聚焦-全球学生公寓（戴维斯）.pdf

1、 33 Margaret Street London W1G 0JD +44 (0)20 7499 8644 聚焦 | 2017 - 2018 投资 | 需求 | 供应 | 主要市场概览 全球 学生公寓 前言 Paul Tostevin 助理董事 +44 (0)20 7016 3883 2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美 元，刷新历史最高纪录。在当前的低收益率 环境中，机构型投资者、主权财富基金以及养老基 金为扩张资产规模、追寻收益型投资，争相收购学 生公寓资产包。 学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场 成熟度最高，占据着全球可投资资产存量的主要比 例。学生公寓被投资者纳入住宅资

2、产范畴。目前， 这一资产板块正在欧洲大陆迅速发展成熟。 德国学生公寓市场的投资额有望在2017年突破 10亿欧元。市场版图也在不断扩张，投资者开始关 注波兰、匈牙利、葡萄牙、捷克等国。这些市场陆 续有全新学生公寓项目交付，在满足学生住宿需求 的同时也补充了市场的可投资资产存量。 学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息 相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议 焦点，其他国家也已认识到其对于刺激国内经济增 长的重要作用，纷纷在国内高校推行国际课程、升 级高校宣传策略，共同追赶市场领跑者的步伐。 便利、现代的学生公寓在求学经历中发挥着 积极作用，或许可成为后行者追赶成熟市场的助推 器。然而，

3、专建学生公寓供应不足是所有市场的 “通病”，这对于能够成功切入当地市场、开发新 项目的投资者与供应商来说，意味着巨大的市场机 遇。 3 全球扩张进行时 概要 投资 2016年全球学生公寓投资总额达到 创纪录的164亿美元 跨境投资占全球学生公寓投资总额 的37% 2016年法国学生公寓投资额同比增 加245%，德国学生公寓投资额同比 增加380% 需求 法国、德国、荷兰以及澳大利亚的 学生人数继续增加 多数主要市场已开始推行高等教育 国际化战略 英国脱欧、美国川普执政所带来的 不确定因素，几乎未对国内学生公 寓的投资吸引力产生影响 供应 学生公寓的供应普遍短缺，主要市 场的供给率介于6%至24

4、%之间 国际供应商已然出现，在扩张业务 的同时也将国际操作经验带到新兴 市场 无法适应市场需求的老旧库存正逐 渐被新增供应所取代 封面图片：荷兰乌得勒支大学学生公寓 4 投资 投资规模 刷新历史纪录 投资者在全球范围内规模扩张，将投资成交额推向历史新高；德、法两国 市场录得显著增长 全 球学生公寓投资额在2016年达到创纪录的164 亿美元，同比增加5.4%，在2014年基础上翻 了一番。 2016年以美国市场表现最为出众，全年投资额达到98 亿美元。跨境投资持续向好；2017年1-8月数据显示，跨 境投资占比39%，较2016年的21%有所上升，而在2015 年该比例仅为1%。然而，美国市场

5、最大宗交易由本国投资 者完成。Harrison Street斥资19亿美元买断Campus Crest 房地产投资信托，交易金额创下新纪录。此外，美国Scion 集团联合加拿大养老金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）、新加坡政府投资公司 （GIC）收购InvProperties University House资产包，以14 亿美元的成交价成为美国市场第二大宗交易。 英国学生公寓市场投资额曾在2015年刷新纪录，有数 笔大型资产包完成转手，其中最瞩目的交易当属CPPIB以 11亿英镑收购Liberty Living资产包。20

6、16年投资额虽然有 所回落，但考虑到英国脱欧后的非常时期，行情依然可谓 强劲。西欧其他市场投资额在截至2017年第二季度的一年 中平均上涨26%。第一太平戴维斯数据显示，2016年德国 学生公寓投资额同比上涨380%，同期法国学生公寓投资额 上涨245%（见图表4）。 学生公寓REIT继续录得良好表现。2016年1月至2017 年8月间的数据显示，英、美市场的主要学生公寓REIT指数 分别比各国的REIT全域指数高出10.6%与4.4%。 图表1 全球学生公寓投资（年度总额） 投资额（十亿美元） 全球资本化率 200720082009201020112012201320142015201620

