XX电子信息产业园项目初步规划定位及营销运作思考2013-83页.pptx

1、XXXX电子信息产业园电子信息产业园 项目初步定位及营销运作项目初步定位及营销运作思考思考 20132013年年3 3月月10 10日日 I.宏观视点 II. 市场扫描 III. 项目理解 IV. 案例剖析 V. 营销运作思考 目录目录 （CONTENTSCONTENTS） 宏观视点 1.城市发展规划 2.经济环境分析 3.产业结构分析 4.相关政策研究 5.企业发展情况 宏观视点 城市发展规划城市发展规划 江北集江北集 中区组中区组 团团 项目所在的江北集中区归属芜湖市，与合肥、马鞍山市接壤，政府正积 极推进与芜湖、马鞍山的融城步伐，打造同城、第五城的概念。 原芜湖市主要位于长江东南侧，城市

2、发展方 向亦是向东、南发展。 2011年7月巢湖市撤市解体分成3部分分别纳 入芜湖、合肥、马鞍山市范围，而纳入芜湖市地 块受长江分隔影响，融城受阻。 芜湖市调整城市空间发展战略：“东进南扩 北（江北）上”。江北集中区是未来城市发展重 心，将成为未来芜湖市中心城区之一。 江北集中区通过将长江对岸的马鞍山、芜湖 捆绑一起，打造出一个继重庆、武汉、南京、上 海之后的一座新的特大型城市，建设成为“长江 第五城”。 马鞍山市马鞍山市 芜湖市芜湖市 宏观视点 城市发展规划城市发展规划 芜湖长江公路二桥修建将直接加快芜湖融城步伐，提升江北发展速度， 提升项目通达性与昭示性。 目前进入江北集中区主要通过省道2

3、06及合芜高速，从长江大桥公路收费站到达项目28公里，芜湖市区 到达项目30多公里，往返路费50元。空间距离远，时间与通勤成本较高。 芜湖 市区 沈沈 巷巷 镇镇 本案 江北集中区启动区 芜湖长江大桥 芜湖长江二桥 针对这一问题，政府拟修建长江二桥及隧道连接 江南江北，加快同城步伐，积极推进江北集中区的发 展。未来项目实际受惠，交通通达性将会大大提升。 修建进展： 2013年初开工建 设芜湖长江公路二桥， 2017年建成通车。 长江 宏观视点 经济环境分析经济环境分析 芜湖经济发展平稳，但远落后于合肥，发展后劲强；芜湖固定资产投资 以工业投资及房地产开发投资为主，工业及房地产业发展迅猛。 芜湖

4、市近几年GDP平稳增长，在合芜马三市 中排第二，年均增幅稍高于合肥市，未来发展潜 力较大。 与合肥相比，芜马经济发展存在较大提升空 间，这为两市联合发展创造了可能。 年份年份 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 合肥市 1664.84 2102.12 2702.5 3636.6 4173.6 芜湖市 755 902 1108 1658 1880 马鞍山市 618 650 811.01 1090 1200 2008-2012年合芜马国内生产总值（单位：亿元） 2008200920102011 固定资产投资 614.95900.691220.1

5、1354.21 第二产业投资 320.38464.11669.64727.33 其中：工业投资 318.63461.81662.84723.69 第三产业投资 291.35427.69536.97617.48 其中：房地产开发投资 150.23206.87291.16307.23 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 单位：亿元单位：亿元 20082008- -20112011年芜湖市固定资产投资结构年芜湖市固定资产投资结构 芜湖全市固定资产投资总额呈逐步上涨趋 势，年均增幅30.97%，其中第二产业投资额 占50%以上，第三产业投资额占46%左右。 而工

6、业投资占第二产业投资额为98-99%； 房地产开发投资占第三产投资额为48-54%。 宏观视点 产业结构分析产业结构分析 芜湖市二产占比大，工业发达，全省居于第二位；战略性新兴产业结构 中以电子信息产业、高端装备制造及新能源汽车产业对经济贡献最大。 从芜湖市三产比例看，第二产业所占比例大，工业 较发达。 芜湖在省规模工业增加值总量排行中居于第二位。 2012年，芜湖市战略性新兴产业实现增加值246.85 亿元，占规模工业的22.9%；同比增长39.2%，高于全市 平均水平21.9个百分点；增长贡献率达42.2%，拉动规 模工业增长7.3个百分点。 2008-2011年芜湖市产业结构 全 省 全

