龙庭·首玺写字办公楼营销策略报告20170519.pdf

1、2017年5月 龙庭首玺营销推广策略报告 能定义22载高新区 商务地标 谁 一条线，牵住了上下两千年 潍坊是闻名的世界风筝之都，是山东半岛都市群最大城市，近年来潍坊大力发展对外经贸与旅游，第三产业 如雨后春笋，迎来了前所未有的发展契机。 高新技术产业园的快速发展，滨海区“一园四城”的顺利实施，鲁台会展中心的建成，潍坊正大跨步向前发 展，一个国际化都市正在崛起！ 潍坊东邻青岛市、烟台市， 西接淄博市、东营市，南连 临沂市、日照市，北濒渤海 莱州湾。地扼山东内陆腹地 通往半岛地区的咽喉，胶济 铁路横贯市境东西。 潍坊位于三区核心，优越的 区位因素，良好的发展机遇， 潍坊的发展机遇可谓是空前 的。山

2、东半岛蓝色经济区、 胶东半岛高端产业聚集区、 黄河三角洲高效生态经济区， 这些国家及山东省的重点发 展规划必然会为潍坊市的发 展添上一双加速腾飞的翅膀！ 胶东半岛 高端产业聚集区 潜 力 潍 坊 早在2006年，潍坊就确定了“东扩西延东扩西延”的发展战略，高新区市政配套设施建设以前所 未有的速度向前推进。 随着市行政中心的东迁，坚定了城市向东城市向东发展的决心，无疑会使 城市东部成为未来新兴的政治、经济、文化中心。 中心中心潍坊潍坊 City Center Development opportunities 金融广场 新新 发发 展展 新新 机机 遇遇 李嘉诚说过，“决定房地产价值的因素，第一

3、是地段， 第二是地段，第三还是地段。”高新区正是这种不可高新区正是这种不可 多得的好地段多得的好地段。作为新兴的高新技术产业开发区，高 新区涵盖了潍坊市政府，潍坊市最大文化活动中心， 潍坊市最高学府潍坊学院，潍坊一中，潍坊市未来金 融中心金融广场，潍坊市高新技术产业潍坊市软件园。 2012年全年，高新区经济GDP突破268.1亿元，同比 上年增长16.4%，位列潍坊主城区首位。由工业经济 向科技服务转轨，由加工制造向研发、孵化、总部经由加工制造向研发、孵化、总部经 济转型，发展研发经济、总部经济、孵化经济、投融济转型，发展研发经济、总部经济、孵化经济、投融 资经济资经济，高新区迎来了前所未有的

4、新机遇和新格局。 阳光大厦阳光大厦 城市向东城市向东总裁、总部大迁移总裁、总部大迁移 The great migration of headquarters 以北海路、健康街-东风街为中轴的政中心板块形成，阳光 大厦、投资大厦、金融广场、万银大厦、东方大酒店、金 马大酒店、天马大酒店、各大银行 近几年大量的商业项目、公寓、写字楼的进驻，使这个区 域的商业气氛越发浓郁起来。浓郁的商务集群浓郁的商务集群，有助于提 升区域价值，助力企业的快速发展！ 本案位于高新区健康街与北海路交汇处，紧邻阳光大厦，隶紧邻阳光大厦，隶 属于市政府版块属于市政府版块。项目北拥潍坊市政府，谷德广场，东靠高 新区管委会、金

5、融广场，地理位置得天独厚。 接下来是龙庭接下来是龙庭首玺的时间首玺的时间 第一篇章审势 外部环境与自身属性思考外部环境与自身属性思考 先看看市场先看看市场 2016年两会行业思路 要求住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举 把存量房转为公租房和安置房 坚持分类指导因地施策，落实地方政府主体责任 支持居民自住和改善性住房需求 回避房地产税，营改增扩围 新一届政府的房地产调控思路是强化政府责任、分类指导、因地施策，通过加快城镇化、推进城镇棚户区改造、增加保障性住房建设， 推动房地产税征收等方面来对行业进行调控 调控重点词梳理 房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去库存的刺激性政策与部分热

6、点城市控房价紧缩政策相并行。基调上，上半年以 刺激为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征 1、2016年3月1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。 2、2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为20%25% 3、2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行 4、2016年5月1日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12% 1、2016年2月22日，调整房地产交易环节

7、契税：个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税 2、2016年2月22日，营业税优惠政策：90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税 3、2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少 1、2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房，从房源、公租房货币化补贴、税收优惠及市场规范方面给予支持 2、2016年2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款 3、鼓励农民工进城买房，因城施政去库存 4、三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民

