武汉硚口区汉宜路片综合体地块开发项目建议书_（42页）.docx

1、武汉硚口区汉宜路片项目建议书利嘉集团目录第一部分 项目投资商31项目投资商：利嘉集团32项目开发商：武汉汉达房地产开发有限公司43主要业绩4第二部分 项目概况81地理位置82项目规划83开发思路及功能分区94项目分期115项目分块规划指标及开发计划116项目进展情况12第三部分项目发展前景及优势分析131.项目发展前景及优势分析131.1政府支持 ：项目发展规划紧跟硚口区国民经济十二五规划131.2文化牌：重要文化创意产业先锋、知名“设计之都”和国际时尚创意中心141.3商业牌：重筑硚口区中心商业街，发展成为武汉“多极商业中心”的一级151.4地段牌：广泛融汇汉江北岸及京汉大道的车流、人流、与

2、商流151.5规模牌：打造华中地区最大、最高档的特种工艺品专业市场151.6专业牌：集二十年专业市场经验，倾力打造硚口区域精品152.珠宝艺术品为龙头的商业文化创意区发展前景分析162.1 中国珠宝行业现状调查及前景分析162.2国内珠宝玉石等艺术品市场案例分析192.3武汉珠宝市场调研简析213.特色文化产业园及民国特色的历史风情街调研243.1国内特色文化产业园及民国风景街调研分析243.2硚口宗关艺术民国风情街概述294.利嘉武汉中心闽商武汉总部中心324.1武汉市高档写字楼调研分析324.2武汉市写字楼未来发展前景364.3市场定位375.武汉皇冠假日酒店荆楚大地奢华五星酒店395.1

3、武汉高端商务酒店发展趋势395.2武汉荆楚皇冠假日酒店规划设计构想406.近代民族工业遗产百王饭店的改造方案416.1历史背景416.2项目整体改造意义436.3案例分析45第四部分项目财务分析481项目总投资482项目收入预测493项目收益分析51第五部分附件52第一部分 项目投资商1项目投资商：利嘉集团一九九二年，香港利嘉国际有限公司感召于祖国改革开放的大潮，以“实业兴国，产业报国”为己任，从香港回福建投资兴业，创建了利嘉实业（福建）集团有限公司，注册资本2168万美元，国家一级房地产开发资质，总部设在福州。利嘉集团成立初始，便以“追求特色，超越竞争，双赢正和，兼善天下”为经营理念，投身于

4、福州的城市改造，并籍此之势，确立了利嘉集团在福建及至全国房地产业界的领头地位。凭着利嘉人敬业、勤奋、热忱、执着的精神，一步一个脚印地在利嘉集团发展的扉页上刻写下辉煌：在二十多年时间里，利嘉集团已拥有资产数百亿，已建和在建房地产项目总建筑面积逾3000多万平方米，成为以房地产开发和基础设施建设为龙头，集交通、建材、矿产、能源、商贸为一体的综合性集团企业。作为集团的支柱和龙头产业，利嘉集团的地产项目遍布北京、上海、柳州、南昌、武汉、兰州、昆明、包头、哈尔滨、天门、长沙、淮南、南平、武夷山、福清、福州等十多个城市及港澳地区。所开发的项目紧扣城市发展主题，以规模宏大、理念先进、配套超前、注重城市的可持

5、续发展为特色，成为提升城市形象、展现现代化城市魅力的坐标性建筑。与此同时，利嘉集团注重产业多元化，积极参与城市的基础设施建设。投资建设的湖北武荆高速公路（武汉至荆门），全长184公里，总投资100亿元，已于2010年正式建成通车。投资在建的湖南长浏高速公路（长沙至浏阳），预计总投资53亿元。在注重实业投资的同时，利嘉集团同时并重资本化运作和国际化经营的战略。目前，在国内控股上交所上市公司（600759）正和股份，在香港控股3家上市公司。业态涉及地产、矿业、能源、农业等领域。利嘉集团从来注重以人为本，提倡知人、用人、容人、育人，到目前为止，集团已拥有员工3000多人，荟萃了各类的高端专业人才。他

6、们立足岗位，敬业勤勉，发挥才能，成为利嘉集团发展的中坚力量。因应国家十二五规划的宏伟蓝图，利嘉集团将积极应对全球经济一体化的挑战、寻求新一轮发展机遇。为此，利嘉集团将秉承“追求特色，超越竞争，双赢正和，兼善天下”的经营理念为主线，进一步强化品牌经营和资本经营，全面提升企业的管理水平和整体素质，积极地朝多元化、国际化方向迈进，力争在新一轮的创业中再创佳绩。2项目开发商：武汉汉达房地产开发有限公司武汉汉达房地产开发有限公司成立于 2010年 11月，是隶属利嘉集团全资子公司，注册地点为武汉市硚口区沿河大道188号3层-1号，注册资本人民币贰亿元。在项目运作上，项目开发团队及背景资源支持系实际控制人

