上海及长三角城市写字办公楼市场2019H1戴行.pdf

1、2019 H1 上海及长三角城市写字楼市场报告 戴德梁行写字楼部 2019年07月 上海 2019 H1 | 写字楼市场 戴德梁行写字楼部3 宏观经济 目录 租赁市场 销售市场 土地市场 Content 房地产及办公楼投资增速同比上扬 需求先抑后扬，租金下滑渐趋于平稳 成交量同比小幅上升，整栋成交活跃 底价成交为主的市场，静安及长宁区表现优异 展望预测 后市大量供应加剧竞争，短期租金反弹无力 戴德梁行写字楼部 宏观经济宏观经济 2019年一季度经济增速放缓，第三产业比重保持高位；前五个月，房地产及办公楼投资增速同比上扬 4 办公楼投资额及投资增速（2009-201905） 房地产投资额及增幅（

2、2009-201905） 人民币，亿元 三产比重及第三产业增幅（2009-2019Q1） 国民生产总值及增幅（2009-2019Q1） 人民币，亿元 人民币，亿元 2019Q1，国民生产总值8308亿元，同比增长 5.7%，与去年同期相比增速回落，较全国增 速下滑0.7个百分点，经济增速放缓。 2019Q1，第三产业增加值6013亿元，同比 增长8.8%；第三产业占比72%，比去年同期 增长。 2019年1-5月，固定资产投资增幅5.0%， 增速同比放缓。房地产开发投资额1537亿 元，同比增长4.0%，增速比去年同期提高。 2019年1-5月，办公楼投资额255亿元，同比增 长3.1%，与去

3、年同期相比增速上扬。 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 0 10000 20000 30000 40000 200920112013201520172019Q1 GDP增幅 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 10000 20000 30000 40000 200920112013201520172019Q1 第一产业第二产业第三产业第三产业增长率 0% 10% 20% 30% 40% 0 2000 4000 6000 200920112013201520172019.1-5 房地产投资总额固定资产投资增速，同比% 房地产投资增速，

4、同比% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% (1000) 0 1000 2000 3000 4000 5000 200920112013201520172019.1-5 办公楼投资其他投资办公楼投资增幅 人民币，亿元 数据来源：上海统计网 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 上半年整体成交放缓，市场先抑后扬，大量新增供应下促使空置率持续攀升，租金在连续下滑后渐趋于平稳 5 上海甲级写字楼供求及空置率 核心区及新兴区甲级写字楼净吸纳量与空置率 数据来源：戴德梁行研究部 万 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 0 20 40 60 80 10

5、0 120 140 H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019 新增供应净吸纳量空置率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -10 -5 0 5 10 15 20 25 2017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1 核心区净吸纳量新兴区净吸纳量 核心区空置率新兴区空置率 万 8.80 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019 10.00 6.90 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 2013Q12014Q12015Q12016Q12

6、017Q12018Q12019Q1 核心区新兴区 上海甲级写字楼租金走势 核心区及新兴区甲级写字楼租金走势 元/天 元/天 Cushman 其中静安南西社区地块位于南京西路板块， 地段优势明显，中高端商务氛围浓郁，楼 板价创新高； 长宁区天山街道地块所在商圈成熟，配套 完善，受房企追捧；而程家桥街道地块航 空产业导向明确，临空板块利好规划后市 发展前景广阔。 底价成交比重 底价成交比重 溢价率 Cushman & Wakefield | 戴德梁行 后市后市展望展望 下半年，预计74万方写字楼项目入市，其中前后滩及徐汇滨江是供应密集板块 11 上海上海SKSK大厦大厦 佳兆业金融中心佳兆业金融中

