武汉君临天下综合体营销策略报告.pdf

1、君临天下二期营销策略报告 2015.11 房地产流通领域最优秀的综合服务商 中国北方地区第一 全国代理行业前三甲 思源经纪 近5000名员工 全国布局21家分支机构 思源经纪-至今 北京 大连 沈阳 天津 唐山 济南 青岛 南京 苏州 无锡 上海 合肥 杭州 武 汉 长沙 山西 深圳 重庆 成都 银川 西安 望京思源大厦顺义石门聚乐汇石龙产业孵化中心港龙商业中心牛顿办公区 拥有的持有型物业和经营性物业总面积超过20万平方米 管理总资产超过60亿元 经营满租率超过98% 思源商管 顺义石门聚乐汇为思源自持物业 由商管负责从项目定位、开发建设，到后期招商、物业运营管理 是思源地铁上盖物业运营标志

2、聚乐汇双桥店 聚乐汇门头沟新城 店 聚乐汇石龙店 1、项目本体 项目区位 地块周边 交通环境 区域配套 地块指标 地块位于徐东大街与友谊大道交汇处，处于徐东商圈，正临内环线，处于长江二桥上桥交通节点处。 项目区位 项目位置： 武昌区徐东大街与友谊大道交汇处 所处区位： 处于武昌区的徐东商圈核心； 临近内环线； 长江二桥上桥交通节点； 商业成熟，配套齐全。 徐东 平价 福客茂 友谊大道 销品茂 群星城 徐东大街 项目东靠徐东平价，北临长江二桥上桥处，西面临近徐东大街，南邻友谊大道及徐东商圈，地块内部平整，外部通 达性良好。 地块周边 西 南 东 北 徐东大街长江二桥 徐东商圈徐东平价 长江二桥

3、徐东 平价 福客茂 群星城 徐东大街 销品茂 友谊大道 交通环境 公交网覆盖，最近的公交距离本项目100米；距离内环线仅2分钟车距；地铁4号线穿越武昌繁华商业区，两大火车 站，四大主城区；8号线穿越汉口永清商务区，东湖风景区及后湖片区，交通便利。 公交： 距徐东大街红盛路站 100米； 距友谊大道才华街站 500米； 距徐东大街徐东一路站 800米； 距友谊大道团结村路站1000米。 环线： 距离内环线仅有2分钟车距； 距离二环有10分钟车距。 地铁： 轨道交通4号线：穿越汉阳、武昌、洪山、青山4 大城区，衔接 武汉火车站和武昌火车站。 轨道交通8号线：联系汉口与武昌，穿过汉口中心区、徐东商圈

4、、 东湖风景区及后湖居住区。预计2017年底通车。 友谊大道 徐东大街 和平大道 团结路 武汉大道 秦园路 友谊大道 和平大道 才华街 林茂街 友谊大道 团结村路 徐东大街 红盛路 友谊大道 才华街 徐东大街 徐东一路 才华街润 园路 徐东站 汪家墩站 本项目周边配套集中在1公里范围内，大型配套较为丰富，紧临徐东商圈，有销品茂、福客茂、徐东平价等大型商 超；医疗教育休闲资源丰富。 区域配套 教育 医疗 商业 休闲 销品茂 福客茂 徐东平价 群星城 新世界百货 沃尔玛 欧亚达家居 银兴菲林国际影城 金逸国际电影城 AgogoKTV 欢乐空间量贩式KTV 途乐时尚主题KTV 四美塘公园 飞之宇运动

5、中心 武汉博爱医院 五洲美莱口腔 武汉京都结石病医院 徐东路小学 和平小学 湖北大学 纽宾凯国际酒店 水疗会所 教育：徐东路小学、湖北大学等， 氛围良好； 商业：项目1公里范围内可享有徐 东大商圈，包括销品茂、福客茂、 徐东平价等，周边沃尔玛、麦德龙 等一应俱全； 医疗：距武汉博爱医院较近，周边 配有口腔医院等专业医院； 休闲：紧邻徐东商圈，各大电影城 、KTV、健身房、咖啡厅汇聚，充 分满足日常休闲运动需要。 麦德龙 地块两面临街，分别为徐东大街及友谊大道，靠近徐东大道的临街面较长；地块形状不规则，写字楼体量较大，属 于中等体量商业项目。 地块指标 地块技术经济指标 项目计算单位数值 总用地

6、面积平方米19802.45 总建筑面积平方米115766.22 其中 地下商业平方米2195.14 地上商业平方米22819.59 办公平方米60524.58 容积率4.46 建筑总占地面积平方米6421.58 建筑密度33.33 绿地率20 停车位数个639 其中地面停车位个24 地下停车位个515 徐东大道 友谊大道 220m 87m 本体小结 项目区位 靠近内环，核心地带 地块周边 紧临商圈，乐享便捷 交通环境 交通节点，公交通达 区域配套 配套成熟，生活方便 地块本体 两面临街，中等体量 2、武汉商业市场分析 武汉商业整体市场 片区商业市场 竞争项目分析 案例借鉴 长 江 未来区域的商