7、控制的利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉集团”）。利嘉集团是在旧城改造、大型商业地产项目、高档居住主题公园项目方面具有丰富开发经验的专业地产发展商。3主要业绩利嘉集团近年来在全国各地开发建设了20多个综合性房地产项目，已建和在建房地产项目总建筑面积逾3000多万平方米。其中，已建在建的大型房地产项目有：（1）福州中亭街-东亚地区最大的室内商业步行街“中亭街”位于福州市中轴线（八一七路）南部，毗邻闽江，是闻名华南地区的福州宋代古街。该旧城改造项目总建筑面积66万平方米，其中商场面积25万平方米，涉及3600户居民、400家工商企业的动拆迁，是福州市最大的旧城改造项目。该项目于2002年

8、竣工，开街仪式空前浩大，有省市领导及多国使节出席。“福州中亭街”堪与“上海南京路”、“北京王府井”相媲美，竣工当年就被福州市民公选为“榕城八大景”之一，是福建闻名的集购物与休闲于一体的综合性商贸街，商业气氛极其浓郁。（2）武汉世界城光谷步行街享誉中国的“华中第一街”、“世界最长步行街”该项目位于武昌东湖高新技术开发区，西临鲁巷广场、书城；北临珞瑜路和华中科技大学；东临关山一路，南临雄楚大道。总占地面积约627亩，规划总建筑面积158万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行街商业街串起（2006年被联合国授予“世界最长步行街”）集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于

9、一体，多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。全部建成后将会成为武汉乃至全国唯一集“购物中心、时尚中心、娱乐中心、生活中心、节庆中心”五心一体的华中第一商圈。（3）福州利嘉国际商贸城福建省市重点工程，千亿级全国商贸平台项目位于福州市南三环（奥体中心旁）；占地面积932.77亩，总建筑面积300万平方米的现代产业集群，120万平米超大商业规模，50万平方米全方位商业服务配套。汇聚服装鞋帽、皮具箱包、小商品、化妆品、国际名品、体育文化用品、家居建材、医药生物保健产品等多种业态，坐拥物流中心、专属公寓、写字楼、超万个停车位、电子商务、星级酒店、4D影院、美食城等全方位产业配套，打造海西第一、国际知名

10、的千亿级专业市场集群。（4）兰州元森北新时代兰州乃至全国棚户区整体改造的成功典范项目地处城关区黄河北岸，西依白塔山、朝阳岭，北靠五一山，东至九州大道两侧，南临北滨河路，总占地面积约1500亩，规划总建筑面积289万平方米超大城市综合体，将城市的商业重心重新优化布局，并打造出“山水之城”的新时代面貌。该项目的成功实施，将彻底改变城关区黄河北岸落后的面貌，有效提升城市形象，其超前的规划、先进的理念、完善的基础设施和对历史文化遗迹的重塑，不仅将在黄河北岸崛起一个崭新的超级城市综合体，也将藉此使得庙滩子悠久的历史文脉得以传承和发扬，最终成为兰州乃至全国棚户区（危旧房）整体改造的成功典范。（5）黄河龙城

11、包头城区南部生态综合园区该项目位于包头市滨河新区的西南滨河部位，紧邻区域副中心，北起红旗大街，南至黄河湿地景观大道，西起西区三街，东至四道沙河景观带。建设占地面积约3300亩的城市商务综合体，总建筑面积达500万平方米以上。项目将利用小白河的独特的自然景色，建设包括奥特莱斯商业区、国际五星级度假酒店、温泉会馆、稀土论坛永久会址、高端体育公园、鸟岛、影视基地等项目，将该地区打造成为集会议中心、湿地观光、休闲度假等功能为一体的城区南部生态综合园区。（6）广西正和城世界级生态居住主题公园该项目是广西最大的城市新区开发建设项目，中国首家绿色能源居住主题新城，规划建设会展中心、商务中心、单体联排别墅、多

12、高层住宅、五星级大酒店、旅游度假区、康体运动休闲区、文化娱乐区等。正和城正在用世界的角度来改写柳州居住的未来；项目规模约3620亩，300余万平方米建筑面积，正和人以国际前沿的创作理念，秉承城市、自然与宜居相融，为柳州未来创造一座梦想之城世界级生态居住主题公园。第二部分 项目概况1地理位置硚口区位于湖北省武汉市主城区西北部长江、汉水交汇处，辖区东临武汉中央商务区（CBD）和汉口商业中心区，南临汉水紧接武汉经济技术开发区，西临东方马城，北临台商投资区，区辖面积41.92平方公里，下辖11个街道，132个社区和12个行政村，常住人口72.5万人，是武汉市最具创新活力的中心城区和最具发展潜力的经济腹