7、心 路发广场路发广场 陆家陆家嘴滨江中心嘴滨江中心 上海西岸国际上海西岸国际 人工智能中心人工智能中心 湘芒果湘芒果 福晟前滩福晟前滩 绿地黄浦滨江绿地黄浦滨江 梦中心梦中心 晶耀前滩晶耀前滩T7T7 板块板块项目名称项目名称 黄浦滨江绿地黄浦滨江 前滩晶耀前滩T7 前滩福晟前滩 后滩上海SK大厦 洋泾陆家嘴滨江中心 世纪公园路发广场 世纪公园佳兆业金融中心 徐汇滨江梦中心 徐汇滨江湘芒果 徐汇滨江 上海西岸国际 人工智能中心 徐汇滨江、前后滩板块供应密集 约20万 约27万 戴德梁行写字楼部 总结与展望总结与展望 12 租赁市场供应方面，2019年上半年约42万方的甲 级写字楼项目竣工，主要

8、来自新兴商圈，其中北 外滩板块迎来2个新项目入市。 租赁市场需求方面，整体需求不足，市场先抑后扬，大量新 增供应继续推高空置率至18.5%，租金在持续下滑后逐渐走向 平稳。节省成本为主的扩租及改善型企业从主要核心区向次 级核心区、新兴区或园区搬迁。在复杂经济环境下，律所、 咨询行业业务增长。 2019年下半年，市场预计约74万方的优质办公物 业竣工入市。其中，徐汇滨江、前后滩供应体量 较大。 总结总结 展望展望 未来3年仍有大量新增供应入市，将会导致甲级写字楼竞争压 力继续增加；短期空置率走高局面延续，短期租金反弹无力。 戴德梁行写字楼部 苏州2019 H1 | 写字楼市场 戴德梁行写字楼部1

9、4 宏观经济 目录 租赁市场 销售市场 土地市场 展望预测 Content 第三产业比重稳定增长，但办公楼投资额负增长 整体租金小幅度回落，出租率持续走低 价格略微上扬，散售依然占据主流 共计5宗商办/商服用地成交，主要分布姑苏、相城 供求不平衡背景下，出租率及租金预计持续走低 戴德梁行写字楼部 宏观经济宏观经济 第三产业稳定增长，房地产投资额增速放缓，办公楼投资持续缩减，增速依然为负 15 人民币，亿元 三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1） 固定资产投资额及房地产投资额（2009-201905） 人民币，亿元 办公楼投资额及投资增速（2014-201905） 生产总值及增幅（20

10、08-2019Q1） 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 200820102012201420162018 GDP增幅 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 200820102012201420162018 第一产业第二产业第三产业第

11、三产业增长率 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2009201220152018 固定资产投资总额房地产投资总额 固定资产投资增速，同比%房地产投资增速，同比% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 201420162018 办公楼投资其他投资办公楼投资增幅 2019Q1,苏州苏州GDP总额为总额为4152亿亿 元，同比增长元，同比增长6.3% 2019Q1，第三

12、产业增加值，第三产业增加值2102亿元，亿元， 同比增长同比增长8.6%，占比，占比50.6% 2019年年1-5月，房地产投资额为月，房地产投资额为1177 亿元，同比增长亿元，同比增长4.6% 2019年年1-5月，办公投资额为月，办公投资额为23亿元，亿元， 同比下滑同比下滑22.9% 人民币，亿元 人民币，亿元 戴德梁行写字楼部 宏观政策宏观政策 明确长三角“一极三区一高地”的战略地位，苏州吴江被纳入生态绿色一体化发展示范区之一 16 长三角一体化战略定位长三角一体化战略定位 2019年7月2日， 长江三角洲区域一体化发展规划纲要已正 式审议通过并印发，明确了长三角“一极三区一高地”的

13、战略地 位，在江苏苏州吴江、浙江嘉兴嘉善和上海青浦江苏苏州吴江、浙江嘉兴嘉善和上海青浦这三个区域建设 生态绿色一体化发展的示范区。 长江三角洲区域一体化 发展规划纲要 “一极三区一高地”“一极三区一高地” 即长三角通过一体化发展，使其成为全国经济发展强劲活跃的增长极增长极，成 为全国经济高质量发展的样板区样板区，率先基本实现现代化的引领区和区域一 体化发展的示范区示范区，成为新时代改革开放的新高地新高地。 长三角一体化重点区域长三角一体化重点区域 “长三角生态绿色一体化发展的示范区”“长三角生态绿色一体化发展的示范区” 即江苏苏州吴江地区、浙江嘉兴嘉善地区和上海青浦地区，在实施长三角 一体化战

