1、 易居专题研究系列之全国全国 5 50 0 城房价收入比研究城房价收入比研究 1 2012018 8 年全国年全国 5 50 0 城房价收入比城房价收入比小幅下降小幅下降 深圳房价深圳房价收入比最高，长沙最低收入比最高，长沙最低 一、计算方法和衡量标准一、计算方法和衡量标准 房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。 对于房价收入比的计 算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其 中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具 体计算公式如下： 房价收入比 = 新建商品住宅成交均价 城镇居民人均住房建筑面积 城镇居民人
2、均可支配收入 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入户）的国家 （地区） ， 房价收入比平均数为 13.2； 家庭收入在 3000 美元3999 美元 （中等收入户） 的国家（地区），房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入户） 的国家（地区），房价收入比平均数为 5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离 散的，这 96 个地区最高的为 30，最低的为 0.8，平均值为 8.4，中位数为 6.4。一般而 言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可视为
3、泡沫区。 本文选取全国 50 个典型城市数据，包括北京、上海、广州、深圳、成都、大连、 福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁 波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长沙、 郑州、重庆、东莞、佛山、惠州、南通、无锡、芜湖、珠海、金华、洛阳、莆田、日照、 三亚、韶关、温州、徐州、烟台、扬州、宜昌。 二、二、5 50 0 城房价收入比城房价收入比 根据公式计算，分别获得全国 50 个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基 础上，估算出 50 个典型城市的房价收入比历年均值。2018 年，50 城房价收入比均值为 易居专题研究系
4、列之全国全国 5 50 0 城房价收入比研究城房价收入比研究 2 13.9，相比 2017 年的 14.1 下降了 1.4%。历史走势来看，2010-2015 年间，房价收入比 持续回落； 2016 年， 曲线开始快速回升至 12.6， 同比增速达 17%， 2017 年继续升至 14.1， 同比增速有所收窄； 2018 年， 曲线小幅回落。 预计 2019 年 50 城房价收入比将继续下降。 图图 1 1 5 50 0 城平均房价收入比走势城平均房价收入比走势 数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院 分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显领先于其他城市，尽管 2018 年 出现小幅
5、回落， 但绝对值依旧处于高位。 二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近， 其中二线城市 2018 年房价收入比小幅下降，都市圈三四线城市 2018 年房价收入比与 2017 年持平。而非都市圈三四线城市来看，虽然 2018 年房价收入比增速继续扩大，但 绝对值依旧处于四类城市的最低水平。 图图 2 2 各类城市平均房价收入比走势各类城市平均房价收入比走势 14.1 13.9 10 11 12 13 14 15 201020112012201320142015201620172018 25.7 12.7 12.3 11.8 5 10 15 20 25 30 201020112012201320
6、142015201620172018 一线城市二线城市都市圈三四线非都市圈三四线 易居专题研究系列之全国全国 5 50 0 城房价收入比研究城房价收入比研究 3 数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院 三三、20182018 年年 5 50 0 城城房价收入比房价收入比排名排名 从 2018 年 50 城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上 海、北京和厦门，房价收入比分别为 34.2、29.8、26.1、25.4 和 22.5，说明这些城市 的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应 有限，房价一直居高不下，三亚是全国著名的旅游城市，
7、投资需求一直较为旺盛，厦门 本轮以来房价涨幅巨大。 值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三 城，广州土地供应充足，且价格相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一 线城市中购房难度最小的。排在末五位的城市分别是长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关和沈 阳，房价收入比分别为 6.8、7.4、7.5、7.7 和 8，说明这些城市房价较为合理，购房相 对较为轻松。长沙这两年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济 发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是 50 城中唯一一个房价收入比低于 7 的城市。其他几个城市是东北和西北的二线城市及三四线城市。 表表 1 1 201
8、2018 8 年全国年全国 5 50 0 个典型城市房价收入比排名个典型城市房价收入比排名 城市 房价收入比 城市 房价收入比 城市 房价收入比 深圳 34.2 苏州 13.4 成都 10.3 三亚 29.8 南宁 12.3 日照 10.2 上海 26.1 武汉 12.2 金华 10.2 北京 25.4 宁波 12.1 宜昌 9.9 厦门 22.5 温州 12.1 昆明 9.8 福州 20.4 扬州 12.0 哈尔滨 9.7 杭州 18.1 佛山 11.9 无锡 9.5 广州 17.5 莆田 11.9 兰州 9.4 珠海 16.9 芜湖 11.6 惠州 9.1 石家庄 16.6 大连 11.6
9、 贵阳 8.7 南京 15.6 济南 11.1 洛阳 8.3 东莞 14.8 南通 11.1 沈阳 8.0 太原 14.6 南昌 11.0 韶关 7.7 海口 14.6 重庆 10.8 烟台 7.5 天津 14.5 西安 10.6 乌鲁木齐 7.4 合肥 13.8 青岛 10.6 长沙 6.8 郑州 13.5 徐州 10.5 易居专题研究系列之全国全国 5 50 0 城房价收入比研究城房价收入比研究 4 数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院 四四、20182018 年年 5 50 0 城房价收入比城房价收入比增速排名增速排名 从2018 年50城房价收入比增速的排名来看， 排在前五位的城
10、市分别是日照、 宜昌、 昆明、西安和芜湖，增速分别为 18.1%、13.1%、12.6%、11.7%和 10.9%，说明这些城市 2018 年的房价涨幅较大。 昆明和西安是西部的二线城市， 本轮房地产周期启动晚于一线 城市和东中部的二线城市。其他几个城市都是非都市圈的三四线城市，这类城市启动最 晚，2018 年房价涨幅最大。增速排在末五位的城市分别是厦门、成都、福州、石家庄和 上海，增速分别为-16.9%、-13.5%、-12.3%、-11.7%和-9.5%。厦门本轮以来房价涨幅 巨大，积累了较大泡沫，2018 年房价跌幅是 50 城中最大的。其他几个城市 2018 年的房 价也都出现了不同程
11、度的下跌。 表表 2 2 2012018 8 年全国年全国 5 50 0 个典型城市房价收入比个典型城市房价收入比增速增速排名排名 城市 增速 城市 增速 城市 增速 日照 18.1% 苏州 5.8% 南京 -3.3% 宜昌 13.1% 东莞 5.6% 杭州 -3.7% 昆明 12.6% 乌鲁木齐 5.2% 青岛 -4.3% 西安 11.7% 兰州 4.8% 合肥 -4.4% 芜湖 10.9% 烟台 3.8% 佛山 -5.1% 贵阳 9.9% 南昌 2.9% 武汉 -6.2% 沈阳 9.8% 无锡 1.9% 珠海 -6.6% 太原 9.7% 三亚 1.4% 天津 -7.2% 金华 9.1% 深
12、圳 1.1% 济南 -7.5% 南通 8.7% 韶关 0.8% 北京 -7.9% 南宁 8.2% 海口 -0.3% 郑州 -8.4% 大连 7.8% 广州 -1.0% 上海 -9.5% 洛阳 7.7% 徐州 -1.0% 石家庄 -11.7% 哈尔滨 6.7% 温州 -1.7% 福州 -12.3% 莆田 6.4% 重庆 -1.8% 成都 -13.5% 宁波 6.3% 惠州 -1.9% 厦门 -16.9% 扬州 5.9% 长沙 -3.1% 数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院 5 易居专题研究系列之全国 50 城房价收入比研究 执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 沈 昕邮 箱： 电 话：021-60868941 易居专题研究系列之全国全国 5 50 0 城房价收入比研究城房价收入比研究 6
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