13、地。硚口汉宜路片位于汉江滨水边，东起汉西路，南临沿河大道，西至京广铁路，北达解放大道。地块为不规则矩形但较方正，两面临城市主干道。本项目地块是武汉市“两江四岸”开发的重要组团之一。北侧解放大道是贯通城市东西走向的核心横轴；东侧紧临解放大道轨道1号线太平洋站，临近的宗关站对接3号线以及硚口路站对接10号线；周边配套有王家墩商务区、宝丰路商圈、武广商圈、海军工程大学、省级名校和大武汉西汇广场、建材家居市场等商贸、教育资源。双十字交通枢纽优势、商贸优势，以及得天独厚的滨江资源为商业集聚、高端物业的培育提供了良好基础，是中心城区内的稀缺地块。2项目规划放眼世界各地，凭借独特区域的资源整合力和影响力，城

14、市中心一直代言品质生活的都市“向心地”。也正因此，城市中心成为了各大城市上流品质生活与国际商务办公的集散地。作为荣膺 “两谐特区”资源节约型与环境友好型的大武汉，伴随着两江四岸重点工程的系列开展与城市化的快速发展，武汉新中心即将华丽转身。 “两江四岸”囊括了城市中环线以内长江、汉江两岸一线的核心区域，规划范围约129平方公里，其中长江沿线长度约25公里，汉江沿线长度约13公里。其中汉江生态商务带已成为硚口区“十二五”规划深度开发板块，商务带东起晴川桥、南邻汉水、西至长丰桥、北抵中山大道、解放大道和工农路。将重点打造亲水层、临水层和观水层3个不同功能区。本项目作为汉江生态商务带上的标志性建筑紧邻

15、解放大道，将中央商务、时尚商业、轨道交通与自然江景等资源汇聚，成功塑造出了新汉口中心上的24小时的财智领地。独特的中心地段，在发展领先的同时更是成就了多元成熟的配套资源。本项目周边配套日益成熟，让您尽享新汉口中央精彩生活。据此总体规划目标，确定了汉宜路片项目总体规划指标如下：汉宜路片规划功能分类地上总建筑面积（平米）513500（不含小学）其中住宅（含两限房114640）201110商业42930写字楼224140酒店45320另代建小学6200地下建筑面积（平米）179520其中商业20000车位3993个1597203开发思路及功能分区根据汉宜路片的区位特征、现有基础和发展需求，将分为以下

16、功能分区：（1）国际珠宝交易项目概述：分布在“ 号地块”，地上建筑规模约 -平米 ，其中：国际珠宝交易区拟规划建设面积近10万平方米，静态投资6亿元人民币，将打造成集珠宝展示、交流、交易、创研、鉴赏为一体的商贸工艺博览平台和国内外珠宝贸易、物流的重要集散中心。据测算，该项目建成初期，年交易额可达100亿元人民币，年访问客流量可达100万人次。项目进入正常运营期，年交易额可达300亿人民币，年访问客流量可达300万人次。项目特点：市场定位 “高端”，集交易、拍卖、展示、鉴定评估、创意交流、珠宝俱乐部等功能于一体的高端交易服务平台。将是珠宝及高端消费品的交易与定价中心。在其交易中心，除了搭建珠宝交

17、易平台，还将建起白金五星酒店、创意工作室等。推动武汉市成为华中地区珠宝交易中心。1) 国内合作：利嘉集团与福建珠宝协会已形成了战略合作备忘。福建宝协愿意联合协会2000余家企业中的高端成员共同建设宗关国际珠宝交易中心。据统计，福建宝协成员2012年的交易额超过600亿元人民币。同时，全国宝协也有兴趣参与合作。2) 技术鉴定在鉴定技术方面，利嘉集团将与武汉地质大学及省级矿物鉴定中心联系，邀请专业机构入驻珠宝交易中心，为交易搭建可靠的技术保障。（2）节能环保住宅彰显生态文明分布在核心“号地块”，建筑规模约-平米 。以居住为主，使用多项建筑科技系统，尽可能减少居住能耗、噪音，保护业主的健康，加以配套

18、商业。考虑引进地源热泵节能空调系统、隔音降噪系统、节能保温系统、中央直饮水系统、24小时热水系统、中水回收系统以及同层排水系统这七大先进的技术设施，最大限度地实现节能减排。园林绿化搭配多种名贵植物，形成立体多层空间绿化体系，并注重花卉的形、色、味、花期和种植方式，四季花开，裁就不谢美景，使得夏季温度比市区低12，减弱城市热岛效应，生态又节能。在保证住宅节能环保的同时让业主提前享受20年后的高品质居家生活。（3）海峡商品交易国家提出“一带一路”发展战略，福建被定为21世纪新海上丝绸之路核心区，福建自贸区被引进福建利嘉国际商业城。从发展对外贸网络，扩大对海峡文化交流与合作，实现新海丝之路沿线经济带