8、工在城市购房 5、海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目 6、甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房 7、陕西、山西首套房最低首付20%。 金 融 税 收 房 屋 土 地 2016年调控政策主要集中在上半年，以 利好政策为主，导致上半年楼市一路高 歌，侧面反应市场有需求，政策压制下 无法释放 一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。 因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点，地价非理性上涨也

9、为后期开发运营带来了较大压力 全国各类土地供需量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下，地 方政府继续减少土地推出量，2016年全国300个城市共推出各类用地 18.2亿平方米，同比下降11.0%，降幅较2015年收窄7.8个百分点，整 体仍处于较低水平。共成交15.0亿平方米，同比下降5.7%，各类土地 成交出让金2.9万亿元，同比增长30.3% 一线城市住宅用地成 交量同比大幅下降，二 线城市实现同比增长。 三四线城市住宅土地成 交持续下降 前三季度重点城市各 类用地楼面均价和溢价 率攀升，四季度调控政 策影响下均有所回落 2016年热点一二线城 市土地持续高热，地王 频出，全国300个城市

10、 2016年各类用地成交楼 面均价为1904元/平方 米，同比上涨38.7%， 平均溢价率为43.13%， 较2015年提高26.91个 百分点。 全国新开工小幅下降，投资增速趋缓；需求端：销售面积下滑，二线城市降幅更明显，价格端：价格有所回调，幅度很小，三四线城 市尤其是潍坊市场，在财政方面不出限制性政策的话，市场变化不大 2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降， 投资低速增长”的特点，市场表现仍将持续分化，预计2017年一二 线城市销售面积将下降，三四线趋稳。 从近年市场运行情况看，房地产市场基本上呈现三年一个周期的 循环，2017年为此轮周期末期。 楼盘名称楼盘名称

11、优势优势劣势劣势 泰华中心地段好，景观好，开发商品质，泰华物业管理非常好商圈，太吵，东风街交通压力大，非常拥堵，不好停车 世纪环球中 心 现房、带租约销售、潍坊第一高168米，6000平避难层，12部 日本三菱电梯，精装房、吊顶、木地板 新华路交通拥挤，公摊大，紧邻哮喘病医院，哑铃形状，停车位不够用，户 型进深大，采光差 潍坊中心地下三层车位配比率高，车位498个商业配套不全、西塔小公寓内承重柱分布明显 万达中心实力开发商，知名度高，9部三菱电梯，10.8米挑高大堂装修气 派 道路拥堵，物业费非常高11元/，紧邻劣势陵园 中天下潍 坊国际 五星级酒店大堂、品牌电梯、配置中央空调交通拥堵、车位4

12、00个达不到1:1配比，市内窗户采光差 和谐广场价格低、东邻政府行政审批中心地段太偏，达不到5A级写字楼的标准，东西向的采光差电梯只有2部，走廊 1.8米 利和大厦5A级写字楼，9米挑高大堂，5部电梯，配置中央空调，带精装 修 位置一般，周边无商业氛围，16楼以下南向采光差，8层以下与快捷酒店共 用一个大堂。 世博国际地段好，大堂1300，挑高20米，7部日本三菱电梯两栋楼共用一个大堂，健康街无商务氛围，紧邻医院、加油站 富潍大厦带租约销售、板式结构，停车位充足，户型方正位置太偏，紧邻绿化带，出口不好找 市区写字楼总结市区写字楼总结 楼盘名称楼盘名称户型及面积配比户型及面积配比价格价格是否返祖

13、是否返祖去化率去化率 泰华中心40-1519.881-5F为商场6-10F40-120 11-20F75-160 均价7000元/，贷款96折全款95折14F、15F为售后返祖楼层， 第一年6%，第二年7%，第三 年7% 95% 世纪环球 中心 80-130主力150-190400-900均价6800元/，在创业孵化中心入驻前一 口价4999元/ 带租约销售，山东半岛大学生 创业孵化中心入驻，政府8- 10% 95% 潍坊中心西塔41-61东塔124.8-1337均价6780元/，全款96折，贷款97折无西塔90%，东塔 85% 万达中心65-2000国际甲级写字楼，主力户型100 均价650

