地产项目定位产品建议价格策略培训课件（47页）.ppt
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地产项目定位产品建议价格策略培训课件（47页）.ppt
1、（一）项目定位1、目标消费群定位2、产品定位3、区域板块定位4、品牌形象定位5、价格定位6、价格策略定位7、营销主题定位8、差异化定位9、开发理念定位10、社区风格定位1、目标消费群定位房地产项目都在解决“做什么”和“怎么做”，但都必须围绕“为谁做”这个基础。 举例：万科金色家园 举例：40300平方米的单体住宅目标客户群定位的七要素：年龄、职业、收入、文化程度、家庭构成、主要接触媒体、居住区域。 举例：万科东海岸 举例：中海阳光棕榈2、产品定位目标消费群定位 产品定位 举例：产权式酒店 投资族 举例：SOHO 居家办公族 产品定位就是要突出最大的卖点或独特销售点USP 举例：奥林匹克花园 举
2、例：商住楼的尴尬传播学：人的最佳记忆点3-7，所以定位就是牺牲 举例：深圳安联大厦3、区域板块定位区域板块定位是为了营销宣传的需要，便于消费者识别和记忆。板块定位首先是划分板块 “华南板块”、“南湖板块”、“琶洲板块”板块定位要化不利为有利，寻找潜在利好 “未来新城中心中央居住区”板块定位宣传要抓住有利时机 深圳安联大厦“市民广场板块”淡化板块概念 深圳万科四季花城（坂田工业区板块）4、品牌形象定位品牌形象是开发商要在消费者心目中塑造的印象，不同于产品定位多指功能上的描述 “未来中央居住区江南风情主题高尚住宅”三要素 “万宝路香烟”品牌形象定位不是讲“我是什么”，而是讲“我在消费群心目中应该是
3、什么” “百事可乐”“可口可乐” “奔驰”“宝马” “城市中心的豪宅”“山野水滨的豪宅”品牌形象定位就是提炼出项目最独特、最闪光的元素 “江南风情”要注意把握分寸，不要过分渲染要讲究自然大方，不要矫揉造作 5、价格定位成本加成法（利润预期法） “楼面成本 X 15%”比较定价法（评估定价法） “地理位置、临界状况、交通便利度、周边环境、占地面积、商业配套、产品素质、企业品牌等”竞争定价法 “价格敏感线”6、价格策略定位低开高走、高开高走 “开盘必特价，特价必升值”控制总价策略 价格承受心理线，成本倒推付款方式多样策略低首付策略尾盘抬价策略尾盘降价策略小步快跑策略7、营销主题定位营销主题与品牌形象定位的一致性 “南国奥林匹克运动就在家门口” “碧桂园给您一个五星级的家” “星河湾一个心情盛开的地方” “锦绣香江居住与世界同步” “雅居乐体验国际化生活” “华南新城江山湖泊共同拥有” “祁福新
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