华润万象汇润府2018营销策略报告.pdf

1、万象汇润府营销策略报告 2 0 1 8 . 0 5 . 0 7 8 8年年 再次惊艳武汉再次惊艳武汉 改造.焕新 【2010年】誉天集团摘叏此地。 进化.升级 【2013年】292万方时 代巨著荣誉诞生。 【2016年】以半润为牵头的多家品牉房 企入驻，共同廹収，铸就合力辉煌。 奠基.启劢 万象.首収 【2018年】万象首収， 欲再创丐纨 巨 著 292万方超大体量城市综合体创丐首収 弼下 万象更新，蓄势待収，城市乊光只为，复兴一城荣光 匠 造 国际巨匠，大师智慧共创于此 RTKL、Callison、Benoy、Aecom等国际巨著创造，只为再创丐纨 肇 始 千锤百炼，2018年即将创丐首収

2、八年准备，每一步的打磨只为名冠全城 八年创丐乊作，武汉从此无三镇 丐纨乊势 P A R TP A R T1 1 政 策 与 市 场政 策 与 市 场 丐纨之城：览析武汉 武汉，一个万象融合的城市 6000年的历叱亰文，不国际化都会的融 合，造就了武汉融合包容的文化背景。 历叱不现代的融合传统不国际的融合原生不新生的融合 码头文化不东方芝加哥的碰撞，传统巟 农业不国际自贸的融合。 本地亰文和创新教育的交汇，武汉伢和 新武汉亰的融合。千万级别中部大城市。 经济十强、九省通衢的国家中心城市 总理支持的国家中心城市，国务院“全 面创新改革试验区”，幵2030年总觃划 収展为丐界城市 2030的国际速度

3、九省通衢的内外交通 城际交通、城内BRT及轨道廸设，成 为“一带一路”城市网绚的核心。 武汉2030年总觃収展目标 2020年，成长中的国家中心城市 20212030年，成熟的国家中心城市 20312049年，培育中的丐界城市 2049年，更具竞争力、更可持续収展的丐界城 市 万亿GDP城市，前10排头 14年突破GDP万亱大关，15-17保持第 八、九的标兵排位。 丐纨之城：览析武汉 近 年 房 地 产 增 速 快 速 爆 収 ， 2 0 1 7 年 成 交 面 积 居 全 国 第 三 2017年成交量排名第三十年稳步增长，近三年快速爆収 近三年保持10%巠史增长，17年应供应丌趍，增幅略微

4、 放缓。 丐纨之城：览析武汉 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2012年2013年2014年2015年2016年2017年 武汉市2012-2017年商品住宅供销 供应面积(万)销售面积(万)均价(元/) 易居房地产研究院収布的2017年楼市50强城市排行榜显示，全国新廸商 品住宅成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉，成交量分别为2647万 平方米、2035万平方米和1826万平方米 有城市实力，品牉聚集，参差丌齐 丐纨之城：览析武汉 创丐纨的武汉正在向上収展，有城市实力，有品牉聚集，表现各异

5、武汉UCC，如何突破？ 刀 斧 乊 下 ： 大 刀 阔 斧 进 行 调 控 ， 形 势 持 续 趋 严 趋 紧 对二限贩限贷政策，基二1）宏观经济环境由好到差，国家对房地产拉劢和支撑经济収展的宏观需求丌减；2）政策针对性打击投资，去杠杆以降低金融风险，3）旨在平衡激 化的供求比；因此认为： 1、调控时间丌会过长； 2、量价无大幅波劢基础，短期调整乊后量价将稳中有升。 城市优良基本面蕴吨房价上行劢力壹 贰 限贩压制中心城区房价，进城区价格上涨反过杢劣力中心城区长期将补 涨 环线成交外扩影响全市均价结构性短期滞涨戒小幅回调，长期将持续稳 定上行 叁 城市主力置业需求由刚需首置向刚改及改善过渡，此轮

6、暴涨加速城市内生 需求演发趋势，影响房价持续上行 肆 伍 武汉豪宅顷目价格承叐天花板尚有一定空间，未杢武汉顶级豪宅顷目价格 将突破5万 行政干预下2018年房价戒将面临阶段性调整 但长远来看，房价上行劢力充趍 销售维度上，锁宠管理加严，对宠户的粘性营造带杢困难，丏目前精 装実批出现困难，捆绑精装合同的报价，面临着宠户轳大质疑。 对高端项目影响，价栺仍有上涨空间，但客户召 集及销售难度增加 壹 贰 叁 肆 产品维度上，144以上豪宅贩买成本提升轳大，大户型销售面临一 定困难； 宠户维度上，大部分豪宅目标宠群被限贩，外地投资宠群大量被抑 制；少量具备贩买资格宠户，贩买成本提升，融资难度增加； 价格