14、0元/全款85折，贷款87折无北塔已经销售完 中天下潍 坊国际 7500元/托管10F，精装交房，其他非 托管为毛坯 95% 和谐广场西楼134-271一二层商铺，三层以上写 字楼 4000元/贷款88折，一次性85折无95% 利和大厦43-10004600元/无20% 世博国际 70-12501-2层金融行业3层招商会所4层 会议中心5层餐厅西塔6-11层商务客房东塔 6-25层写字间 7200元/，贷款85折 西塔10-25带租约销售，健康 产业中心签约三年，开发商返 祖回报率10%，健康产业中心 已上报但未批准 60% 富潍大厦5800元/左右13-16F返祖95% 市区写字楼总结市区写

15、字楼总结 区位区位高新区金马路梨园街交汇处东南角 规模规模建筑面积:30000平方米 容积率容积率1.61 公摊公摊35% 业态组合业态组合商业、写字楼 单层面积单层面积1000 户型面积范围户型面积范围43-1000自用分割 底商底商1、2层；3、4层商务配套 价格价格5300元/平米 开盘时间开盘时间2015-01-08 交房时间交房时间2016-06-30 停车位停车位300多个停车位（地下停车位 销售政策销售政策目前没有优惠 销售情况销售情况还没开始销售 外立面外立面玻璃幕墙 硬件配套硬件配套5A,中央空调 周边配套周边配套 金马佳乐家、高新区双语学校、农村信用社、工商、农业银行等 附

16、：利和国际商务大厦附：利和国际商务大厦 项目项目富潍大厦富潍大厦 区位区位健康街志远路交汇处 规模规模占地面积:17450平方米 建筑面积:85000平方米 容积率容积率4.00 业态组合业态组合写字楼、公寓、精装修 单层面积单层面积B座一层1200（整层售）A座一层1400 户型面积范围户型面积范围50-1400 底商底商1-2层为商铺 价格价格写字楼均价5600元（托管均价6000元/） 开盘及交房时间开盘及交房时间交房时间2015-02-28 停车位停车位地上300个，地下400个 销售政策销售政策针对大客户优惠较大 销售情况销售情况内部9折认筹中 卖点卖点精装现房出售 外立面外立面玻璃

17、幕墙 硬件配套硬件配套精装修、中央空调、配有洗手盆、坐便器等 周边配套周边配套金马路佳乐家、上东店佳乐家、益家园家具广场、中百益家园、华都家具 附：富潍大厦附：富潍大厦 区位区位奎文北海路和福寿街交叉路口西北角 规模规模 占地面积:10497平方米 建筑面积:85862平方米 容积率容积率6.63 业态组合业态组合一期为24层纯商务办公写字楼，二期规划建设1栋26层商务公寓。 单层面积单层面积2000 户型面积范围户型面积范围40-2000自用分割 底商底商1、2层，银行预定；3、4层商务配套 价格价格未开盘 开盘及交房时间开盘及交房时间2015年底交房 工程进度工程进度封顶 停车位停车位80

18、0多个停车位，其中地下停车位784个，车位配比1:1 销售政策销售政策认筹2万抵6万，开盘抽奖9万买写字楼 销售情况销售情况未开盘，认筹中 卖点卖点 北海路唯一在建写字楼，近几年无再建项目，升值潜力大 外立面外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕 硬件配套硬件配套 除地面外皆装修，3.6米层高 周边配套周边配套 北海学校、潍坊中心双语学校、东明中学、89医院新华路分院、仁德医院、各大银行等 附：圣邦东领道附：圣邦东领道 区位区位高新区东风街与新华路东 规模规模占地面积:171818平方米 建筑面积:672808平方米 容积率容积率3.17 业态组合业态组合一期由一幢20F国际甲级写字楼、一幢24

19、F公寓、二幢24F住 宅及4F大型特色商业组成 户型面积范围户型面积范围30-2700自用分割 价格价格写字楼均价5600元/，按揭99折，全款96折 开盘及交房时间开盘及交房时间2016年6月开盘 工程进度工程进度主体基本封顶，交房已经延期 停车位停车位4572个停车位，一期规划822个停车位 卖点卖点周边大型商场较多，位置优势明显 外立面外立面天然大理石石材，并搭配玻璃帷幕 硬件配套硬件配套除地面外皆装修，3.6米层高 周边配套周边配套奎文实验中学、北海学校、沃尔玛、新华路佳乐家、大润发、 各大银行等 附：浙鑫广场附：浙鑫广场 再看看项目再看看项目 项目地处潍坊风水龙头九龙山麓，地势俯瞰全

