1、白沙锦绣路西侧、同舟路北侧地块可行性研究报告12月目 录第一部分地块现状第二部分市场分析第三部分客户分析第一部分 地块现状一、地块外部条件分析1、地理位置项目位于郑汴一体化发展带的白沙组团，位于锦绣路与同舟路交叉口，与京港澳高速距离约3.5公里，与郑东新区东站距离约10公里，车行时间约20分钟，项目所在片区未来规划可通过科学大道与京港澳高速连接，通过锦绣路与郑开大道连接，未来交通便利，但目前周边道路均为规划路。从周边的环境来看，项目向南约1.5公里左右为河南省省政府新址，定位为象湖北区，象湖北区是未来河南省的行政服务中心，也就是未来省委省政府的所在地;西部为文化中心，象湖正下方是省图书馆，省博
2、物馆，省体育运动中心场地，象湖北区的定位将大大提升片区整体定位；从周边在建项目来看，区域内无在售项目，项目南侧为白沙典型项目星联湾和融创象湖壹号，距离本案约4.5公里，在售项目定位均为改善型项目，片区产品以别墅、洋房为主，高层为辅，随着一线开发商的进驻，项目所在区域可能成为郑州另一个高端居住区，房地产发展潜力较大。2、 区域规划郑东新区白沙组团城市设定范围是：规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至202
3、0年。规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）提出要将白沙组团打造成中原经济区的首善之区、智慧之城，构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。郑州提出了“一心两翼”的都市区发展规划后，省政府向东，郑州市政府向西，二者将在郑州打造全新两个行政核心区，由此带来的政治和商业聚集，成为带动郑州经济平衡发展新引擎的说法不绝于耳。并且在白沙隶属郑东新区之前，省委党校、省直第三人民医院已先期入驻，还预留有省政府和部分
4、省直单位用地，未来片区定位将较为高端。二、 项目交通状况对外交通：目前项目所在位置交通尚不方便，均为规划路，项目整体临近未来规划的城市主干道锦绣路和科学大道，目前锦绣路正在修建，未来对外交通非常便利。项目公共交通：片区内有郑州地铁17号线、12号线、9号线三条线路在整个组团内组成环线，其中地铁17号线规划站点与项目距离较近，后期项目公共交通将非常便利。地铁17号线为商贸次中心双鹤湖之间的轨道交通，项目与前程路中央大道站点距离较近；地铁9号线为金水东路东关之间轨道交通，项目与锦绣路豫兴大道站点距离较近。三、 项目周边配套项目所在片区目前整体处于规划期，因此周边生活配套相对缺乏，目前休闲娱乐配套相
5、对完善，与项目距离5公里左右既有大型休闲娱乐设施，随着后期项目的建设，预计未来35年内片区配套会逐渐完善。公园：绿博园、郑州方特游乐园医院：郑大三附院、河南省肿瘤医院东院落户白沙，具体位置在白沙园区贺庄西路西、中原大道北、瑞佳路南、雁鸣路东，建设用地约300亩，总建筑面积约18万平方米，项目总投资10亿元人民币。休闲娱乐：方特欢乐世界、环球美食城、香格里拉酒店、方特五星级酒店人文：河南省京剧院、河南歌舞剧院四、 项目用地情况1 宗地图2 项目四至范围项目西侧为岗吴路，北侧为同福路，东侧为锦绣路，南侧为同舟路；其中东侧锦绣路正在修建中，预计2017年通车；其他道路均为规划路。 锦绣路3 用地指标
6、从地块指标上看，项目容积率适中，适宜打造品质住区序号总用地面积46523.121总建筑面积116307.8建筑高度80m2容积率1,2.5/3建筑密度25%/4绿地率30%/5投资总额22449.9万元6综合房价最高限价12000元/4 地块现状 地块内部条件地块平整，附着物较少，仅有部分树木，后期将可能面临少量的迁移成本。地块照片：5 地块瑕疵 地块内有少量树木，后期将会产生一定的迁移成本； 周边道路目前通达性较差，后期存在一定风险。第二部分 市场分析一、 郑州整体楼市环境分析1.郑州商品房市场情况2010年-11月郑州市商品房年度供求情况（单位：万）供求关系2010年2011年2012年2