7、业将不断完善成熟，商务商贸氛围更加浓厚，随着在建的凯德广场、江湾国际等项目商业的落成，势 必带动区域内商圈的快速发展和商业中心的形成。 徐东 钟家村 汉正街 武广 江汉路 中南 司门口 街道口 唐家墩 王家湾 市级商业中心 市级商业副中心 市级商业中心 指商业中度聚集，商业服务行 业完善，服务对象中近50%为 区域以外消贶者的繁华商业中 心。规划以武昌中南路和汉阳 钟家村地段为核心分别形成我 市市级商业中心。 包含有徐东，中南，钟家村，光谷商圈。 市级商业副中心 指在居民稠密区、历史形成的 商业集中路段、公共交通集散 地或新兴大型住宅区周边设置 的地区性商业服务中心。 包含有唐家墩，王家湾，司

8、门口，街道 口，经开万达。 光谷 武昌区域：徐东、司门口、中 南、街道口、光谷五大商圈。 中心商业区 指商业高度集中，各类商业业 态业种齐全，服务范围对象以 区域以外消费者为主的商业繁 华区域。 规划范围为以中山大道、解放大道中段 为主体，分别向沿江（河）大道、建设 大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。 包含有武广，江汉路，汉正街商圈。 汉口区域：江汉路、武广、唐 家墩、汉正街四大商圈。 汉阳区域：钟家村、王家湾、 经开万达三大商圈。 中心商业区 经开 武汉商业整体市场商圈网点 地铁4号线开通前期商圈内的项目已通过品牌升级、业态调整完成了升级改造，地铁对沿线物业升值的影响力已经 显现，地铁4号线

9、的开通对沿线商圈租金上涨的幅度在5%左右，租金基本保持稳定。 五环峰 国际广 场 假日乐 园 汉街 中商 广场 银泰 百货 亚贸 乐天城 群光 新世界 南国 首义汇 图例 单位：元/月 最高 主流 最低 司门口商圈 主流180-300 中南商圈：主流600-900 街道口商圈：主流320-650 230 160 90 250 167 90 350 300 160 400 240 170 900 600 450 750 600 480 590 340 320 400 320 170 1050 700 460 940 600 550 武昌商业整体市场商圈租金 地铁的开通带来的人流和商业价值在光谷商

10、圈中显现最为明显，虽然商圈整体租金一直处于快速上涨态势，但其投 资价值依旧不容置疑，世界城现代街一线门面租金已涨至2000元/月。徐东商圈三季度由于群星城的投入运营， 刷新了区域商业租金最高价，增长率为6.6%。 徐东 平价 销品茂 新世界 世界城 光谷 国际 鲁巷 广场 图例 单位：元/月 最高 主流 最低 565 360 180 徐东商圈：主流350-450 光谷商圈：主流300-600 680 350 260 600 450 240 450 380 190 2000 650 220 550 360 150 武昌商业整体市场商圈租金 商业整体市场总结 供应分析： u 武汉市整体商业供应量持

11、续走高，整体库存持续增长，目前库存量已到达643万方。 成交分析： u 武汉市整体商业市场成交金额与商品房销售金额的占比近年来有所下降，目前占比约为13%。 u 市场上公寓产品成交占比上涨，但市场商业成交主流仍然是商铺及办公产品。 产品线分析： u 商铺：20-240平方米面积段的商铺市场接受度最高，其中，15年上半年成交占比最高的是20-90平方米商铺，占比44%， 目前成交均价为18297元/平方米。 u 办公：250平方米以上的办公产品市场接受度最高，目前办公成交均价为12401元/平方米。 土地市场： u 2015年上半年商业成交面积达159.69万，其中汉口供应量最大。 市场租金：

12、u 徐东商圈商业综合体主流租金价格为350-450元/平方米/月。 片区商业市场商圈概况 徐东商圈位于长江二桥徐东区域，近年来已跃升为武汉五大商圈之一，商业基础雄厚，区位优势明显，发展后劲充 足。 u 商圈概况 商圈体量约60余万方，现已形成了 武昌区超大型的城市中心生活区， 是武汉现有商圈中的后起之秀，也 是发展速度最快的一个，主要消费 群体为区域周边家庭型消费群体。 u 商圈位置 商圈位于长江南岸，东北方向与青 山区相接，西南方向与秦园路及中 北路相交。 u 商圈组成 商圈主要以大体量商业广场、中档 百货、品牌超市、家电家具卖场等 组成。 徐东 商圈 片区商业市场主要商业分布 徐东商圈拥有

13、销品茂、欧亚达、福客茂、新世界百货等大型零售卖场，以及华电、省电、湖北能源、光明万丽等电 力、金融、证券、酒店类企业1000余家。 徐东大街 和 平 大 道 友 谊 大 道 团 结 大 道 二桥 新 干 线 徐东平价新世界百货 销品茂欧亚达古 玩 城 群星城 福 客 茂 麦德龙 销品茂欧亚达群星城徐东平价麦德龙 友谊大道 咖啡陪你 团 结 路 仟吉 老婆最大零食 周黑鸭 良品铺子 Today 招商银行 MANGOIX COFFEE 友谊大道商业分析 外贸袜业 旺财副食 鸡老大香鸡排 友谊大道 牛肉拉面 爱上零食屋洋 旗风私语咖啡茶 健康人大药房 虾蟹王 格力 德庄火锅 华明房地产 申茂烟酒 创