7、 省3480.3816.5-5305.7316- 合肥市772.8217.411194.421711 马鞍山236.719.85389.3312.215 芜湖市芜湖市497.29497.2917.817.82 2773.41773.4117.317.31010 增速增速 排位排位 城 市城 市 前三季度前三季度上半年上半年 总量总量 （亿元）（亿元） 增幅增幅 （%）（%） 总量总量 排位排位 总量总量 （亿元）（亿元） 增幅增幅 （%）（%） 2012年合芜马三市规模工业增加值总量及同步增速 战略性新兴产业 增加值 （亿元） 增长率 （%） 与平均水平 相比（%） 电子信息产业67.4631

8、.414.1 高端装备制造及新能源汽车产业86.0373.255.9 节能环保产业23.5430.513.2 新材料产业48.2721.44.1 生物医药产业12.97246.7 2012年芜湖市战略性新兴产业结构 宏观视点 产业结构分析产业结构分析 芜湖电子信息产业相关基础雄厚，电子信息产业发展空间广阔。 汽车电子（芜湖） 信息家电（芜湖） 电子材料和元器件 软件（芜湖） 微电子 雷达装备制造等 电子信息产业包括以下重点子行业： 目前芜湖市四大支柱产业包括：汽车及零部件、材料、电子电器、电汽车及零部件、材料、电子电器、电 线电缆产业线电缆产业。其中： 汽车产业方面：汽车产业方面：以奇瑞汽车为

9、代表汽车产业基础雄厚，为芜湖四大支柱产 业之首，但汽车电子汽车电子发展相对滞后，产业急需升级，未来将涌现一批汽车 电子方面的研发企业。 电器产业方面：电器产业方面：尽管芜湖家电行业发展迅猛，并已形成华东最大空调生产基地，美的、日立等空调企 业产能超过1200万台套，产值超过400亿元；但信息家电信息家电发展难以满足市场需求，产业需升级改造。 电子信息产业软件业：电子信息产业软件业：2011年上半年，57家服务外包企业（不含服务外包业务）实现营业收入 15.02亿元，同比增长58.6%，预计2015年，培育外包服务企业200家，服务外包业务总额超过10亿美 元，市场空间广阔。 宏观视点 相关政策

10、研究相关政策研究 芜湖“十二五”工业发展规划将芜湖定为皖江城市带承接产业转移 示范区核心城市，并提出工业要注重集群式发展，加强区域合作联动。 根据芜湖市“十二五”工业发展规划总体目标 为“123456”：即汽车及零部件、材料、家用电器、节 能环保、装备制造、电子信息、生物医药等12个重点产 业获得长足发展；到2015年，规模以上企业数量达到 3000户，培育超千亿产业4个；工业固定资产投资达到 5000亿元，工业销售收入达到6000亿元。“十二五”期 间，芜湖市要在战略性新兴产业发展、皖江城市带承接 产业转移示范区建设、生产性服务业发展和特色产业园 区建设等四个方面取得重大突破，工业发展的具体

11、举措 是注重集群式发展，加强区域合作联动，坚持工业化和 城市化互动，坚持可持续发展。 宏观视点 相关政策研究相关政策研究 工业用地低成本工业用地低成本 参照工业用地最低价标准确定出让底价。 建设期间零规费建设期间零规费 建设期间的省及省以下行政事业性收费，一律免收。 工业厂房有补贴工业厂房有补贴 鼓励建设多层厂房：对工业厂房二层每平方补助200元，三层每平方补助300元，四层及以上每平 方补助400元。 财政支持力度大财政支持力度大 结合产业政策，可享受中央、省、市及江北集中区系列产业扶持专项资金支持。 项目所在的江北集中产业区是政府极力发展的城市重心，该区域的项目享受政府的相关优惠 扶持政策

12、： 资料来源：安徽省江北产业集中区管委会网站 税收返还让利多税收返还让利多 根据项目情况，对企业缴纳的增值税、企业所得税、高管人员个人所得税省、市、县三级财政留成 部分，由集中区财政分年度给予奖励。对外省已认定的高新技术企业转移到集中区落户的，有效期内不 再重新认定，减按15%的税率征收企业所得税。 行政审批效率高行政审批效率高 具备省、市两级经济管理权限，开辟行政审批绿色通道，提供一站式服务。 保障服务措施实保障服务措施实 基础设施按“九通一平”配套至项目红线，重大项目领导牵头服务，实行企业生产宁静日制度。 重大项目“一事一议”重大项目“一事一议” 宏观视点 相关政策研究相关政策研究 安徽省