14、略过程中，以这个区域建设生态绿色一体化发展的示范区。 建设“虹桥商务区”和“上海自贸试验区的新片区”建设“虹桥商务区”和“上海自贸试验区的新片区” 打造虹桥国际开放枢纽，打造国际化的中央商务区和国际贸易中心的新平 台。自贸试验区新片区位于上海东部，两个区域可带动上海一东一西“两 翼齐飞”，更好发挥对外、对内开放的枢纽作用。 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 整体租金小幅回落，新增供应及需求放缓的双重压力下，全市出租率持续走低 17 2019年6月份，全市租金均价为77.8元/月，较上季度小幅度下降 1.8%，整体租金呈下滑趋势； 2019H1共有3个新项目竣工，分别是苏州太平金融大厦、协鑫广

15、场、丰 隆城市广场，带来约17万平方米的新增供应，新项目的入市以及需求放 缓双重压力下，导致全市出租率持续下滑至70.4%；由于新增供应均集 中在工业园区，故园区出租率持续下降至69.7%； 受经济下行的影响，整体需求放缓，2019H1全市净吸纳量仅为14650平 方米。 苏州甲级写字楼分析整体市场分析苏州甲级写字楼分析整体市场分析 全市各商圈租金报价及出租率，元全市各商圈租金报价及出租率，元/月月 金鸡 湖 高新区 吴中 区 鼓 楼 玄 湖 建 邺 秦 淮 140 70 工业园区工业园区 （69.7%） 85 45 城区城区 （64.0%） 吴中区吴中区 （82.7%） 75 40 高新区高

16、新区 （79.4%） 120 60 平方米 29.58% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 新增供应净吸纳量空置率 戴德梁行写字楼部 47% 21% 21% 11% 200-500 200以下 500-1000 1000以上 62% 34% 4% 新设 搬迁 扩租 23% 16% 14% 14% 11%

17、 7% 4% 4%3% 专业服务 金融业 批零贸易 信息科技 制造业 生物医药 建筑业 生活服务 房地产 科学技术 教育培训 文化传媒 租赁市场租赁市场 2019年H1，租赁成交结构：新设占据主流，搬迁相对活跃；中小面积依然引领租赁市场 18 2019年H1苏州成交客户行业2019年H1苏州成交客户类型2019年H1苏州成交面积 专业服务专业服务 金融业金融业 批零贸易批零贸易 新设新设 搬迁搬迁 扩租扩租 200-500 200以下以下 500-1000 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 2019H1，专业服务荣登榜首；传统保险证券搬迁换租较活跃，拉高金融业整体比例 19 批零贸易批零贸易

18、 以服装贸易、制造类零部件贸易为主， 工业园区依然为主力布点区域 金融业金融业 受政策因素影响，互联网金融行业退租普遍，但 传统金融行业（银行、保险、证券）搬迁换租较 活跃，且需求面积较大，偏好园区湖西板块 信息科技信息科技 以互联网+类型企业为主，例如互联 网房产信息平台，软件开发服务等 专业服务专业服务 以律所、会计事务所、战略咨询为主， 主要布局工业园区 制造业制造业 典型成交项目（典型成交项目（2019H1) 租赁甲级写字楼多作为前台行政或销售 部门，用作形象展示，租赁面积500以 下居多 租户租户区域区域项目名称项目名称面积（）面积（） 某律师事务所工业园区苏州中心590 知名服装贸

19、易公司工业园区苏州中心400 知名内资保险公司工业园区苏州中心5000 某人力资源公司高新区汇融广场310 知名信息科技公司工业园区凤凰国际大厦200 备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任 戴德梁行写字楼部 销售市场销售市场 2019H1，新增供应主要为九龙仓国金中心，中海整体收购财富广场，散售依然为主流 苏州写字楼供求量价（苏州写字楼供求量价（20172017- -2019Q22019Q2） 2019H12019H1苏州写字楼销售交易苏州写字楼销售交易TOP5TOP5 项目名称项目名称板块 成交面积成交面积 （平方米平方米） 成交总价成交总价 （万元）（万元） 成交均价

