上海浦东祝桥公寓项目营销策略方案（88页）.ppt
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上海浦东祝桥公寓项目营销策略方案（88页）.ppt
1、朗诗祝桥项目营销策略汇报我们面临的问题：u面对这个从未被开辟过的区域市场，如何锁定我们的目标客户。u如何充分利用我们自身具备的资源优势，快速达成销售目标，扩大品牌影响力这是一片未经开发的热土这是一片未经开发的热土 报告逻辑思路项目背景分析客户定位分析蓄客策略分析第一部分：项目背景分析 1.宏观政策与市场分析 2.项目价值挖掘 3.SWOT分析政策基调 调控政策继续执行，严格执行差别化信贷，促进首套刚需客置业要求巩固房地产市场调控成果调控基调不变2.7日央行发布消息称，首提“满足首次购房家庭的贷款需求”大基调新动向宏观市场成交量急剧下滑，成交面积段以刚需小户型为主近五年全市商品住宅量价走势图n受
2、宏观政策影响，在供应量总体持平的情况下，2011年的成交量较之于2010年下滑25个百分点，市场不容乐观。n2011年供过于求，但总体成交均价并未出项下行趋势，较之于2010年上涨1.4个百分点，遏制房价过快上涨的调控目标达成，但是总体均价未能出现合理回归，因此，市场表现仍旧符合调控需要。2011年全市商品住宅各面积段成交套数n2011年全市商品住宅成交63190套，其中90平米以下的成交24081套，占比37%；91-120平米的成交19922套，占比32%；121-140平米成交7425套，占比12%；141平米以上的成交11762套，占比19%。n2011年商品住宅成交，以刚需兼改善型需
3、求为主，可预见年商品住宅成交，以刚需兼改善型需求为主，可预见2012年刚需小户型为成交主流。年刚需小户型为成交主流。春节市场商品住宅成交创新低，仅成交16套历年春节期间全市商品住宅成交情况n2012年春节长假期间（除夕初六）上海商品住宅仅成交16套，合计成交面积1749平米，同比2011年春节分别下降了33%和28% ，与2010年相比，下降幅度更是达到6成以上，从2009年到2012年春节住宅成交量呈直线下滑态势，并且2012年屈指可数的16套房源成交量创下了有数据监测以来的新低。n上海普通商品房标准放宽，并计划将在一季度实施，这也给开发商在项目定价策略上带来影响，尤其是处于“内环内330万元/套，内外环200万元/套，外环外160万元/套”边缘地带的楼盘。区域市场周边热点区域的成交主力面积段以71-120的刚需中小户型为主新场板块2011年各面积段成交套数占比惠南板块2011年各面积段
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