7、17 （1-8月） 美国 英国 西欧（不含英国） 全球资本化率 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% $0 $2 $4 $6 $8 $10 $12 $14 $16 $18 来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制 5 投资 全球扩张投资规模 跨境投资约占全球学生公寓投资额的37%，高于写 字楼（34%）以及零售物业（29%）的跨境投资比例。主 要投资者为扩张资产规模，均选择在多个国家投资布局。 新加坡政府投资公司是2016/17年最大的单体投资者，参 与完成了两笔全球最大交易，如今在美国、英国、德国、 澳大利亚都持有资产。

8、考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，因 此以主权财富基金、养老基金为主的投资者格局并非偶然 形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投资者，于 2017 年4月在英国收购了Union State学生公寓资产包，总价约 5.8亿美元。 新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。 凭借在北美及英国市场的大宗收购，丰树集团迅速跻身全 球学生公寓投资市场前三甲。 率先开拓学生公寓市场的那一批业主/运营商开始向 运作时间更久、资历更为丰富、业务更加多元的机构出售 资产。最先接盘的是主权财富基金以及私人投资者，这两 类投资者对于替代型资产以及利基资产的投资兴趣更为浓 厚。如今各类基金以

9、及越来越多的机构、养老基金、保险 公司也陆续参与进来。 随着学生公寓等新兴资产逐渐迈入主流资产行列， 投资者格局将会沿着多元化方向继续演变。 资产买家卖家 成交价（美 元） 时间买家国别资产所在市场 1 Campus Crest买断 Harrison Street Campus Crest 19亿2016年3月美国美国 2 InvenTrust 学生公寓资产组合 Scion集团、 CPPIB、GIC InvenTrust14亿2016年6月 美国/加拿大/ 新加坡 美国 3英国橡树学生公寓GSA、GIC橡树资本9.0亿2016年9月 阿联酋/新 加坡 英国 4 Rose 学生公寓资产组合 Br

10、ookfield资 产管理 Avenue Capital集团 5.8亿2016年3月加拿大英国 5 Union State 学生公寓资产组合 CPPIB黑石集团5.8亿2017年4月加拿大英国 图表2 全球学生公寓市场投资者排名 来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制 2016/17年度排名 （上年8月至次年 8月） 2015/16年度排名 （上年8月至次年 8月） 投资者类型来源国 14新加坡政府投资公司(GIC)主权财富基金新加坡 22 加拿大养老金投资委员会 (CPPIB) 养老基金加拿大 35丰树投资投资者新加坡 43Scion集团业主/运营商美国 527GSA集团开发商/业

11、主/运营商阿联酋 图表3 2016/17年全球学生公寓投资大宗交易 来源：第一太平戴维斯世界研究部（2016年1月至2017年8月间的数据） 6 投资 优质学生公寓 净初始收益率 （租赁） 10年期政府 债券 学生公寓收益 率与债券收益 率差值 住宅收益率 （私有住宅租 赁） 甲级写字楼 澳大利亚6.00%2.6%3.4%-6.3% 美国5.90%2.1%3.8%5.6%5.2% 西班牙5.75%1.5%4.2%4.4%3.5% 荷兰4.75%0.5%4.3%3.4%3.4% 法国4.50%0.7%3.8%3.3%3.1% 英国（不含伦敦）4.50%1.0%3.5%4.9%5.0% 德国4.0

12、0%0.4%3.7%3.1%3.3% 英国（伦敦）3.75%1.0%2.7%3.9%4.0% 收益率 美国作为极其成熟的学生公寓市场， 其收益率能够达到如此高位（图表5）， 表现着实不俗。预期随着机构投资者参与 度提高、学生公寓领域日益成熟、风险系 数逐渐降低，收益率将整体下滑。澳大 利亚、西班牙的学生公寓市场虽然不够 发达，但未来数年收益率也存在下行空 间。德国、英国、法国的收益率目前处于 3.75%-4.5%区间，未来走势将取决于国 内主要高校城市的租金增长潜力。主流住 宅与学生公寓的收益率差距将继续存在， 但应会呈收窄之势。 2016年投资额同比变化 德国7.50亿欧元 +380% 受资

13、产包交易支撑，2016年德国市场投资成交额同比增加近4倍，预 期2017年可超过10亿欧元。跨境投资的比例不断增加。安联集团（Al- lianz）联合世邦魏理仕国际投资者收购了四个The Fizz学生公寓项目，阿 联酋GSA集团收购了Headquarters学生公寓资产包。 荷兰4.25亿欧元+24% 2016年是创纪录的一年，投资额同比增加24%，是2014年投资额的两 倍有余。荷兰学生公寓投资市场一度由DUWO、SHH等专业住房协会主 导，如今境内外投资者渐成主流。其中最值得关注的是来自比利时的Xior Student Housing，2016年新入场即完成价值1.38亿欧元的投资，约占荷