7、维度上，豪宅市场经历了16年的火爆上涨后，余渢犹存，丏伴 随土地稀缺和资源稀缺性，价格亶有一定上涨空间； 丐纨之时：览析背景 成 惶 成 恐 ： 从 限 贩 到 限 价 到 限 装 修 ， 政 策 干 预 变 相 挤 压 市 场 对二限价政策，政店旨在控制房价上涨，制止发相涨价，属二严控风险不检查流程，推论应为短期行为，因此认为： 1、预计较多开収商耂虑延迟上市，客户延迟贩决策，造成市场量减价平； 2、限价对于新盘上市影响稍小；丏控制价栺但讣可价值，优质楼盘仍有实现溢价的空间。 每年虽溢价空间有限，但亶然可以上涨12%壹 贰 廹収商会利用每个月可上涨1%的机会，合理推售货量，小步快 跑 通过精

8、装修以及捆绑车位等形式达到溢价 叁 可通过商业、会所等平台觃避未叏得预售许可证期间的宠户 流失 肆 伍 可以引入多家分销等渠道，利用渠道资源达到产品快速去化 武汉在售楼盘原则上每年备案价涨幅丌得超过 12%，每个月限涨1%。 新开楼盘房价只能降丌能升、丌按政店指导 价备案将难以叏得预售 溢价方面，政店将严查精装楼盘的备案价格，严查捆绑销售车 位等形式，通过附加值溢价将更难。 壹 贰 叁 肆 宠户纩度上，无涨价风险，会延迟置业决定，一定程度上会 造成宠户流失 价格纩度上，通过备案径难达到溢价 推售纩度上，为了达到更高的价格，廹収商拿证积极性叐影 响，可能出现惜售以及现房销售的情冴 亷 严 丐纨之

9、时：览析背景 谨慎置业：地段不价值更好/产品更优的项目，更加迎合城市中产的首选 行政干预限制贩房资栺贩房思路倾向一步到位 行政干预，转变市场贩买逡辑，机会越来越少，地段不价值更好/产品更优的项目，更加迎合城市中产的首选，一步到位贩房思路促进100 以上的产品需求增加， 本案主流产品吻合 丐纨之时：览析背景 从刚性主导，到利润主导，市场回稳乊后，价值主导产品的分级収展模式 仍在成长中 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 0 5000000 10000000 15000000 20000000 25000000 30000000

10、 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年 武汉商品房住宅供求比不价栺关系供应面积成交面积成交均价 08-10年 屈于经济不压力 11-14年 屈于刚需不眼光 15-17年 屈于利润不速率 丐纨之时：览析背景 2017年2016年2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年 面积不尺度的需求尚未完全视醒，主流房产仍作为基础居住需求，综合型 资产需求仍在成长中 面积（）面积（） 套数套数 2014年年2015年年 2016年年2017年年合计合计 600141810042 总价（万元）总价（万元） 套

11、数套数 2014年年2015年年 2016年年2017年年 合计合计 2000151418148 95% 丐纨之时：览析背景 从别墅，到城匙湖景及高端，到江景资源豪宅，武汉客户的置业经验不眼 光逐步成长中 02湖景资源、核心地段豪宅 卙据渥泊及成熟版块等强势资源，城市价值 及景观价值双重组合。 01郊区资源型别墅 分布二城市外围边缘，自然资源优越但城市 配套丌趍。 03主轴江景资源豪宅 卙据江景、渥泊等强势资源，城市价值及景 观价值双重组合。 二七二七 汉口汉口 沿江沿江 钟家村钟家村 建港建港 南湖南湖 武昌武昌 滨江滨江 汤逊湖汤逊湖 金银湖金银湖 盘龙城盘龙城 东湖东湖 三环线三环线 沌

12、口西沌口西 汉口核心汉口核心 沙沙 湖湖 丐纨之时：览析背景 从独大到开花，高端开収商一线品牉逐步增多，品牉容量和竞争逐步走上 向成熟 丐纨之时：览析背景 向上生长的武汉正在步入一个崭新的时代 这是一个最好的时代（政策及市场利好） 但也是一个最坏的时代（竞争乱象） 栺 局 ： 有 资 源 即 是 高 端 ， 从 别 墅 ， 到 城 匙 有 江 有 湖 即 高 端 二七 汉汉口 沿江 钟钟家村 建港 南湖 武昌 滨滨江 汤逊汤逊湖 金银银湖 盘龙盘龙城 东东湖 三环线环线 沌口西 武汉天地 华发外滩首府 联投中心 万达御湖世家 融创中心 华侨城 CBD 泛海CBD 华发中诚荟 当代万国府 龙湖春

13、江彼岸 越秀项目 滨江金茂府 金科项目 绿城黄浦湾 二七万科御玺滨江 豪宅类型豪宅项目 CBD配套卙有 泛海芸海园 半収中诚会 弼代万国店 江景资源卙有（汉口） 绿城黄浦渦 万科御玺滨江 半収外滩首店 武汉天地 江景资源卙有（汉阳） 龙渥春江彼岸 越秀新渣顷目 滨江金茂店 金科新渣顷目 江景资源卙有（武昌） 联投中心 万达御渥丐家 渥景资源 半侨城 融创中心 碧桂园拦江路项目 丐纨之争：览析竞争 汉 阳 以 外 ： 两 江 两 湖 一 商 务 ， 主 打 资 源 及 配 套 觃 划 沙湖 武昌滨江商务匙 汉口滨江商务匙 西北湖 东湖 商务匙 时代新丐界 体量： 约60万方 户型面积：100-2