13、、芜湖市政府支持并推进江北产业集中区发展，给予了一系列的优 惠政策。 资料来源：安徽省江北产业集中区管委会网站 宏观视点 企业发展情况企业发展情况 芜湖中小工业企业经济增长方式仍以粗放型为主，产品粗加工为多，企业 研发、设计能力薄弱，核心竞争力不强，亟需调整结构，促进产业升级。 由安徽省中小企业和非公经济发展有关情况通报会上获悉，截至2012年9月底，芜湖规模以 上中小企业共有1662家，数量仅次于合肥（2013家），位居全省第2位。 虽然芜湖市中小工业企业在全市工业经济中发挥着举足轻重作用，但是中小工业企业的经济 增长方式仍以粗放型为主，企业核心竞争力不强，产品以粗加工居多、附加值不高。 宏

14、观视点 小结小结 1.城市规划：芜湖江北区原属巢湖市范畴，后解体纳入芜湖市域。目前片区较荒凉，且受长江 阻隔，通勤成本高，居民认可度低；但政府大力支持板块发展，确定其为未来城市发展重心 及城市中心城区之一，并通过过江隧道及长江二桥等交通规划举措消除区域陌生感，积极推 进江南、江北融城步伐。因此，从规划发展远景上看，本项目将迎来一定的发展机遇。 2.经济、产业、政策、企业层面：芜湖经济发展良好，在合芜马三市中，居第二位。除四大支 柱产业外，芜湖大力发展战略性新兴产业，其中以电子信息产业、高端装备制造及新能源汽 车产业发展较快。政策提倡工业要集群式发展，加强区域合作联动，调整经济结构，促进产 业升

15、级，增强企业竞争力。由此可见，本项目定位为电子信息产业园区，从宏观层面上基本 契合城市未来产业发展方向。 市场扫描 1.马合芜办公物业市场研究 2.区域产业集群 3.竞争格局分析 1.1.市场阶段特征市场阶段特征 快速增长期快速增长期 竞争动荡期竞争动荡期 成熟期成熟期 启动期启动期 市场特征市场特征 立标杆 同质化 多样化 概念化 营利模式营利模式 资源取胜 成本控制 产品创新 突出个性 代表项目代表项目 邮电大厦 天徽大厦 仁和大厦 香港广场 CBD中央广场 万通大厦 美地阳光广场 中环国际广场 新都会环球广场 国际广场一期 国际广场二期 市场扫描 马鞍山市办公物业市场研究马鞍山市办公物业

16、市场研究 随着马鞍山城市发展与商务圈的扩大，社会资源逐渐趋于平均化，竞争开始向产品创新与概念化 转移，这标志着市场逐步走向成熟。 供供 应应 量：持续放大量：持续放大 2011年施工面积45万平方米，在售写字楼项目24个。 消消 化化 量：承接力较强量：承接力较强 主要反映在市场空臵率小于10%，投资者热情较高。 价格价格：有上行压力，寻找突破：有上行压力，寻找突破 集中在700018000元/平方米。 租赁市场：良性发展租赁市场：良性发展 甲级写字楼租金稳定，出租情况良好；商住楼客户逐渐外迁。 市场扫描 马鞍山市办公物业市场研究马鞍山市办公物业市场研究 2.2.市场概况市场概况 17 200

17、0年以后，写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，市场 接受度不断提升。 从整体发展来看：2006年以前的写字楼布局一直是以围绕传统的中央商务区为主，并逐渐向一环沿 线扩展；此后随着政府对新的商务区规划的出台，合肥写字楼市场呈现多区域同时发展的趋势。 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 产品萌芽期 （19952000） 形象转变期 （20012006） 快速发展期 （2007至今） 代表项目: 财富广场、天徽大厦、 仁和大厦、期蓝鲸国际 代表项目: 臵地投资广场、 绿地赢 海、汇金大厦、富广大 厦、新城国际 代表项目: 邮电大厦、金城大厦 市场

18、扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 市中心市中心 商务区商务区 濉溪路商濉溪路商 务区务区 新站商新站商 务区务区 政务商政务商 务区务区 高新商高新商 务区务区 包河商包河商 务区务区 五里墩五里墩 商务区商务区 合肥写字楼区域化分布图 随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务 区域并存的局面。 区域 平均售价(元/) 租金水平(元/月/) 入住率 入住企业类型 濉溪路 7000-10000 40-60 80% 房地产、外贸、建筑装饰 市中心商务区 9000-12000 40-75 85% 国企、工商企业、金融 五里墩商务区 6500