20、城、灵气所钟；北海路景观大道四通八达 项目区域左有奎文高端金融、商贸配套；右有高新大量科技、服务类产业集群支撑，是衔接两大优质板块的咽喉。 项目所在地块云集了大量高端住宅社区，是潍坊优质人群最密集的区域。 项目分析-区位 N： 地块临加州世纪尊品、人民广场、市政府 S： 南边为德润康城、唐宁国际、植物园 W：向西为电业局宿舍、绿城城园，虞河景观带 E： 东靠北海路，九龙华府、大观天下 附近交通为北海路城市景观大道、樱前街 双向八车道等城市主要道路，交通便利，道路相对较通畅。 项目分析-四至 项目分析-SWOT 项目分析-应对策略 项目分析-应对策略 区域地段、企业实力、产品定位及硬件配套等要素

21、，本案具备打造新型生态智能中高端写字楼的基础和能力。区域地段、企业实力、产品定位及硬件配套等要素，本案具备打造新型生态智能中高端写字楼的基础和能力。 如何突围？如何突围？ 【本案写字楼的四大突围态势】【本案写字楼的四大突围态势】 概念突围 写字楼概念认知与发写字楼概念认知与发 展趋势重塑展趋势重塑 产品突围 产品力、服务优化产品力、服务优化 商业配套逐步完善商业配套逐步完善 推广突围 立于世界立于世界500强之上，强之上， 打造高企调性打造高企调性 营销突围 营销阶段划分为销售目标，营销阶段划分为销售目标， 营销手法思考执行营销手法思考执行 第二篇章蓄势 各层面的梳理和思考研判各层面的梳理和思

22、考研判 5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼 对高效办公的一种追求。所谓5A智能化， 一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自 动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消 防智能化）、SA（安保智能化）。具备5A 智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段 优势、规模优势和软硬件优势，引导了一种 更加智能、便捷、高效的办公模式。 泛滥的泛滥的5A级写字楼级写字楼概念突围概念突围 5A写字楼写字楼 OA办公智能化办公智能化 BA楼宇自劢化楼宇自劢化 CA通迅传输智能化通迅传输智能化 FA消防智能化消防智能化 SA安保智能化安保智能化 潍坊市写字楼市场目前概念还没有突破浅层 泛滥的甲级写字楼泛滥的甲级

23、写字楼概念突围概念突围 标杆，若仅仅是意味着拼设施，拼配套，拼外立面，拼建材标杆，若仅仅是意味着拼设施，拼配套，拼外立面，拼建材. 这样会让开发商会陷入高成本的红海竞争，胜算将较为有限！这样会让开发商会陷入高成本的红海竞争，胜算将较为有限！ 眼下潍坊写字楼市场非常严峻，写字楼项目也层 出不穷，陷入相互拼外立面，拼智能化、拼豪华 程度的时代. 建议本案在产品配套上体现出符合自身定位的特建议本案在产品配套上体现出符合自身定位的特 色，凸显本项目的独特气质。色，凸显本项目的独特气质。 成为标杆成为标杆概念突围概念突围 成为标杆成为标杆概念突围概念突围 项目本身即是潍坊地标级写字楼，项目本身即是潍坊地

24、标级写字楼， 或者说，项目运作宗旨就是打造比肩国际的地标写字楼，或者说，项目运作宗旨就是打造比肩国际的地标写字楼， 幵使之成为市场标杆。幵使之成为市场标杆。 可否找到新的亮点，符合客户的需求？可否找到新的亮点，符合客户的需求？ 想客户想客户所想所想 想客户想客户未享未享 SVO写字楼全称Service&Virtual Office S即Service，简单来说就是服务式写字楼的核心服务，这里的服务并非通常的物业服务，而是更进一步的定制型人性化服物业服务，而是更进一步的定制型人性化服 务。务。 V即Virtual，翻译过来就是实际上、实质上、优点效能的含义。对于写字楼来说，它所能达到的最终目的即

25、为包含现有写字 楼的优点，并在效用上发挥极致，给在其中办公的商务人士提供最优化和高效率办公和服务环境。提供最优化和高效率办公和服务环境。 O即Office，传统意义上的办公客的含义，也有事务所的意思。对于写字楼来说，它存在的目的就是为所有商务人士提供办 公场所，它的本质亦是如此。 潍坊首家潍坊首家SVO写字楼写字楼概念突围概念突围 如：CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）、SVO （朋务式写字楼）、写字楼分SOHO（生活化商住办公）、 IFC（金融中心区）一样，明确的概念能够概括项目的内涵。 SVO写字楼 最初于20世纪70年代末的美国，这种“以服务性为主”的全新办 公模式，为客户提供尽

