1、镇决增炎脯脖卡再苹孩骚晾毅镇决增炎脯脖卡再苹孩骚晾毅房地产并购要点超简版项目并购，指以受让标的公司股权、受让在建工程为主要交易形式，以获取新项目为主要目的的并购业务。一、项目并购的特点1、利润空间大。与公开出让地块相比，项目并购具备一定价格优势，整体均价低于市场平均水平，土地获取成本降低给未来留下更大的利润空间。2、并购能使双方自身优势产生协同效应，共同创造更高价值。1）打破区域壁垒，进入新市场；绕过招拍挂获取大量土地资源，迅速提高区域市场份额。2）继承原公司的设定条件，保留政府资源，形成新的政府关系网络；3）解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要3、资本运作优势1） 原有财务杠杆继续利
2、用、 付款条件可协商、 现成的土地证可抵押变现，缓解现金压力；2）存量土地，可较快动工，甚至是在售楼盘，项目回款周期短；3）可利用并购贷款，也可通过合作，4）最短时间获得经营业绩。4、并购项目历史遗留问题可能较多，增加了土地获取环节的政策、法律和手续办理风险，如烂尾楼、闲置地、债务等问题。5、二手项目由于所处行政区划不同，项目自身条件差异，合作方的诉求不同，导致各项目获取方式差异性大。6、项目并购对项目拓展人员的能力要求更高。项目并购涉及的专业支持会从市场判断、房地产法规逐渐外延至公司法、经济法、税法、财务制度、当地政策甚至工程造价等方面。二、并购前期工作寻找合适的并购对象，并对目标进行排序，
3、是并购前期工作的关键基础。信息来源主要有：1）总部及各区域公司在经营中获得的竞争对手和同行信息；2）通过中介主动寻找并购信息；3）了解我司的企业主动上门寻求合作；4）政府、银行、资产管理公司等介绍。获取项目信息后，项目拓展人员要对项目信息的真实性进行初步的调查了解。内容至少包括项目地块的基本信息，出售方的背景信息、项目出售的原因等，对项目的并购价值予以初步判断。调查了解渠道有：1）需对项目地块进行现场的踏勘，了解标的项目的现状、周边环境、存在的瑕疵等；2）需通过各种渠道（包括土地交易中心、国土资源局、规划局等有关部门）查询项目信息，并对不同来源的信息进行相互印证。项目排序依据主要有：1）按性质排序：国有企业 民营企业；2）按资源排序： 资源充足、 多项目企业 单项目企业 ； 3） 按地区排序： 战略核心区域 非核心区域。三、并购实施流程（一）意向书阶段。成立项目工作小组，与出售方进行实质性
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