豪宅人群生活形态与购房需求研究.pdf

1、1101011 11 1101100 1001 00011110 1 1 0000 0011110 10 10 1 1100 1100 1 00011 100 0 00 项目报告 世茂豪宅人群生活形态与购房需求研究 零点有数2016年 6月 2 项目背景与目的 上海房价加速上涨：新年一过，一线城市房地产市场仿佛打了兴奋剂，进入高烧模式，上海房地产市场进 入亢奋状态；根据中国指数研究院数据，上海2月份同比涨幅15%，超越了北京，其中，2月上海二手房价月 涨幅更是创下近10年的单月最高，仅次于2005年3月。 世茂南京西路地块项目为了在高房价的市场环境下突出自身优势、充分实现地块资源价值，并达到目

2、标消 费者对住宅产品的期望，以及深入地了解目标消费者对住宅产品的隐形需求，拟通过此调研实现以下目的： 1、了解豪宅业主基本特征、目前居住情况等； 2、了解豪宅业主的购买考虑因素和决策过程等逻辑动因； 3、了解豪宅业主的需求和偏好及目标产品接受度等。 3 项目研究思路 了解豪宅消费者的需求和偏好 如：喜欢怎样的房型？对配套会所的需求？ 挖掘产品需求 和偏好 了解上海的豪宅消费者群体的购房逻辑、决策过 程和主要关注点 如：他们内在有什么差异？不同细分群体对于购 房的态度？ 梳理购房逻辑 和关注点 测试消费者对豪宅住宅产品形态的接受度以及溢 价点测试 如：对不同风格的评价？对不同功能点的偏好？ 接受

3、度和价格 测试 目标客群特 质把握 目标客群住 宅需求 为世茂豪 宅住宅产 品提供综 合性定位 建议 了解上海的豪宅消费者的基本特征和目前状况， 描摹人群画像 如：他们是怎样的一群人？有什么兴趣爱好？行 为习惯如何？ 把握目标客户 群体特征 两个角度四个模块解决问题 4 项目执行情况 本次调研共完成8个深访，受访者主要为自翠湖天地（2期）、华润外滩九里、绿地海珀玉晖 汤臣一品、古北壹号、嘉天汇御苑等高端平层豪宅项目的业主。 样本拆分：按照是否已购房区分，本次受访人群分布如下 楼盘项目单价总价购房时间样本量 翠湖天地（2期）14万/平2250万2013年1 华润外滩九里813万/平1600万29

4、50万2014年-2015年3 绿地海珀玉晖8.5万/平2000万2014年1 汤臣一品15万/平6000万2013年1 古北壹号11万/平4150万2014年1 嘉天汇御苑10万/平2300万2015年1 样本筛选条件： 1.年龄：22-55岁2. 在沪居住1年以上3.近4年内购买过上海平层类产品 4.购房总价在2000万元以上，单价超过10万/平，2014年之前购房可适当放宽条件，总价1500万元以上 5.为购房的主要决策人或参与决策人； contents 目录 5 目录 ContentsContents 购房决策逻辑 客群基本特征 对本项目的看法 1 2 3 客群需求挖掘 4 6 客群基

5、本信息汇总 称呼性别 年龄行业/职位购房时间楼盘名称总面积户型家庭结构人均面积 周女士女33金融公司 高管2013年汤臣一品4004室2厅4卫情侣+保姆217 章女士女40外贸公司 老板2014年外滩九里246.84室2厅3卫夫妻123.4 袁女士女45家庭主妇2015年外滩九里3084室2厅3卫夫妻+儿子（初中）102.7 居先生男45装修公司 老板2014年海珀玉晖2884室2厅4卫夫妻+女儿（小学）96.0 李先生男35科技公司 老板2015年外滩九里2453室2厅3卫夫妻+女儿（2岁、6岁）+岳母61.3 任先生男36互联网公司 合伙人2014年古北壹号3854室2厅4卫夫妻+儿子（3

6、岁）+父母、祖父母59.2 秦先生男46跨国金融 老板2015年嘉天汇御苑2303室2厅3卫夫妻+父母57.5 周先生男35科技公司 合伙人2013年翠湖天地2003室2厅3卫夫妻+儿子（4岁）+父母44.4 样本基本特征： 1.年龄集中在33岁46岁之间； 2. 以老上海人为主，新上海人在沪居住均超过3年； 3.均有较为丰富的置业投资和居住经验； 4. 行业较广泛，主要为私营业主/合伙人； 5. 家庭结构14代均有，以学龄前或学龄子/女为主； 6. 人均居住面积在44.4 217，除汤臣的个例外，其他主要处于60-100 之间； 7. 项目购置动因为自住或投资兼自住。 7 客群特征 | 按购

7、房单价和人均面积，可分为三类 备注：人均住房面积=住房建筑面积/常居住人数（小孩按0.5计算，保姆不计） 第一类：购房单价10-14万/ ，人均居住面积44.4 61.3 （汤臣为个例）； 第二类：购房单价5.5-8.5万/ ，人均居住面积96 123.4 ； 秦先生，嘉天汇御苑 任先生，古北壹号 周女士，汤臣一品 居先生，海珀玉晖 李先生，外滩九里 袁女士，外滩九里 章女士，外滩九里 周先生，翠湖天地 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 0.050.0100.0150.0200.0250.0 购房单价 人均住房面积* 购房单价与人均住房面积 第一类