19、互动发展。结合利嘉集团成功的商业地产运作经验和海峡贸易的强势优势，建议在武汉硚口区汉宜路片项目地块设立海峡商品交易区，形成集展示、交易、结算、电商、物流等体验式商业。主要经营台湾名特优农产品、轻工产品特色饮食和全国各个省（市）、区的名牌商品，商品种类涵盖吃、穿、住、行、游、乐、娱等所有消费者青睐的商品和项目。分为内贸区和台贸区，内贸区主要销售浙江义乌、新疆、福建等地以武汉及本地的商品，台贸区主要销售台湾的农副产品、食品、小吃、化妆、美容保健产品等。（4）商务/酒店观光区分布在“ -号地块”, 建筑规模约 平米。这个核心区域将成为旅游者尤其是境外旅游者了解华中地区艺术、特种工艺的居住地，以为国内

20、外客商提供优越、舒适的洽谈场所。4项目分期汉宜路片项目采取“整体规划，捆绑式开发，分期启动、滚动运营”的开发策略，计划分2两期（见图）。其中：汉宜路片综合开发将首先启动第“A.B.G地块”， 5项目分块规划指标及开发计划第一期规划指标总规划范围(亩)139.95亩其中总用地面积(平方米)93300净用地面积(平方米)76220总建筑面积(万平米)439980地上容积率(综合FAR)4.71建筑密度(综合建筑密度)35%第一期规划功能分类地上总建筑面积（平米）439980其中商业35380酒店45320住宅159700办公199580第二期开发用地面积指标总用地面积（平米）28900其中商业54

21、00小学10000住宅13500第二期规划功能分类地上总建筑面积（平米）79720（含小学）其中商业7550小学6200住宅41410办公（建议改为酒店）24560第三部分项目发展前景及优势分析1.项目发展前景及优势分析 项目发展规划紧跟硚口区国民经济十二五规划硚口区国民经济十二五规划指出：在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，到，“四大改造”基本完成，转变经济发展方式和土地集约利用取得重大进展，都市工业向都市产业、传统商贸业向现代服务业实现总体转型，自主创新能力显著增强，区域发展更加协调，城市功能显著提升，滨水特色日益凸显，城区文明程度不断提高，基本公共服务体系不断完善，居民生活

22、幸福指数进入全市先进行列，全面完成小康社会建设的目标任务。“十二五规划”中强调要优先发展现代服务业，其中重点抓好的五个行业中的三个行业都是和项目本身有密切关系的，它们分别是：商贸服务业 引导新型商贸业态合理布局，兴建一批主题商业综合体、特色商业街、专业交易场所等商贸载体，规范发展社区商网。不断增强区域集聚辐射功能，同步发展有形市场和无形市场，着力培育商品展示、信息发布、交易撮合、网络结算、电子商务等核心环节。支持瑞典宜家、省石油、中百仓储、工贸家电等骨干商贸企业发展壮大，吸引知名商贸企业总部落户，培育异地商会总部和知名品牌总经销商、总代理商，壮大现代商贸业规模。文化服务业 积极培育文化艺术、新

23、闻出版、广播影视、广告传媒、动漫游戏等创意行业，着力发展服装设计、家居设计、出版设计、建筑设计和工业设计等设计行业，充分发掘辖区文化品牌资源，促进高品位文化元素融入餐饮美食、娱乐休闲、茶艺收藏、养生保健、运动装备等消费性服务行业，积极开发城区特色旅游产品，打造一批特色文化街区。专业服务业 加快会议中心、写字楼、酒店等中高档商务载体建设，积极发展策划咨询、产权交易、经纪代理、评估仲裁、就业培训、广告宣传、法律代理、质量认证、专利申请等高附加值的专业服务行业，引进和培育一批知名度高、公信力强的中介服务品牌机构，基本形成种类齐全、分布合理、运作规范的现代中介服务体系。其次在集约发展房地产行业的方面报

24、告指出：抓住全面加快“四大改造”步伐的契机，坚持“统一规划、优化布局、集约利用、提高效益”的原则，立足高起点、着眼高水平，充分发挥后发优势，按照复合开发导向，有序推动重点区域深度开发，着力营造良好的宜居宜商环境。力争完成房地产综合投资200亿元，开发累计竣工面积达到800万平方米，其中商业地产面积占比不低于30%。重点抓好如下方面：突出产业地产开发 依托滨水沿线、轻轨沿线、古田二路沿线和王家墩商务区沿线的深度开发，不断提升投资强度和产业集中度，规划建设一批具备高端功能、集聚高端业态、服务高端人群的城市综合体和地标性楼宇，重点培育以古田、宗关、宝丰、武胜、汉正等为主要节点的现代服务业商圈。根据产