7、013年2014年2015年111月预售面积（万）941.43890.361191.541261.341334.531632.20 1584.20 同比变化29.96%-5.42%33.83%5.86%5.80%22.31%21.38%销售面积（万）1139.15615.89986.091105.641046.241272.20 1650.82 同比变化-1.45%-45.93%60.11%12.12%-5.37%21.60%54.10%销售均价（元/）616880837627859690789297 10163 同比变化23.82%-29.15%51.07%26.38%5.60%2.41%9
8、.58%销售金额（亿元）702.61497.8752.05950.46949.81182.71 1677.65 数据来源：郑州市房管局10月份以来全国集中性出台各项调控政策，郑州方面9月份出台郑九条，10月份出台限购限贷政策，同时严查房地产企业不正当经营行为，12月份限购限贷政策升级。新政后来访量和成交量均出现大幅度下滑，下滑程度一度达到50%以上，且从目前市场反应情况看，来访量也出现大幅下滑，多数项目已下滑80%左右。截止到11月30日，商品房成交均价为10163元/，同比上涨9.58%，商品房销售价格目前未有明显下滑，受限购限贷等影响，市场已经进入盘整期，预期17年将进入下行期。虽然目前整
9、体形势较为严峻，但因1-9月去化良好，多数房企已完成年度任务且各项目均处于无货销售状态，无价格调整的动力，目前价格仍保持平稳，但未来价格下滑仍可预期。截止到11月底，郑州市商品房库存量1528万，其中住宅存量452万，商办库存1038万，以15年月均去化速度计算，住宅去库存需4个月、商办去库存需65个月，郑州市住宅库存处于相对较低的水平，但商办市场不容乐观。二、 区域房地产市场分析1. 区域整体市场情况各区域由于在售项目数量不同导致供求量差距很大，其中郑东新区16年商品房成交量为221.64万，区域结构占比13.32%，在成交价格中，郑东新区以14018元/的均价占据郑州市首位，其次为金水区1
10、1626元/。2. 区域竞品市场情况地块周边项目较多，以中高端品质住区为主，区域内典型竞品项目包括融创象湖壹号、星联湾、名门紫园项目。融创象湖壹号象湖壹号位于郑东新区金水东路与雁鸣路交会处，项目总占地面积387亩，总建筑面积约60万，是融创中国控股有限公司和美盛集团旗下的美盛置业联合开发的住宅项目。项目户型配比产品类型户型面积套数套数占比高层两房79-801268.27%80-881489.71%三房89-9225416.67%115-12546630.58%四房139-14518211.94%1901248.14%洋房1-2层复式171-198161.05%标准层130-145 1529.9
11、7%顶层复式214-237402.62%叠加别墅307-317161.05%合计1524100.00%备案数据日期物业属性成交面积成交套数成交均价套均价成交金额11月合计 4,3782417,7653,240,64477,775,467普通住宅 3,7262216,7132,830,15562,263,414别墅 653223,7707,756,02715,512,05310月普通住宅 532513,2891,413,8397,069,1979月合计 4,6173212,7711,842,48558,959,516普通住宅 4,2913111,9321,651,42351,194,110别墅
12、326123,7987,765,4067,765,4068月普通住宅 119,01995410,4381,302,2311,242,328,719汇总 128,5461,01510,7831,365,6481,386,132,899备案数据中普通住宅包含高层、小高层和洋房三种物业类型，项目于6月18日在无预售证的情况下首次开盘，高层整体均价9400-9600元/ ；小高层均价13000-14000元/；洋房12F复式19000-22000元/，标准层14000-15000元/，顶层复式15500元/；别墅下叠29000元/，上叠23000元/。星联湾星联湾是由河南星联置地（集团）有限公司打造的