8、 第二类 第一类 年龄在30岁50岁之间： 30-40岁：5人； 40-50岁：4人； 以老上海人为主： 老上海人：6人； 新上海人：2人； 从业范围较广： 金融、外贸、互联网、科技 、装修等； 家庭结构多样： 1代独居：2； 2代同居：2； 3代同堂：3； 4代同堂：1； 客群基本特征 8 客群特征 | 第一类人群往往倾向于购买更贵的产品 备注：人均住房面积=住房建筑面积/常居住人数（小孩按0.5计算，保姆不计） 姓名年龄购房时间楼盘名称单价总价总面积 周女士332013年汤臣一品15.0 6000万400 周先生352013年翠湖天地14.0 2250万200 秦先生462015年嘉天汇御

9、苑10.0 2300万230 任先生362014年古北壹号11.0 4150万385 李先生352015年外滩九里12.0 2950万245 居先生452014年海珀玉晖8.5 2000万288 袁女士452015年外滩九里8.1 2500万308 章女士402014年外滩九里6.5 1600万 246.8 购买更贵的房子 身份象 征 事业上 升期 融入上 级圈层 第一类群收入水平和年龄低于第二类群， 但他们愿意为购买房产承担更大的压力 9 典型样本1 |第一梯队任先生 人物简介： 任先生目前是一家互联网企业的合伙 人，之前在国外有长期的留学工作经 验，年回到上海开始创业 年买的古北一号，目前

10、已经将父 母，爷爷奶奶都接到了上海，妻子因身 体原因目前在国外就医，预计下半年将 和儿子一同回国。 目前公司准备上市，几乎所有的精力都 投入在事业的发展上，买房的时候除了 对软硬件有较高的品质要求外，更加看 重于高端房产带来的人脉结交的可能 性认为高端房产只能带来舒适感是不 够的，更重要的是能够创造价值 任先生 积极进取的新富阶层 性别：男 年龄：岁 爱好：打高尔夫、抽雪茄 职业：科技型企业合伙人 购买楼盘：古北一号 置业面积：平米 购房关键词：人脉高品质 物业服务人员服务 房子是什么： 不仅仅是居住的场所，更是结交志同道 合的朋友的平台。 关于房子： 1. 小时管家服务，高素质的物业 人员是

11、其关注点； 2. 对停车场公共大堂都希望能够体 现品质感； 3. 产品细节要求高，容忍度低； 核心诉求： 1. 高档次的楼盘氛围（人群）； 2. 贴心的人员服务； 3. 身份气质的标签； 10 典型样本2 |第二梯队章女士 人物简介： 周女士是武汉人，2003年左右来上海， 之前在华为工作过，后独立出来从事外 贸的工作，目前是一家沙发家具外贸出 口公司的老板，4年购买外滩九 里，目前与丈夫两人同住，有一只6个 月的法国斗牛犬，打算要小孩，常有朋 友来留宿。 平时工作忙碌，出差很多，但也十分注 重享受生活，喜欢旅游，多次置业，买 房的时候对地段、产品和交通便利性有 较高的要求。因工作原因，有很多

12、外国 朋友，思想观念比较开放，常有生意上 的伙伴或国外朋友来住。 章女士 追求品质的知富阶层 性别：女 年龄：40岁 爱好：旅游、朋友聚会 职业：外贸公司老板 购买楼盘：外滩九里 置业面积：246.8平米 购房关键词：地段产品交 通 房子是什么： 认为家不仅仅是自己居住放松的地方， 也是招待朋友，拓展生意关系的地方。 关于房子： 1. 注重产品的品质和居住体验； 2. 特别关注客厅、厨房和卫生间； 3. 安心贴心的物业服务非常重要； 核心诉求： 1. 阳台面积太小，不能用于休闲娱 乐； 2. 主卧5平米的衣帽间不够用； 3. 客房需求较多，常有客人来住。 11 行业特征 | 从属行业较为分散，

13、出资购房者多为私营业主 外 贸 装 修 从事行业 所在职位 其 他 其 他 科技金融 合伙人/老板 互 联 网 12 置业情况 | 均是多次置业群体，大部分人拥有多套物业 8位受访者均非首次置业，半数以上受访者拥有两套以上房产。 姓名购买楼盘其他房产 周先生翠湖天地 二期 秦先生嘉天汇御苑虹口洋房一套（已卖），另有2房一套 任先生古北壹号 李先生外滩九里9#外滩九里2号楼一套，虹梅路洋房一套 居先生绿地海珀玉晖江湾仁恒怡庭平层一套，海珀玉晖140平一套，其他房产若干 袁女士外滩九里9# 章女士外滩九里2#松江别墅一套、杭州绿城房产一套、其他海外房产等若干 周女士汤臣一品人民广场老房子一套，其他