25、业结构调整的导向，为定向引进企业量身打造一批商务地产、金融地产、休闲地产等主题鲜明的产业地产，突出地产开发的差异化特色和个性化特征，切实增强区域产业发展的承载力。优化住宅地产建设 积极推动高端规模住宅小区建设，促进节能环保、生态宜居等先进建筑技术的推广应用，引导使用低碳、绿色、健康、智能的建筑材料和家居产品，着力强化小区生活服务配套，大力提升住宅开发的建筑格调和舒适程度，打造一批符合“两型”要求、适应群众需求的示范居住区和现代生活社区。积极引导保障性和政策性住房开发，满足低收入住房困难家庭和项目拆迁安置需要。2.珠宝艺术品为龙头的商业文化创意区发展前景分析2.1 中国珠宝行业现状调查及前景分析

26、2.1.1国内珠宝市场的地域分布中国珠宝市场的地域分布与当地的产业构成和经济能力有紧密联系。各地的GDP水平，市民可消费收入等经济实情，作为考量当地珠宝市场规模及市场潜在力的主要审核数据，被非常重视。作为三大经济圈，渤海，长江三角区域以及珠江三角区域牵引着中国经济的发展。同时，中国的珠宝产业也正在南部，北部，东部的三大经济圈集中发展。“南部地区”是指广东省及其周边地区。以深圳，番禺，广州等聚集地为主，占据着中国的珠宝制造产业的70%-80%的市场份额。其中，钻石原石加工和生产总额占据全国一般以上的市场份额，进口总额高达全国的80%以上。香港珠宝制作商的影响，劳动集约型的产业结构，还有先进的珠宝

27、加工技术等，广东省在珠宝制造行业铸造了绝对性的优势。与珠宝制造业发展迅速的“南方地区”不同，以北京和山东为代表的“北方地区”，上海和浙江为代表的“东部地区”支撑着中国北方和东部沿海地区的珠宝零售市场。在珠宝零售市场发展的同时，两地区的珠宝制造业也徐徐发展。颇为代表的是山东省的黄金生产，青岛的银加工业，浙江省的真珠养殖及生产等，正在形成各地区独具特色的产业结构。2.1.2 未来珠宝行业发展趋势 从金银珠宝销售占商品零售的比重来看，也是呈逐年递增的趋势。1Q2011，限额以上企业金银珠宝类商品零售达到493亿元，占限额以上企业商品零售总额的2.83%，比重为6年来历史新高（1Q2010为2.40%

28、，1Q2009为2.19%）。我们认为未来国民经济将继续保持高速发展，居民收入的稳步提高和消费结构不断多元化将提高人们对珠宝首饰的购买欲望和能力，金银珠宝行业将在高速发展的宏观环境的孕育下，保持飞速发展。奢侈品市场正在崛起，珠宝需求进一步扩大近年来，中国奢侈品市场已逐渐步入快速崛起阶段。根据麦肯锡最新调查，2010年家庭收入30万以上的群体的奢侈品消费合计达568亿元，占奢侈品消费市场总额的71%。而中国的富裕家庭中，年收入在30到100万元的家庭数量正在以每年15.6%的速度不断庞大，预计，中国将有550万户家庭达到这一收入级别；最富裕家庭（年收入超过100万元）的增长速度甚至更快，年增长达

29、到22.4%左右，将有110万户家庭达到这一收入级别。随着富裕群体的快速增加，麦肯锡预计中国奢侈品市场规模将从2010年的800亿元增长到2015的1800亿元，5年复合增长率17.6%，届时中国将占全球奢侈品市场的20%，超过日本成为世界上最大的奢侈品市场。同时奢侈品市场将不局限于一线城市。据麦肯锡调查，2010年北京、上海两大城市奢侈品规模在16.8亿元，占整个奢侈品市场规模的21%，而奢侈品在九大城市的市场规模约为26.4亿，占比33%。至，北京、上海奢侈品市场预计将达到36亿元，5年CAGR为16.5%，而九大城市市场规模将达到54亿元，5年CAGR为15.4%。此外其余25个发达城市

30、，市场规模也将从2010年的20亿元增长到的46.8亿元，5年CAGR为18.5%。我们认为，随着城镇居民收入不断增加，中国的奢侈品市场未来将在各线城市全面飞速发展，珠宝需求将进一步扩大。中国人均珠宝消费额显著偏低、行业空间巨大随着中国经济高速发展、城市化进程加快，中国人均珠宝消费额近几年有显著提升，由2000年的10.2美元提高到了2009年的18.8美元。而与世界发达国家横向比较，中国人均珠宝消费额却显著偏低。根据欧睿咨询统计，2009年中国人均珠宝消费额仅有18.8美元，而美国和日本这一数值分别为154.7美元、89美元，是中国的8倍和5倍。从黄金的消费水平来看，情况也是一致，世界黄金协