26、可能完整的办公体系，除了办公地点、办公 家具、用品、设备等硬件外，还涵盖了各种服务人员与之相匹配， 包括秘书、接待、物管等，是一种集商务中心、行政于一体的办公 模式。 SVO写字楼起源写字楼起源概念突围概念突围 看起来这里与一般公司的办公室没有区别。100200平米或者更大的空间，一进门首先会看见前台，然后是被根据面积分 割成小办公客、会议客、会客区等。 在这样的场所办公租金应该很高。然而这里的员工说，他们的月租仅1000余元起。这个费用包括了房租、水电、物业费、前 台工资等全部费用。 原来，在这个看起来如通常公司办公层的空间里，每间办公客实际上都是一家独立的公司，各自按不同的标准支付月租，一

27、 般每个公司也就二三人，而会议客、会客区以及茶水间等空间。他们拎包就能进来办公，所以叫“即时办公客”。 因此，在使用费用上，尽管这里的设施全部按照甲级写字楼的标准装修，但入住的用户只用为自己使用的设施付费，就连办 公常用的复印机，收费也是按张计算。 对于联锁机构驻潍坊分支和中小型创业型企业，这是一套完美的解决方案。 SVO写字楼特征写字楼特征概念突围 SVO是商务管家是商务管家 商务住宿服务 商务出行服务 商务秘书服务 商务会晤服务 商务翻译服务 商务会议服务 专属银行服务. SVO办公特点办公特点概念突围 SVO是专业的是专业的 专业律师咨询服务 专业的会计师服务 专业投资咨询服务 专业创业

28、咨询服务 专业财务咨询服务 专业心理咨询服务 专业管理咨询服务. SVO办公特点办公特点概念突围 SVO办公特点办公特点概念突围 SVO是低成本的是低成本的 不再为低使用率的专业员工付费 不再为低使用频率的空间付费 不再为琐碎的会晤安排和会议付费 不再为清洁办公环境而付费 一切，我们为您打理！ SVO办公价值创造办公价值创造 在“即时办公客”里，企业获得的不只是办公空间，还能获得整个商务 行政系统的支持。例如，电话交换机灵活设置“即时服务”的办公客。 这样企业都有自己独立的电话号码，当有人按照这个电话打来时，总机 自动识别，接线员能准确说出“你好，这里是某公司。” 定制需求的模式，其中之一可租

29、赁年限上一般可以少于常规写字楼的租 赁期，但租金较高。对于中短期内的散户,特别是只有少数员工的创业型、 智本型公司来说,这种模式是广受欢迎的。 （注：针对散户投资宠，解决秔赁前景就是解决投资疑虑。今后运营中，根据实际情况调整。） 概念突围 SVO成功案例成功案例概念突围 硬件层面硬件层面产品突围产品突围 标准甲级写字楼配置：标准甲级写字楼配置： 立面： 高品质的玱璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中穸镀膜隑音、 大尺寸块面玱璃、 减少隐框、 凸现竖向主线条、 灯光 工程） 大堂： 超强的空间感（至少挑高两层）、选用高档杅料，设计要求简约、大气，色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造 穸间层次感，细微处

30、体现大堂整体气势 电梯： 知名品牌； 等候时间小于30秒；大尺度轿厢；高速电梯建议进口原装公共走道： 正常开间1 .8-2米，明确的导规 系统，细节不品质感 洗手间： 尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量不公共部分协调 电梯间： 正常开间不小二3-3.2米 电梯服务面积：每部电梯服务面积不小于5000平米 硬件配置硬件配置产品突围产品突围 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围

31、产品突围 硬件配置硬件配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 附加配置附加配置 产品突围产品突围 SVO是目前全球高档写字楼配备的形式，作为国际级写字 楼，一定会有一个极为与业的物业管理公司为写字楼提供 出色的朋务，这一点毋须质疑。目前在国际上被广泛认可 的物业管理公司有第一太平洋戴维斯(FPDsavills)、仲量联 行（Jones Lang Lasalle）、世邦魏理仕(CB Richard Ellis)、戴德梁行(DTZ)、高

32、力国际(Colliers International)、 高纬物业(Cushman&wakefield)，这些公司都以房地产垂直一体 化的与业朋务而闻名。 本案建议引入知名物业公司做管理顾问。 从软性的方面实现国际化不标杄！ SVO引入知名物管顾问产品突围产品突围 国内目前的写字楼非常倾向于商业不办公一体化国内目前的写字楼非常倾向于商业不办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。 世纪东方商务大厦等。随着区域的成熟，综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人 流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性斱面也会增加更多的成本