13、城市高品质住宅项目，位于郑开大道雁鸣路南500米，南侧紧邻贾鲁河。项目距CBD15公里、新东站11公里。星联湾项目户型配比：项目户型以普通的二房8589，三房130145为主，同时亦配置了大平层产品。户型整体以二梯四户为主。备案数据日期物业属性成交面积成交套数成交均价套均价成交金额11月普通住宅53457,378788,0003,940,00010月普通住宅28,6992579,3651,045,824268,776,7099月普通住宅21,77919410,3901,166,444226,290,0718月普通住宅18,3611626,702759,616123,057,7497月普通住宅5
14、3957,365794,0003,970,000汇总69,9116238,9551,004,871626,034,529星联湾项目前期销售为进行备案，故目前备案价格偏低，项目最近一期开盘为9月23日，高层销售均价为13000-13400元/。名门紫园名门紫园项目为绿博组团典型在售项目，名门紫园首期产品推出的是122#地块，主要有双拼、联排、合院产品；名门紫园分三期开发，一期规划的产品类型：大平墅、花园洋房、联排别墅、双拼别墅，叠加别墅。122#地块采取13F、16F、18F高层 +7层洋房+4F低层住宅的产品类型，容积率1.34；123#地块采取14F、16F、18F高层+4F底层住宅的高低搭
15、配，容积率1.40；123地块商业地块为高层办公楼+配套商业+6栋商务会所，容积率1.84。项目122地块产品线：项目一期联排别墅约100套，分为联排别墅与双拼别墅，联排别墅产品面积为250-310平，双拼产品尺度：362-398平 ，合院：310-313平；洋房产品三栋楼约36套，6层2T2户产品，面积尺度247-346平；高层产品约213套：层高11F、16F、18F，梯户比2T2，2T3， 面积尺度128-310平。 项目具体产品面积段：大平层、洋房产品梳理产品类型总建面（）总占地（）楼栋号户型面积段()套数大平层50157.5329#GA1142-20144GC2257-3102530
16、#GC1285-2963631#GC1285-2963632#GC3243-28726GA2128-19546洋房9919.561#J227-3461215#1228#12合计249名门紫园一期洋房、大平层货源盘点物业类型楼栋户型位置面积（）套数总面积（）洋房1#、15#、28#J西户6F319.983959.94西户5F227.423682.26西户3、4F242.8161456.86西户2F249.433748.29西户1F263.073789.21东户6F346.1531038.45东户5F256.143768.42东户3、4F283.2261699.32东户2F289.323867.9
17、6东户1F302.953908.85项目二期123地块产品依然为别墅和大平层高层产品，面积段与一期基本一致；后期跟进的86号8栋17层住宅，亦以2T2户产品为主；户型面积为140、160、180；仅其中一栋楼为2T3户型，面积为130、112及140。项目目前一期二期产品均销售完毕，从项目大平层及别墅销售情况来看，项目大平层产品销售好于别墅；且从去化速度上来看，130190的大平层产品快于200以上的产品。第三部分 客户分析1、 本案客群组成从区域成交项目客户来源来看，以郑东新区、金水区、中牟及开封客户为主，职业私营业主和企业老板居多，客户关注度点为区域发展前景及良好的景观资源。该片区成交客户
18、依然吸纳了郑州的中高端客群。从置业目的上来看，改善型客户较多，投资户亦占有一定比例，随着交通便利性的提高，刚需类客户数量亦在不断的提高。客户职业以私营业主及企事业单位高管为主，占比达70%左右；客户多为行业领头军；别墅客户年龄段集中于4050岁，占比达50%左右，50岁以上占比约15%左右；3040岁占比约30%；而高层客户年龄集中于2045岁，置业目的为投资兼自住。本项目客户定位：别墅产品客户为多次置业客户；高层客户以刚需及刚改客户为主；兼顾部分改善型客户；客户职业：别墅客户以私营业主及企事业单位中高端客户为主；高层客户以郑东新区、金水区的私营业主，企事业单位职员为主；客户来源：客户以郑州市郑东新区、金水区、北区为主；中牟县政府单位及私营业主亦为重要客户；别墅客户年龄：3050岁；洋房及高层客户年龄：2545岁。第四部分 项目定位一、 产品定位1. 本地块定位：郑东白沙组团 中端臻品住宅
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