1、,2018年8月,东方骏园写字楼定位报告,Marketing Strategy Report,选取调研项目 了解市场基本概况,市场调研项目,中山商务氛围较弱，在售写字楼项目仅2个,中山市场整体商务氛围较弱，写字楼主要集中在东区、石岐区，当前市场上在售写字楼项目并不多 通过实地市调，目前市场在售的写字楼主要有2个：港口保利国际广场、东区远洋广场；另外，石岐日升广场虽以出租为主，但位置距离本案最近，也列入此次调研项目之一,石岐日升广场,东区远洋广场,港口保利国际广场,保利国际广场,港口保利国际广场临近中江高速出口，自身5万商业中心已开业，配套较为完善，但距城区有一定距离，城区上班族便利度一般,项目
2、信息： 总套数：156套 产品面积：100-152 楼层：18层（从6层开始） 大堂高度：11.9米 层高：4米 租金：40-65元/ 管理费：10元/ 停车位：地下约800个 主要配套：保利商业广场,保利国际广场实景图,保利国际外立面,保利商业,肯德基进驻,大堂前台,样板房实景,东区远洋广场位于中山博览中心旁，自带远洋大信新都汇高端配套，周边事业单位、高端小区较多，中山最高端写字楼之一,项目信息： 总套数：280套 产品面积：104-278 楼层：23层（从5层开始） 大堂高度：11米 层高：4米 租金：80-100元/ 管理费：12元/ 主要配套：远洋大信新都汇,远洋广场,远洋广场,远洋大
3、信,中山博览中心,供电局,第一人民法院,远洋广场实景图,远洋广场外立面,远洋大信新都汇,大堂模型,中山博览中心入口,样板房实景,石岐日升广场临近中山北站，周边科技园区较多，建面约4万，14年招商出租，产品面积60-2200，共计392套,项目信息： 总套数：392套，每层28套 产品面积：60-2200 楼层：16层（从3层开始） 大堂高度：约4.5米 层高：约3米 租金：30-40元/ 管理费：6元/ 车位：地上约300个，地下约80个,日升广场,周边科技园区较多,日升广场实景图,日升广场外立面,大堂,门禁,大会议室,小会议室,员工食堂,写字楼装修档次,远洋广场配置最好，档次最高,写字楼档次
4、是吸引企业进驻的一个重要因素，目前在售的保利国际广场，远洋广场装修配置较好，其中远洋广场配置中央空调，档次最高，本案产品品质对比两个在售项目存在一定差距，但稍高于日升广场,从竞品销售情况 看本案主要销售客群,保利国际广场,保利国际销售周期近4年，15年8月开售，16年成交最好92套，目前余货7套，价格1.1-1.2万元/平米，整体实收1万元/平米,项目信息： 总套数：156套 已售：149套（余7套顶层单位） 产品面积：100-152 楼层：18层（从6层开始） 余货售价：11000-12000元/ 整体实收：10000元/ 租金：45-65元/ 管理费：10元/,东区远洋广场销售周期近5年，
5、13年开售，15年成交最高为78套，目前余6套，价格1.8万元/平米，实收1.5万元/平米,项目信息： 总套数：280套 已售：274套（余6套顶层单位） 产品面积：104-278 楼层：23层（从5层开始） 余货售价：18000元/ 整体实收：15000元/ 租金：80-100元/ 管理费：12元/,远洋广场,写字楼客户构成,保利国际自身外地客资源丰富，占比近5成,以在售的保利国际广场写字楼成交客户为例，其中山本地客户占比52%，广深港澳客户占比33%，中山周边其他省市客户合计占比15%；保利住宅外地业主多，客户资源丰富，在写字楼销售当中起到积极的推动作用，中山外地客户占比48%，置业目的以