33、。 而在发达国家，高档写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在不写字楼周边的商务区内实现，最大限度地实最大限度地实 现功能的专一化。现功能的专一化。这一点与本案也是完全契合的！ 关于这一点，即便在以后一线工作人员面对客户时，也是非常自信的！ SVO 资源共享最纯粹的商务空间产品突围产品突围 通过专属网站的设置，解决上下游企业的配套，创造商机，实现更深入的服务。解决上下游企业的配套，创造商机，实现更深入的服务。使整栋写字楼不再是一个办公的场地，而是 一个有机的商务生命体内部可以实现商机的循环，变冷峻的商务空间为人性化温暖的创富平台！ 同时提供专业律师服务、专业投资咨询服务、专业管理咨询

34、服务等附加价值，增加客户粘度。附加价值，增加客户粘度。并可引入这样的专业公司进驻 （从而有效与集群式总部基地写字楼形成区分。） SVO特色持久运营产品突围产品突围 每层楼可以设置茶水间24小时供应开水。科学证明，长期饮用纯净水不 利于身体健康。作为体贴式的配套，为项目增加亮点。 SVO体贴式配套 本案作为注重服务品和内涵的注重服务品和内涵的 总部基地总部基地，强调写字楼高端商 务管理服务和客户的舒适感受。 可在写字楼裙楼专门为各企业 设置的商务配套，涵盖银行、 商务中心、咖啡书吧。 产品突围产品突围 商务管家服务 成立专门的商务管家中心，商务住宿通 过潍坊当地商务酒店洽谈战略合作提供， 商务会

35、议通过打造公共会议场所提供， 秘书、翻译固定聘请，专属银行通过出 售库层裙楼完成等。 商务与业服务 与律师事务所、会计师事务所、会计所、 投资咨询公司、创业咨询公司和管理咨 询公司等与业机构建立长期的、稳定的 合作关系，如有需求直接通知到相应的 公司帮助提供。 此服务考虑成本问题，采用外包形式，交给各专业公司完成。 SVO专业商务管家服务产品突围产品突围 写字楼用户对于网络的依赖是众所周知的，现代化的办公场所无法提供无线网络； 本案可以“wifi免费使用免费使用40年年”为噱头。 SVO无死角免费WIFI覆盖产品突围产品突围 出版宣传册 通过讲述获得巨大成功企业的历程，揭示构筑持续竞争力和提高

36、效率是企业成功的关键； 集中向客户介绍我们能够提供商务解决方案，以及这些服务式如何降低客户运营成本和提升效率。 SVO如何展现？产品突围 大型的企业竞争力高峰论坛 通过和媒体合作邀请高知名度的经济学家和企业家们，组织规模浩大的企业竞争力排行榜和高峰论坛，以推广竞争力和 效率来推广项目。 SVO如何展现？产品突围 现场软件、硬件展示 通过高档的大堂和样板楼层形象、专业的案场销售人员从软、硬两方面展示我们提供服务的能力。 SVO如何展现？产品突围 软件层面回顾 业主将收获的价值业主将收获的价值 精装服务式办公区精装服务式办公区 房间内为精装修小户型设计并配备办公家具和配套办公设备（与办公设备定制厂

37、家战略联盟即可，我司可提供相关资源），客 户即时入住。（大面积不设隔板，预留个性化装修的空间），并享受专业商务服务。软硬件相结合，立体化解决投资客户的后 顾之忧。（注：精装修则解决了客户的后顾之忧。但我们不是主打精装，而是作为我们体系的组成部分！） 即时办公室即时办公室 企业需要灵活、低成本的办公场所来满足人们个性化的办公需要。”企业需要体面的办公环境，却又要控制成本，而“即时办 公室”服务体系更多是在运营。与其它写字楼部同（其它写字楼最多是物业招租），我们对置业者未来投资的已经有了明确的 解决方案。 软件层面回顾 业主将收获的价值业主将收获的价值 体贴式配套体贴式配套 通过写字楼的裙楼设置齐

38、全精致的商务配套，商务中心的功能扩至最大。楼层可设24小时开水间，体贴式配套，以人性 化为本。 特色恒久运营服务特色恒久运营服务 形成写字楼内循环运营体系。以国际化的规野，在硬件配置实现主流的情况下，软性提升，赋予楼宇灵魂！相对于其它 号称国际化的项目，我们的价值得到了进一步提升！同时，无论是大客户，还是小客户，都能从中得益。 国际化不仅仅是硬件国际化不仅仅是硬件 以国际化的理念来运营运营高端商务写字楼,在硬件配置不落伍的情况下,最大程度的贴进租赁客从而实现投资客 实现从销售到运营到口碑的良性循环。（正如前文所倒叙的故事） 项目发展目标与核心主旨项目发展目标与核心主旨 打造潍坊内核、中央区的总

