湖南永州上海花园市场调研及前期产品规划建议方案报告（94页）.ppt
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湖南永州上海花园市场调研及前期产品规划建议方案报告（94页）.ppt
1、 1 2前言从零陵区市场的整体发展水平而言，房地产市场发展还是处于初始发展阶段，但是不同时期拥有其不同的发展特征，对于本项目而言，其机会存在，更多的是未来的，而不是已有的。竞争成败取决的因素是什么？答案可以有多项，但是核心因素只有一个：产品。本司总结运营的数十个项目，对于产品规划，如何做好“价值容积率”，决定后期竞争成败！价值容积率不同建筑容积率，它涵括规划、开发、营销三条主线，全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程，本案也是立足于该点，对上海花园项目进行深入剖析。 3永州城市规划及房地产开发情况6零陵区经济发展情况及规划前景10零陵区人口与人均收入16零陵区房地产开发与个案分析18地块现貌以及
2、SWOT分析36地块产品开发的意向规划等级分析40地块规划产品布局与交通路网44一产品建筑风格与景观风格建议54 4户型设计中有效空间利用58高层住宅产品开发建议66多层住宅产品开发建议74项目消费群体描述82项目形象定位及定位语85项目LOGO设计及延展86 5第一部分市场篇第一部分市场篇Economy and impactEconomy and impact 城市经济及对地块开发预期 6永州市从空间布局上划为“两片四轴”结构。“两片”：北区包括冷水滩、零陵、祁阳、东安、双牌和金洞六县；南区包括道县、江华、新田、宁远、蓝山、江永和回龙圩七县。以冷水滩区和零陵区为核心，北部以祁阳为次中心，南部
3、以道县为次中心，形成“一主两次”的城镇发展格局。“四轴” ：“东安中心城区祁阳”发展主轴；“中心城区双牌道县江华”发展主轴；“中心城区宁远蓝山”发展次轴；“道县宁远蓝山”发展次轴，蓝宁道加工贸易走廊。中心城区中心城区城镇化建设城镇化建设城镇化建设城镇化建设产业化建设产业化建设一、永州市城市规一、永州市城市规划发展分析划发展分析 72009年永州房地产市场的火爆为永州市投资营造了一个良好的环境，商品房销售价量齐飞，企业资金回笼加速，开发企业投资意愿显著增强。2010年永州市共完成房地产投资72.6亿元，同比增长17.15%。但从环比数据来看，受到宏观调控的影响不小，投资小有波动，增速明显放缓。2010年全市1-12月房地产投资环比分别为-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。二、永州市今年来房
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