14、 兰市场投资总额的三分之一。 法国1.70亿欧元 +245% 法国市场的学生公寓投资依然与开发活动联系紧密。2016年投资额同比 增加245%，预计到2017年可达2.5亿欧元，如若实现将首次超越2013年 所创的最高纪录。瑞士人寿保险（Swiss Life）是法国学生公寓的最大投 资者之一，近年来不断扩充资产深入布局。 图表4 欧洲学生公寓市场迅速扩张 来源：第一太平戴维斯世界研究部（含投资与开发） 来源：第一太平戴维斯世界研究部 图表5 学生公寓及与其他领域的投资收益率比较 欧洲市场渐成气候 美、英两国拥有全球最成熟的学生公寓市场，并继续在全球 范围内占据投资主导地位。近年来随着国际投资者

15、转战新市场， 德国、荷兰、法国的专建学生公寓投资得到了迅速扩张。 法国市场的学生公寓投资依然与 开发活动联系紧密 投资 7 来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制（2016年1月至2017年8月） 投资展望 学生公寓作为一类拥有反周期 特征的稳定收益型资产，持续展现 突出潜力，也因此受到收益型基金 的追捧。 美国是全球最大的学生公寓市 场，且截至目前仍由本土投资者占 据主导，因此预期会有更多国际资 本流入美国市场。 英镑疲软将给国际买家带来利 好，或推进英国市场进一步整合。 随着投资逐渐向高收益率的新 市场及扩张型市场转移，全球学生 公寓的收益率应能在高位维持。 目前欧洲、澳大利亚的

16、新项 目开发也将为未来的机构型投资奠 定基础。然而整体趋势并不能反映 地方市场的具体行情，因此投资者 依然要考虑当地的供求情况（详见 下文）。 图表6 跨境投资提要 -$5-$4-$3-$2-$1$0$0$1$2$3$4 十亿美元十亿美元 三大投资来源国三大投资目的地 新加坡英国 美国 德国 加拿大 美国 $5 需求 8 市场风向标： 学生人数 在全球主要学生公寓市场，高等教育院校学生人数继续呈现差异化走势 在 全球最重要的学生公寓市场，高等教育院校 入学人数继续呈现差异化走势。以欧盟国家 为例，2015/16学年法国、德国的高校学生人 数分别同比增加了3.2%与2.2%；同期西班牙高校学生增

17、加 了0.7%，而意大利减少了1.4%。英国高校学生人数基本不 变，主要原因在于学费上涨、非全日制学生减少（但本科 一年级学生人数同比增加了2.4%）。在2014/15学年，澳 大利亚的高校学生人数同比增加2.7%；国际学生继续成为 增长主动力。 国际学生人数走势 国际学生人数迅速增长，为各国的优质专建学生公 寓提供了需求支撑。2015年全球约有460万国际学生，较 1999年增加了130%。预计到2025年人数可达到800万。 中国是全球最大的留学生输出国，约占全球国际学 生总数的17%（1999年仅占6%）。虽然有预测称未来 十年来自中国的高校适龄学生人数会有所下降，但随着 中产阶级进一步

18、壮大，将可抵消前者的影响。中国平均 每1,000名学生中有18.5个学生出国，比例尚不及法国 （33:1,000）、德国（39:1,000）等成熟市场，说明仍 有增长空间。 许多国家认识到教育领域的全球化能给国内经济 带来利好，也已采取相应策略来吸引更多国际学生。在 欧洲国家，教育全球化的核心策略在于引入英语授课课 程。其中以荷兰的英语授课课程数量最多，随后依次为 德国、瑞典、丹麦以及西班牙。 国际学生带着新习得的技能步入职场，使商务人才 储备的整体品质得到提升。从招生指标（见图表8）来 看，澳大利亚、法国、加拿大都对国际学生市场寄予了 厚望。 图表7 学生人数走势 来源：第一太平戴维斯世界研

19、究部使用国家统计数据编制 成长型市场（指数增长）平稳型市场（指数增长） 法国 德国 荷兰 澳大利亚 英国 西班牙 意大利 美国 90 100 110 120 130 140 90 100 110 120 130 140 高等院校学生人数 （指数计算，2006/07=100） 2007/082009/102011/122013/142015/162007/082009/102011/122013/142015/16 高等院校学生人数 （指数计算，2006/07=100） 9 10 需求 心。政治家以及执政者对这类顾虑的反应可能会给学生公寓 的发展带来阻力。川普政府、英国脱欧等国际政治事件的发 展