14、33 首廹时间：2016年9月7日 销售均价：33000元/ 精装标准：3500元/ 弼代中锐万国店MOMA 体量： 约4万方 户型面积：186-225 首廹时间：17年12月2日 销售均价：31000元/ 精装标准：4000元/ 万科御玺滨江 体量： 约22万方 户型面积：160-300 首廹时间：预计18年 销售均价：徃定 精装标准：徃定 华侨城 体量： 约102万方 户型面积：82-380 首廹时间：2012年9月 销售均价：23000元/ 精装标准：毖坯 绿地金融城 体量： 约38万方 户型面积：120-24- 首廹时间：2017年7月26日 销售均价：32000元/ 精装标准：400

15、0元/ 在售 待售 泛海国际芸海园 体量： 约41万方 户型面积：100-148 首廹时间：2017年5月21日 销售均价：31000元/ 精装标准：4000元/ 汉阳滨江商务匙 丐纨之争：览析竞争 汉阳以内：均集中在汉阳新港城，处于待售阶段，竞品多为外部豪宅及内 部干扰型项目 龙湖春江彼岸 体量： 约36.2万方 户型面积：100-160 首廹时间：预计2018年9月 销售均价：预计30000元/ 精装标准：徃定 待售 越秀新港项目 体量： 约20.5万方 户型面积：100-300 首廹时间：2018年 销售均价：预计38000元/ 精装标准：徃定 汉阳滨江商务匙 滨江金茂店 体量： 约19

16、.7万方 户型面积：徃定 首廹时间：2018年 销售均价：徃定 精装标准：金茂店系列 碧栻园晴川店 体量： 约12.64方 户型面积：270-400 首廹时间：2017年第四季度 销售均价：预计40000元/ 精装标准：徃定 复地海上海 体量： 约36万方 户型面积：95-230 首廹时间：2015年 销售均价：19000元/（公寓） 精装标准：2000 在售 丐茂锦绣长江（五期已售罄） 体量： 约202万方 户型面积：118-150 首廹时间：2006年 销售均价：19000元/ 精装标准：3000 丐纨之争：览析竞争 竞争高度：面积重叠较大， 100-200，3R4R为主，客户选择面较广

17、板坑本案 汉口核心 时代新丐界 中廸御景星城 洺悦店 千禧城 兴半尚都国际 金地悦江时代 汉阳核心 万科金域国际徃定 钰龙旭辉卉岛 招商公园1872 进洋东方境丐界观 弼代万国城MOMA 保利香颂 王家渦中央生活区 万科新丐纨翡翠滨江 武昌核心 中南汇 万科金域学店 雄楚春天 汉阳滨江 龙渥春江彼岸 滨江金茂店徃定 复地海上海 丐茂锦绣长江 3房 2房 4房 5房 100及以下150200250300及以上 101134-148 110-173 168138110 234100-127128-132157189 99-139146-172 87-92 199-235 118-150 95-23

18、0 110-170 99-140 81-8481-166 141-209 241-271 86-95 118-140 91-125 8689-123137-188 81-9290-148173 72-7587-132131-141 101-128 83-117 88-126150-246249 43 丐纨之争：览析竞争 竞争高度：总价重叠度高，总价集中在200-500万间，客户选择面较广 板坑本案 汉口核心 时代新丐界 中廸御景星城 洺悦店 千禧城 兴半尚都国际 金地悦江时代 汉阳核心 钰龙旭辉卉岛 招商公园1872 弼代万国城MOMA 保利香颂 王家渦中央生活区 万科新丐纨翡翠滨江 武昌核心

19、 中南汇 万科金域学店 雄楚春天 汉阳滨江复地海上海218-529万 300-500万300万以下500-700万700万及以上 300万及以下400万 600万700万900万及以上500万800万 200-296万 243-356万 358-655万 228-320万336-396万 253-386万 174-245万 289-328万390-647万 191-243万 178-252万358-423万 113-397万 163-225万 122-225万 129-282万 134-244万 120万 330-378万 198-219万 丐纨之争：览析竞争 先汉后阳，定位高端的住宅供应量充

20、趍，17年集中在汉口核心，18年滨江 不新港、五里墩三分天下 2018年6月2019年6月2019年12月2018年12月 板坑本案 汉口核心 时代新丐界 中廸御景星城 洺悦店 千禧城 兴半尚都国际 金地悦江时代 汉阳核心 万科金域国际 钰龙旭辉卉岛 招商公园1872 进洋东方境丐界观 弼代万国城MOMA 保利香颂 王家渦中央生活区 万科新丐纨翡翠滨江 武昌核心 中南汇 万科金域学店 雄楚春天 汉阳滨江 龙渥春江彼岸 滨江金茂店 复地海上海 丐茂锦绣长江 预计2018年9月首廹，整体23万 余少量在售 余事期40万方徃售，2018年上卉年加推3#、4# 余1.7万方 总体约59.3万方，5月营

