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析3、购买商铺的客户群体分析4、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析5、布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析6、结论策划说明策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：1、对于 XX 中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。2、XX 中心广场二-四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货
2、类超市。3、项目返租部分返租的时间定为 15 年。4、投资分析中的利率按现行银行活期利率 2.25%计。5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。一、一、发展商提供返租的资金预算及可行性论证发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。1 1、返租营销与自售营销的对比分析、返租营销与自售营销的对比分析A A、返租营销方式、返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，
3、在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着 10 年返租每年 8%租金收益而来，对于 8的租金回报来讲，高于存款利息近 4 倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付 40的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10 年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续
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