14、亿家 甲霸灰指甲 旅游百事通 扬胖子美食 清华太阳能 美的 儒道茶庄 御香阁 醉满园 外贸仓 捷信汽车养护站 皇记羊蝎子 印冠图文 满香果园 婴之源 喜梦缘婚典 衣见钟情 天地情缘婚典 天天报亭 老汉口热干面 奥龙全自动麻将桌 外贸小镇 佩琳婚庆 外贸鞋仓 领袖丽人 布衣坊 中国福利彩票 迅网电脑 依缘女装 Q衣库 浪漫喜事 名品折扣 我型我酷 雅妮丝品折 华明达房产 汽车租赁 库衣名品 康米纳 蒙古大大营 外贸服饰 中国电信 汽车租赁 阿尔曼外贸 逸菲外贸 外贸原单 玖玖广告 世家灰指甲 祛斑祛痣 喜多多婚庆 宣花店 爱迪尔珠宝 工贸家电 福客茂 销品茂 徐 东 大 街 金丝猴喜糖 军人服务

15、社 增高鞋小码鞋 兰州拉面 增高鞋 雅鹿男装 桥头的士快餐 中国国旅 伟昌不锈钢 阳澄湖大闸蟹 爱尚鲜花 襄阳牛肉面 轩轩花卉 优品生活养生馆 宝岛眼镜 永和 波司登 精品研究 中国联通 邻里生活库 仟吉 湖北中青旅 华夏银行 中信银行 租金170元/.月 面积：15平米 租金180元/.月 面积：50平米 才 华 街 户外JEEP 雪晶鲜包 乐神三宝 牛仔很忙 依人香服饰 第五季 印章 宝中旅游 性趣 男人帮 宠物医院 星缘婚典 千叶寿司 寄售行 胖胖装 亿达家地产 老北京布鞋 广告图文 甲能量灰指甲 鲜花婚庆 传情花卉 小渔村 武汉长天加油站 中国电信 招商银行 可口可乐 鹏程酒窑 必胜客

16、 周黑鸭 川锅坊 贡茶 都可茶饮 华莱士 玛格丽塔披萨 国美电器 马应龙大药房 景诚家园房产 豪大大鸡排 烤翅 小李发糕 汉味户部巷小吃 茶物语 金马凯旋家居 纽宾凯酒店 中国邮政 楚灶王 汉口银行 新干线广场c 片区商业市场友谊大道 友谊大道商业分析 友谊大道商业小结： 位置区域：才华街与团结路中间，位于本项目 南面； 业态组成：主要以零售为主； 租金水平：170-200元/月 标准铺面：10-50 小结：主要以社区底商和区域消费为主，商业 形态丰富，商业氛围浓厚。 片区商业市场友谊大道 徐东大街商业分析 徐东大街 徐东大街 友 谊 大 道 群星城 美颂雅庭装饰 盛世财富 沙县小吃 冬虫夏草

17、 粥府饮 楚鸣体检 欣亚豪车汇 信和财富 凯撒国际 鲁公大宅装饰 环球名车 喜来乐酒店 润芽教育 蓝天足浴 环球名车 湖北鼎杰汽车 中国石油 城市便捷酒店 法老王KTV 万仟祛痘祛斑 南京小笼包 裕隆汇研究副食 再回首皮具箱包 本命年 基本元素 福泰欣 中国国旅 养生源 衣柜 发现 兴隆副食 淘衣坊 火车头体院馆 好想你枣 汪记传统食品 好到位鱼虾馆 富康眼镜 中国民生银行 肯德基 味千拉面 COCO都可茶饮 棒约翰 星巴克 屈臣氏 中国银行 麦当劳 仟吉蛋糕 皇冠蛋糕 廖记棒棒鸡 金童子 必胜客 零食全球 华夏银行 新世界百货 徐东平价 租金170元/.月 面积：70平米 片区商业市场徐东大

18、街 约克空调 三菱空调 隆泰大药房 天然气有限公司 欢乐空间 肯德基 星巴克 销 品 茂 中国农业银行 美国金可儿 欧亚达家居 席梦思 亚振家居 百年乡味 北京阔达装饰 中国建设银行 全场2元 蜘蛛网男装 优房居房产 J爱儿坊 奇蕾电动车 老头家纺 龙发装饰 丽声助听器 艾得美口腔 富康眼镜 梦洁家纺 咖啡 C&A HI百货 和 平 大 道 团 结 大 道 徐东大街 团 结 大 道 中国联通 蓝焰油气 联 发 国 际 大 厦 湖北银行 百老汇家居 美克美家 福星惠誉国际城 吹牛啤 香侬果品 亚太医疗美容医院 武汉光明万丽酒店 沙 湖 路 家富富侨 荆莲酒店 能源大厦 中国银行 交通银行 中国建