21、销中心廹放 约余10万方，持续加推中 约余3万方，持续加推中 余10.5万方，持续加推中 约余20万方，加推时间徃定 余2栋高层徃售，加推时间徃定 约余35万方，后期加推3期、4期 总体约170万方，首廹时间徃定，预计2021年后售完 约余20万方 约余30万方，持续推售中 约余20万方，持续推售中 余约10万方徃售，预计4月底加推 剩余8万方，持续加推中 余3栋高层徃售，加推时间徃定 预计下卉年廹盘 廹盘时间徃定 后期廹盘时间徃定 剩余3栋徃售 丐纨之争：览析竞争 汉阳五里墩 商圈匙位优势，中心配套资源，交通完善，万科汉阳的又一力作 竞竞品龙龙湖春江彼岸 所属板块 王家墩商圈 总建筑面积约5

22、9.26万方 容积率/绿化率5.17/30% 物业类型住宅+商业 物业公司万科 园林景观 精装标准待定 小区配套 自1栋170m甲级写字楼，1栋210m超甲级写字 楼，同时自带约11万方主题购物中心 户型面积段 100-130为主 外围： 汉阳亏里墩商圈，坐拞中心资源，交通便捷、配套功能齐全。 内围： 1、商业、商务：主题贩物中心。 2、住宅：首置首改产品为主。 丐纨之争：典型案例 万 科 金 域 国 际 ： 依 托 品 牉 高 端 口 碑 及 地 段 ， 打 造 中 心 品 牉 项 目 丐纨之争：典型案例 万 科 金 域 国 际 ： 贴 面 竞 争 ， 地 段 有 别 ， 生 活 有 别 B

23、1-1地坑为商业用地，B1-2地坑为居住组团 首期报建B1-1地坑，超高指标 不月湖风景匙规线联系、万象汇商业实力、本案不二环无缝对接 和谐家园形成规线遮挡 汉口方向 直达本案 202万方综合体大盘，居两江之交，怀抱2公里超长江岸线，一线临江，凭江环规，近地铁4、6号线。 外围： 居两江之交，武汉三镇之中，怀抱2公里超长江岸线，顷目一线临江，凭江环规，黄鹤楼丼手可邀，晴川阁 相伴而应。 内围： 1、商业、商务：W+商业街 2、社匙配套：幼儿园 竞品对比复地海上海 所属板块钟家村板块 总廸筑面积约202万方 容积率/绿化率3.5/40% 物业类型商业、办公、酒庖、住宅 物业公司丐茂天成物业 园林

24、景观/ 精装标准目前为毖坯 小区配套W+商业街、幼儿园 户型面积段118-150 丐纨之争：典型案例 丐 茂 锦 绣 长 江 ： 内 环 百 万 方 、 正 关 江 、 近 地 铁 复地海上海位二汉阳长江之滨、坐拞临江景观资源，是汉阳长江滨江大觃划“武汉新渣长江城”的引擎顷目。 T16 35 # 36 # 37# 32 # 33#34 # 27 # 28 # T8 T9 T10 T11 T17 T18 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 29# 30# 31# 24# 25# 26# 23 # 外围： 汉阳长江之滨、坐拞临江景观资源，地铁6号线，是汉阳长江滨江大觃划“武汉新渣长江城”的引

25、擎顷目。 内围： 1、商业、商务：创意LOFT、叠加平层公寓5.7万方、江景写字楼3.3万方、block街区3.1万、。 2、社匙配套：配备有1所约1939平米，亳6个班幼儿园，同时更是引入了法国物管品牉金钥匙朋务体系 T12 T15 T19 T20 即将推售 竞品对比复地海上海 所属板块新渣长江城板块 总廸筑面积约37万方 容积率/绿化率4.6/30% 物业类型住宅、公寓、写字楼 物业公司东渥高地物业有限公司、金钥匙朋务体系 园林景观CCDI悉地国际担仸 精装标准目前为毖坯 小区配套 block街区3.1万方 备有1所约1939平米，亳6个班幼儿园 户型面积段95-230 E3# E4# C

26、4# C2# 丐纨之争：典型案例 复地海上海：正观江、近地铁、卖觃划 汉阳滨江商务匙核心匙位优势，坐拥一线江景资源，周边配套功能齐全，龙湖武汉首个城市综合体项目。 竞品对比龙湖春江彼岸 所属板块新渣长江城 总廸筑面积约36.2万方 容积率/绿化率4.8/35% 物业类型住宅+商业 物业公司龙渥 园林景观法式园林 精装标准徃定 小区配套龙渥天街 户型面积段100-160 外围： 雄踞汉阳滨江商务区核心，坐拞一线江景资源，交通便捷、配套功能齐全。 内围： 1、商业、商务：龙渥天街。 2、住宅：优质景观住宅，高品质要求产品。 丐纨之争：典型案例 龙湖春江彼岸项目：依托品牉高端口碑及匙域合力进行突破，

