房地产行业融资模式与风险演绎研究报告（35页）.pdf
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房地产行业融资模式与风险演绎研究报告（35页）.pdf
1、银行地产：破局之道融资模式与风险演绎作者作者邮箱邮箱电话电话证书编号证书编号联系人联系人股票报告网加入投行及股权和上市公司投融资群微信添加标题95%摘要21、地产融资模式与政策地产融资模式梳理。环节来看：拿地阶段，2019年23号文后，房企主要通过债券、股票、私募股权等形式进行外部融资；施工阶段，通过开发贷、信托贷款、供应链融资、发行债券等形式融资；销售阶段，主要通过预售资金回款和尾款ABS融资。类型来看：销售回款是主要资金来源。21年前三季度销售回款、自筹资金、贷款分别贡献房地产开发投资资金53%、31% 、12%。成本来看：2021年上半年头部房企负债成本在3.7-8.7%，规模大、国企背
2、景的债务成本相对较低；贷款成本通常较信用债和非标融资低。地产融资监管趋严。2020年以来，监管政策趋严。主要政策：房企负债方面，2020年8月推出房企“三线四档”要求，控制房企有息负债增长；涉房贷款方面，2020年底推出房贷集中度管理，房地产贷款的增速受限。2、短期：银行对地产风险银行敞口如何？截面维度，银行测算的涉房敞口约占总资产22%，其中按揭约占11%、开发贷约占4%、表内非信贷融资约占2%、表外融资占比5%。子行业中，大中型银行涉房贷款占比较大。以贷款结构作为衡量指标，21H1末国有行、股份行、城商行、农商行涉房贷款占比分别为36%、27%、21%、18%，其中开发贷占比分别为5.4%
3、、8.2%、7.7%、5.3%。时间维度，2020年以来涉房资产占比稳中趋降，21H1末国有行、股份行、城商行、农商行房地产贷款占比较年初下降0.8pc、0.3pc、0.4pc、0.7pc。潜在损失，个人按揭出险概率低、损失程度小；开发贷出险概率相对高、损失程度相对大。个人按揭占比越高的银行（如国有行、招行等），地产风险敞口带来的潜在损失影响越小。地产违约概率？尽管房企盈利压力上升，但还不至于面临资不抵债风险，当下流动性是导致违约的关键因素。盈利性下降。地产项目测算盈利空间仅1-3%，且面临房价增速下行、建安成本上升、土地价格上升等压力。判断轻幅度的亏损暂时不会形成违约和爆雷的风险。流动性紧张。由于房地产行业的典型的资金密集型行业，一旦出现流动性出现问题，那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。而在融资和房价监管收严下，房企销售回款和外部融资承压。流动性问题是当前最值得重视的症结。违
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