19、设银行 冰翡翠茶餐厅 中国工商银行 国电大厦 梨 园 小 路 中信银行 国家电网 中国光大银行 湖北省电力公司建设管理中心 味添面馆 中国银行 武汉亚为企业托管有限公司 福地地产 湖北省福建商会 文飞图文刻章社 浩远不动产 虎皮锅盔 五洲美莱整形医院 易贷金融 中国电信 中国移动 租金150元/.月 面积：30平米 徐东大街商业分析 徐东大街商业小结： 位置区域：起于和平大道，止于二环线，位于 本项目南面； 业态组成：主要以零售及商配为主； 租金水平：150-200元/月 标准铺面：30-200 小结：主要以购物中心及社区商铺为主，主要 消费人群为徐东及武昌周边居民，商业形态丰 富。 片区商业

20、市场徐东大街 团结大道商业分析 片区商业市场团结大道 团结大道 徐 东 大 街 杨 园 南 路 博华口腔 中国民生银行 永琪美容美发 盛世金威蛋糕 新东方 好邦超市 猫人内衣 锦江之星 心连心大药房 慧品烟酒 巨人培优 其得堡 沙县小吃 善一品禅茶素食 宝岛眼镜 银月网吧 三五广告 襄阳香辣牛肉面 四季如家 江城印象超市 勿相忘 康美特 T8精品公寓 香吧岛 御湘堂私募菜 红木沉香阁 小杨楼家常菜 团结生鲜市场 缔家地产 创邦地产 新世纪超市 美味家肴 电脑维修 马记牛肉拉面 志诚不锈钢电焊 薄冰羊肉粉 黑龙江饺子馆 平安银行 小四川食府 洋河蓝色金典 石门峰纪念公园 雄心五金建材 闲雅茶庄棋

21、牌 图文照相刻章 百鲜果园 小康电动工具 中国福利彩票 东方美三养阁 中意家具工艺礼品 洪山盛文彦中医内科诊所 新世纪窗帘 创意堂图文 犀牛王 中联地产 东北生态粮食 洪山罗功建西医外科诊所 荣华水果大卖场 医保定点 马应龙大药房 兴宇烟酒 剪艺造型 春暖花开 红宇轩生活专卖 汽水包 文星副食 茶叶批发 灰指甲 长城野生板栗 武汉消防 橄榄蛋糕 秘制粉面馆 帮得外贸服饰 中国体育彩票 衣心衣意 七彩童年 小街布衣 良才再生资源回收站 龙福园酒店 百果园 徐东中西医 小胡鸭 中百超市 天香果园 美佳康大药房 良品铺子 海洁斯 i free 爱帝 陈记炸酱面馆 求运堂天然水晶行 浩浩五金建材 泰来

22、牛肉面 库衣名品 越南特产专卖 一汽大众 民投金融 链家 汇中财富 民生甜食馆 玖玖金融 南洋名烟城 群星城 水果超市 好邦超市 益丰大药房 威妮翻糖蛋糕 信加财富 图文快印 尚亦品花艺 乐投财富 椰岛造型 奥奥咖啡屋 五洲养生堂 中亿国星 西餐 金字楼梯 奥昇暖通 手脚架出租 钓友之家 图文广告 金鑫礼品回收 殡仪一条龙服务 烟酒超市 合福缘 租金120元/.月 面积：20平米 租金80元/.月 面积：10平米 租金150元/.月 面积：10平米 团结大道商业分析 片区商业市场团结大道 团结大道商业小结： 位置区域：秦园中路与站前路中间，位于本项目 南面； 业态组成：主要以零售及商配为主；

23、租金水平：80-180元/月 标准铺面：10-50 小结：主要以社区底商和区域消费为主，商业形 态丰富，部分商铺展示面较差，商业氛围不足。 典型项目分析福客茂 福客茂紧临徐东大街、友谊大道两条市政主干道，更占据了武汉大道繁华地段，总建筑面积约10.25万平方米；商 业定位为“社交型体验式商业中心”，整体设计时尚、新颖。 项目名称福客茂 地址友谊大道396号 开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司 建筑面积10.25万 容积率2.8 物业类型综合体/商铺 电梯4部直达电梯，16部手扶电梯 车位531个 开业时间2013年12月24日 项目特色特色商业、休闲氛围 项目规划业态包括特色餐饮、潮流服饰、

24、休闲娱乐、亲子业态等；其中餐饮和购物类所占比例最大。 典型项目分析福客茂 商业现状 商业楼层楼层介绍品牌 1F时尚精品/休闲美食工贸家电、榴莲一品、咖啡陪你、仙芋传奇 2F个性潮流/美食天地朝天门火锅、丝域养发馆、OL衣橱、工贸家电 3F生活精品/电玩娱乐酷玩天地电玩城、两岸咖啡、工贸家电 4F儿童零售/美食娱乐老街烧烤、途乐时尚主题KYV、孕宝母婴生活馆 5F电影城银兴菲林国际影城 租售情况 1、租售现状：目前约60%商铺已出租，租金在250300元/.月。 2、招商现状：开发商自有团队招商、目前已引进工贸家电、咖啡陪你等 品牌。 业态以餐饮及时尚百货为主，儿童主题类 为辅，能够聚集人气。

