房地产开发土地增值税在策划和定位中的考虑培训课件（83页）.ppt
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房地产开发土地增值税在策划和定位中的考虑培训课件（83页）.ppt
1、1土 地 增 值 税 房地产开发企业2土地增值税第一部分：基本政策第二部分：税收征管第三部分：清算管理3第一部分：基本政策4基本法规： 法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 5基本政策纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 6基本政策-征税范围 凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。7基本政策-征税范围 国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地
2、上地下的各种附属设施。 附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 个人，包括个体经营者。8基本政策-课税对象 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 9基本政策-计税依据增值额=收入扣除项目金额10基本政策-收入 货币收入 实物收入 其他收入 视同销售房地产收入-用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为11基本政策-收入 对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供
3、收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。12基本政策-扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格13基本政策-扣除项目金额14基本政策-税率 增值率 =增值额扣除项目金额 超率累进 应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率15基本政策-税款计算 应纳税款 =增值额税率扣除项目金额扣除率16基本政策-减免税 暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。17基本政策-减免税 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的； 北京市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）平方米以下；3.实际成交价低于同
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