14、若干 部分拥有别墅,但仅作为养老/度假打算,出于方便性考虑选择平层豪宅产品，对城市/交通依赖度高 13 购房驱动 | 家庭人口增加和融入生意圈是主要的购房驱动力 家庭人口增加和融入生意圈是主要的购房驱动，表现为自住+投资双重目的，大部分人对于舒 适性的人均占有面积在60-100之间. 姓名总面积户型家庭结构人均面积购房目的 居先生2884室2厅4卫夫妻+女儿（小学）96自住+投资 周先生2003室2厅3卫夫妻+儿子（4岁）+父母44.4自住+投资 李先生2453室2厅3卫 夫妻+女儿（2岁、6岁）+岳母61.3自住+圈子 任先生3854室2厅4卫 夫妻+儿子（3岁）+父母、祖父 母 59.2

15、自住+圈子 周女士4004室2厅4卫情侣+保姆217自住+圈子 章女士246.84室2厅3卫夫妻123.4自住+圈子 袁女士3084室2厅3卫夫妻+儿子（初中）102.7改善自住 秦先生2303室2厅3卫夫妻+父母57.5改善自住 自住+投资：大部分都是算投资。【周先 生，翠湖天地】 投资+自住：我为什么买很好的房子，也 是想扩大自己的圈子。我觉得像我住外 滩九里，我个人已经觉得有点炫富的感 觉。【李先生，外滩九里】 自住也好，投资也好，都是非常完美的 选择。主要还是圈子，这边是富人区， 将来对我的事业是有帮助的。【任先生 ，古北壹号】 自住+投资：我不想再买周边了，因为我 周边的太多了，再搬

16、我就要往市区搬了 ，因为将来有可能不一定在中国，你留 市区的房子它的保值空间大。【居先生 ，海珀玉晖】 改善：我就住在对面嘛，本来是对面楼 盘的，就是早的，住了十几年了。【袁 女士，外滩九里】 改善：父母年纪大了，我们要住在一起 ，我当时的房子太小了，两房的，我们 住，那我母亲说她把那个房子卖掉，和 我们住在一起，是这样的。【秦先生， 嘉天汇御苑】 14 客群基本特征小结 人口学特征 年龄主要集中在30岁50岁之间 以老上海人为主，新上海人在沪居住均超过3 年 从事行业较广，主要为私营业主/合伙人 事业有成、家庭稳定，子女正值学龄或学龄前 居住特征 家庭结构多样，人均居住面积以60-100 之

17、 间为主 拥有多套房产，有丰富的高端物业置业和居住 经验 家庭人口增加和融入生意圈是主要的购房驱动 contents 目录 15 目录 ContentsContents 客群基本特征 购房决策逻辑 对本项目的看法 1 2 3 客群需求挖掘 4 16 购房决策过程 | 基本遵循地段产品配套的决策顺序 地缘情结，就近选择 老牌高档地段 有海外经历，地段价 值标签影响大 价格、房型、采光、 档次、圈层 地段产品配套 是仅次于地段的影响 因素 对周边环境的要求内 化为较高的小区绿化 平层所处地段商业成 熟度高，关注较少 17 购房决策过程 |地段价值及圈层档次是购房决策的主导因素 地段升值空间/投资价

18、值及圈层档次在购房决策中起主导作用，其次关注产品本身品质及生活配套； 地段价值圈层档次产品品质生活配套 物质需求 精神需求 地段地段产品产品 标签标签尊贵尊贵圈层圈层 充分满足复合价值需求的物业 豪宅客户考虑的物业 配套配套 18 影响因素 | 地段选择更加关注其承载的价值标签 价值标签实际要素 地缘性 很大程度上决定 地段选择的范围 老上海人：多选择与 自己成长地或原居住 地较近的区域 新上海人：选择相对 较广泛，但仍偏向工 作地/原居住地周边 1.地缘性是影响购房选择范围的 重要因素；多数客户会就近选 择距原居住地较近的区域。 2.与交通、环境、商业等实际要 素相比，该类客群往往更强调 地

19、缘性所承载的地段档次、圈 层认同等价值标签； 3.该类客群中较为认同的区域： 古北 静安 新天地徐汇 外滩大虹桥 19 影响因素 | 交通便利性要强于环境和生活配套的影响力 通勤时间短，开车出行方便是影响地块选择的重要 关注因素； 环境关注度虽高，但出于地段的考虑，只能在有限 的范围内尽量满足高绿化率的要求； 由于平层所在地段通常商圈成熟度较高，同时交通 和网购的便利使得对生活配套的依赖度较低。 还有就是比较方便，这里有延安路隧道，有人民路隧道，我个人 觉得比那些豪宅要方便一点。我们当时买是因为我们公司也在陆 家嘴，家也在这里，就是上班比较方便。【周女士，汤臣一品】 汤臣的绿化还可以的，因为在