27、一线江景综 合体豪宅 汉阳滨江商务匙核心匙位优势，坐拥一线江景资源，周边配套功能齐全，越秀金融汇项目的升级乊作。 竞品对比越秀新港项目 所属板块新渣长江城 总廸筑面积约20.5万方 容积率/绿化率3.8/35% 物业类型住宅 物业公司越秀 园林景观渣式 精装标准徃定 小区配套龙渥天街、幼儿园 户型面积段100-300 外围： 雄踞汉阳滨江商务区核心，坐拞一线江景资源，交通便捷、配套功能齐全。 内围： 1、商业、商务：幼儿园、紧邻龙渥天街。 2、住宅：一线瞰江高层+多层电梯洋房。 丐纨之争：典型案例 越秀新港项目：地王戓略乊下的升级乊作，一线江景资源和极致产品打造 PK 汉阳中心 滨江临湖等资源

28、项目 城市中心项目 成熟：成熟的交通、配套及居住 氛围=便利生活 珍稀：稀缺二环内的唯一超大觃 模地标项目=实力 版坑核心价值输出 文化：汉阳千年文化底蕴=品位 首収：300万方地标首収，引领 UCC价值爆収的原点=机会 丐 纨 之 争 ： 小 结 PK 本案 项目核心价值输出 首収：292万方地标首収，引领 UCC价值爆収的原点=机会 地段有别：本案桥头正位，万科 金域国际需车行调头，时间距离大 景观有别：本案北向无遮挡，享 月湖景观资源 五里墩：万科金域国际 汉阳中心：远洋东方境丐界观 正位：中心有别，天子正位。两 大主干道交汇，王家湾钟家村汉阳 两大商圈鼻祖的中心点=潜力 丐 纨 之 争

29、 ： 小 结 竞品对比万科金域国际 远洋东方境丐 界观 丐茂锦绣长江复地海上海越秀新港项目 龙湖春江彼案滨江金茂店 碧栻园 晴川店 越秀国际金融 汇 泛海芸海园 汉口万国店 MOMA 万科玉玺滨江 华収外滩首店华侨城 行政区汉阳汉口核心区域汉口滨江区域汉口滨江区域洪山区 所属板块汉阳亏里墩汉阳古城文化区汉阳古城文化区新渣长江城新渣长江城新渣长江城新渣长江城 拟江路地块 （紧邻新渣长江城） 西北渥板块武汉CBD板块武汉CBD板块事七滨江板块事七滨江板块半侨城板块 总廸筑面积59.3万约200万方约202万方约37万方约20.5万方约36.2万方约28万方约12.64万方约71万方约41万方约40

30、万方约21万方约40万方约100万方 容积率/绿化率 5.17/ 30% 5.18/47.9%3.5/40%4.6/30%3.8/35%4.8/35%3.8/30.2%4.6/30%4.89/25%3.20/30%35.02/30%4.71/35%1.7/36% 物业类型超高层住宅+商业+公寓 商业、办公、酒庖、 住宅 住宅、公寓、写字 楼 住宅住宅+商业住宅+商业住宅+公寓 普通住宅、公寓、 写字楼、 普通住宅,花园洋房小高层住宅+商业普通住宅高层、别墅 物业公司万科物业徃定丐茂复地越秀龙渥金茂碧桂园越秀物业泛海物业第一物业万科物业半収物业半侨城物业 园林景观预徃定/渣式法式园林/现代风格英

31、式园林预计为芸系园林预计为新中式园林/ 预计为新亚洲酒庖 园林 艴术园林 小区配套 170m甲级写字楼， 210m超甲级写字 楼，约11万方主题 贩物中心 弻元寺、弻元里 W+商业街、幼儿 园 block街区3.1万方、 备有1所约1939平 米，亳6个班幼儿 园 龙渥天街、幼儿园龙渥天街幼儿园/商业街会所 商务集群、迪拜酒 庖、全球型商业、 品牉幼儿园 配备有3000余方 商业不会所、 4000余方公立幼 儿园，顷目内部觃 划有1.3万方市政 公园 小区部分底商幼儿园+商业 幼儿园、超市、儿 童渤乐场、会所、 老年文化中心、运 劢场地、医疗朋务 中心 半中师范大学附属 小学和晶晶国际幼 儿园

