房地产开发2022年投资策略：破而后立晓喻新生分析报告（36页）.pdf
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房地产开发2022年投资策略：破而后立晓喻新生分析报告（36页）.pdf
1、敬请参阅最后一页特别声明 -1-证券研究报告 2021 年 10 月 22 日 行业研究行业研究 20222022：破而后立破而后立，晓晓喻喻新生新生 房地产（地产开发）2022 年投资策略 政策政策面面：破而后立，后疫情时代楼市重拾正破而后立，后疫情时代楼市重拾正轨轨 从房地产政策演变趋势来看，我们认为防范房地产市场金融风险机制将持续运作， 房企金融监管及楼市价格调控将常态化。 针对当前部分房企金融风险突出及局部城市刚性购房需求受阻等现象， 预期后续政策将重点监管整治行业资金挪用乱象，边际缓和对居民刚需房屋按揭贷款的支持。聚焦 2022 年，我们认为后疫情时代楼市将重拾正轨，“房住不炒主基调
2、不变，因城施策防失速，加强住房保障体系建设”的整体框架可能会维持较长一段时间。 资金面：资金面：边际宽松信号释放，行业整体金融风险可控边际宽松信号释放，行业整体金融风险可控 7 月降准提升银行整体可贷资金规模，已释放流动性边际宽松信号；9 月单月居民长短贷边际均现改善迹象。 结合当前央行货币政策委员会明确提出要保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，展望后续，我们预计房贷利率整体水平有望逐步见顶，部分额度较紧的核心城市或就“刚需和首套”出现窗口指导。 于“三道红线”及银行 “两个上限” 监管下， 房企融资环境维持收紧态势； 同时，2021H2 房企境内外债务到期规模快速下降，一方面体现房
3、企由融资驱动向经营驱动转变，另一方面受表内存量土储下降影响，市场整体供应能力边际走弱。 以上半年销售排行榜 40 强房企来看，绿档、黄档、橙档、红档房企为 18 家、16 家、5 家、1 家；分别较年初新增 3 家、1 家、5 家及 0 家，整体财务状况进一步优化。纵观行业整体金融风险并不显著，房企在投资方面愈发谨慎，稳健型房企有息负债仍有序扩张，且多数房企 2021H1 融资成本较 2020 年有所改善。 行业面行业面：晓喻新生，房企寻破局路径晓喻新生，房企寻破局路径 与市场“房企回归地产主业”观点不同， 我们认为“做强主业”与“多元开花”并不冲突。不可否认第二曲线长周期培育下部分房企多元化业务拓展热情衰减，但商业地产（从“产销”到“资管”，金融化趋势明显；预期我国购物中心商业面积饱和值于中性情况下可达 51651.6 万平， 对应购物中心潜在增量空间约 967个）、长租公寓（迎政策春风
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