31、会统计数据显示，2009年我国人均黄金消费仅有0.33克/人，而同属亚洲的日本为1克/人、韩国为1.3克/人、台湾为1.4克/人。若未来我国人均珠宝消费水平能达到上述国家的水平，那么我国珠宝需求将扩大5倍左右，因此我国珠宝首饰的空间仍然很大。结婚热潮促进珠宝行业蓬勃发展建国以来，我国经历了三次人口出生高峰，其中1981-1990年间发生的第三次出生高峰，人口增长量最大，9年净增人口1.43亿。目前这批人已处于婚嫁阶段。2008年我国结婚人口数首次突破1000万对，达到1093.3万对，2009年再创新高达到1145.8万对，预计未来十年，结婚人口将继续保持1000万对以上每年的态势。因此，珠宝

32、首饰类商品作为中国传统结婚习俗中的必备品，势必将受益于结婚人口的增加。我们用两种方法估计婚庆市场的珠宝消费情况：1）根据婚庆产业调查统计中心调查数据，2010年婚庆市场的消费规模在6000亿元左右，若15%是用于购买珠宝首饰，那么新人的的珠宝首饰消费总额大约在900亿元左右；2）如果按每年1000万对新人结婚，每对新人首饰花销为8000元来计算，那么每年新人的珠宝首饰消费约为800亿元。因此，未来十年持续的结婚高峰将为珠宝首饰行业带来巨大的需求。2.2国内珠宝玉石等艺术品市场案例分析l 水贝国际珠宝交易中心项目概述：中心集产品展示与交易、信息商情、珠宝文化及国际产业交流于一体，其形成与发展改变

33、了珠宝产业原有的经营模式，形成了产业全新的发展格局，促进了产业链的形成与整合。中心自运营以来，以超前的品牌运营和先进的管理理念，通过举办“文博会分会场”、“中国珠宝首饰设计先锋奖”、“珠宝采购大会”、“珠宝人才交流会”及各类中外产业商团交流等活动，有效推动了中国珠宝产业与珠宝文化全球性深入拓展，成为中国与国际珠宝产业交流的主要枢纽，更是中国珠宝产业最具代表性的国际窗口。水贝国际珠宝交易中心品牌云集。中心入驻的“中国名牌”企业、“广东省著名商标”企业，以及众多国内外知名企业。更有众多入驻企业与国际著名珠宝机构和知名品牌形成战略合作，成为了DTC、世界铂金协会、世界黄金协会以及世界钯金协会等行业推

34、广机构的产品推广合作伙伴，及国际知名品牌如SWAROVSKI、ARTINI、ENZO、周大福、周生生、六福等的合作商及指定供应商。市场规划水贝国际珠宝交易中心产品品类丰富、品质优良、设计独特、紧贴市场。市场规划分为：品牌区，翡翠区，K金区以及银饰区。 品牌区一楼品牌区以品牌加盟、区域代理、现货批发为主，集中了国内外众多名牌珠宝企业。其中“真谛”的在大溪地及南洋海水珍珠、“赛吉”的波罗的海琥珀、“DFED”的群镶大钻、“南洋恒信”的豪华空托、“雅诺信”的晶莹彩宝、“美时钻”的时尚婚戒、“中国珠宝流行榜”的流行钻饰等。 翡翠区二楼翡翠区是迄今为止国内最具规模、最有知名度和影响力的高档翡翠批发地。“

35、金大福”的翡翠物语、“东方晓鸣”的翡翠文化演译、“七里香”及“同德”高端翡翠、“翠玉情缘”的镶嵌翡翠等。 K金区二楼K金区汇集了国内及国际知名品牌。其产品在设计、工艺、材质等方面均是上乘之作，深受消费者所喜爱。粤豪的意大利K-GOLD、“钻之韵”的时来运转、“华昌”的黄金镶嵌、“真诚美”的梅花钻、“TTF”的K金镶嵌等。 银饰区 三楼银饰区是国内最集中的高档银饰产品的聚集地。其产品设计紧跟潮流、时尚新颖，工艺精湛、品质优良，是世界银饰潮流的时尚前沿阵地。“宸琪”、“德琪”、“七好”的时尚银饰， “YOU AND ME”的高档银饰等均以耀眼的光芒尽情展示。l 钻汇珠宝广场项目概述钻汇珠宝广场是位

36、于广州番禺市桥,是重点商业项目的地标性商业广场。以世界珠宝零售为主题，集品牌钟表、时尚精品、潮流饰品、品位家居、寰球美食、女性靓妆等为一体，于2010年年初开业。公司依托“世界珠宝，番禺制造”的强大产业优势，以稳定国际市场、拓展国内市场为总体指导思想，调整各方资源，汇集数百家珠宝厂商结成内销联盟，凭借强大的产业阵营开拓番禺珠宝国内市场，以厂家直销、一站式体验消费等优势开创出珠宝零售商业新模式，以“钻汇模式”进行全球性区域布点，成为中国珠宝商业经营新的里程碑。市场规划钻汇珠宝广场总店位于广州市番禺区市桥龙头商业地段，是当地唯一地铁站上盖的大型高档商业广场，占地面积近四万平方米，主体结构由三大主题