20、成交均价 （元（元/平方米平方米） 苏州国际财富广场湖西板块109600/ 碧桂园新翼广场高铁新城板块230112338710164 九龙仓国金中心湖东板块107992814926066 苏州城市生活广场平江新城板块5799768313248 绿地云玺湖滨商务广场太湖新城5223592111335 10万以上 2-3万 1-2万 1万以下 平方米元/平方米 姑苏区姑苏区 高新区高新区 工业园区工业园区 相城区相城区 吴中区吴中区 吴江区吴江区 - 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 - 50,000 100,000 150,000

21、200,000 250,000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 供应面积成交面积成交均价 戴德梁行写字楼部 土地市场土地市场 2019H1,共推出11宗商服/商务金融用地，成交5宗；姑苏区商办住混合用地溢价成交 21 姑苏区姑苏区 高新区高新区 工业园区工业园区 相城区相城区 吴中区吴中区 吴江区吴江区 1 1、地块：苏地、地块：苏地20182018- -WGWG- -3434号（相城区）号（相城区） 成交日期：2019/1/4 土地面积：88260m 容积率：1.0-2.2 用地性质：

22、商服用地、城镇住宅用地 建筑面积：194172m 中标企业：苏州和恒置地有限公司中标企业：苏州和恒置地有限公司 中标总价：29.1258亿元 溢价率：0% 楼板价：15000元/m 2 2、地块：苏地、地块：苏地20182018- -WGWG- -3535号（相城区）号（相城区） 成交日期：2019/1/4 土地面积：13876m 容积率：3.0-4.0 用地性质：商服用地、城镇住宅用地 建筑面积：55504m 中标企业：中铁第五勘察设计院集团有限公司，中标企业：中铁第五勘察设计院集团有限公司， 中铁十八局集团房地产开发有限公司中铁十八局集团房地产开发有限公司 中标总价：5.4394亿元 溢价

23、率：0% 楼板价：9800元/m 5 5、地块：苏园土挂（、地块：苏园土挂（20192019）0505（工业园区）（工业园区） 成交日期：2019/5/28 土地面积：15678m 容积率：2.0-3.0 用地性质：商务金融用地 建筑面积：47034m 中标企业：启迪设计集团股份有限公司中标企业：启迪设计集团股份有限公司 中标总价：1.3170亿元 溢价率：0% 楼板价：2800元/m 3 3、地块：苏地、地块：苏地20182018- -WGWG- -4646号（姑苏区）号（姑苏区） 成交日期：2019/2/22 土地面积：79756m 容积率：2.2 用地性质：商服用地、城镇住宅用地 建筑面

24、积：170351m 中标企业：海基投资有限公司中标企业：海基投资有限公司 中标总价：31.7229亿元 溢价率：54% 楼板价：12098元/m 4 4、地块：苏地、地块：苏地20192019- -WGWG- -1 1号（姑苏区）号（姑苏区） 成交日期：2019/4/24 土地面积：34742m 容积率：3.0 用地性质：城镇住宅用地、商服用地、交通服务 场站用地（停车场） 建筑面积：55673m 中标企业：上海同桓投资管理有限公司中标企业：上海同桓投资管理有限公司 中标总价：9.8864亿元 溢价率：32% 楼板价：17758元/m 戴德梁行写字楼部 总结与展望总结与展望 22 租赁市场需求

25、方面，2019H1全市净吸纳量仅为14650平方 米，依然以工业园区为主。专业服务业攀登榜首，传统保 险证券搬迁换租较活跃，金融业成交提升。 未来3年预计将有120万新项目入市，工业园区 占比近半。短期内受市场供应过剩以及需求放 缓的双重压力下，预计未来写字楼空置持续上 升，同时未来部分开发商可能会降低租金来达 到项目快速去化。 总结总结 展望展望 尽管当前苏州市场供求矛盾突出，但随着长三角一体化的加 速发展，知名开发商、内外房地产基金等由一线城市往二线 城市涌入，未来苏州甲级写字楼市场仍有较大潜力。 2019H1苏州整体租赁市场新增供应约17.1万方， 即为太平金融大厦、协鑫广场、丰隆城市中