25、典型项目分析销品茂 销品茂位于武汉长江二桥南端武昌徐东大街与友谊大道交汇处，作为徐东商圈的代表，体量大，业态组合丰富，是 集大型超市，品牌购物，特色餐饮，娱乐休闲，儿童乐园为一体的大型购物中心。 项目名称销品茂地址徐东大道18号 物业类型综合体/购物中心经营面积170000 交通组织 13部垂直客梯、42部自动扶梯、8 台观景升降梯 停车位上下车位2000多个 开业时间2005年8月营业时间 周一至周四10:0021:30 周五至周日10:0021:45 公共空间走廊2.5-5m层高 一层6m；二、三、四层5.4米； 五层9.610.8米 业态 -1F：生活新时空沃尔玛 1F：摩尔风情街星巴克

26、、冰雪皇后、天美意、优衣库、周大福 2F：品味新广场屈臣氏、歌莉娅、ONLY、乐町、名发世家 3F：新时代走廊热风、探路者、色非、NIKE、GXG、海澜之家 4F：欢乐嘉年华汤姆熊电玩城、史努比、猫人、步步高小天才 5F：动感新世界金逸电影城、仓桥家、地下铁、良品铺子、大食汇 6F：帕菲克运动帕菲克露天体育馆、欢乐空间KTV 项目规划业态丰富，其中时尚百货占比最大；布局分明，人流导入性好；规划布局较合理，人气旺。 典型项目分析销品茂 单层平面图 共4个外部入口，导入性较好；东侧入口宽约8米，是主 要人流到入口之一；主要通道都在3-5米左右，能满足 大客流量需求； 租金范围在400-600元/.

27、月。 业态以时尚百货为主，是目前徐东商圈体量最大的购物 中心，但经营特色不足。 典型项目分析群星城 群星城位于武昌区团结大道和徐东大街的交叉口，是武汉本土房企龙头福星惠誉倾力打造的华中首创剧场式生态购 物中心，集时尚、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体。 项目名称群星城地址徐东大街120号 物业类型综合体/购物中心商业面积10万方 功能定位 集时尚、休闲、娱乐、美食、购物 于一体 停车位1200 开业时间2014年10月1日营业时间9:30-22:00 项目定位华中首创剧场式生态型购物中心目标消费群体青年时尚、家庭消费为目标客群 业态 1F：男女服饰、珠宝腕表、鞋帽配饰、 时尚妆

28、容、美食餐饮、生活配套 H&M、UR、LEE、周大福、精功眼镜、植物医生、HI 百货、星巴克、麦当劳 2F：男女服饰、鞋帽配饰、时尚妆容、 生活配套、美食餐饮 欧时力、艾格、热风、阿吉豆、美食美刻、HI百货、 DQ、当年情 3F：儿童天地、美食餐饮、电玩玩具反斗城、H&M童装、史努比、巴拉巴拉、贝乐园 4F：美食餐饮、生活配套、时尚妆容大创生活馆、木炎美甲、土家印象、海底捞、汉拿山 5F：美食餐饮、休闲娱乐、影院鱼满塘、大禾寿司、茗记甜品、银兴菲林国际影城 6F：美食餐饮、休闲娱乐龙舌兰小馆、弗朗士、咖噗咖啡、瑞兹卡健身 商场主打服饰及餐饮，各个业态布局清晰合理，功能区域感较强；由于其采用露天

29、天幕设计，大量采用自然光，且 运用了独具匠心的特色景观设计，使得购物环境舒适宜人。 典型项目分析群星城 单层平面图 景观设计与峡谷主题相结合，营造出各色的休闲体验空 间和轻松愉快的购物空间。 餐饮和娱乐业态在群星城占比约43%，主打目的型消费， 再辅以占比达16%的儿童天地为特色，带动其他零售消 费。 格兰大道作为福星惠誉国际城一期的商业街，也是徐东商圈第一条统一规划建设的商业街。其建筑面积3万平米， 强调国际化、开放式、体验式，通过优化的规划布局，便利的交通，经营形式的多样化，打造武汉首个生活方式中 心，领航城市中心未来商业模式。 项目名称福星惠誉国际城格兰大道项目地址武昌徐东大街28号 商

30、业建筑面积2万方物业类型社区商业 物业费4.2元/经营状况良好 物业管理公司福星惠誉物业管理有限公司合作方式自行组建 售价25000元/租金80110元/月 消化周期5个月销售完毕运营模式统一管理，自主经营 优惠政策蓄水期2万抵5万 停车位580个，与住宅共用 租售模式 出租 典型项目分析格兰大道 国际城商业总体量为：6.8万方 住宅总体量为：9.7万方 商业占比：41% 项目采用浮云商业街模式，在各块状商业间形成小的人流聚集点，使商业内部空间更有趣味性；餐饮业态所占比例 为60%，丰富度高；采取售后返租的销售模式，销售的同时保障招商先行；其商铺的热销带动了住宅的溢价。 典型项目分析格兰大道