6、投资为主，自用较少,写字楼客户构成,远洋广场外地客占比45%，其中广深港澳占比超3成,以在售的远洋广场写字楼为例，其中山本地客户占比55%，港澳客户占比21%，中山周边其他省市合计占比13%；远洋广场写字楼1栋2013年开售，2栋2015年开售，位于商务氛围浓厚的东区，前景被外地投资客户所看好,东方骏园商铺主打本土市场，广深港澳客仍近3成比例,以东方骏园商铺成交客户为例，中山本地客户占比59%，广深港澳客户占比28%，中山周边其他省市合计占比13%；项目商铺主打本地客，拓展范围主要在中山区域，但广深港澳客仍有近3成比例,商业投资客户构成（商铺）,上乘公寓外地客主导，广深港澳客占比65%,以上乘
7、公寓成交客户为例，中山本地客户占比28%，港澳客户占比46%，深圳客户占比17%；上乘目前正启动联动带客，乐有家、房友圈、Q房网等整合广深港澳资源，周末或重大节点一般会有港澳看房团,商业投资客户构成（公寓）,商业物业营销模式,中山市场联动成常态，点数高，奖励大,商业产品不受限购限签政策限制，广深港澳投资客户再次瞄准中山市场，购买几套甚至整层公寓单位的港澳客户比比皆是，当前市场上绝大多数商业项目均采取三级联动，点数基本8个点起跳，部分项目再奖励现金奖,销售市场小结,价格,通过对比保利、远洋2个在售项目，同时考虑到写字楼投资价值要稍弱于商铺、公寓，因此建议本案销售价格保持目前确定的约12000元/
8、的实收均价,客户,从竞品及其他商业物业成交客户分析，客户置业目的仍以投资为主，自用较少，本案主力客户为以广深港澳为主的外地客，中山本地投资客则作为重要补充，另外尽力挖掘项目自身的客户资源,为更好地为销售服务 我们仍需继续推导，看市场上写字楼租赁情况 初步得出本案主要的使用客群,租赁市场,城区写字楼企业进驻率均在8成以上，租金价格东区最高,据对中山城区写字楼调查得知，入驻企业类型以保险、广告、金融、房地产、互联网等行业为主，其中利和广场写字楼入驻企业类型最多，地理位置最好，租金价格也最高，达90-110元/平米，以下为城区写字楼情况总表,远洋广场,远洋广场企业总部入驻为主，金融类企业占比大，整体
9、入驻率85%,远洋广场写字楼企业入驻85%,保利国际,保利国际广场入驻率低，入驻企业主要为互联网创意初创企业,据保利国际广场大堂服务台了解，企业入驻约30%,据跟保利策划、销售及物业人员多方了解，进驻企业绝大部分为互联网线上创意工作室，服务内容包括公众号运营、互联网推广及营销方面，为初创企业，规模大多10人以内；上规模的公司、企业较少，主要为保利集团旗下企业，如保利地产、保利财务、保利物业等,日升广场,日升广场多中小型民营企业进驻，科技类企业较多，入驻率90%,日升广场写字楼企业入驻90%,致力于服务中小型初创企业，租金低至30元/，加10元/起租5年送硬装+空调,附加值配套： 1、2栋员工公
10、寓，写字楼旁边，优惠租给进驻企业员工 2、员工食堂，一层美味鲜餐厅，约600，可同时容纳260位客户就餐 3、商务管家服务，一键维修、投递、叫车等商务服务 4、大小公共会议室各一个,每家企业每周可免费使用2个小时 5、6客梯+2货梯 6、无线wifi、4G网络全覆盖，光纤到户 7、约400个车位，地面约300个车位免收费 8、最低起租30元/，如另加10元/，且起租5年，即送硬装+空调 9、为提高性价比，赋予附加值，前期率先引进银行、健身房、企划公司等,日升广场,定位： 为中小型初创企业提供高性价比的办公平台,租赁市场小结,租金,对比远洋、保利、日升3个项目的租金情况，目前，远洋、保利配置好，
11、门面好，配套完善，但租金高；日升主打性价比，租金低，但档次一般，配套一般；本案档次低于远洋、保利，稍高于日升；建议本案租金为35-45元/,租客,基于远洋、保利、日升3个项目的进驻企业类型情况，远洋主要受企业总部青睐，金融类型为主；保利目前进驻情况较差，主要是互联网和保利旗下企业；日升定位为中小型初创企业服务，多科技类企业；从档次上看，预计本案未来租客群体与日升广场相似,回归本案 从项目本身出发，再结合市场 进一步推导项目未来进驻企业类型 再有针对性地对项目写字楼进行合理定位,产品信息,体量：168套（不含2层） 层高：总高16层，层高3.6米（2层4.8米） 面积：总面积14865.96平米