19、-12000 45-70 90% 金融、保险、建筑 高新商务区 4000-8000 15-30 50%左右 高新技术企业 新站商务区 6000-8000 30-50 区域 服装、外贸、零售 政务商务区 7000-12000 30-55 70% 贸易、实业、咨询 包河商务区 7500-11000 40-60 80% 营销、售后、建筑 各商务区基本情况对比 合肥市的高新技术企业主要集中在高新商务区，但入住率和租金水平均偏低，制约着后期 该区域的写字楼发展。 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 合肥成熟商务区进驻客户结构分析 企业类型 中心商务区 五里墩商务区 濉溪路商务区 马鞍

20、山路商务区 新站区商务区 汇总 建筑装饰 12.4% 15.6% 9.5% 11.3% 12.5% 61.30% 贸易/批发 6.4% 4.6% 10.1% 3.2% 10.1% 34.40% 制造业 9.2% 6.4% 4.8% 0.0% 9.1% 29.50% 科教文 10.8% 8.3% 5.8% 11.3% 8.7% 44.90% 美容保健 8.8% 11.0% 0.0% 0.0% 8.2% 28.00% 金融保险 10.8% 19.3% 3.2% 1.6% 7.2% 42.10% 电子通信 5.2% 2.8% 6.3% 11.3% 7.2% 32.80% 房地产 3.6% 6.4%

21、13.2% 9.7% 5.8% 38.70% 运输/物流 4.4% 3.7% 3.2% 0.0% 4.8% 16.10% 咨询业 4.8% 4.6% 7.9% 8.1% 4.3% 29.70% 互联网信息系统 3.6% 5.5% 3.7% 8.1% 4.3% 25.20% 传媒业 5.2% 0.9% 3.2% 3.2% 3.8% 16.30% 其他 2.0% 2.8% 6.3% 0.0% 3.4% 14.50% 营销售后 2.4% 1.8% 2.1% 12.9% 2.4% 21.60% 多元化 1.2% 0.0% 2.1% 3.2% 1.9% 8.40% 农业 0.4% 0.0% 2.1% 9

22、.7% 1.9% 14.10% 法律会计 2.4% 1.8% 8.5% 0.0% 1.4% 14.10% 能源业 0.8% 0.9% 2.1% 1.6% 1.4% 6.80% 饭店旅游 1.6% 1.8% 0.5% 4.8% 1.0% 9.70% 政府机构 4.0% 1.8% 5.3% 0.0% 0.5% 11.60% 合肥市进驻 写字楼企业类型 以建筑装饰、科 教文、金融保险 为主，且大多在 成熟商圈；其他 类型企业则较为 分散。 电子通信类企 业偏向在马鞍山 路和新站的商务 区，但进驻企业 所占比重仍较低。 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 区域区域 后续供应量后续供

23、应量( (万万) ) 供应量来源供应量来源 中心商务区 约15 华侨广场、安粮金融广场等 濉溪路商务区 约10 祥源广场、万豪广场等 五里墩商务区 约40 IFC、安高城市天地等 政务区商务区 约35 臵地广场、华润项目、信地项目、蔚蓝商务港等 包河商务区 约15 东方广场、万达、绿地瀛海等 新站商务区 约10 信地城市广场等 高新商务区 约5 其他区域 约45 滨湖世纪城、蓝鼎项目等 合计 175 区域潜在供应分析 未来合肥市办公物业总体供应量较大，但主要聚集在成熟商务区，高新区等新兴商 务区潜在供应较少。 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 客户类型 需求面积 （） 预

24、期价格 （元/） 数量比例 营销特征 客户特点 物业档次 办 公 大客户 400-1000 7000-10000 约10% 被动、集团决策 注重形象、服 务、档次 高档物业 中小客户 100-400 7000-8500 约20% 不理性比较、追随 追求性价比 中高档为主 投资性客户 80-300 70009000 约70% 主动、注重实际效 益、追求最大价值 对接个敏感、 有投资目的、 认可区域价值 以中高档为 主 潜在客户需求量化分析 合肥办公物业市场客户需求旺盛，但实际有效需求偏低，投资热情高涨，且以中高档物业为主。 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 2011年7月1