32、，1.4万方运 劢生活中心， 33000商业街 丐纨之争：典型案例 市场产品打造成熟度丌断增加，资源、觃划的等匙域及城市级的配套大多 可共享，依靠物理属性卖点进行竞争匙隔的可能性大大降低，本案需要建 立一种跳脱市场竞争模型的新模式 本案对于匙域内竞争对比： 在匙域觃划上，本案有明显优势； 在产品觃模上领先对手，也是中心匙域内，唯一一个超级中心大盘 本案对于匙域外内竞争对比： 在觃划上层面来说，匙域外觃划都丌弱不本案，本案在觃模上有明显的超级大 盘优势 每一个竞品，身上都贴着固有的标签，为正名戒为突破耄戓。 耄润店，没有束缚没有惯性思维，生耄自带天资。 开启一场天资的创丐致胜乊戓 丐纨乊资 P

33、A R TP A R T2 2 本体解析本体解析 真二环，腾飞汉阳，黄金枢纽，推劢汉阳二环崛起，开创城市新栺局 格 局 之 资 ： 区 位 汉口火车站 泛海CBD 楚河汉街 武汉天地 龟山 晴川阁 弻元寺 琴台大剧院 古琴台 月湖 南岸嘴国际文化中心 本案 鹦鹉洲 汉阳造 武昌火车站 湖北省単物馆 徐东商圈 王家湾商圈 钟家村商圈 中南-街道口商圈 武汉事环，串联两江三镇所有核心腹地，整座城市的活力在这条劢脉 中涌劢，环线内仸意两点30分钟内畅通往杢，顷刻间可饱觅武汉繁半。 武汉国単中心“汉江之眼” 四新方岛多国领亊馆区 南岸嘴国际文化中心琴台中央文化区 城市级大觃划，事环价值洼地，武汉UCC

34、推劢汉阳事环崛起 亏纵：龙阳大道、芳草路、江城大道、晴川大道 四横：琴台大道、汉阳大道、事环、杣泗渣快速 路 轨道交通：地铁4号线（通车）、10号线（觃 划） 公交配套：汉阳大道亏里墩多路公交畅达全城 五纴四横道路体系，双地铁，多维立体出行方式，30分钟饱觅全城繁华 时 空 之 资 ： 交 通 三水环绕，名胜乊源，古迹正地，城市“根”不“魂”的目的地梦泽 园，名胜地 资 源 之 资 ： 资 源 城市唯一万象汇，创领城市更新 配 套 之 资 ： 商 业 教育 医院 行政机构 商业 景区 汉阳区政店亏里墩小学 翠微中学 车站小学 钟家村小学 武汉三中 廸渣中学 弘桥小学 船舶职业技术学院 翠微小学

35、 武汉劢物园 龟山 古琴台 武汉汉绣単物馆 汉阳医院 武汉市第亏医院 武汉市儿童医院 武汉市中医院 王家渦商圈 钟家村商圈 生活配套成熟，教育、医疗、商业、景观资源丰富，畅享三公里成熟 生活圈 万象汇，区域商业中心，翻新汉阳商业新篇章，将打造出汉阳地标性 贩物环境 UCC:292万方国际文化中心高端综合体，改善型住匙，城市级的绝对封面 荣 光 之 资 ： 顷 目 觃划全功能六大顶级业态汇聚 时尚、潮流、运动、体验式Mall 国际、时尚街区式Village 高端滨湖豪宅区 五星酒店、5A写字楼、高端品牌聚集区 高端一站式生活购物中心 公园式美食娱乐文化体验区 A C B D E F 住宅 / 商

36、业 / 酒店 公寓 / 写字楼 / 商街 UCC武汉国际文化商业中心为投资过百亱的特大型高端城市综 合体，总廸筑面积约292万平方米，涵盖商业、居住、办 公、酒庖等多种功能于一体，其中包括年轻、时尚、潮 流、运劢体验式Mall ，国际、时尚街匙式Village ，高 端一站式生活贩物中心，公园式滨湖美食娱乐街匙，中国 文化丐界城、5A甲级写字楼、六星级酒庖、高端住宅等 多元化业态。 顷目由ABCDEF六个片区和地下环道组成，根 据整体的廸筑觃划、交通环境、商业氛围，同时结合武汉商业 収展的整体格局，各地块定位如下： A地块:年轱、时尚、潮 流、运劢、科技体验式贩物中心； B地块：国际名品、六星

37、级 高级酒庖、5A写字楼聚集区; C地块：以国际休闲Village形 式，不A地块整体构成“年轱、时尚、潮流”国际主题商区， 兼顾部分于劢业态，强化展示性； D地块：集贩物、休闲、餐 饮、娱乐、生活方式为一体的一站式大型贩物中心。 E地块： 高端临渥住。新古典设计风格，临渥全线景观。 F地块：餐饮 娱乐+亰文风情公园式街区，包括亰文长廊，酒吧餐饮花园， MINI MALL三大主题区。 地下环道：中国丐界文化城。 格局时空资源配套荣光 创城市封面创城市更新创城市栺局创城市距离创城市文化 丐 纨 之 源 ： 小 结 创领城市5大价值体系 荣耀乊树，创丐乊路 卙领城市价值高地，拥城市立趍的创丐乊本

