1、七里河南路南、明理路东地块可行性研究报告2016年12月目 录第一部分地块现状第二部分市场分析第三部分客户分析第一部分 地块现状一、地块外部条件分析1、地理位置地块位于郑东新区，商住物流区和龙子湖片区交汇处，七里河南路南、明理路东，为郑州重点发展区域，与高铁站相距2.5公里，距离CBD相距约5公里，对内对外交通便捷，区域发展潜力大，且地块临近七里河景观带，自然环境优越。2、 区域规划郑东新区是中国河南省郑州市规划建设中的一个城市新区，规划控制面积370平方公里，西起中州大道，东至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，包含中央商务区、龙湖区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区、科技物流园区六个功能区
2、，地块即位于商住物流区和龙子湖片区交汇处。其中龙子湖高校园区规划面积约11.21平方公里，主要由龙子湖工程和高校新校区两部分组成。龙子湖工程占地约2.73平方公里，由湖体和湖心岛向部分组成，湖心岛为普通建设用地，上规划有为高校配套服务的商场、超市、宾馆、招待所、影剧院等公共设施和学术交流中心、大型图文信息中心等公益性设施。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。3. 项目交通状况：对外交通：项目整体紧邻城市主干道明理路和七里河南路，向东约1公里即为京港澳高速（放射型国家高速，为我国南北交通大动脉），向北约1.5公里为金水东路，项目对外交通非常便利。公共交通：地铁1号线，市体育中心站和博学路
3、站均距离地块较近，距离分别为1.1和1.3公里；4.项目周边配套从项目周边三公里范围内来看，项目周边基本生活配套相对较少，仅依靠项目内部商铺解决；教育配套一般，但未来规划教育配套较多；从景观资源上来看，项目东侧为七里河和河边绿化，具有强势的景观资源；学校：北侧即为龙子湖高校园区，多为大学，河南财经政法大学、华北水利水电、河南中医大学等，中小学教学资源匮乏，有郑东新区商鼎路第一小学、郑州五十四中等；景观：七里河及河边绿化。 二、地块内部条件分析1、宗地图2、项目四至范围地块北侧为七里河南路，双向八车道；西侧明理路，双向六车道；东侧徐庄北街和南侧莲湖东路均为规划路。 3、 用地指标（前置条件）从地
4、块指标上看，项目容积率较为适中，适宜中高端产品。序号指标数据序号总用地面积（）104818.481总建筑面积（）建筑高度（m）60 /1002容积率1,2.473建筑密度305投资总额（万元）50548.94.地块现状u 地块内部条件目前地块内尚未平整，地块内部有高约2米土堆及较大面积水坑，部分为树木、杂草。地块照片： 地块内部水塘 地块航拍图5.地块瑕疵（1）地块内部有土堆、水塘，存在树木及临时搭建房屋，可能会产生一定的迁移成本。第二部分 市场分析一、 郑州整体楼市环境分析1.郑州商品房市场情况2010年-2016年11月郑州市商品房年度供求情况（单位：万）供求关系2010年2011年201
5、2年2013年2014年2015年2016年111月预售面积（万）941.43890.361191.541261.341334.531632.20 1584.20 同比变化29.96%-5.42%33.83%5.86%5.80%22.31%21.38%销售面积（万）1139.15615.89986.091105.641046.241272.20 1650.82 同比变化-1.45%-45.93%60.11%12.12%-5.37%21.60%54.10%销售均价（元/）616880837627859690789297 10163 同比变化23.82%-29.15%51.07%26.38%5.6
6、0%2.41%9.58%销售金额（亿元）702.61497.8752.05950.46949.81182.71 1677.65 数据来源：郑州市房管局10月份以来全国集中性出台各项调控政策，郑州方面9月份出台郑九条，10月份出台限购限贷政策，同时严查房地产企业不正当经营行为，12月份限购限贷政策升级。新政后来访量和成交量均出现大幅度下滑，下滑程度一度达到50%以上，且从目前市场反应情况看，来访量也出现大幅下滑，多数项目已下滑80%左右。截止到2016年11月30日，商品房成交均价为10163元/，同比上涨9.58%，商品房销售价格目前未有明显下滑，受限购限贷等影响，市场已经进入盘整期，预期17
7、年将进入下行期。虽然目前整体形势较为严峻，但因1-9月去化良好，多数房企已完成年度任务且各项目均处于无货销售状态，无价格调整的动力，目前价格仍保持平稳，但未来价格下滑仍可预期。截止到2016年11月底，郑州市商品房库存量1528万，其中住宅存量452万，商办库存1038万，以15年月均去化速度计算，住宅去库存需4个月、商办去库存需65个月，郑州市住宅库存处于相对较低的水平，但商办市场不容乐观。二、 区域房地产市场分析1. 区域整体市场情况2016年各区域由于在售项目数量不同导致供求量差距很大，其中郑东新区16年商品房成交量为221.64万，区域结构占比13.32%，在成交价格中，郑东新区以14018元/的均价占据郑州市首位，其次为金水区11626元/。2. 区域竞品市场情况
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