39、部商务基地打造潍坊内核、中央区的总部商务基地 高档理念高档理念尖端商务尖端商务序列序列/区域轴心区域轴心商务办公新坐标商务办公新坐标 一切软硬件优势围绕商务地标进行包装一切软硬件优势围绕商务地标进行包装 一切软硬件优势围绕投资价值进行深入阐述一切软硬件优势围绕投资价值进行深入阐述 当价值大二价格，对置业者来说好的写字楼！ 当价值大二价格，对秔赁宠来说好的写字楼！“价值” 第三篇章第三篇章扬帆扬帆 填补市场空白树立经典填补市场空白树立经典 作为片区内绝版商务项目的启动，即将为未来写下重要序章 要以足够高的姿态，向市场递上一张足够震撼的名片 一鸣惊人，一出就不凡 故，我们要打造的是一张什么样的名片

40、？故，我们要打造的是一张什么样的名片？ 根据前述项目本质及附加概念，我们将项目总结为： 潍坊内核 SVO定制服务型总部基地 项目属性推广 推广 案名建议 龙庭领界 释意：释意： 领：统领、领导、领袖、领先之意，蕴含项目的引领商务风潮之意； 界：境界、领域，划定一方疆土； 领界：大气、沉稳，郎朗上口，易于传播。 推广推广 推广 主推广语主推广语 从优秀到领袖从优秀到领袖 辅推案名建议推广 龙庭龙庭鼎峰鼎峰 释意：释意： 龙庭：企业名，塑造品牌影响力 鼎：鼎盛，正当时也；亦指古代规为立国的重器，是政权的象征 峰：登峰造极，人生巅峰，最高点 Slogan 问问鼎鼎财富财富 商务巅商务巅峰峰 推广 写

41、字楼客户普遍关注什么？写字楼客户普遍关注什么？ 生产工具生产工具提高生产力 投资工具投资工具保值、增值 经营效率经营效率这个区域是否能提升企业经营的效率？（例如离上游企业更近、离相关部门更近、 离交通节点更近） 形象（面子）形象（面子）这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？ 经营成本经营成本这个写字楼是否有利于节省企业运营的成本？ 客户关注点客户关注点营销突围营销突围 不同行业关注点有什么不同？不同行业关注点有什么不同？ 客户普遍重点关注物业形象和服务物业形象和服务 出与对公司经营考虑， 普遍对网络、普遍对网络、空调等硬件设施具有自身的要求空调等硬件设施具有自身的要求

42、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况 现金支付能力强： 物流类、 投资类 关注付款方式： 贸易类、 金融类 关注舒适的办公环境： 服务类 务实型企业： 实业类 客户关注点客户关注点营销突围营销突围 仍关注到产品仍关注到产品 经营效率经营效率这个区域是否能提升企业经营的效率？（这个区域是否能提升企业经营的效率？（例如离上游企业更近、离相关部门更近、 离交通节点更 近）区位和配套资源 形象（面子）形象（面子）产品是否适合公司的形象要求？产品是否适合公司的形象要求？ 必备指标：广场立面大堂电梯公共走道洗手间 可选指标：客内层高、 豪

43、华规频会议室、 俱乐部、 商务会所 经营成本经营成本产品是否有利于提升效率、产品是否有利于提升效率、节省企业运营的成本？节省企业运营的成本？ 必备指标：空调品牌与运行方式、 电梯速度与运行方式、 网络速度、 高使用率、 物业的可拼合性 可选指标：网络地板、 空中花园、 生态办公等 客户需求客户需求营销突围营销突围 看硬件配置看硬件配置 第二步：进行对比第二步：进行对比 根据写字楼档次、内部配置、功 能性和价格确定可能购买的几个 写字楼。 看宏观环境看宏观环境 第一步：选择区域第一步：选择区域 根据交通、产业链、知名度和价 格区间确定区位。 根据写字楼物业服务确定。在区 位相同、形象相同、配置相

44、同和 价格相差不大的况下，主要看物主要看物 业服务。业服务。 客户购买写字楼三步走（例）客户购买写字楼三步走（例）营销突围营销突围 本案制胜关键 第三步：选择购买第三步：选择购买 客户定位客户定位营销突围营销突围 极少数的顶尖客群，对写字楼的 形象品质、区域环境、物业管理、 商业配套及环境都有极高要求， 购买力很强，但多为租用。 数量较少，对写字楼的区域环境、 商业配套，物业管理要求较高， 租用和购买兼有，需求面积1000 以上。 数量庞大，对办公环境、商业配 套、功能要求较高，面积大多在 40-300，多为购买。 结论：商贸、电子、网络、软件、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业成