25、4日，国务院下发关于同意安 徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批 复文件。地级巢湖市被一拆为三，分别并入合 肥、芜湖、马鞍山三市。8月22日，地级巢湖市 正式解体，撤销原地级巢湖市的居巢区，设立县 级巢湖市，新设的县级巢湖市由安徽省直辖，合 肥市代管。 巢湖撤市后对房地产具有深远的影响：一方面巢湖本地富裕群体开始涌向合肥；另一方面大多 居民对房市抱持观望态度而减缓入市。虽然从实际生活中对消费者影响不大，但是居民心理波 动起伏明显。 SITESITE 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 2010-2012年巢湖市写字楼成交一览表 年份 套数（套） 面积（） 均价 （元/）

26、 成交总金额 （元） 2010年 84 4932.63 4300 21211714 2011年 61 37518.92 2012年 22 1180.17 5647 6664026 巢湖市办公物业呈低成交的状态。撤市后，巢湖市房地产市场受到严重冲击， 办公物业市场尤其明显，2012年仅东方新世界有办公物业供应。 巢湖市写字楼成交分析 市场扫描 合肥市办公物业市场研究合肥市办公物业市场研究 办公物业市场处于起步阶段，向成长型方向发展。 纯写字楼数量较少，许多创业型与成长型企业集中在商住楼或酒店办公。 需求形势表现为纯写字楼需求在逐步增加，对商住楼如公寓类物业需求量较大。 办公客户属于中小企业，实力

27、不够雄厚，追求形象与经济的平衡。 商务办公主要集中 在自建厂房,商务 活动不发达。 部分酒店也逐渐承 担商务办公功能, 以租赁为主。 随着商务活动日趋 频繁,出现一批商 住楼。 观念升级，普遍认 为纯写字楼才是办 公最佳场所. 市场快速发展、产品 多样化、实力型客户 集中. 工业企业居多。 工业企业、中小型 创业型企业。 第三产业的中小型 创业型业、成长型 企业。 成熟型企业，讲究 实用、专业化办公。 大型实力国内及跨国 企业，将究形象。 萌芽阶段 起步阶段 成长阶段 成熟阶段 实力阶段 芜湖市写字楼处于起步到成长过渡阶段，市场发展不成熟；中小企业需求较大，其资金有限， 更关注产品性价比。 市

28、场扫描 芜湖市办公物业市场研究芜湖市办公物业市场研究 6.86 5.08 13.5 18.93 3.39 5.27 15.4 14.73 2.02 0.96 0.88 1.29 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2008200920102011 批售面积（万） 销售面积（万） 供销比 芜湖近几年写字楼市场供求关系图 写字楼市场供求关系相对均衡，成交量较前期有大幅增长；价格近年来有较大的上升，已突 破8000元/平方米。 市场扫描 芜湖市办公物业市场研究芜湖市办公物业市场研究 1.总体而言，区域内办公物业市场还处于

29、快速发展期，市场尚不完全成熟；各类办公物业 仍然拥有很大的发展空间和市场机遇； 2.区域内办公物业租售情况良好，租金水平因地段、配套不同而有较大的差别。 3.马合芜三市的办公物业市场共性是：投资者热情高，实际有效需求偏低。 4.电子信息类型企业对进驻纯写字楼热情不高。 5.巢湖撤市，改变了区域内各城市的行政区划，项目位于原巢湖境内，巢湖产业基础、及 相关客群不可忽略。 市场扫描 办公物业市场研究小结办公物业市场研究小结 合肥市的产业集群 合肥江淮汽车配件产业集群 合肥软件产业集群 合肥食品加工产业集群 合肥家电产业集群 马鞍山市的产业集群： 马鞍山汽车零部件制造产业集群 马鞍山市机械加工产业集

30、群 马鞍山磁性材料产业集群 博望机械制造产业集群 安徽稀土应用产业（集群）基地 巢湖市的产业集群： 庐江县磁性材料产业集群 庐江县汽车零部件产业集群 庐江县重化工产业集群 无为高沟电线电缆产业集群 芜湖市的产业集群： 芜湖汽车零部件产业集群 芜糊金属压延及铜产品加工 芜湖自由船舶工业产业集群 芜湖旅游商品产业集群 安徽孙村纺织服装产业集群 芜湖生物与医药高新技术产业 芜湖模具特产业基地 区域内汽车零部件的产业基础较为发达，为产业园区的发展提供先天条件。但产业集群内多是劳动密 集型生产制造企业。 市场扫描 区域产业集群分析区域产业集群分析 市场扫描 区域竞争格局分析区域竞争格局分析 芜湖市产业园

