深圳京基大梅沙别墅项目定位策划报告（142页）.ppt
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深圳京基大梅沙别墅项目定位策划报告（142页）.ppt
1、二级市场策划品控中心京基京基别墅项目思考别墅项目思考2 引引Preface 深圳，别墅豪宅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战.京基，做残喘的市场跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？还是重新定义别墅豪宅市场，做新的领袖人？领袖或跟随，姿态必须确定！领袖或跟随，姿态必须确定！3 背景研判背景研判发展商背景研判发展商背景研判地块研判地块研判市场背景研判市场背景研判4一级市场：土地频流拍，看衰、一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱缺钱” 4 4月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自0707年年9 9月以来，政府出让月以来，政府出
2、让2525块块地，其中地，其中1414块地流标。块地流标。 开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。的资金链紧张。5二级市场：均价回到一年前二级市场：均价回到一年前p 市场供应：市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6，144平米以上户型仅占5.3；p 市场成交：市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平；p 成交均价：成交均价：4月份
3、随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。6二级市场：价格下浮一明一暗二级市场：价格下浮一明一暗豪宅：价格低调松动，成交低迷豪宅：价格低调松动，成交低迷万科城御水湾：万科城御水湾：千万别墅，现场可松动至千万别墅，现场可松动至8折、折、7折折东海岸：东海岸：280大平面，账面价大平面，账面价4万，现场价万，现场价格可松动格可松动25%红树西岸：红树西岸：现价现价4-54-5万，现场价格可谈万，现场价格可谈澳城：澳城：均价均价2300023000元，价格可谈元，价格可谈9595折折豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低调暗放，且松动幅度较大。调暗放，且松动幅度较大。普通住宅：价格频频调整普通住宅：价格频频调整 2040%，周成交达，周成交达10-20套，开盘套，开盘率恢复率恢复30-40%布吉布吉/ /
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