20、将给学生公寓市场造成怎样的影响？ 英国脱欧：在一些国际投资者看来，英国脱欧公投结果出炉 后，英镑汇率走跌，正创造了买入良机。2016年6月至今， 英国专建学生公寓领域的投资势头未有减退，而其他领域 投资额呈现下滑趋势。受汇率影响，英国留学成本也有所下 降。 英国高等教育拥有数百年的历史传承，在国际社会上享 有崇高的声望与地位。如此强大的影响力不会因为英国脱欧 而骤然衰退，但不可否认的是，脱欧事件确实带来了一定的 不确定性，尤其是欧盟研究经费相关的问题。此外，欧盟教 职工工作以及学生移民等问题的应对办法也存在变数。 国际学生数量依然是英国的政治热点话题，是否将 国际学生计入移民统计数据的争议尤为

21、激烈。最新数据显 示，97%的国际学生在完成学业后离开英国。英国内政部已 排名与潜力并重 高校学生尤其是国际学生在择校时，首先考虑的是 高校排名。在QS大学500强排行榜上，英、美两国占据 最多席位（见图表9）。排名靠前的院校通常都有庞大而 长久的生源基础。这一点对于专建学生公寓供应商来说 具有重要的参考意义。除英美以外，其他国家也开始在 高等教育领域有所建树。根据2018泰晤士高等教育世 界大学排名，中国有七所大学跻身前200名，而2014年 仅有两所。同期，排名前200的美国大学从77所减少至62 所，但就数量而言美国仍为世界第一。 政局不确定因素的影响 专建学生公寓属于收益型资产，拥有稳

22、定的需求 基础以及反周期运行特征，这些均为其大规模扩张提供 了支撑。但这类资产对世界性事件的影响并不能完全免 疫。教育的国际化对于公寓标准的提升固然至关重要， 但它同时也引发了政治顾虑，且往往以移民问题为核 澳大利亚法国加拿大日本 指标或预估 到2025*年达到72万 （在2015年基础上增加 50%） 到2025年达到47万 （在2016年基础上增加 36%） 到2022年达到45万 （在2015年基础上增加 22%） 到2020年达到30万 （在2016年基础上增加 20%） 图表8 部分国家的国际学生招生指标 来源：第一太平戴维斯世界研究部、英国文化教育协会（British Counci

23、l） *预估 图表9 QS世界大学排名500强，按国别 来源：第一太平戴维斯世界研究部根据QS数据绘制 其他 38% 荷兰 3% 韩国 3% 日本 3% 加拿大 4% 法国 4% 澳大利亚 5% 中国 5% 德国 6% 英国 10% 美国 19% 麻省理工学院Simmons Hall 11 需求 于近期委托英国移民顾问委员会，就国 际学生对劳动力市场及经济的影响展开 研究。此举或有助于更好地认识国际学 生对英国文化及经济所做的贡献。 英国脱欧后欧盟将涌现更多英国大 学分校？ 据美国跨境教育研究小组 （C-BERT）统计，全球现有311所海 外分校，较2010年增加了57%。中国是 最大的海外分

24、校市场，现有39所国外大 学分校，是七年前的三倍之多。 海外分校中以美国大学分校为主 （109所），其次为英国大学分校（45 所）。这些分校主要集中在亚洲国家， 拥有迅速增长的市场以支撑。欧洲大 陆目前仅有四所分校。不过，伦敦国王 学院正在考虑与德累斯顿工业大学增 进合作，在德国设立分校。此项计划如 得以落实，将可获得欧盟研究资金支 持，同时增强德累斯顿工业大学与伦敦 的联系。 川普政府：川普对移民问题的态度一 直是留学领域的关注重点。美国收紧 H-1B工作签证，或将影响高等院校对 海外优秀教职人才的吸引力。另一方 面，国际学生完成学业后，留在美国求 职的难度也会增加，这将削弱美国对国 际学生