20、这个地段，寸土寸金的地方，这里 其实绿化是算是不错的。【周女士，汤臣一品】 假如刨除产品来说，新天地和外滩九里两个地块，我会更倾向选 择新天地那边，因为那边更方便，生活配套设施更全。不过虽然 这边现在不是很方便，但是因为现在有网络购物，所以基本上这 个就弥补了这个缺陷了。【章女士，外滩九里】 20 购房决策逻辑小结 购房决策过程 遵循地段产品配套的决策顺序 地段价值及圈层档次是购房决策的主导因素 地段选择更加关注其承载的价值标签 交通便利性要强于环境和商业成熟度的影响力 contents 目录 21 目录 ContentsContents 客群基本特征 购房决策逻辑 对本项目的看法 1 2 3

21、 客群需求挖掘 4 22 小区规划设计 | 与地段和产品风格档次匹配的石材外立面 豪宅用户偏爱低调稳重的石材外立面，不喜欢商务感较强的玻璃幕墙，应与地段和产品本身形象风格匹 配。 我还是喜欢这样的（石材干挂），这样比较大气 ，玻璃幕墙的觉得有点像商务楼的感觉，要符合 这个地段的形象。【章女士,外滩九里】 全玻璃幕墙给我感觉，上班这个样子，下班我感 觉好像晚上还要上班。颜色和材质要轻松一点， 温馨一点，而不是玻璃那种反光，金属条钢结构 的这种东西，商业味道会很浓，上班可以这样， 可以让人精神振奋，但居家的这种感觉不太好。 【周先生，翠湖天地】 我喜欢石器、石材，人工做的大型的石材，包括 铜，这些

22、都是我很喜欢的元素。反而玻璃幕墙我 不喜欢。玻璃幕墙就跟我的办公楼一样，我上了 一天班了，我回到家里给我的感觉还是在跟公司 一样，岂不是很麻烦。 【任先生，古北壹号】 还是应该符合整幢建筑，就说建筑应该是什么样 子，里面应该是什么，就是相匹配的。我还是喜 欢低调一点，奢华一点，有品质的，我个人认为 材质比设计更重要。【任先生，古北壹号】 石材立面玻璃幕墙 玻璃幕墙 豪宅用户普遍不太喜 欢玻璃幕墙，认为商 务感较重 回家应有别于上班的心 情，家给人的感受是轻 松的、温馨的 石材、石器、铜结构等 低调奢华有质感的材质 建筑立面要符合地段及 产品本身的形象档次 23 小区规划设计 | 绿化景观要有设

23、计感，彰显小区形象档次 希望绿化面积规划得多一些，景观要有设计感，彰显小区的形象档次；仅少数人在意树种是否名贵。 就是（植物）覆盖率多一点，有想法，有东西在里面，体 现这个小区自己的一个形象、一个档次。【周先生，翠湖 天地】 在拥挤的城市里，有空间感，没压力感，其实人对绿化的 要求是没底的，我可以讲绿化不好，但是你在拥挤的市区 里面，这个还行，真个人喜欢的话我喜欢原始的风格，但 是城市做不出来的。【袁女士的先生，外滩九里】 如果我们这个小区地方再大一点，水景再多一点，那更错 落有致，有山有水，就更好了。住在这里的人，对于景观 要求现在越来越高了，里面要好，外面也要好，要不然怎 么体现他住这个房

24、子的人的身价？【秦先生，嘉天汇御苑 】 它的设计蛮好的，有一种感觉你走出家就是和大自然一样 的，不是让你感觉是在小区里面的景观，而是像在野外， 有树林有花草。【秦先生，嘉天汇御苑】 小区绿化尽量不要做一个平面，要稍微有一点起伏，整个 看上去就是立体感好一点。【居先生，海珀玉晖】 绿色的植物和雕像两个应该均衡，搭配得更和谐一些。【 周女士，汤臣一品】 体体 现现 小小 区区 的的 形形 象象 档档 次次 走出家就和大自然一样； 像在野外，有树林有花草； 接近原始的风格； 绿化多一些1 2 有山有水、错落有致; 雕塑、水景和绿化协调； 有空间感，没压力感； 要有设计感 24 小区规划设计 | 小区

25、入口要低调私密性、内外有别 入口设计应与小区档次匹配，多强调低调私密性、要内外有别，个别新富用户希望入口设计气派醒目。 气派醒目 我觉得不需要（很气派），其实我个人觉得真正 的豪宅就是一个名字就可以了。【李先生，翠湖 天地】 我们肯定要简单私密，不想醒目的。而且都不想 知道他住在汤臣，因为知道的话肯定有人来查他 。就是越低调越私密越好，不想富丽堂皇的那种 ，那种是温州的暴发户吧。【周女士，汤臣一品 】 就是不要张扬的，但是里面要搞得好，外面不张 扬，但是里面要便利化，要与时俱进，要搞得安 静一点各方面。【袁女士的先生，外滩九里】 其实跟小区的（形象档次）稍微匹配一下就可以 了。不要弄的里面是这