31、区芜湖市产业园区 SITESITE 合肥市经济开发区合肥市经济开发区 马鞍山市经济开发区马鞍山市经济开发区 巢湖市经济开发区巢湖市经济开发区 从马合芜三市的区域范围内看，均有汽车及零配件、电子信息的相关产业园区，导致同质化竞争 严重。如何锁定目标客群，整合产业资源，是园区在未来竞争中取胜的关键。 园区名称 包含园区 主导产业 核心企业名称 主流企业类型 办公性质 合肥市开经 济技术开发 区 微电子工业园、生命园、 意大利工业园、住宅产业 化基地、南艳湖服务外包 示范基地等。 汽车及零配件、家电电子、 装备制造、日用化工、食 品加工 江淮汽车、安凯客车、海尔、长虹、 美的、日立挖掘机、合力叉车等

32、 上市公司、合 资企业、科研 机构 办公、研发、生 产 巢湖市 开发区 台湾工业园、汽车及零配 件产业园、电子信息产业 园、旅游度假产业园 汽车及零配件、现代物流、 温泉旅、新材料、电子信 息 上海华谊集团、东风集团、上海双 线集团、上海海虹集团、皖维高新、 美国麦王环保能源集团、广东融捷 科技等中外500多家企业落户。 上市公司、外 资机构、 科研机构 办公、研发、 马鞍山市 开发区 “一中心、四分园”(中 心园、当涂分园、花山分 园、雨山分园、示范园区 分园) 汽车及零配件、电子信息、 智能小家电整机及家电配 件、现代物流、生命科技 和创意、新磁性材料 数字硅谷科技有限公司、圆融光电 科技

33、有限公司、台湾育桦电子、马 鞍山正崴科技园项目、康佳集团等 40多家电子信息产业企业 上市公司、科 研机构、 办公、研发、 生产 芜湖市产业 园区 经济开发区、高新区、中 国（芜湖）健康城、三山 经济开发区、长江大桥开 发区 汽车及零部件、电子信息、 生物制药、装备制造业、 现代物流等产业 奇瑞汽车、海螺型材、北科生物科 技、杉杉生物科技、金源集团等 上市公司、科 研机构、外资 企业、创业类 型企业 办公、研发、生 产 市场扫描 区域竞争格局分析区域竞争格局分析 产业园分布：产业园分布：目前芜湖市产业园分布 在长江南岸芜湖市区周边长江南岸芜湖市区周边。 产业园特征：产业园特征：芜湖市产业园基本

34、为工工 业加工制造业为主业加工制造业为主，仅有芜湖高新区 有部分研发型办公用房，且其为高新 区管委会自建出租，该区域内目前仍 有部分研发型写字楼（高层）在建， 据了解，高新区内原有部分项目因市 场不佳，暂停研发型写字楼开发。 市场扫描 区域竞争格局分析区域竞争格局分析 长江大桥开发区 三山经济开发区 芜湖经济技术开发区 芜湖高新区 江北集中区 生命建康城 芜湖 市区 芜湖市现有的产业园区以传统工业产业为主，多为厂房，研发、设计、品牌展示办公用房少，这与 芜湖工业产业附加值低，缺乏技术含量相关。因此，如何精确定位，选择客群范围，设计符合市场 需求的办公产品是本项目乃至芜湖未来园区深究、研判的方向

35、。 芜湖市产业园分布及特征 园区名称园区名称 园区类型园区类型 主导产业主导产业 核心企业名称核心企业名称 主流企业类型主流企业类型 办公性质办公性质 产品类型产品类型 芜湖经济开发芜湖经济开发 区区 工业制造业 汽车及汽车零部件、家用 电器、新材料等产业。 奇瑞汽车、海螺型材、美的、 日立、鑫科新材料 上市公司、科研 机构、外资企业、 创业类型企业 办公、研 发、生产 厂房（企业自建）及 多层写字楼 芜湖市高新区芜湖市高新区 高新技术产 业 汽车制造、电子信息、节 能环保及服务外包等四大 主导产业 奇瑞新能源汽车、中集集团、 明基材料、瑞创叉车、美国 德尔福、奇瑞中央研究院 上市公司、科研

36、机构、外资企业、 创业类型企业 研发、生 产 多层厂房（企业自 建） 、别墅式服务外 包园及高层研发写字 楼（在建，服务外包） 中国（芜湖）中国（芜湖） 生命健康城生命健康城 医药制造业 以生物工程技术、中医药 现代化、新药研制开发、 干细胞再生医学、生物农 业、保健产品、高端医疗 器械、康复医疗、为主的 生命健康产业 北科生物科技、玛西普医学 科技、中科院广州生物医药 和健康研究院、杉杉生物科 技、上海百洛普医疗设备。 科研机构、外资 企业 办公、研 发、生产 多层厂房（企业自建） 及写字楼 芜湖三山经济芜湖三山经济 开发区开发区 工业制造业 电力能源、汽车及其零部 件、装备制造、纺织服装、