31、餐饮集中区 零售及其它类集中区 一期: 1.4万方 二期: 0.6万方 格兰大道现入驻餐饮品牌近三十家，所占商业面积一万 多方。餐饮所占的业态配比近60%。 2009年10月，在格兰大道商业街开盘1个半月后国际 LIVE住宅开盘，热销218套，实现均价8500元/，较 周边住宅项目溢价30%以上，商业热销得以实现住宅溢 价。 竞争项目分析 在售商业以住宅底商及商业街为主，其中住宅底商供应量约6.5万方，商业街约4.3万方，均价在35000-55000元/ ，主力面积段在20-300，有较大市场机会。 项目名称 商业体量 （） 商业类型 面积区间 （ ） 业态及说明 销售均价 （元/） 普提金商

32、 业 16000住宅底商 1800- 2000 集购物、休闲、餐饮、 娱乐于一体 暂不对外 销售 东东摩20000商业街商铺20-1000 百货,服装/服饰,餐饮,娱 乐/休闲 35000 群星城旗 舰街区 49800住宅底商200-280 百货,超市,服装/服饰,鞋 /皮具/箱包,饰品/化妆 品,餐饮,文化,娱乐/休闲 55000 绿景苑港 东名居 23072商业街商铺30-200 零售、餐饮、休闲娱乐、 商业配套等 一楼均价 28000- 30000元， 二楼均价 16000- 20000元 东东摩 普提金商业 群星城旗舰 街区 绿景苑港 东名居 总结 商圈情况： u徐东商圈经过多年发展已

33、经日趋成熟，近年来辐射能力有所下降，客群被逐步蚕食，徐东需要新的商业 创新以及地铁开通利好等因素，才能摆脱目前的尴尬处境。 片区市场： u商业结构：片区商业主要由零售业态及商业配套构成，其中，部分老社区商业展示面较差，片区整体租 金水平较高； 竞争分析： u在售商业以住宅底商及商业街为主，均价在35000-55000元/，主力面积段在20-300，有较大市场 机会。 3、写字楼市场分析 武汉写字楼整体市场 片区写字楼市场 片区典型写字楼分析 2015年上半年武汉新增一个甲级写字楼，目前整体存量为136万，预计未来三年有超300万方的新增写字楼供应， 市场竞争非常激烈。 武汉写字楼整体市场供应及

34、存量 新增供应（万平米）存量（万平米） 年代久远，已经与新甲级写字楼存在明显差距从新世界国贸入市后的写字楼才是纯正甲级标准，其中企业中心五号，保利广场以及广发银行大厦成为新的标杆项目 老标准甲级写字楼新标准甲级写字楼 武汉甲级写字楼存量和新增供应量（至2015年一季度） 招银大厦 泰合广场 中商广场 建银大厦 世贸大厦 瑞通广场 禧邦可广场 新世界国贸 新世界中心 民生银行大厦 企业中心五号 保利广场 万达中心 泛海城市广场 广发银行大厦 IFC 融众国际 群光中心 浙商大厦 写字楼未来预估上市量 凤凰国际大厦 武汉写字楼整体市场租金 新世界国贸大厦 体量： 10.4万方 200-500 租金

35、：120元/月/ 物管费：28元/月/ 民生银行大厦 体量： 9.5万方 500-1900 租金： 120元/月/ 物管费：28元/月/ 招商银行大厦 体量： 5万方 120-600 租金：80元/月/ 物管费：15元/月/ 平安国际大厦 体量： 4万方 400-600 租金： 92元/月/ 物管费：15元/月/ 保利文化广场 体量： 8.1万方 500-1800 130元/月/ 物管费：28元/月/ 武汉天地写字楼 体量： 6万方 600-1980 租金： 135元/月/ 物管费：28元/月/ 瑞通广场 体量： 3.3万方 500-1100 租金： 100-110元/月/ 物管费：16元/月

36、/ 浦发银行大厦 体量： 3.3万方 400-2000 租金：110元/月/ 物管费：18元/月/ 新世界中心 体量： 6.9万方 200-600 租金： 100元/月/ 物管费：28元/月/ 万达中心 体量： 7万方 120-1739 120-130元/月/ 物管费：30元/月/ 广发银行大厦 体量： 10万方 240-1500 租金： 135元/月/ 物管费：25元/月/ IFC国际金融中心 体量：4.9 万方 90-200 租金：130-150元/月/ 物管费：12元/月/ 备注：租金均为含税价格 浙商大厦 体量： 9.6万方 400-2020 租金： 120-130元/月/ 物管费：2