26、心。 伴随大量新项目的竣工，全市空置率持续走高至 29.6%。 戴德梁行写字楼部 杭州 2019 H1 | 写字楼市场 戴德梁行写字楼部 24 宏观经济 目录 租赁市场 销售市场 土地市场 展望预测 Content 经济平稳发展，房地产投资额比重持续上升 市场热度一般，板块租金差异缩小 观望情绪浓郁，市场偏好热点项目 非核心区土地成交溢价有不俗表现 后峰会前亚运时代，整体市场在调整中迎接机遇 戴德梁行写字楼部 宏观经济宏观经济 杭州2019年第一季度GDP总额同比增长7.5%，房地产投资额比重持续上升 25 人民币，亿元 房地产投资额及投资增速（2009-2019年Q1）固定资产投资额及投资增

27、速（2009-2019Q1） 人民币，亿元 三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1） 生产总值及增幅（2008-2019Q1） 人民币，亿元 人民币，亿元 2019年第一季度杭州GDP总额为 3230亿元，同比增长8% 2019年第一季度杭州第三产业增加 值为2078亿元，占总GDP64.3% 2019年第一季度杭州固定资产投资 额为1100亿元，同比增长11.3% 2019年第一季度杭州房地产投资 同比增长14.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 GDP增幅 0% 5% 10% 15% 20

28、% 25% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 第一产业第二产业第三产业第三产业增长率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 固定资产投资总额固定资产投资增速，同比% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 房地产投资总额房地产投资增速，同比% 人民币，亿元 数据来源：杭州统计局 备注：2019年Q1房地产投资额未

29、公布数据 戴德梁行写字楼部 宏观政策宏观政策 从“西湖时代”到“钱塘江时代” 奥体博览城地下城规划公布 立足于城市地铁综合体开发思路，综合谋划地铁、隧道、地下商业空间、人防 设施、城市紧急避难所等地下建设项目。 与地面体育会展设施结合起来，将奥体博览城打造成以体育、会展功能为主， 集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的大型城市综合体。 “地下城”总体定位 “地下城”总体体量 占地面积达98.6万平方米，相当于138个标准足球场，分为核心区地下空间和 地铁综合体地下空间。 规划停车位15000个，其中地面规划停车位1000个，地下空间规划停车位 14000个。 鸟瞰奥体博览城 地下空间初览地

30、下空间初览 地下空间初览 体育商圈 供给零售、餐饮、娱乐等多 种业态，能够满足地区性、 全龄层、多客群消费者的购 物、休闲及娱乐等需求，强 调一站式、多样化、超值性 消耗服务。 提供以主力店为主的高等商 业业态+餐饮为主的归纳营业， 博览中心地下贸易分为A、B、 C三个贸易区。 提供零售、快餐饮等以快节拍 消费为主要特点的商业业态， 同时地铁物业与其它各功能区 块商业相连，供应快速便捷、 物业共享的贸易模式。 提供旅店商务配套、品牌主力 店、高等餐饮等业态。 四大商圈 博览商圈 地铁商圈 都邑之门商圈 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 2019Q2，拱墅区新增供应1例项目，大悦城写字楼入市体

31、量约3.3万方 27 杭州甲级写字楼新增供应量杭州甲级写字楼新增供应量 数据来源：戴德梁行写字楼部 典型新增个案（2019Q2) 项目名称项目名称大悦城大悦城 物业层数地上26层地下三层 总建筑面积34570平方米 标准层高4.2米 租金报价4.0-4.3元/平方米/天 备注：信息以案场实际为准 运河 CBD 项目名称：大悦城 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 平方米 戴德梁行写字楼部 租赁市场