26、样，外面像罗浮宫门口一 样，我觉得太高档也不好。就是外面低调一点， 看好像很普通，很简洁，但是很干净，是进去不 一样，里面稍微高调一点。【居先生，海珀玉晖 】 该有的气派还是要有的，有朋友来家里做客，报 一个门牌号，从前门进来这种感受，还是蛮有气 派的。找起来也方便，这种有标识性的。【周先 生，翠湖天地】 低调私密 25 小区规划设计 | 归家动线体验要舒适、放松，不需过于奢华 从物业成本和使用时间考虑，多数人认为地下大厅没必要过于奢华，少数认为要与一楼大堂装修水准要 等同等或更高的水准。 我个人认为像我是很着急回家的，可能我觉 得在感观上，就是我自己的景观上面做得不 是特别好，但是我也不是特

27、别在意。我觉得 如果说做好肯定物业费涨价，你们是出于为 我们好，但是其实你在增加我的成本，我个 人觉得对我来说没有任何意义。【李先生， 外滩九里】 我觉得也不需要太豪华，稍微比现在的简洁 一点儿、好看一点儿就行，因为反正羊毛出 在羊身上，物业费不要太离谱。【秦先生， 嘉天汇御苑】 这里面的钱都出在我们的身上的，对吧？你 造了然后我就为这个买单，到时候买不买我 也没办法一定要买，是很实际的一个问题。 【周先生，翠湖天地】 其实（归家入库）这个体验是很重要的，非常重要。我觉得我们这个好处就是我们在开车，我觉得这条路还是弄的比较漂亮的，两边绿树成荫 ，也属于闹中取静。【章女士，外滩九里】 现在实际上

28、人进入小区的入口有些发生变化了，某种角度来讲地下停车场的大堂的话要高于或者最起码不能低于一楼的。标准要高于或者最起 码不能低于一楼的大堂，要和小区风格统一。 【袁女士的先生，外滩九里】 归家路线体验：绿树成荫，闹中取静 地下大堂设计：不需过于奢华；整洁干 净即可；要考虑成本 26 小区规划设计 | 地下车库设计和服务要体现便捷性和人性化 地下车库的设计和使用要便捷、人性化，希望能提供车位预订和引导等贴心服务。 入库便利贴心服务 虹膜 识别 蓝牙 远程 动线 清晰 标识 简明 服务 周到 车位app 引导服务 设计人性化 汤臣的地下车库很明显就知道怎么走。标识简单明了，而且很直 的就开出来了，不

29、会兜过去兜过来，自己都绕晕了，而且下面的 保安也很尽责的，什么时候都在。【周女士，汤臣一品】 从电梯到车库这一段距离，有点拐来拐去的，如果直接下来就更 好了，尤其是像我这样女的，拿东西就特别不方便。【章女士， 外滩九里】 刷卡进出不方便，卡很容易丢，希望有虹膜识别等智能系统+刷 卡两套系统，很多老人可能不习惯高科技的东西，还是要有卡。 【李先生，外滩九里】 因为经常进出，进去还要到处拿钥匙，找来找去就不方便了。经 常丢三忘四，钥匙卡经常忘掉，如果有这种智能化的话，看个眼 睛就可以，人都是有惰性的，方便最主要的。【袁女士的先生， 外滩九里】 地下停车场有流动的车位，给业主的客人和朋友用。我要提前

30、两 三天跟他们说，我觉得如果是不是能够有一个比较，搞一些类似 APP，让我知道周六、周日有没有停车位，还有多少停车位。 【秦先生，嘉天汇御苑】 停车入户携带很多东西的时候，我希望有一些类似像酒店服务 员，如果东西真的沉的话，可以搭一把手，这才是体现豪宅物业 服务的东西。【李先生，外滩九里】 这个是很好的主意，但是有一个私密安全性的问题，你这个橱放在一个公共的地方， 各种各样的人都有。【袁女士的先生，外滩九里】 球杆可能会放，鞋子和包包很贵的，如果放在那边，会担心下面没有人看着，被人家 撬开偷走了。【周女士，汤臣一品】 这个也谈不上安全、不安全，因为这些东西反正也不值钱的。【任先生，古北壹号】

31、停车位储物柜：主要担心隐私安全性问题 便捷的人性化设计和服务 27 小区规划设计 | 入户大堂要豪华气派，与身份档次相匹配 入户大堂要宽敞通透、豪华气派，与豪宅身份档次相匹配，与产品环境协调；5星酒店式大堂+24小时 管家服务 现在我们这个大堂我自己感觉还是不错 的，蛮气派的，和周边的一些环境格局 蛮协调的。另外就是宽敞，很大，光线 也很亮，我觉得大堂一定要气派。【秦 先生，嘉天汇御苑】 他的大堂我觉得感觉像酒店大堂，还是 比较满意的。【周女士，汤臣一品】 像酒店里面的大堂。对，必须这样，否 则的话跟一般的小区有什么区别，我要 的就是类似于酒店式公寓的感觉，管家 服务，这才是我们想要的。管家式

32、服务 ，必须客服24小时得在。【任先生，古 北壹号】 最主要的是里面的维修工，比如说电工 ，包括服务生，他们的服务意识要强， 要让人家觉得人家是主人，你就是一个 管家在里面。【居先生，海珀玉晖】 豪华气派5星酒店式大堂 24h管家服务 与身份档次相匹配 产品与环境协调 宽敞通透 28 小区规划设计 | 入户电梯注重私密性、便利性和舒适性 豪宅电梯设计注重安全性、私密性，主要诉求点在于其便利性，目前普遍存在刷卡不便，卡容易丢等问 题，自动感应卡+指纹识别或可解决该问题；另，电梯间做得更舒适人性化也是某些用户的诉求。 你再进去那个电梯的时候，汤臣的电 梯是你上不上去的，要刷卡然后还有 一个密码，不

