1、2019/7/32新时期地产营销现状与反思2019/7/33来访量不足来访质量不高成交率下滑团队士气低落四大通病线上推广低效线下推广难控费效比极低与产品、客户脱节四大通病房地产营销四大通病案场策划2019/7/34房地产营销的“变” 与“不变”变宏观环境竞争对手客户心理营销手段产品体验传播渠道不变人性好面子贪便宜怕麻烦猜疑心从众心房地产营销的“变” 与“不变”2019/7/35香烟的例子：中华卖5块，或者把中华烟放在中南海的盒子里抽的人多还是少？买的是高价品牌，抽的是面子，品牌定位很重要土豆理论：土豆可以做成什么？淀粉、薯条、薯片原材料相同，产品定位很重要一瓶啤酒的例子：同样一瓶啤酒放在超市、
2、餐馆、酒店、KTV价格可以差多少？卖什么不重要，在哪里卖很重要玉石和字画的例子：玉石和字画卖给不同的人价格一样吗？什么渠道卖，卖给谁很重要蒜你狠，姜你军：为什么蒜你狠，姜你军的现象频发？品质发生了多少变化？市场和时机非常重要同一地点精品酒店和快捷酒店的价格：为什么紧挨着的两家酒店价格迥异？产品设计理念，享受服务很重要拍卖和投标的现象：为什么起拍价很低可以拍的很高？为什么最低价中标可以压低价格？竞争很重要，人气、氛围很重要营销人员的例子：任何一个卖场，卖同样的东西，为什么差别会如此之大？销售人员非常重要男人和女人对恋爱的需求不同：为什么分手的时候常说不合适？你根本不了解我？了解需求，满足需求很重
3、要不同人开会讲一件事结果不同：不同人开会讲一件事情结果一样吗？开会开什么？目的是什么？听取意见，统一思想，制定目标，量化指标，分配任务。目标管理计划很重要是什么决定了营销结果？是什么决定了营销结果？ 品牌、定位、卖场、客户、什么时候卖、市场、竞品、服务、氛围、渠道、价格、营销人员、需求、目标管理计划 上述问题都很重要！都是营销人员要一一研究，用心做深做精做细的！2019/7/36 成交量=来访量*来访客户质量*客户体验度*接待质量*回访质量*竞争楼盘干扰度*产品性价比因子 费效比=投入营销费用/产出效果 客户需求量=目标成交套数/成交率 拓客需求量=客户需求量-客户自然来访量 成交率=项目价值/价格 项目价值=（产品价值*传递率+体验服务品质*感受度）*营销人员用心程度房地产营销中的几个公式2019/7/37年轻洗脑高额佣金调配速度成功学淘汰加班灵活执行力渠道关键词名目繁多的奖励狼性房地产
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