12、，单层面积1392.17平米 产品：12户/层，6075平米（合计120套，占71.4%），102115平米（合计48套，占28.6%） ,2层为整层单位，面积1391.6平米 配套：一层3部电梯，男女各一个公共卫生间 车位：533个（商业体负一层地下室）,写字楼基本信息,3部电梯,SWOT分析,客户喜欢度：相对于商铺、公寓，写字楼产品，写字楼不太受消费者青睐,Threats（威胁）,商务氛围：周边商务氛围较弱 大堂高度：大堂高度较低，只有5.9米 产品配套：垂直交通一般，一层12套只有3部电梯,weaknesses（劣势）,地段：位于城市发展重点区域，港口已成为客户投资置业首选地段之一 交通
13、：深中通道/中山北站/城市轨道 生活配套：生活配套完善/大商业辐射/大社区,strengths（优势）,政策：商业不限购/不限贷/不用社保 规划：粤港澳大湾区、总部经济区、岐江新城等规划利好 时机：港口镇目前仅有保利写字楼余货7套，推售项目写字楼时机适宜,opportunities（机会）,企业类型推导,项目所在区域以工厂办公为主，尚未形成写字楼式的商务办公氛围，目前，项目应先从区域产业、市场需求出发，推导未来进驻的企业类型，从而进行合理定位,企业类型推导,2017年，中山港口镇大力发展第三产业，在最新招商引资中，大数据、科技、科研等项目占浓重一笔，计划投资额超400亿元；科技、互联网的企业将
14、产业大量的商务办公需求,1,科技、互联网,港口镇作为广东游戏游艺文化小镇，动漫、游戏游艺一直是片区非常重要的产业，近年来，动漫文化已深入到人们的生活当中，许多日常用品都具有动漫元素,2,动漫设计,企业类型推导,东方骏园项目写字楼、商业体商铺销售工作陆续启动中，后续将产生大量的装修、设计需求，室内设计类的公司将迎来巨大商机，满足大量市场需求,3,室内设计、装修,亲子教育一直是家庭生活的重中之重，东方骏园本身即是超2000户大社区，另外项目周边有华师附中、附小等学校以及众多成熟小区，亲子教育需求量巨大，教育培训类企业不愁招生，小孩接送方便，相信会有非常好的发展,4,教育培训,企业类型推导,从项目自
15、身产品来看，户型面积段主要集中在60-115，适合中小型企业、初创企业进驻 综合之前企业类型的推导，本项目写字楼未来进驻的企业将以 1、科技、互联网；2、动漫设计 3、室内设计、装修；4、教育培训 的中小型初创企业为主,差异化价值,从推导结论来看，企业类型与日升广场有较多重合，日升广场入驻企业将是本案重点吸引入驻的客户 日升广场租金低，定位高性价比，而本案可以借助6万商业体的差异化价值，主打配套服务，打造 中小型初创企业的一站式服务平台,产品力提升,为提高竞争力，增加附加值，提高物业投资价值，同时更好地为销售服务，降低销售难度，建议打造一站式配套服务,产品力提升,企业进驻优惠政策,为吸引企业进
16、驻，建议联系政府相关部门，洽谈项目入驻企业优惠政策，如税款减免、财政扶持、奖励金、鼓励金、租金补贴等,产品力提升,引进企划、税务企业,为助力进驻企业快速稳键发展，建议引进企划、税务类型企业，帮助进驻企业进行深度行业调研分析，并制定企业互联网+专业化解决方案，同时降低税务检查风险和税收成本，迅速提升公司经营业绩,产品力提升,引进健身房配套,当今社会员工工作生活压力大，为帮助企业员工减压，提高员工办公效率，有效提高企业效益，建议引进健身房配套，利于员工身心健康,配备公用会议大厅满足企业营运需求,建议17楼配备公用会议大厅，或租用酒店会议室，可以很好的满足写字楼内企业的产品展示、产品发布、大型会议、