33、仅要密码，还有指纹。 【周女士，汤臣一品】 我买的都是三梯两户的，它是直接用 那个门禁卡，它电梯里面是两边分开 的，我个人觉得它私密性会高一点。 其实我说实话，就电梯到房我也觉得 不太方便，但是私密性其实对我们来 说并不是很重要。【李先生，外滩九 里】 私密性 电梯还有门禁，要刷卡，尤其是像我这样女 的，拿东西就特别不方便。【章女士，外滩九 里】 我觉得人的指纹、瞳孔这东西太高科技了，对 可能一些老年人我觉得不是特别适合，我个人 认为指纹这种东西也觉得不安全，可以复制。 我希望它能够便捷一点，我希望是卡也有，指 纹这种东西可有可无【李先生，外滩九里】 海珀玉晖的就是很先进，你卡放在身上，你走

34、进电梯它就知道了，电梯直接就到五楼了，你 都不用刷卡。【居先生，海珀玉晖】 便利性 我觉得电梯到门口之间的电梯厅有点小，我可能 相对来说比较那个一点（体型较大），我觉得这 一点会让我觉得不舒服。【李先生，外滩九里】 舒适性 29 小区规划设计 | 扩大共享活动空间，增加儿童设施 增加儿童设施，扩大共享活动空间，如烧烤区、派对场所、慢跑道、篮球场等. 30 小区规划设计 | 配套社区内小超市，满足基本生活需要 工作忙，很少在家做饭吃饭，对生活配套的需求相对较弱，对配套超市的诉求相对较多。 我跟我太太现在吃饭特别少，我在烦上市的事情，我现在应酬会特别多一点 。我太太不会做饭，都是开车到新天地。【李

35、先生，35岁，外滩九里】 旁边就是国际金融中心，里面的餐厅都比较高大上的，请朋友吃饭也比较方 便，然后下面也有地下超市，超市也卖一些国外的进口食品，因为汤臣里面 很多是外跑。如果是你建在很远的地方，附近连这种配套都没有，我半夜万 一肚子饿了，我要买什么吃，还要叫司机开个车，开过去再开回来。你建得 再好，我觉得也不会考虑买吧。【周女士，33岁，汤臣一品】 其实最缺的是一个超市，我们家吃的东西都是网上买的，因为我平时工作也 很忙，买垃圾袋都没有时间买，都是送过来。其实我上班的地方，楼下和对 面都有超市。但是我觉得我还是要先去超市买完了东西再过马路再进车库， 就很麻烦，我觉得网上很方便【章女士，40

36、岁，外滩九里】 （做饭买菜）在网上买，马上就能送来，快。【袁女士，45岁，外滩九里】 大晚上我不想出去的，就想在小区里面，我希望最好小区大楼里面就有（小 超市），东西不需要太多，生活的必需品。【任先生，36岁，古北壹号】 生 鲜 蔬 菜 超 市 日 用 必 需 品 超 市 31 小区规划设计小结 小区规划设计 与地段和产品风格档次匹配的干挂石材外立 面； 绿化景观要有设计感，彰显小区形象档次； 小区入口要低调私密性、内外有别； 归家动线体验要舒适、放松，不需过于奢华； 小区规划设计 地下车库设计要体现便捷性和人性化； 入户大堂要豪华气派，与身份档次相匹配； 入户电梯注重私密性、便利性和舒适性；

37、 扩大共享活动空间，增加儿童设施； 配套社区内小超市，满足基本生活需求； 32 户型诉求1 | 多数客厅面积适度，可满足家人活动和待客所需 客厅作为很多家庭主要活动空间，偶尔兼待客功能，面积基本能满足需要；少数成员较少和以老人为主的 家庭，。 平时基本都在客厅，要不卧室，基本上吃完饭就在客厅，所以客厅应该 是整个这套房子的主要的，待的时间最长。孩子也基本上做完功课就出 来了，看看电视。节假日老人会过来都吃饭，我觉得还是餐厅客厅合并 好，感觉空间大，而且又能做到两面通风，采光又好。【袁女士，外滩 九里，3人】 客厅要足够大，我是比较喜欢热闹的，经常在家里面聚会，请客。【居 先生，海珀玉晖，3人】

38、 因为可能还和我没有小孩有关系，很多朋友过来。他们觉得，因为这里 很方便，然后就会过来，有时候有些是生意上，像国外的朋友都会过 来。【章女士，外滩九里，2人】 我们的客厅其实很大，客厅是大概占整个厅的三分之二，我们两个在里 面打羽毛球都可以，就是有一点空旷。我很想在客厅里面再改造一个吧 台啊，或者再做一个打台球的。【周女士，汤臣一品，2人】 现在客厅一百多平方，过大了。因为朋友来也比较少，平时我父母也就 是看看电视，吃吃饭，吃了饭以后他们出去锻炼锻炼就回房间睡觉了， 我们两个人，孩子又在国外，这么大一个厅空空荡荡在里面看电视。当 时没考虑到，当时我觉得厅大，朋友过来气派大一点，但是我现在觉得