37、广场、超五星欧洲室内街景及LED星空天幕欧洲风情小镇构成。广场以珠宝零售为主体，集浪漫婚庆百货、休闲餐饮、时尚精品及珠宝文化体验馆为一体，为消费者提优质商品及完美服务。2.3武汉珠宝市场调研简析 有数据显示，武汉珠宝业目前正处于一种不断上升的趋势，每年都以15%左右的速度增长。2006年武汉市珠宝销售量在全国排名前十，珠宝商店单位面积销量在全国属较高水平。正是有如此大的市场空间，很多国内外的著名珠宝品牌都纷纷进入武汉，比较知名的有周大福、谢瑞鳞、周大生、ARTINI等国际品牌和明牌、老凤祥、万隆、华友、潮宏基等一些国内品牌，使武汉珠宝市场形成了品牌林立、诸侯争雄的格局。 武汉珠宝市场的另一个显

38、著变化是，之前一直是大商场一枝独秀的局面自2004年开始风云突变，专卖店奇军突起，万隆珠宝开进武汉商业“心脏”武林地区，瑞祥珠宝引进意大利“美地亚”品牌并增设上海老凤祥银楼门店，其三家专卖店面积总和超过江汉路上五家大商场中珠宝占地面积的总和。大商场和珠宝专卖店两种业态并存，客观上起到了一个互补的作用，武汉珠宝市场这块“蛋糕”开始越做越大，竞争也开始越来越激烈。商圈分布1） 商场主导销售消费目前武汉市场几乎所有的珠宝品牌全部集中在武汉各大商场的一楼，竞争半径不超过100米，对于消费者来说，购买的时间成本、交通成本和体力成本几乎完全一样，因此选择弹性很大，而对于珠宝商家而言，在同一个地方争夺同一个

39、客群，无疑提高了竞争难度。主要经营珠宝品牌：周大福、谢瑞麟、金至尊、金钻廊、普柏林、戴梦德、朝宏基、新世界、兆亮、明牌、翠绿、田琦、六福珠宝、周大生、周生生、吉盟、金嘉利、周万福、艾迪尔、金象、金百福、金伯利、金利来、卡佐依、汇明、老凤祥、亚一、爱得康、金凰、宝亨达、施洛华世奇、金永恒、蒂爵、嘉华、欧特尔、金克拉、金福人、金润珍珠、鑫生、瑞麒、DERAIN、嘉黛、南非之钻、GUCCI、千叶、雅福、龙嘉、赛非尔、金兰、卡地亚、金六福、戴比尔斯等。 旅游联盟2008-8-2提供：旅游资源大全，免费旅游交易平台，旅游社区，旅游软件，2） 鲁磨路珠宝一条街自2008年起，“珠宝一条街”由市政府主办、洪

40、山区政府和地质大学联合协办，在近几年内已经逐渐被打造成了集珠宝研发、生产、加工、销售、鉴定于一体的产业集群区，在很大程度上加快了武汉珠宝市场的发展速度。由于鲁磨路商圈位于中国地质大学（武汉）旁边，顾客购买了珠宝后方便拿到地质大学做鉴定。同时它是我市大学生创业的一个新的平台，缓解了大学生就业难的难题。在促进了武汉珠宝业发展的同时，也推动了高校和地方经济的发展。虽然从环境上易在武汉形成一个珠宝文化特色街，不过由于店面都是私人经营所以不易统一管理形成气候。虽然武汉政府也曾经想过借助这个商圈建立大型珠宝商业城，但由于武昌消费能力有限，所以并没有最终成形。主要店铺：麒丽珠宝、润志翡翠、天地珠宝城二楼的鑫

41、缘珠宝（主要经营翡翠）、金叶珠宝、金玉堂珠宝、相玉堂珠宝、如意珠宝、金盛珠宝、金玉坊珠宝、碧丽福珠宝、华城珠宝、佳艺珠宝、天恒珠宝、楼兰宝玉以及云南润志翡翠等店。3） 周大福（武汉）珠宝加工文化产业园周大福是世界知名企业，是武汉多年的合作伙伴，旗下在汉建有新世界及多家周大福珠宝零售网络。周大福产业园项目作为中国大陆地区的该集团最大生产基地，占地约600亩，总投资逾50亿元人民币，计划2016年全部建成投产，年销售额150亿元，致力于将产业园打造成世界珠宝业的超级航母。项目自今年6月5日签约落户黄陂以来，在不到三个月内完成了工商注册、项目备案、环境评审、规划设计和场地平整等前期工作。项目选址黄陂

