房地产开发流程及政府管理培训课件(44页).ppt
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房地产开发流程及政府管理培训课件(44页).ppt
1、房地产开发流程与政府管理第一节 房地产项目开发程序房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发的概念房地产组合资源的内容这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多方面。 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说包括以下8个步骤。 一、房地产项目的开发程序寻找投资机会初步可行性研究详细可行性研究土地使用权的谈判规划设计与方案报批签署合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理房地产开发程序说明：房地产开发的程序划分并不
2、是一成不变的，在某些情况下各程序可能要交替进行。比如，如果开发项目在建设或建设中就预售或预租给职业投资者或使用的话，则市场营销工作就会在第7个或第8个程序之前进行。目前国内的开发商都是以预售的形式提前开始收回投资，降低经营风险。1.投资机会选择在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测做粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以筛除，对于其余项目则保持与土地供应商进一步接触的机会。2.初步可行性研究 大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进
3、行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。3.土地使用权取得土地使用权有偿出让：是指政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和土地使用金后，供土地使用权受让人开发经营。土地使用权出让可以采取下列方式：（一）招标；（二）拍卖；（三）协议； 3.规划设计与方案报批规划设计是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。进行规划设计应遵循以下原则：u应符合城市总体规划确定的开发地点使用性质与建设规模；u应符合种植性详细规划确定的该地点建筑容积率、建筑高度、人口密度等要求；u应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指标；u应考虑用户对环境及单体设计的要求；开发商在规划指标上动手脚的案例一
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