1、房地产开发流程及纳税检查重点分析* 企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。土地的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。* 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市
2、政工程、办公楼、职工住宅等。代建工程的开发 经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大 4.经营风险大*房地产开发的基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划 4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理*房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得中标通知书后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。 中标的开发企业自行办理的
3、手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 前期手续办理，最重要的是要取得以下四证： 建设用地规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证建设项目开工许可证*取得计划部门审批意见： 根据中标通知书、履约保证书，向市发改委提交项目意见书，取得审批意见； 提交项目可性行研究报告，取得建设项目投资计划书。 主要取得两证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证取得规划部门审批意见：*取得土地部门意见： 取得建设用地许可证后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理国有土地使用证。取得建设主管部门意见： 建设项目开工许可证*土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1
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