32、租赁市场 杭州甲级写字楼租赁市场热度一般，核心商圈与新兴商圈板块租金差异缩小 28 核心、新兴商圈租金报价及出租率，元核心、新兴商圈租金报价及出租率，元/天天 数据来源：戴德梁行写字楼部 武林 （87.0%） 7.5 4.3 黄龙 （88.4%） 5.3 3.7 庆春 （90.7%） 钱江新城 （90.3%） 6.8 3.6 运河CBD （68.2%） 申花 （98%） 西溪 （89.6%） 钱江世纪城 （80.1%） 滨江 （85.2%） 未来科技城 （56.7%） 新天地 （63.4%） 城东新城 （97.6%） 3.9 2.9 3.6 2.5 3.4 2.8 5.7 3.7 3.5 2.

33、8 4.5 4.2 4.0 3.43.3 2.5 10.0 4.5 核心商圈新兴商圈 杭州平均租金走势杭州平均租金走势 4.10 4.20 4.30 4.40 4.50 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 2019Q2，杭州甲级写字楼租赁市场热度一般。全市甲级写字楼平 均租金为4.36元/天/，平均租金小幅回落。季度新增供应量不 多，空置率录得17.0%，整体空置率波动幅度不大。 杭州甲级写字楼新增供应、吸纳量和空置率杭州甲级写字楼新增供应、吸纳量和空置率 元/天 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%

34、20.0% 25.0% 30.0% 0 100000 200000 300000 400000 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 新增供应（万）净吸纳量（万）空置率 平方米 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 房地产建筑、信息科技及大健康业成交比重增长 典型成交项目（典型成交项目（2019Q2) 29 租户租户入驻写字楼入驻写字楼面积面积类型类型区域区域 某大健康公司来福士中心200搬迁钱江新城 某知名券商武林时代600新设武林 某金融机构欧美中心530续租黄龙 房地产企业平安金融中心422新设钱江新城 租

35、户租户入驻写字楼入驻写字楼面积面积类型类型区域区域 某国有交通运输企业香溢大厦700扩租滨江 知名互联网企业欧美金融城 T670000搬迁未来科技城 建筑装饰公司红石商务大厦700新设武林 某知名券商天津物产大厦1000续租盛岸路 某国有交通运输企业银丰大厦200新设滨江区 备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任 租赁成交行业结构租赁成交行业结构 2019年年Q12019年年Q2 24% 房地产房地产 建筑建筑 22% 22%金融金融22% 17% 信息信息 科技科技 12% 10% 批零批零 贸易贸易 13% 8%4%大健康大健康 戴德梁行写字楼部 销售市场销售市场 20

36、19上半年，新兴板块现两宗大宗交易，散售市场观望情绪抬升 杭州写字楼供求量价（杭州写字楼供求量价（2018.72018.7- -2019.62019.6） 2019Q22019Q2杭州写字楼散售交易杭州写字楼散售交易TOP5TOP5 项目名称项目名称板块板块 成交面积成交面积 （平方米平方米） 成交总价成交总价 （万元）（万元） 成交均价成交均价 （元（元/ /平方米平方米） 迪凯城星国际钱江新城3104813147942348 欧美金融城（EFC）未来科技城270926632924483 万融城申花201644679523208 昆仑商务中心近江179895384629933 绿谷杭州九堡1

37、71352902316938 数据来源：锐达斯数据库 备注 1、办公类物业数据统计以办公类产证为准； 2、上表剔除办公类物业中类住宅项目 万 元/ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 5 10 15 20 25 30 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.42019.52019.6 新增供应成交面积成交均价 2019Q2写字楼大宗交易 近 江 项目：昆仑中心 面积：1.80万 总价：5.38亿元 单价：29933元

38、/ （已备案部分） 申 花 项目：万融城 面积：1.74万 总价：4.05亿元 单价：23256元/ 戴德梁行写字楼部 土地市场土地市场 2019Q2，共成交17宗商业用地，集中在萧山区及西湖区，非核心区的土地成交溢价有不俗表现 31 整体情况：2019年二季度 杭州商业地块成交17宗， 整体成交面积35.5万平方 米，同比增加235.4%。成 交总金额107.5亿元，同 比下降5.4%； 成交区域：2季度商业用 地主要集中在萧山区及西 湖区； 成交楼面价：2季度平均 楼板价7980元/，平均 溢价率44.8%。萧山及余 杭等非核心区的土地成交 溢价率有不俗表现。 4 4 3 3 5 5 6