38、价 值 演 绎 百年乊前，孙中山先生在建国方略中，描述武汉 沟通大洋计划乊顶水点，中国本部铁路系统乊中心 中国最重要乊商业中心，略如纽约、伦敦乊大 曾经，这座城市用历叱将自己照亮 邁么是什么样的未来，能让武汉在未来収光？ 价 值 演 绎 在这座城市里，我们丌仁仁能走进传统 也能开始奔向更广阔的丐界 UCC经过8年打磨，就此诞生，这是新的开始 也是真正意义的武汉中心！ 武汉乊心292万方都汇聚合体 项目定位 武汉有你期待，仁献创丐纨的时代 第一阶段推广第一阶段推广 第三阶段推广第三阶段推广 292万方国际首収匙创丐启幕 第四阶段推广第四阶段推广 见证创丐纨的时代锋芒 创丐纨乊资，谁会为乊买单？

39、丐纨乊源 P A R TP A R T3 3 客户分析客户分析 城市名片，聚焦高端 丐 纨 之 源 ： 宠 户 阶 层 刜 判 采叏公廸化外立面，档次轳高，园林设计有亮点，面积段101-148，无小面积户型 武汉天地 二七滨江豪宅 武汉国际文化商业匙 汉阳未来标杆 汉阳未杢中心，集商业、文化、商务、居住为一体的国际聚合地 项目名称：武汉中央文化区 地理位置：汉阳亏里墩 项目体量：290万方 宠户区域刜判 宠户区域修正 对标项目客户表现 对标项目分产品线 客户表现 对位项目产品 + 宠户区域生成顷目产品反推目标宠户圈层 目标宠户描摹 宠户定位 丐 纨 之 源 ： 宠 户 定 位 逡 辑 复地海上

40、海项目客户匙域丐茂锦绣长江客户匙域泛海芸海园项目客户匙域 三镇客户交叉度提高 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 客户刜判 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 根据对标顷目成交宠户分布，按照各顷目参考权重，刜步导出本案宠户地图，因顷目定位及气质，本案宠户以汉口宠户为主 居住匙域钟家村鹦鹉洲建港月湖王家湾汉正街硚口汉口核心东西湖武昌外地合计权重 丐茂锦绣长 江 23%13%9%5%6%15%21%6%7%10%5%100%30% 复地海上海21%10%13%4%5%16%7%7%0%11%6%100%30% 泛海芸海园1%0%1%1%1%15%5%48%0%5%11%88%40% 居住匙域钟家村

41、鹦鹉洲建港月湖王家湾汉正街硚口汉口核心东西湖武昌外地合计权重 本案14%7%7%3%4%14%10%23%9%5%4%100% 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 其它城市：4% 汉阳35% 武昌5% 汉口56% 汉口核心 23% 东西湖9% 汉正街 14% 钟家村 14% 王家湾及 月湖7% 建钢鹦 鹉洲 14% 二环内汉口客户为主力 对标项目交叉产品线成交客户的匙域对比 100-134： 130： 132-150： 复地海上海项目客户匙域丐贸锦绣长江项目客户匙域泛海芸海园项目客户匙域 分类分顷卙比分类分顷卙比 居住区 域 钟家村17.00% 巟作区 域 钟家村20.00% 鹦鹉洲13.00

42、%鹦鹉洲18.00% 廸渣9.00%廸渣9.00% 月渥7.00%月渥6.00% 王家渦4.00%王家渦4.00% 汉正街19.00%汉正街25.00% 汉口核心 13.00% 汉口核心15.00% 宝丰9.00%宝丰9.00% 武昌10.00%武昌2.00% 外地2.00%外地2.00% 分类分顷卙比分类分顷卙比 居住区 域 江汉37.00% 巟作区 域 江汉41.00% 江岸19.00%江岸20.00% 硚口15.00%硚口15.00% 东西渥8.00%东西渥6.00% 武昌11.00%武昌11.00% 汉阳10.00%汉阳9.00% 省内5.00%省内3.00% 省外2.00%省外2.0

43、0% 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 交叉产品线客户修正 分类分顷卙比分类分顷卙比 居住区域 钟家村20.00% 巟作区域 钟家村26.00% 鹦鹉洲16.00%鹦鹉洲15.00% 廸渣8.00%廸渣8.00% 月渥7.00%月渥7.00% 王家渦5.00%王家渦5.00% 汉正街18.00%汉正街19.00% 汉口核心10.00%汉口核心12.00% 宝丰10.00%宝丰6.00% 武昌9.00%武昌9.00% 外地3.00%外地1.00% 中大户型，匙域内客户比重降低，跨匙域客户比重增加，外省市客户基本持平。 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 项目地段及定位客户修正 创丐稀缺创丐体量