37、8元/月/ 中华城 体量： 4.5万方 400-2020 租金： 110-130元/月/ 物管费：28元/月/ 群光中心 体量： 4.3万方 50-1500 100元/月/ 物管费：28元/月/ 2015年上半年武汉市中心城区办公楼租金水平集中在100-135元/月/平方米。 武汉写字楼整体市场出租率 上半年甲级写字楼出租率回升，目前武汉甲级写字楼出租率稳定在60%以上，且有持续上升的势头。 说明：数据来源于浙商大厦、企业5号、民生银行大厦、广发银行大厦、新世界国贸、新世界中心、泛海城市广场、保利文化广场、万达中心9 家甲级写字楼调研数据。 浙商大厦入市 供应增加导致出租率下降 武汉写字楼整体

38、市场租户 金融业客户占比持续上升，该客户中部分大企业为自购自用，部分中小投资公司为租赁，金融业客户是目前武汉甲 级写字楼的主力客户。 行业分类2015一季度占比2015二季度占比 金融业37.17%39.71% 制造业19.67%17.47% 科学研究及技术服务业8.67%7.65% 零售业及批发、贸易业4.90%4.59% 租赁和商务服务业1.14%2.96% 房地产业13.22%12.5% 交通运输及物流业3.96%2.98% 信息传输及电子计算机服务3.92%2.61% 建筑业2.07%2.15% 组织1.14%0.91% 文化、体育及娱乐业2.65%2.59% 居民服务和其他服务业1.

39、25%1.56% 通信设备及电子制造业0.21%1.40% 其他0.03%0.94% 说明：数据来源于浙商大厦、企业5号、民生银行大厦、广发银行大厦、新世界国贸、 新世界中心、泛海城市广场、保利文化广场、万达中心9家甲级写字楼调研数据 l 行业排名前三名的分别是：金融业、制造业、房地产 行业。 l 本季度合资企业占比有所增加；行业租赁无突出变化。 武汉写字楼整体市场总结 未来将有多个高品质项目陆续交付，其中武汉天地A2塔楼 的入市将进一步提升永清片区的商务氛围及对优质租户的吸引 力，或对甲级写字楼聚集的建设大道施加一定的压力。因此整 体市场空置率上扬以及全市租金增幅放缓将不可避免。 汉阳商务圈

40、 解放大道商务圈 建设大道商务圈 中山大道商务圈 光谷商务圈 中南商务圈 徐东商务圈 建设大道商务圈中南商务圈光谷商务圈 1.新世界国贸 2.建银大厦 3.瑞通广场 4.招银大厦 5.福星商会大厦 6.良友大厦 7.信合大厦 8.民生银行大厦 9.浦发银行 1.中商广场 2.世纪广场 3.中建工行大厦 4.洪山宝座 5.楚天都市花园 6.新时代商务中心 7.新长江广场 8.中铁大厦 9.兆富国际 1.华乐商务中 心 2.联合国际 3.慧谷时空 4.国际企业中 心 5.融众国际 解放大道商务圈中山大道商务圈汉阳商务圈 1.武汉广场 2.世贸广场 3.新世界中心 4.泰合广场 5.新长江国际 6.

41、财富大厦 1.德润大厦 2.中百商厦 3.桃源大厦 4.长杭大厦 5.正信大厦 6.光源大厦 7.远洋大厦 8.俊华大厦 1.汉元中心 武汉商务圈众多，优质写字楼较为集中，市场竞争十分激烈。 武汉写字楼整体市场分布情况 龙潭SOMO 万利广场 福星惠誉国际城 中力企业大厦 凯旋门广场 徐东片区处于武汉市级商务中心中南、中北经济总部区及武昌滨江商务区辐射带，周边商业氛围浓厚，办公需 求旺盛，但现有写字楼品质不高，物业档次较低，中高端写字楼有一定空间。 片区写字楼市场 项目名称凯旋门广场中力企业大厦万利广场福星惠誉国际城东原时光道 投资商 武汉徐东房地产开 发有限公司 武汉市美城房地 产开发有限公

42、司 武汉万利置业有 限公司 湖北福星惠誉洪山 房地产有限公司 武汉东原瑞华房地 产开发有限公司 物业地址武昌区徐东路7号徐东大街32-38号 武昌区友谊大道 508号 武昌区徐东大街28 号汪家墩 武昌区友谊大道与 团结路交汇处（销 品茂旁边） 开业时间2003年2004年2007年2011年 预计2016年12月底 入住9#商住楼和 10#办公楼 建筑面积4.9万方1.4万方2万方16.7万方5.4万方 单层面积1562平(AB两栋)700平750平1196平 1100平 电梯数量12部4部2部8部6部 楼层状况23层20层27层30层28层 楼层分布 1-3F为新世界 4F为工贸家电 5F

43、为百乐门KTV 1-2F为底商 -1F为苏宁电器、 1-4F新干线及银 行 -2-1为停车场 1-30层为写字楼 -2-1为停车场 1-28层为写字楼 停车位250个30个270个750个 1153 租赁47元/平米/月45元/平米/月60元/平米/月117元/平米/月/ 售价10000元/平8100元/平11900元/平12000元/平12000元/平 物业费用2.6元/平方米/月3元/平方米/月4元/平方米/月3.6元/平方米/月3.5元/平方米/月 租金水平：45-120元/平/月 售价水平：8000-12000元/平方米 物业费用：2.6-4元/平/月 客户：入驻企业以中小型企业为主