39、从使用功能性来说，厅的使用功能还没有房间的使用功能性那么大。【 秦先生，嘉天汇御苑，4人】 功能上：家人活动主要空间，休闲娱乐、 聚会待客等； 设计上：空间宽敞，通风采光好，能满足 2-3人以上同时活动，不显局促或空旷； 33 户型诉求2 | 主卧衣帽间不够用，8-10平米空间可满足需求 用户普遍感觉目前主卧的衣帽间不够用，认为8-10平米衣帽储藏空间可基本满足需求； 大主卧里面，自带衣帽间，可能有八平左右。每个（次卧）里面都有衣柜，然后 这里（次卧3）还有一个很大的衣帽间，我们就放衣服什么的。【周女士，汤臣一 品】 我们那个主卧的衣帽间设计的不够好，太小了。可能五个平米都不到，这个是不 合理

40、的。我觉得应该至少有十个平米。但是实际上十个平米也满足不了，但是至 少基本需求满足了，要20平米才行。其实设计的时候可以简约一点，空间有些可 以像那种比如说拉出来或者是。【章女士，外滩九里】 （主卧衣帽间）还不够，所以基本上都是放在客卧里面，其实感觉上觉得有个大 的衣帽间，真的放进去确实不够，只能放当季的。起码得八到十个平方，可能有 一间小房间这么大才够用（约10平米）。【袁女士，外滩九里】 主卧不包括卫生间大概有18平米。她的衣橱已经很大很大了，衣服已经很多很多 了。我觉得她应该不需要，我觉得家里蛮大的。【周先生，翠湖天地】 太太很多衣服不是放在家里，有时候放在其他地方。没必要减小卫生间面积

41、去增 加衣帽间，我觉得经典的东西，因为它是平层的概念，衣帽间这种东西再去改。 【李先生，外滩九里】 34 户型诉求3 | 全套房设计，卫生间可根据需求灵活改造功能 每个卧室都应该配有卫生间，要有窗，面积不需过大，功能可根据需求灵活改造为储藏室或浴室等； 我三间房都有卫生间，全部配套，这个很方便，我母亲的脚也不太好，从她的卧室到厕 所很方便，不要到我们的卧室，穿过我们卧室或者厅到里面去了。本来我也这样考虑， 如果家里要请个保姆，那我自己一个房间，我父母一个房间，保姆房间，厕所大家都分 开，不要用到我们的厕所。卫生采光都全明，这个房价应该是全明的，如果它还不全明 的话，那就对不起现在这个房价了。【

42、秦先生，嘉天汇御苑】 汤臣一品的房子，每个房间，就算是保姆房都单独带自己的洗手间跟冲凉房的，而且它 那个冲凉全部是有浴缸的。【周女士，汤臣一品】 其实主卫现在都设计的太大了，没有必要，而且现在主卫弄得都很奢华。另外，卫生间 都要有窗，你可以给客户选择，就是如果有的地方真的是没有办法设计一个带窗的卫生 间，那你可以有两种方法，第一种方法，我是按照卫生间来做，我需要卫生间就把它当 做卫生间，我不需要卫生间，就当成储藏间；你需要浴室的话，这里马上可以改造成浴 室，这样比较好。现在我是把所有次卧的卫生间都改成了储藏室。【居先生，海珀玉 晖】 三个卧室里面，一般没有卫生间的卧室现在是作为客房来使用。【章

43、女士，外滩九里】 我觉得用不着（减小卫生间的面积），我觉得现在很不错，我是做建筑工程的，我觉得 挺不错，我觉得经典的东西，因为它是平层的概念，衣帽间这种东西再去改。【李先 生，外滩九里】 有 窗 全 套 房 设 计 功 能 灵 活 35 户型诉求4 | 观景阳台是刚需，可满足日常休闲、待客需求 观景阳台需大进深，能够容纳桌子+躺椅的组合并且不显拥挤，满足休闲需求；传统的被子晾晒需求仍 存在，需解决雅观问题。 它房型结构很好，全部都是朝南的，两间卧室朝南， 一件朝北，厅全部朝南，而且是观景阳台，这个的确 品质是有保证的。【秦先生，嘉天汇御苑】 如果阳台大一点儿，比如说你可以晒晒被子，晒晒太 阳，

44、看看书，喝喝茶，这是最好的，因为尤其是我们 的阳台正好对着花园。现在就是摆一把椅子在那，但 是很少坐，太小了，站不开。【章女士，外滩九里】 阳台很大的，夏天可以在上面玩的，因为阳台上我们 放了一个很大的一个八个人可以坐在那里吃饭的一个 饭桌，都还有空位。【周女士，汤臣一品】 有带烘干功能的洗衣机，不需要阳台晾晒衣物，但 是希望能晒一下被子。【周女士，汤臣一品】 阳台做晾晒很有失雅观的，烘干机也有，不过还是 要做一下自然的晾晒，至少被子还是要稍微有的时 候隔一段时间晾晒一下的。要是能设计一个小的工 作阳台用于家里晾晒衣服比较合适，朝东朝西的晾 晒阳台，西向最好了。【袁女士，外滩九里】 景观阳台的