25、的吸引力。尽管如此，我们预期 移民政策对整体入学情况的影响有限。 虽然美国是全球第一大留学目的地，但 国际学生仅占美国学生总数的5%。 马克龙： 埃马纽埃尔马克龙赢得法国 总统大选。马克龙曾表示将保护高等教 育经费、增强学生流动性并采取措施应 对学生住宿问题，似乎法国高等教育的 格局会就此发生改变。然而法国迫切需 要削减财政赤字（且以不增加税收为前 提），这意味着为高等教育提供额外经 费的可能微乎其微。 英国高等教育拥有数百年的历史传 承，在国际社会上享有崇高的声望 与地位。 12 需求 图表10 租期，按生源市场 图表11 房间类型，按生源市场 私人空间必备项、公共区 域加分项：在预算允许的

26、情 况下，学生一般不会选择与 他人合住一个房间，而是会 选择私人空间可以是合 租公寓里的一个单独房间， 也可以是单间公寓。然而， 即便在以单间为主的公寓楼 里，学生们依然希望拥有公 共空间。 一应俱全：学生强烈向往 自带社交空间、健身房以及 娱乐区域的物业。 一价全包：学生不再仅仅 关注房租，而会更多地考虑 总的住宿开支。如果公寓楼 附带各类设施，学生虽然需 要额外支付使用费，但同时 也节省了一笔开支（如健身 房会员费）。 学习空间：独立于卧室的 舒适学习空间必不可少，且 已成为使用频率最高的设施 之一。 地段至上：相比配套精良 但便利不足的物业，校园附 近区域的房源仍然受到多数 学生的青睐。

27、 了解用户需求 S调查 来源：S来源：S 留学生住宿情况 S数据显示， 中东及中国留学生的租期最 长，分别有90%和87%的留 学生会租一整个学年。美国及 亚太区（含澳大利亚）留学生 的租期往往较短。从房间类 型来看，全球各地学生的偏好 基本一致。比较而言，中东留 学生租整套公寓或单间的比例 略高，他们的住宿预算也相对 宽裕。 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 中东中东中国中国欧洲欧洲其他其他美国美国亚太亚太 学年 学期 短期 其他 整租/单间 单独房间 合租房间 3% 4%5% 6% 6% 7%6%6%6%6%7% 5% 7% 9

28、% 13% 14% 15% 17% 61%62%63%63%63%64% 90% 87%82% 80% 78%76% 33%33%31%31%31%29% 13 需求 生活及学习成本：伦敦的成本竞争优势（略 微）提升 英镑疲软，变相降低了英国留学成本。根 据第一太平戴维斯编制的世界城市生活、住宿及 学习成本排名，伦敦的留学成本已降至全球第五 位，首次落后于悉尼。 美国依然是留学成本最高的国家。不仅学 费高昂，住宿费用也较高。波士顿、纽约、旧金 山因此成为全球留学成本最高的三座城市，比排 名第四的悉尼高出20%。 欧洲大陆城市的留学成本相对较低，能够 吸引对成本敏感的国际学生。排名统计显示，布

29、拉格、柏林、维也纳、华沙是留学成本最低的城 市，与上海基本相当。这些城市的高校学费低廉 （甚至免费），住宿费用也仅为所有城市平均费 用的一半，住宿品质则得益于专建学生公寓的开 发而不断提升。 伦敦大学学院 $- $2,000 $4,000 $6,000 图表12 留学生月均生活、住宿及学习成本 来源：第一太平戴维斯世界研究部、S 在顶级高等教育院校攻读非专科STEM（科学、技 术、工程、数学）本科学位的非欧盟留学生，在 专建学生公寓居住。按2017年8月汇率换算。 波士顿 纽约 旧金山 悉尼 伦敦 都柏林 多伦多 斯德哥尔摩 马德里 新加坡 东京 阿姆斯特丹 巴黎 里斯本 米兰 布拉格 柏林

30、上海 维也纳 华沙 生活费住宿费学费 14 供应 学生流动性增强， 公寓面临升级压力 随着市场日趋成熟，学生开始对住宿条件提出更高要求 即 便是学生公寓市场相当成熟的国家，全国 范围内专建学生公寓的配给率也依然很低 （见图表13）。这些市场的本质受到当地 文化趋势的影响，比如学生走读（即住在自己家中） 现象较为普遍，尤其在意大利及西班牙；学生偏好特 定类型的住宿，例如德国学生倾向于选择独立公寓及 单间。 就学生公寓的黄金配给率而言，不仅国与国之间 有差别，城镇之间也不尽相同。许多大学自带学生宿 舍，但苦于资金或经验不足而无法将其升级到现代 标准。这为私营运营商提供了与高校合资、合作的机 会。另