44、客户特征：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业 为主。 汇通新长江中心 东原时光道 联发国际大厦 骏业财富中心 东原时光道写字楼以“合伙人”创新概念打造而成，占据内环稀缺地段，为甲级写字楼。 片区典型写字楼分析东原时光道 东原时光道 开发商 武汉东原瑞华房地产开发有 限公司 物业类别标准写字楼 地址 武昌区友谊大道与团结路交 汇处（销品茂旁边） 等级甲级 用地面积 2200平方米总建筑面积53851平方米 总层数28层物业费3.5元/平方米/月 装修状况毛坯空调系统预留空调井 项目特色低总价,地铁沿线,创意地产竣工时间2015-05-01 电梯数量6部标准层面积1100平方米 停车位 115

45、3售价12000元/平方米 联发国际大厦项目采用5A甲级标准建造，配备10米挑高精装入户大堂，预计2016年12月竣工。 片区典型写字楼分析联发国际大厦 联发国际大厦 开发商 联发集团武汉房地产开发有 限公司 物业类别标准写字楼 地址 武昌区徐东大街汪家墩(湖 北银行旁) 等级甲级 用地面积 43117平方米总建筑面积 51657平方米 总层数43层物业费26元/平方米/月 装修状况毛坯,公共部分精装修空调系统中央空调系统 容积率3.80竣工时间2016-12-01 电梯数量15个标准层面积1487平方米 停车位1164个售价20000元/平方米 项目位于中北路与杨园南路交汇处，占地2.6万方

46、，总建筑面积约5.7万方，其中写字楼3.6万方，商铺1.2万方，其 余为酒店。本项目将打造成集商务、休闲于一体的综合性生态型商务办公中心。 项目写字楼共有2栋。 片区典型写字楼分析骏业财富中心 骏业财富中心 开发商武汉骏业幸福集团有限公司物业类别标准写字楼 地址 武昌欢乐大道与杨园南路交 汇处（省电社区旁） 等级乙级 用地面积13000.00平方米总建筑面积36000平方米 总层数19层容积率2.00 装修状况公共部分精装修空调系统中央空调 物业公司 武汉香樟树物业管理有限公 司 竣工时间2015-08-01 电梯数量客梯3部，货梯1部标准层面积1200平方米 停车位地上车位360个售价270

47、00元/平方米 福星惠誉国际城位于城市内环线核心区徐东中心，分为南北6大独立地块，每个地块均具备独特城市功能，定位于 以高档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能复合型物业。 片区典型写字楼分析福星惠誉国际城 福星惠誉国际城 开发商 湖北福星惠誉洪山房地产有 限公司 物业类别商住公寓/写字楼 地址武昌徐东大街28号汪家墩等级甲级 用地面积47537.00平方米总建筑面积166835平方米 总层数地上30层 地下2层物业费3.6元/平米月 装修状况毛坯空调系统集中式中央空调 项目特色投资地产竣工时间2011年 电梯数量 客梯8部 货梯2部 标准层面积1196平 停车位地下

48、750个租赁费用117元/平米/月 项目打造水平在大武昌办公市场上属前列。 片区典型写字楼分析福星惠誉国际城 u徐东中央目前唯一5A甲级标准商务，弥补区域市场空白，主体楼高179米，主力产品在240以上，拥有70%的超高实用率； u4.3米层高、12.5米挑高大堂、单部客梯服务面积5000平米； u大堂墙面及地板，电梯间墙面局部及地面运用石材装潢； u硬件指标达到区域写字楼之最。 项目紧邻徐东商圈，交通便捷；项目预计2015年下半年开盘。 片区待售写字楼分析汇通新长江中心 汇通新长江中心 开发商湖北汇通天地置业有限公司物业类别写字楼 地址 武昌区团结路5号（徐东大 街与和平大道交汇处） 预计开

49、盘时间2015年下半年 用地面积16602平方米总建筑面积110935平方米 容积率5物业费待定 装修状况毛坯空调系统中央空调系统 电梯数量12部竣工时间预计2017年 总楼层A栋31层 B栋17层标准层高A栋4.3米 B栋5.6米 停车位地上64个 地下588个租赁费用待定 总结 片区内中高端写字楼有一定发展空间，但也存在激烈竞争，需谋求差异化竞争以区别与其他同质产品。 片区写字楼市场： u 片区商业氛围浓厚，办公需求旺盛，现有写字楼品质及物业档次较差，与核心商务圈写字楼有一定差距，片区写字楼档次 有待提升，中高端写字楼有一定空间中高端写字楼存在市场机会。 租金水平： u 区域内办公产品租金水平在45120元/平/月，差异化明显。 租售情况： u 平均出租率在75以上，在售写字楼较少。 客户情况： u 入住企业以中小企业为主，