39、6 7 7 8 8 1010 1111 1212 1313 1515 1616 1717 9 9 2 2 1 1 1414 戴德梁行写字楼部 土地市场土地市场 2019Q2土地成交明细 32 序号地块编号区域用地性质容积率 建筑面积出让面积楼板价 溢价率竞得方 （平方米）（平方米）（平方米） 1萧政储出201912号萧山区商业2.5275421101714666104.1%萧山钱江世纪城城市运营 2萧政储出201910号萧山区商业2.5339671358714569105.5%萧山钱江世纪城城市运营 3萧政储出201915号萧山区商业1.8301121672940661.7%杭州新宝控股 4萧

40、政储出201914号萧山区商业511694023388757138.9%台泥國際(香港)有限公司 5萧政储出201911号萧山区商业73847275496150730.3%萧山钱江世纪城城市运营 6杭政储出201923号拱墅区商业31259614198752730.0%地铁置业&宝龙 7杭政储出201924号西湖区商业1.5559037272662788.8%浙江海滨建设 8余政储出201918号余杭区商业2.5360771443137000.0%建信国际工程 9杭政储出201917号西湖区商业1.442918306561714957.9%杭州星开实业 10杭政储出201915号下城区商业3.

41、5481571375982110.0%杭州星潮置业 11杭政储出201913号滨江区商业3.5356551018771750.0%浙江中南 12杭政储出20199号上城区商业5.3141415266821608930.4%金地商置 13萧政储出201913号萧山区商业8.463185523765450000.0%浙江荣盛控股 14杭政储出201935号西湖区商业1.3539597293891827265.0%星月 15杭政储出201934号西湖区商业1.1532948451698794.6%杭州鼎煌装修 16杭政储出201932号西湖区商业1.119120173821364656.3%绿城&蓝

42、城 17余政储出201922号余杭区商业1.25835486323130.0%北京恒德新业 戴德梁行写字楼部 总结与展望总结与展望 33 租赁市场方面，上半年租赁市场热度一般，市场 需求减退，新兴板块仍有增长。从数据表现来看， 上半年甲级写字楼租金有所下滑，新入市项目较 少，空置率小幅下降。未来科技城EFC带动板块 吸纳表现强劲，黄龙庆春等老核心商圈客户外溢 现象显著。 销售市场方面，上半年杭州写字楼市场整体成交规模较18 年同比下降53%，而成交均价则稳步升高。热点项目成交集 中度高，拱墅区及近江区域项目上半年表现亮眼。 19年下半年至2020年预计将有多个租赁项目入 市，集中在滨江、钱江世

43、纪城及钱江新城等沿 江区域。为市场注入竞争的同时，也有望刺激 需求增长。 总结总结 展望展望 新兴板块标杆项目集中入市，多个项目已经提前开启亚运 前夕的市场客户竞争。随着现阶段杭州人口落户政策的放 宽及轨道交通网络的逐渐成熟，宏观环境的利好将会促进 未来杭州销售市场需求攀升。 戴德梁行写字楼部 南京 Q3 2017| 长三角及上海市写字楼市场速递 宁波 2019 H1 | 写字楼市场 戴德梁行写字楼部35 宏观经济 目录 租赁市场 销售市场 土地市场 展望预测 Content 经济总体运行平稳，外部环境仍有诸多不确定性 整体市场租金上扬 板块入驻差异不断缩小 成交略显乏力，整体成交集中于鄞州区