42、区临空经济制造业基地，集生产基地、配套中心、展销（旅游）中心、工艺培训中心等于一体，将新型工业和现代服务业有机结合起来，致力于将产业园打造成世界珠宝业的超级航母。项目投产后，预计实现年销售额150亿元、税金2亿元，新增5000个就业岗位。临空产业园是武汉规划建设的四大工业核心板块之一，今年计划完成基础建设投资40余亿元，现已完成10.7平方公里的“七通一平”，正在推进下一个10平方公里的建设。周大福等一批重大产业项目的动工，标志着临空产业园打开加速引擎，国际一流珠宝饰品将成功实现“武汉制造”，将有效提速“工业倍增计划”，引领临空产业园加快发展，助推武汉国家中心城市建设。两岸海峡商品贸易的分析及

43、前景台海两岸经贸关系再度成为两岸三地中国人关注的焦点之一。数据和数据的背后 2012年是大陆和台湾经贸关系发展势头最好的一年，在这一年里，台海两岸贸易额为1689.6亿美元，同比上升5.6%，其中大陆对台湾出口367.8亿美元，同比上升4.8%，自台湾进口1321.8亿美元，同比上升5.8%，大陆全年批准台商项目2229个，实际使用台资金额28.5亿美元，同比上升30.4%，截止2012年低，大陆累计批准台资项目88001个，实际利用台资570.5亿美元，占大陆累计吸收境外投资总额4.5%。2013年的数据则显得有些微妙。跟据中国商务部的统计，2013年1-10月，两岸贸易额1642.80亿美

44、元，预计全年接近2000亿美元，同比增长21.1%，其中大陆对台出口336.80亿美元，同比增长16.5%，自台湾进口1306亿美元，同比增长22.3%。而跟据台湾的统计，2013年1-10月台湾对大陆出口674亿美元，同比增长仅0.7%，台湾从大陆进口352.1亿美元，同比增长3%。2013年1-10月，大陆批准台商投资项目1640个，同比下降7.2%，实际使用台资金额17.1亿美元，同比下降24.4%；通气台湾批准大陆企业对台投资项目仅113件，同比下降2.6%，投资金额仅3.4亿美元，同比增长118.4%。不难看出，由于统计口径的巨大差异，两岸间对台海贸易规模、增长速度的评估大相径庭，但

45、总体上，台海两岸经贸关系仍处上升态势。2013年，台湾是大陆第七大贸易伙伴，第五大进口来源地，而大陆则继续保持台湾最大贸易伙伴和最大顺差来源地的地位。但2013年两岸经贸关系出现了虎头蛇尾的迹象，尽管贸易额仍在攀升，然而两岸间统计数据的巨大反差已隐约让人看到了数据背后的问题，而台湾对大陆投资项目数量、资金规模的大幅“退潮”，则更反映出大陆这个巨大的市场和投资目的地，对于台商、台资，难度和挑战性正与日俱增。尽管从数据上看，大陆对台投资项目、规模都有较大比例增长，但这种“巨幅增长”的背后，是绝对规模、数量的寒酸：在台资对大陆投资下滑、大陆对台投资剧增的前提下，大陆对台投资项目只有同期台对大陆投资项

46、目零头的1/5，投资金额也不过是同期台对大陆投资金额的1/20弱，这显然与两个经济体在国际贸易格局中的地位极不相称。ECFA和“大陆让利模式”的瓶颈2010年台海两岸签署海峡两岸经济合作框架协议（ECFA），是台海两岸经贸关系发展的里程碑事件，此后两岸经贸合作基本围绕着ECFA铺开，2012年，台海两岸共完成18项双边经贸协议，其中包括ECFA后续协商四大协议（货物贸易协议、服务贸易协议、投资保护和促进协议、争端解决机制）中的投资保护和贸易协议，和“海峡两岸货币清算合作备忘录”，一度让两岸经贸界对2013年两岸经贸合作前景充满乐观期待。但2013年的形势却出现了明显反复：尽管年初根据ECFA框

47、架的第三阶段关税下调顺利按时实施，两岸银行业签署业务清算协定，和年中大陆批准台湾银行“登陆”，延续了前一年的互动势头，但双边重大经贸协议的达成却寥寥无几，唯一值得一提的是6月签署了“四大”中的两岸服务贸易协议，但由于台湾岛内政治博弈的波及，直至年终也未能正式完成立法程序，未来何时完成仍难预期，具体落实更遥不可及，这也波及另外“两大”协议的谈判和落实。尽管ECFA区域经济整合的原则，本应是对等开放，无缝对接，但因种种原因，台海两岸的ECFA从一开始就具有浓厚的“大陆让利”特色，大陆对台开放和让步多，台湾对大陆开放和让步少；这一“大陆让利模式”在2012、2013两年，从ECFA框架协议延续到两岸投资保护和贸易协议，及两岸服务贸易协议中，以后者为例，大陆对台开放80项，台湾对大陆开放仅64项。在具体落实方面就更是