45、为本案的主要需求对象。 着眼区域发展，再造板块高度着眼区域发展，再造板块高度 实现客户升级，创造经济价值最大化实现客户升级，创造经济价值最大化 立于世界百强，打造商务巅峰立于世界百强，打造商务巅峰 抓准城市发展格局机会点，重塑板块高度， 以世界百强的姿态打造潍坊内核，潍坊区的商务形象标杄。与区域内 各大项目互相借势，共同承担起潍坊写字楼市场发展的重仸，成为区域新时代的商务、商业创始人之一。 核心精神营销突围营销突围 营销目标制定以潍坊当地市场为基础思考条件，辅以贵公司的市场实现预期，包括对市场的把握程度，综合制定而成。 夯实企业实力，提升企业品牌，快速去化产品夯实企业实力，提升企业品牌，快速去

46、化产品 营销目标营销目标营销突围营销突围 开发目标：开发目标： 销售目标：销售目标： 自开盘之日起算 8个月去化可售货量的50%；12个月去化可售货量的70%； 14个月去化可售货量的90% 根据开发商对于项目的销售周期和工程进度层面的相关想法和思路，我司制定出如下的推广时间轴。 6月，项目筹备期，项目筹备期，确定营销节点和策略、项目整体推广计划、平面出街广告 78月，主形象推广期，主形象推广期，以“超越未曾超越”作为项目主形象，塑造本案的高企调性，同时结合企业品牌“龙庭”相连企业进行 打造 9月中旬，项目认筹期，项目认筹期，启动项目认筹工作，开始积累意向客户，为后期开盘做准备。拟两个月认筹时

47、间，至11月开盘。 11月，开盘强销期，开盘强销期，11月26日开盘（拟定，实际开盘时间根据蓄客情况来定），进入销售期。 6月7月8月9月 11月10月12月 营销轴线营销轴线营销突围营销突围 Experence 点对点营销 Point to point 关系营销 Link 确定目标客户群，采取点对点的直销方式。 Point to point 通过高层渠道，直接促成交易 通过意向或签约客户的口碑进行营销 集团公司可以通过内部渠进行定向营销。 Link 对于龙庭置业、沈潍幕墙可以组织目 标客户采取现场体验的方式，迚行有效的推 广。 广告营销 Ad 渠道营销 Pipeline 体验营销 Exper

48、ence 营销Apple法则 营销突围营销突围 战术策略战术策略 通过户外广告进行形象推广。 通过门户网站，专业网站进行推广 与目标客户群吻合的报纸 杂志、DM等媒体进行广告推广 整合代理行的资源，建立有效的客户资源 渠道 确定目标客户，搜索整理目标客户资源，通 过直投DM，电子邮件等有效的方式进行营 销。 借助公益的，商业的推广活动为项目推广。 邀请报纸，杂志，电报，广播，网络媒体等 进行行新闻报道。 Pipeline 研究研究 Research 调查调查 Rnvestigation 产品产品 Product 执行执行 Execute Rlpe Apple 成熟的 研究研究调查调查 产品产品

49、 执行执行 循环系统务实的市场研究与循环系统务实的市场研究与 产品打造配以针对性系统化的营销体系，最产品打造配以针对性系统化的营销体系，最 终使终使“青青”苹果到成熟的苹果到成熟的“红红”苹果。苹果。 战术策略战术策略 营销突围营销突围 客户全接触系统客户全接触系统营销突围营销突围 营销突围营销突围战术策略战术策略销销 一夜倾城风暴计划书：一夜倾城风暴计划书： 占领潍坊占领潍坊，爆破潍坊市场，打破潍坊市场房地产营销目前的局面。 形成强势推广风暴，让每一个潍坊人都知道“龙庭首玺”，短时间内，统一行动，迅速成为市场亮点！ 占领潍坊高端场所、网络全面铺开、蓄客期报广短期配合 占领商务区在使用写字楼楼宇风暴 扼守要道主干道出入口、中心区户外 形象截客项目外包装 战术策略战术策略发现发现SVO营销突围营销突围 深入潍坊高端消费场所，精准出击深入潍坊高端消费场所，精准出击 在潍坊的中高端酒店和宾馆、高档汽车经销商和汽车美容店、高档餐饮店等处放置项目宣传资料，全面展开宣传。 目的：增加客户资料获取点 在潍坊