1、 第四节第四节 房地产市场定位房地产市场定位 一、房地产市场定位的原则 1与企业发展战略相一致的原则 在企业发展战略下进行市场定位，能够体现企业的竞争优势，构建企业品牌，使得企业的产品具有延续性。 2经济性原则 产品定位应具有较高的性价比 3适应性原则 与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应； 与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应； 与目标客户群的消费特点和消费能力相匹配； 企业的技术和管理水平相适应。 4可行性原则 项目规模、开发模式和进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，在市场定位时如何“量力而行”。 应根据项目规模和优势、地块特性确定入市时机，设
2、计项目进度。 二、房地产市场定位的主要内容 1、确立开发理念 为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设； 2、明确用途功能 在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，挖掘土地潜能； 3、筛选目标客户 在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位打好基础； 4、进行项目初步设计 根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容； 5、测算租售
3、价格 参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格； 6、确定入市时机 根据企业经济实力和项目投资量，分析和选择适当的入市时机，权衡风险与利益，提出可行的方案，保证项目实施。 三、房地产市场定位涉及的主要环节 、现金流约束 开发企业根据自身现金流的情况，确定项目定位方向。 如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。 作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。 2、土地条件 土地自身条件是项目定位的基础，地块自然条件的综合利用是项目增值的前提。 错误定位案例： 在北京有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。 为了增加开发面积，发展商填了湖。 这样增加了面积，但自然景观条件的下降，项目产品品质下降。 该地块的湖泊应该是不可多得的优势，却因项目定位的问题而成为
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