44、 仅鄞州区一宗溢价地块，整体土地商业市场仍较低迷 未来市场持续面临挑战，高性价比项目成需求热点 戴德梁行写字楼部 宏观经济宏观经济 总体经济运行平稳，但经济下行压力仍然存在，外部环境不确定性仍然较多 36 人民币，亿元 房地产投资额及投资增速（2009-2019Q1） 固定资产投资额及投资增速（2009-2019Q1） 人民币，亿元 三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1） 生产总值及增幅（2008-2019Q1） 人民币，亿元 人民币，亿元 20192019年第一季度，宁波年第一季度，宁波GDPGDP总额为总额为 24692469亿元，同比增长亿元，同比增长7.1%7.1% 2019

45、2019年第一季度，第三产业增长年第一季度，第三产业增长 值为值为11941194亿元，占亿元，占GDPGDP比重比重51%51% 20192019年第一季度，固定资产投资额年第一季度，固定资产投资额 同比增长同比增长7.9%7.9%，比去年同期提高，比去年同期提高6.36.3 个百分点个百分点 20192019年第一季度，宁波房地产投年第一季度，宁波房地产投 资额为资额为458458亿元，同比增长亿元，同比增长11.3%11.3% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 GDP增幅 0

46、.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 20.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 第一产业第二产业 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 固定资产投资总额固定资产投资增速，同比% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 0 400 800 1200 1600 2000 房地产投资总额房地产投资增速，同比% 戴德梁行写字楼部 宁波都市区建设目标宁波都市区建设目标 发挥宁波港口开放等特色优势，全面建设

47、 高品质宜居宜业宜学宜游之都。 全面对接融入长三角一体化发展，构建东 部甬台温大城市群连绵带。 城市规划城市规划 浙江全力打造“世界级”大都市区 宁波大都市区将建设以开放创新为特色的国际港口名城 总体目标总体目标 打造浙江大都市区： 与浙江大湾区“打造世界级现代化大湾区”的目标相对应， 浙江大都市区建设的总目标同样直指“世界级” 总目标: 努力成为长三角世界级城市群一体化发展金南翼。 具体目标: 打造参与全球竞争主阵地、打造长三角高质量发展示范区、 打造浙江现代化发展引领极。 全省将形成以杭州、宁波、温州、金义四 大都市区核心区为中心带动，以环杭州湾、 甬台温、杭金衢、金丽温四大城市连绵带 为

48、轴线延伸，以四大都市经济圈为辐射拓 展的网络型城市群空间格局。 宁波都市区辐射范围宁波都市区辐射范围 以宁波都市区为核心，涵盖绍兴嵊新组 团，加强甬绍舟台紧密联动，构建海洋 与内陆腹地双向辐射的宁波都市圈。 宁波都市区： “东方大港”宁波都市区将 建设以开放创新为特色的国 际港口名城，重点打造义甬 舟开放大通道、北翼产业制 造大走廊、甬江科创大走廊、 环象山港三门港台州湾 海洋经济平台等功能平台。 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 核心区、新兴区主要商圈租金及出租率 38 2019Q2，宁波甲级写字楼整体租金水平为2.27元/天。 整体空置率13.9%，各区域内整体空置率波动不大。 四大核心

49、商圈：上半年，江北及海曙区租赁需求较为活跃， 优质项目带动板块租金上扬。鄞州核心商务区租金涨幅乏 力，客户存在持续外溢现象。 新兴商圈：东部新城空置率持续降低，与核心商圈板块入驻 差异在不断缩小。 3.8 1.5 3.7 | 2.0 核心、新兴商圈租金报价及出租率，元核心、新兴商圈租金报价及出租率，元/天天 核心商圈新兴商圈 海曙区 （91%） 江北区 （91%） 老江东区 （90%） 东部新城 (85%) 南部商务区 (80%) 鄞州区 (87%) 4.5 1.6 2.3 1.3 2.0 | 1.1 2.3 0.9 租金水平和空置率租金水平和空置率 11.50% 12.00% 12.50% 13.00% 13.50% 14.00% 14.50% 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 租金空置率 元/天/ 戴德梁行写字楼部 租赁市场租赁市场 宁波租赁市场企业新设需求活跃，客户承租面积度仍以小面积为主 典型成交项目（典型成交项目（2019Q1) 租