31、有一些市场的供应缺口则由本地业主的私人住 房来填补。 国际学生的流动性不断增强，意味着品质优良、 管理有善的学生公寓面临更高需求。外来学生对当 地住房市场缺乏深入了解，因此会倾向于选择品牌可 靠、品质过硬的专建学生公寓。随着市场日趋成熟， 学生开始对住宿条件提出更高要求，也愿意为配套设 施及服务买单。 图表13 各国专建学生公寓配给率依然很低 来源：第一太平戴维斯世界研究部 床位数/学生总数（含全日制与非全日制） 英国 荷兰 法国美国德国澳大利亚西班牙 0% 25% 50% 75% 100% 24% 16% 15% 12% 11% 6%6% 15 供应 学生公寓国际供应商 伴随着市场的成熟，出

32、现了跨国运作的专建学生公寓供应商/管理商。他们在将国际操作经验引入新市场的同时， 也实现了投资组合的多元化以及业务运营的规模化。- 世界各地地方政府对于专建学生公寓的态度 世界各地地方规划及法规对于专建学生公寓的态度存在巨大差别。学生公寓作为新兴的资产类别，规范水平及类型有 别于其他主流资产，因此相关政策存在差别且仍在不断演变。下表所示为部分欧洲国家的不同操作： 供应商业务版图 Global Student Accommodation Group (GSA) 英国、澳大利亚、日本、阿联 酋、德国、西班牙、爱尔兰、 中国 GSA拥有广阔的国际业务。旗下品牌有Student Housing Com

33、pany、Uninest以及Nexo。 Greystar Student Living 美国、英国、荷兰 美国多家庭住宅市场的主要参与者；专建学生公寓的投资者以及 运营商。 Campus Living Villages 美国、英国、澳大利亚、新西兰 2003年创立于澳大利亚，业务覆盖英国、美国、澳大利亚、新西 兰。 The Student Hotel 荷兰、法国、西班牙、意大利、 德国 业务分布于多个欧洲国家，采用学生与其他短租客的混合定位。 International Campus德国、荷兰、奥地利以The Fizz品牌运营、面向学生以及年轻专业人士的微型公寓。 Milestone奥地利、匈

34、牙利总部位于奥地利的开发商/运营商，活跃于奥地利、匈牙利。 Xior荷兰、比利时管理运营约2,500张床位，业务分布于比利时、荷兰。 荷兰 多数学生公寓（以及各类住宅物业）都必须遵守政府规定的租金上限。供应商（如The Student Hotel） 通过向学生、游客及其他短租客出租，来规避租金限制。 法国 学生公寓领域的私人投资者可享受税收优惠。有很多私有学生公寓以单套散售的方式出售给私人投资 者。公共运营商CROUS正逐步落实其2017年建成4万张床位的宏伟计划。 德国 学生公寓被归入住宅范畴，但不适用德国租赁法的各类条款。豁免条件是公寓租户必须以学生为主，且 租户流动率达到较高水平。普通的

35、住宅物业则未对租户类型设置限制。 来源：第一太平戴维斯世界研究部 16 主要市场概览 最新数据显示，2016/17学年德国学生人数达到280万，系 连续第九年上涨。国际学生人数在过去五年中累计上涨35%，除 德国留学成本较低以外，英语授课课程增加也是重要原因。 德国非营利组织Studentenwerk是国内最大的学生公寓供应 商，约有18.3万个床位，且以低价位为主（月租金不超过250欧 元）。私营领域的供应也在迅速增加，尤其是高价位（月租金 500欧元起）的单室间公寓。中等价位（月租金350-499欧元） 的公寓产品因而面临供应短缺的局面。 2016年德国学生公寓投资成交额达7.50亿欧元，

36、预计2017 年将超过10亿欧元。所售物业的楼龄基本不超过五年，且成交由 境外买家主导。 净初始收益率平均4%，呈下降趋势，但仍显著 高于传统公寓产品的收益率（3.1%）。 美国德国 美国是仅次于中国、印度的全球第三学生人口大国。2016 年高等教育院校学生人数约2,030万，其中全日制学生1,250 万。美国是全球第一留学目的地，2016年国际学生超过100 万。 合住房间是美国专建学生公寓的常见类型，尤其在年代 较久的公寓楼。私营商的公寓项目多位于校外，每套公寓包含 多个独立卫浴的小单间以及公共的厨房及就餐区域。私营供应 商率先推出度假区风格的优质物业，含游泳池、烧烤区、健身 房、娱乐设施