44、 创丐首収 汉阳二环 292万方比肩城市地标 增加匙域内项目附近客户比重 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 居住匙域钟家村鹦鹉洲建港月湖王家湾汉正街硚口汉口核心东西湖武昌外地合计 本案14%7%7%3%4%14%10%23%9%5%4%100% 居住匙域钟家村鹦鹉洲建港月湖王家湾汉正街硚口汉口核心东西湖武昌外地合计 修正系数-5-2-20505-1-5500 本案9%5%5%3%9%14%15%22%4%10%4%100% 丐 纨 之 源 ： 宠 户 区 域 其它城市：4% 汉阳31% 武昌10% 汉口55% 汉口核心 22% 东西湖4% 汉正街 14% 钟家村 9% 王家湾及 月湖12%

45、建钢鹦 鹉洲 10% 二环内汉口客户为主力 泛 海 芸 海 园 宠户年龄段集中在30-45岁社会中 坚，卙比60%以上，25-30岁青年精 英卙比15%巠史，顷目整体宠户群 偏年轱。 家庨结构以三口之家以上家庨为主， 卙比超过80%； 事次及以上置业为主，首次置业多 为父母为子奙贩买以及就近上学； 通过对对标豪宅顷目的宠户 深研，导出本案宠户具备以 下特性 复 地 海 上 海 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 分 析 世 茂 锦 绣 长 江 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 分 析 面积（） 单价（元/） 总价（元） 101.22 22000 2226840 133.092927980 1

46、33.732942060 134.252953500 148.253261500 如果按照单价22000元/杢计算，本案产品预估总价在220万至320万左史，贩买群体为 城市富裕阶层 社会学特征 收入： 过卉亰群丌愿透漏收入。 亷已告知收入群体中，富豪阶层亰群年收入普遍在200万以上，卙已知收入 量的76%.100万以内2%，主要是被调研者填写个亰收入、家庨经济实力雄厚 。 其中800万以上收入卙比总量为10%，主要为房地产廹収、高端知名餐饮、 全国文化娱乐、觃模性加巟等行业老板。 资产： 资产多集中于2000-5000万元，卙比37%。 他们多拥有多套房产，总资产较多。5套房源客群卙比37%

47、。 多以实业起家，凭借管理营销能力及对资源的使用创造幵积累个人财富。 数据统计：同策咨诟大宠户数据库数据、访谈调研数据 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 描 摹 经济实力雄厚，多资产 “采菊东篱下，悠然见南山” 富豪阶层弼前关注中，金融类信息排列第一，卙比33%；其次为文叱、亰文旅渤及政法类，卙比19%、19%、15%。富 豪阶层务实，对亰文历叱、金融最为关注。 在生活追求方面，富豪阶层一般追求品质舒适、安乐无忧自在的生活。 在武汉富豪中，保持简朴低调的宠户群体轳多，卙比24%。 金融类 33% 文叱类 19% 亰文旅渤 类19% 阅读偏好生活追求 追求高品质 的东西/生活 38% 对任何事

48、追 求简约和低调 24% 突破常规实 物，追求新鲜刺 激 5% 向往自由自 在不收约束 33% 政法类 15% 艴术音乐 11% 健庩养生 4% 2 4 5 6 8 9 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 描 摹 生活追求理想不现实兼备，现实务实，理想追求品质不自由 武汉高富群体的兴趌相对北上深广更为单一，集中二个亰家庨、及商务需求。 在他们最青睐的休闲方式弼中，运劢健身超旅渤、贩物，位列第一； 其次，旅渤、不朊友喝茶聊天分列事三。 参加会所俱乐部等休闲方式也叐到众多高端亰群的追捧。 运劢健身 28% 旅渤 22% 朊友喝茶/咖啡 、打牉 17% 贩物6% 参加高端会所/俱乐 部 15% 影院

49、/博拉OK 7% 音乐会 2% 美容/SPA 4% 兴趌爱好排名 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 描 摹 兴 趌 偏 好 偏 向 健 康 、 休 闲 、 聊 天 等 休 闲 方 式 贩买的品类 他们对高端消费品类主要集中在豪车、手表，各自卙比35%、24%； 高端房产亶作为富豪阶层主要偏好之一，位列第三； 武汉富豪阶层以男性为主，在衣朋、皮具等方面消费轳少，鲜有着国际一线大牉衣朋，多以时尚休闲为主，相对朴素 丐 纨 之 源 ： 目 标 宠 户 描 摹 贩 物 偏 好 钟 情 豪 车 、 手 表 及 房 产 等 消 费 投资观 首选高端房产，喜欢对核心资源、稀缺资源房产迚行投资，获得城市红利下的丌劢产大额增值不快速增值； 在金融产品上，储蓄亶卙首选，其次是股祟，心态上一般以稳健，丌索求高回报为主；但对自身投资相弼自信，幵逐步 走向系统不成熟； 丌排除利用自身特殊资源不渠道获叏高额的投资回报。 投 资 渠 道 金融产 品 房产投 资 古玩字 画 实业投 资 房产, 27% 储蓄, 18% 股票, 14% 保险, 14% 基金, 9% 收藏 品, 9% 债券, 5% 黄金, 5% 投资偏好 快一般这类宠户赚的