17、讲座、表演活动等，为初创企业节省成本,产品力提升,物业专属商业管家服务,物业提供专属的商业管家服务，服务内容如： 1、商办服务：为客户提供公共会议室使用、订机票、酒店、叫车等服务 2、代租服务：提供写字楼代租服务，免除业主放租来回走动的烦恼,产品力提升,形象定位,结合所推导的未来进驻企业类型，建议项目顺应国家万众创业大势，以服务中小企业创业为主要诉求，以企业成长、创富为主要目的，以中小企业创业孵化基地的形象出击市场！,形象定位语,1、创业引擎 成功平台 2、菁创平台 才富聚点 3、聚财智 赢未来,客户定位,深圳、香港、广州客户为主 以深圳客户带动中山及周边投资客,针对项目的目标投资客 对项目价
18、值进行梳理，以此作为写字楼卖点 1、区位；2、规划；3、交通；4、品牌；5、产品,项目价值,区位,大湾区西岸枢纽 深中同城在即 2017年，粤港澳大湾区以1.4亿万美元的经济总量，成为世界第三大湾区。中山位于湾区中部，西岸交通枢纽，珠江东西两岸随着深中通道将全面打通，全面承接深圳第三产业西拓转移，深中同城在即，中山价值加速腾飞。,项目价值,交通,深中通道开工建造 高速直达深圳 海德广场毗邻港口站、城轨北站，无缝对接深圳、珠海 深中通道正式开工，预计2024年将通车，深中通道将为大湾区经济发展西部纽带注入巨大活力。港口占据深中通道中山四个站点之一，同时项目紧邻城轨中山北站，广珠轻轨、深茂铁路、广
19、中珠澳城际、中山1号线、5号线五轨交汇，畅达粤港澳湾区城市群，开启便捷商务时代。,项目价值,交通,港口大道、北外环融会贯通 多条公交线路直达大信兴中利和 项目紧邻中江高速出口，即深中通道港口出口，中江高速、京珠高速环绕，港口大道、北外环路融会贯通，速达城区各大商圈；3条公交线路经项目东方骏园站，另有2条线路经距离项目约400米的港口大道南站，达港口镇区、中山北站、石岐大信、兴中、利和，并可在中山北站换乘，多条线路贯穿中山各主要镇街,项目价值,规划,城北核心商务带，商机动力新引擎 项目紧邻岐江新城、石歧总部经济区两大商务集群，三者构成南北纵向发展的中山城北核心商务带，未来将会聚集大量商务人群，成
20、为引领中山发展的都市名片和城市会客厅；港口镇去年吸引投资超400亿元，将产生大量的科技互联网、动漫设计等商务需求；另外，项目周边学校、住宅小区众多，亲子教育迎来重大商机，项目物业亦有大量设计装修需求，室内设计商机无限。,项目价值,品牌,海德集团 城市地标开拓者 海德集团，珠三角城市运营商，东莞CBD城市地标开拓者，旗下“第一国际”、“东莞海德广场”等被誉为“中国地产标志性成功典范”，专业的商业开发模式，打造30万方综合体，再造一座城市地标。,项目价值,产品,远见创造价值 财富倍增良机 大湾区、深中通道、歧江新城、石歧总部经济区等片区价值崛起，中山土地拍卖地价至13787元/，写字楼价格依然享有
21、深中同城原始股红利，商业性质不限购不限贷，远见创造价值。,项目价值,产品,百变现楼 70万起轻松拥有 现楼发售，即买即用，即投即回报，省时省心！60-115空间灵动多变，户型方正实用，空间多维创变，通风采光极佳，景观视野开阔，前后无遮档。可整层定制，打造适合企业的创意空间。,项目价值,产品,超宽裕车位配置 树商务配套典范 海德广场车位配比充足，尊享533席专属车位，1个车位服务28平米面积，配置远高于传统商务区写字楼标准，满足大量商务停车需求，高规格的迎宾入门大堂，富有年代感的建筑外立面彰显经典品味。,项目价值,产品,一站式都荟集群 尊享惬意配套 项目位于中山城北核心商务带，小区五公里居住近万人社区，集购物、娱乐、生活、餐饮、风情街、酒店、公寓为一体，一站式都荟集群地将为商务提供更惬意配套享受。（一站式服务配套）,兵马未动，粮草先行 看目前最新装修工程进度,大堂正安装灯饰,样板间木工安装,电梯等待包装,卫生间准备安装隔间,过道装修完工,装修整体明亮大气，商务感十足,预祝大卖 完美收官,2018年8月,
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