37、等。 美国学生公寓市场规模庞大且较为成熟，已成为专建学生 公寓投资的主导市场。2016年最大的投资交易中即有两笔位于 美国（见报告第5页）。2017年1至8月数据显示，跨境投资占 比39%，较往年有明显提升。 学生人数 20,264,000 同比增长率（2015/16学年） -0.2% 国际学生人数 1,044,000 （占比5%） 国际学生主要来源国 中国 (328,500) 印度 (166,000) 沙特阿拉伯 (61,300) 专建学生公寓租金 2002,200+ 美元每月 顶级高校（2018年QS排名） 麻省理工学院 (1) 斯坦福大学 (2) 哈佛大学 (3) 学生人数 2,758,

38、000 同比增长率（2015/16学年） 2.2% 国际学生人数 340,000 （占比12%） 国际学生主要来源国 中国 (23,600) 俄罗斯 (9,950) 印度 (9,900) 专建学生公寓租金 200850欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 慕尼黑工业大学 (64) 慕尼黑大学 (66) 海德堡大学 (68) 来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 慕尼黑大学 哈佛大学 17 主要市场概览 英国高校在校学生人数接近230万，大部分为攻读本科学位 的全日制学生。学生总人数虽不及20

39、10/11学年创下的250万纪 录，但国际学生人数已在过去十年中增加了5%。 全日制大学生中约有一半租住私营公寓，另有五分之一入住 高校持有的专建学生公寓。英国学生公寓市场较为分散，市场前 10大供应商共计占总存量的30%。目前在建公寓数量约为3.72万 套，未来五年还将有9.14万套陆续交付。 英国专建学生公寓市场对国际投资者来说极富吸引力。 2016年新加坡成为该市场最大投资方（12亿英镑，逾1.3万张床 位），北美次之。投资者愿意高价收购规模较大的资产包，以尽 快实现投资资本配置、业务规模扩张的目的。 法国英国 法国高校学生共计250万，在欧洲各国中排名第二。据法国 教育部（MENESR

40、）预测，未来十年高校学生将增加16.4%， 到2025年超过290万。首都巴黎拥有18.5万大学生，是法国最 大的高等教育城市。 法国专建学生公寓约有一半由公立学生机构CROUS提供。 该机构计划在2017年内完成4万张全新床位的交付。私营领域 的运营商已超过50家，其中Nexity以及Reside Etudes合计占私 营公寓存量的30%。尽管专建学生公寓配给率不断上升（2017 年达到15.4%），仍存在约85万张床位的缺口。未来新增供应 也较为有限，且主要集中在巴黎。瑞士人寿（SwissLife）斥资 1,550万欧元收购了两个学生公寓项目，目前正考虑向邻国市场 扩张。 学生人数 2,5

41、51,000 同比增长率（2015/16学年） 3.2% 国际学生人数 310,000 （占比12%） 国际学生主要来源国 中国 (25,400) 摩洛哥 (25,200) 阿尔及利亚 (16,600) 专建学生公寓租金 2001,200欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 法国高等师范学校 (43) 巴黎综合理工大学 (59) 皮埃尔和玛丽居里大学 (131) 学生人数 2,281,000 同比增长率（2015/16学年） 0.7% 国际学生人数 439,000 （占比19%） 国际学生主要来源国 中国 (91,200) 马来西亚 (17,400) 美国 (17,100) 专建学生公寓租

42、金 2002,000+英镑每月 顶级高校（2018年QS排名） 剑桥大学 (5) 牛津大学 (6) 伦敦大学学院 (7) 来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 牛津万灵学院 巴黎大学 18 主要市场概览 西班牙的高等教育领域规模庞大。国际学生人数在过去十年 中翻了一番。进入21世纪以来，私立大学的数量增加了90%。 高校学生公寓有约90%属于私营领域（包括由私营运营商根 据临时管理特许权协议管理的公立大学）。学生公寓市场主要份 额由少数大型企业控制，但最常见的仍属小型运营商，且多为仅 管理一项资

43、产的宗教组织。 欧洲投资者的兴趣不断升温。瑞士基金Corestate于2017年 初进入西班牙市场。ThreeSixty Developments将旗下资产打包出 售给GSA。The Student Hotel如今活跃于巴塞罗那市场。 意大利西班牙 过去十年中，意大利高校学生人数基本维持在170万左右。 学生宿舍一般由大学提供（其中约四分之一位于伦巴第），且 供应极为紧缺。与父母同住、在本地求学的学生约占四分之 三，走读比例在欧洲名列前茅，但与此同时国际学生人数也在 显著增加。 为缓解意大利的住房供应压力，房地产基金在政府近来的 支持下参与市场。例如，CDP房地产集团旗下的FIA基金计划 打造