45、需求更多体现在 需要大进深的阳台，需要能 够容纳桌子+躺椅的组合并 且不显拥挤，满足休闲的需 求 不需要阳台晾晒衣物，但是 希望能偶尔晒一下被子 36 户型诉求5 | 双厨设计为主，中厨需增加摆放和储藏空间 目前多为中西双厨设计，中厨使用相对较多（保姆），存在面积相对较小，摆放和储藏空间不够等不 足。 单独的中厨。我在家都没怎么做过饭，我老婆也是有时候会在外面吃，我父母 也不用，主要是阿姨用。【周先生，翠湖天地】 中西双厨房。我太太不会做饭，都是开车到新天地。我跟我太太现在吃饭特别 少，我在烦上市的事情，我现在应酬会特别多一点。我也在俱乐部里面认识一 些人，其实很多人他们不做饭的，他们就是直接

46、开车到新天地来吃饭。【李先 生，外滩九里】 中西双厨房。我做饭不多，用的少，谈不出什么感觉，但是我太太觉得使用下 来还是蛮舒服，比较大，而且各种放那些料理的东西都比较方便，而且设备都 比较简洁。【秦先生，嘉天汇御苑】 双厨房。平时主要是阿姨做饭，自己偶尔做，有的时候下下面什么的。【周女 士，汤臣一品】 中厨加西厨，平时阿姨做饭，周末我们自己做。中厨不够大，操作台的空间不 够。对我来说我觉得L型比较方便，就是摆放的空间太小了。这两边其实隔去了 电饭煲什么，摆放的地方很少，平常两个人是够了，如果人多的话就摆放不 开，只能往那个工作阳台去。主要因为有的时候节假日老人过来或者什么，稍 微多做点就放不开

47、了。西厨够了，平时西点，面包、蛋糕之类，这里做咖啡什 么东西也在这里。西厨面积不能减少，现在很多人都自己做烘焙类的。【袁女 士，外滩九里】 双厨房。我是比较喜欢烧菜的，研究一些新的菜，平时烧都是阿姨烧的，我是 比较喜欢热闹的，就是我经常家里面会聚会，请客。然后我还有很多设备（咖 啡机、搅拌机、切片机等）要摆放，需要比较大的厨房储物空间。【居先生， 海珀玉晖】 使用情况：平日工作繁忙，厨房主要是阿姨 用，中厨使用相对较频繁； 厨房设计：以中西双厨房设计为主；中厨操 作台需满足2-3人使用的摆放空间，满足节假 日亲友聚会的需求；西厨满足主人偶尔的西 点烘焙爱好，同时开放式西厨兼具装饰和扩 大空间的

48、作用。 37 户型诉求6 | 保姆房体现豪宅档次，活动动线需相对独立 保姆房被认为是豪宅标配之一，体现豪宅档次；使用率虽低，但功能较灵活；布局上，应与主人活动空间 相对分离，而靠近厨房、储物间等工作空间。 我家里没有保姆，但是不保证我将来会请保姆。我觉得很 多东西它有这种空间肯定有它的价值在，我觉得保姆房也 是体现出一个豪宅（的档次），如果说你们把所有的东西 都简便掉，我觉得这就不是豪宅了，我觉得很多东西如果 简约掉，就不是豪宅了，我觉得只有没有钱的人才会把空 间利用率最高，我不希望有这样感觉。【李先生，外滩九 里】 现在我还没用（保姆），但是我估计若干年以后我还是得 请，父母年纪大了总归得请

49、一个保姆照顾一下，就是可以 让她住下来的。保姆房间也有厕所，大家都分开，不要用 到我们的厕所，不能影响我们的私人生活。【秦先生，嘉 天汇御苑】 厨房后面还有一个工人房，就是阿姨的房，还带一个洗手 房和一个储物间。【周女士，汤臣一品】 住家阿姨也住过，但是现在我们倾向于不用住家阿姨，我 现在的阿姨是从早上7点钟干到晚上7点钟。我觉得这个比 较好，如果住家我就觉得好像家里多了一个。【居先生， 海珀玉晖】 保姆每天晚上走的，她就是上班一样的。住的话，没有必 要。白天她都在，她也会去买菜，打扫房间，小朋友是我 父母带的。【周先生，翠湖天地】 保姆房存在的原因：虽暂时 不用，将来有可能会用到； 是豪宅标签，体现豪宅档次 的价值所在； 设计原则：功能灵活，可作 为其他功能空间使用；独立 动线，靠近工作空间，不影 响业主私人生活。 38 户型诉求7 | 装修风格沉稳或简约，用材环保，爱德系品牌 装修风格或沉稳气派、或简约精致，装修用材要环保健康，装修品牌偏爱德系大牌。 装修风