37、 食品医药、船舶制造、港 口物流等产业。 华电芜湖发电公司、新欣传 媒、双鹤药业、中石油、华 润雪花啤酒 上市公司、外资 企业、创业类型 企业 研发、生 产 多层厂房（企业自建） 芜湖长江大桥芜湖长江大桥 开发区开发区 工业制造业 装备制造业、节能环保产 业、新材料产业、电子电 器产业、现代物流产业。 中铁四局集团第六工程有限 公司材料厂、奇瑞汽车、欧 德科汽车配件、金源集团、 安徽华亿集团 上市公司、科研 机构、外资企业 研发、生 产 多层厂房（企业自建） 市场扫描 区域竞争格局分析区域竞争格局分析 1.区域内现有产业园区产品以多层厂房及多层或高层写字楼为主，自建居多，租赁较少。 2.区域内

38、产业园区资源竞争激烈：既面临周边城市同类型园区的竞争，又面临来自本市园区在同一层 面对资源的争夺；本项目将面临“内忧外患”的局势。 3. 区域内产业园区类型以工业制造业为主，所谓的“2.5产业”园区的确存在市场空缺，但芜湖的工 业基础雄厚，服务业不够发达，2.5产业园区锁定的服务外包企业客群是否有这类办公需求还待进 一步研究。 市场扫描 区域产业分析小结区域产业分析小结 备注：“2.5产业”是指介于第二和第三产业之间，为生产型企业提供服务的产业。它内含第三产业中的生产性服务业，如贸易、结算、营销、 物流、培训、资讯等职能，也兼具第二产业中高端部分，如研发、设计、核心技术产品生产等。 项目理解

39、1.项目认识 2.项目理解 3.项目研判 本项目所在的安徽省江北产 业集中区属南京、合肥1小时经 济圈和上海、杭州3小时都市 圈，是安徽东向发展、承接产业 转移的桥头堡；这里与长三角山 水相连、人缘相亲、文化相近， 产业分工互补，合作基础较好。 （注：距上海350公里，距杭州280公里 ，距南京90公里，距合肥100公里，距芜 湖20公里。 ） 项目理解 项目认识项目认识 合肥一小时合肥一小时 经济圈经济圈 南京一小时南京一小时 经济圈经济圈 杭州三小时杭州三小时 都市圈都市圈 上海三小时上海三小时 都市圈都市圈 安徽省江北产业安徽省江北产业 集中区集中区 本案本案 安徽江北产业集中区在区域层

40、面上，是要融入长三角，接轨宁沪杭，联动芜马巢，进而成 为皖江城市带承接产业转移的点睛示范区。 项目理解 项目认识项目认识 项目理解 项目认识项目认识 位臵：位臵：位于芜湖市江北集中区启动区，距沈巷镇 3公里，距芜湖市区30公里 用地性质：用地性质：工业用地 占地面积：占地面积：328亩（折合21.87万平米） 容容 积积 率：率：1.7 建筑面积：建筑面积：约37.2万平米 建筑密度：建筑密度：40% 绿绿 化化 率：率：15% 持有比例：持有比例：40% 其它其它限制条件：限制条件：项目行政办公及生活服务设施用 地，面积不得超过工业项目总用地面积的6%。 本案：电子信息产业园区 项目理解 项

41、目认识项目认识 地块现状：地块现状：目前地块现状仍为农田 和荒地，地块中间有一水塘，此外 地块周边现状土地大部分也基本为地块周边现状土地大部分也基本为 农田及荒地农田及荒地； 地块四至：地块四至：东临和美路（建成）， 南至皖江大道（建成），西至和睦 路，北至皖馨路（建成）； 基础设施：基础设施：目前项目四至道路基本 建成，启动区内主干道路网基本形启动区内主干道路网基本形 成，供水、排水系统正在铺设成，供水、排水系统正在铺设。 1 2 3 4 项目理解 项目认识项目认识 现状交通：现状交通：目前江北集中区启动区内 部主干道路网已基本形成，园区内皖 江大道、和谐大道等主要干道基本建 成，园区次干道