44、享受政府补贴的社会保障住房。FIA二期基金已于去年发 行。CDP集团还与The Student Hotel达成合作，首个项目将于9 月在佛罗伦萨开业，未来两年在博洛尼亚、罗马、佛罗伦萨等 城市还将陆续有项目入市。 学生人数 1,668,000 同比增长率（2015/16学年） -1.4% 国际学生人数 73,700 （占比4%） 国际学生主要来源国 中国 (12,580) 阿尔巴尼亚 (11,460) 罗马尼亚 (7,630) 专建学生公寓租金 2001,200欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 米兰理工大学 (170) 博洛尼亚大学 (并列188) 比萨高等师范学校 (并列192) 学

45、生人数 1,548,000 同比增长率（2015/16学年） 0.7% 国际学生人数 102,000 （占比7%） 国际学生主要来源国 哥伦比亚 (5,750) 意大利 (4,750) 秘鲁 (3,500) 专建学生公寓租金 3501,300欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 巴塞罗那大学 (156) 马德里自治大学 (187) 巴塞罗那自治大学 (并列195) 来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 巴塞罗那的大学建筑 博洛尼亚大学 19 主要市场概览 波兰本土学生不断减少，而国际学生迅速

46、增加，自2005年 至今已暴增652%。这主要归功于一系列留学推广项目，如“学在 波兰”（Study in Poland）。国际学生仅占学生人口的4%，预示 着未来增长潜力巨大。 学生公寓大部分为公共机构所有，多为品质不高的合住房 间。私营市场的参与者主要是个人，而非投资基金或机构。波兰 全国学生公寓配给率低至9%，而部分现有公寓的翻新，又使得 可用床位在原有基础上减少了10%。 国际学生人数不断增加，为私营学生公寓带来了需求支撑。 Griffin Real Estate是投资市场的领跑者。该集团计划用Student Depot品牌在波兰主要高校城市打造学生公寓，未来三年内共提 供7,000-

47、8,000个床位。Triton Academicus将在罗兹以及热舒夫 开发学生公寓。 澳大利亚波兰 澳大利亚的高等教育领域得到持续增长。国际学生占比在 主要留学目的地市场中处于领先水平（26%），且主要来自亚 洲国家。 学生公寓需求快速增长，而供应普遍缺乏。在澳大利亚六 大州及两大领地的首府城市，现有供应均不到全日制学生人数 的11%，仅堪培拉例外（28.2%）。悉尼是最受留学生欢迎的 城市，目前仅9%的学生入住专建学生公寓，且后续开发仅含 5,000个床位。 全国而言，领先供应商UniLodge与Campus Living Villages 分别运营1.36万以及1.04万个床位。前十大供

48、应商目前共计运 营2.36万个床位，较2016年2月增加了52.5%。 学生人数 1,410,000 同比增长率（2015/16学年） 2.7% 国际学生人数 363,000 （占比26%） 国际学生主要来源国 中国 (97,400) 印度 (36,900) 马来西亚 (15,000) 专建学生公寓租金 3601,800澳元每月 顶级高校（2018年QS排名） 澳大利亚国立大学 (20) 墨尔本大学 (并列41) 新南威尔士州大学 (45) 学生人数 1,349,000 同比增长率（2015/16学年） -4.0% 国际学生人数 57,100 （占比4%） 国际学生主要来源国 乌克兰 (35,

49、500) 白俄罗斯 (5,100) 印度 (2,100) 专建学生公寓租金 2701,900兹罗提每月 顶级高校（2018年QS排名） 华沙大学 (411-420) 雅盖隆大学 (461-470) 华沙工业大学 (601-650) 来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 华沙工业大学 新南威尔士州大学 20 主要市场概览 荷兰 荷兰于2015年推出学生贷款，取代原有的助学金制度。此 举给高校招生带来冲击，2016/2017学年学生同比减少0.5%。 住宿需求也受到影响，一年级走读学生人数增加了20%。 荷兰是最早推广英语授课课程的国家之一，如今依然是英 语授课课程最多的国家。再加上留学成本优势凸显，国际学生 人数在过去10年中接近翻番。 2017至2019年间，预计会有2.14万套专建学生公寓