房地产开发流程与价值创造培训课件(41页).ppt
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房地产开发流程与价值创造培训课件(41页).ppt
1、房地产开发用地：l土地所有权：城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，应是属于农民集体所有。土地所有权不准买卖或以其他方式非法转让。l所谓开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地，以及城市规划区内集体所有而被国家依法征收的土地。土地分类：l按土地区位划分：闹市区（商业集中区）土地、城市副中心区土地、闹市区边缘地带（亚中心区）土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。l按土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地、商业用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用
2、地、绿地。l按开发用地投入的形式和程度划分：生地、熟地。熟地：能满足开发前所确定的土地用途的建设要求的土地。一般具备：地平条件；场地正常、安全使用条件；基础设施条件。开发企业选择生地进行拆迁改造，属于房地产的一级市场。开发企业进行房屋建设属于房地产二级市场。开发用地的选择：l两个层次的工作：一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确定开发地段。l区域选择因素：政治环境；经济增长状况；投资环境；特大型建设投资。l开发地段的选择因素：城市规划；自然环境和工程地质；现有建设条件；地块面积；投资经营计划。l项目选址原则：区域优先；注重潜力；适应投资特征；综合评价。开发用地的获取：提供给开发投资者进行
3、经营的开发土地，获取土地使用权的方式有三种，一是划拨，二是出让，三是转让。1、划拨：l划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l一般没有使用期限的限制。l划拨用地包括：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。2、出让：l出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的土地使用权让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。l四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖。3、转让：l转让是指拥有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。l合法的转让方式：买卖；合资、合作建房；交换；作价入股等。土地价格l土地价格直接影响到房地产开发的成本。l估价方法：除市场法、成本法、收益法三大基本方法外，还有假
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