42、（支路）和美路、和 康路、皖馨路、皖韵路等部分路段已 建成，其它支路正在加紧建设中，启 动区内部交通现状尚好。 未来规划：未来规划：根据规划，江北集中区启 动区道路建设将形成“七横九纵七横九纵”的 网格式道路交通网格局，片区内未来 交通便利； 皖江大道 施工中的天门山公园 本项目总体定位： 项目理解 项目理解项目理解 华东一站式高端制造业服务外包产业基地 功能定位功能定位 功能功能 功能定位功能定位 产业及服务产业及服务 服务外包产业区 高端装备制造服务外包基地 高端装备制造、文化创意技术研发服务 汽车与智能电器服务外包基地 汽车相关产业、智能家电技术研发服务 生态科技服务外包基地 新材料与生

43、物制药技术研发服务 企业服务 企业商务、行政服务、金融服务 企业孵化中心 产业展示与交易中心 人力、管理、技术、业务促进、行政政策、投融 资、资质认证等 生活服务 生活服务 酒吧、餐饮、生活超市、及其它生活配套 项目理解 项目理解项目理解 项目项目产业产业定量表定量表（容积率（容积率1.71.7） 物业形态物业形态 单元面积单元面积 （）（） 层数层数 建筑面积建筑面积 （万万） 比例比例 联排产业别墅 400-600 3-4层 8.7 73% 独栋产业别墅 800-1200 4层 9 多层研发中心 1500-2000 4层 9 小高层研发商务楼 - 8-11层 7.5 20% 商务会所 -

44、- 0.4 1% 风情商业街 - 2-3层 2.6 7% 合计 37.2 本项目总体规模为37.2万平方米，符合相关经济指标要求，相关产品细分及比例如下： 项目理解 项目研判项目研判 1.本项目的定位为电子信息产业园区或2.5产业园区，基本符合芜湖产业未来发展方向，但就目前 芜湖市开发区数量多，规模大，市场尚不完全饱和的状态下，同时面临合肥、马鞍山市重点产 业园区的竞争压力，“内忧外患”，是否存在发展空间及潜力需进行深度论证。 2.本项目目标客群定位不够细化（产业园区客群异于住宅客群）。客群的寻找不外乎抢存量，找 增量，但原定位方案中关于市场及客群定位模糊，基础薄弱，难以支撑项目定位及产品规划

45、设 计，需进一步对客群进行细分研究。 3.开发商以住宅开发模式套用产业地产、专业市场，关注侧重点有较大偏差，这将直接影响项目 后期销售、招商、运营。 4.本项目为工业用地，可进行产权分割销售，是否已与政府签订相关协议？由于工业用地可产权 分割在国家政策层面上并没明文规定，仅是地方举措，因此将会面临一定风险。 项目理解 项目研判项目研判 1. 站在城市运营，产业运营的高度，真正找出项目客群，针对不同客群，不同需求，不同盈利 目的进行产品规划设计，提升项目把控力，降低开发风险，避免产品开发后再找客户，进而 导致烂尾、死盘现象的产生。 2.对客群进行细分，精确到生产型、研发型、总部型、企业会所型各类

46、产品对应哪类客群，分 类客群在产品规划设计上更关注哪些方面；同时，针对项目回笼资金需求，还应对辐射范围 内投资客群的偏好进行研究分析。 3.产业地产最大的价值来源于产业基础、招商运营；用销售住宅的手段来运作产业地产，失败 的案例比比皆是，本项目不应重蹈覆辙。 案例剖析 1.北京总部基地ABP 2.东莞松山湖总部一号 3.佛山中国陶瓷产业总部基地 4.天安数码城 5.晋江（国际）创意品牌基地 6.联科国际信息产业园 总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），中关村开园以来单体面积最大的中外合资项 目，地处西南四环交汇处，科技园出口，占地65公顷，总建筑面积130万平方

47、米，容积率1.59，平均绿 化率约50%，总投资约45亿人民币。总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约4万平方米五星 级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施。 作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。 案例剖析 北京总部基地北京总部基地ABPABP 松山湖管委会2008年底重点打造的总部办公项目。总投资5亿元，总用地面积12万平方米，规划为A、 B、C三个组团，17栋建筑，14万平方米体量；定位为“南中国总部经济事业群”，整合区域性高新技术 产业、现代服务业以及先进制造业的战略优势资源，通过“总部-制造基地”产业链分工模式，引导科技 型、创新型、品牌型企业向总部经济集群发展，构建一个南中国乃至全世界的总部经济事业群。 案例剖析 东莞松山湖总部一号东莞松山湖总部一号 中国陶瓷产业总部基地总投资达26亿，总规划400亩（第二阶段拟建面积约12万