2018深圳益田科技中心写字办公楼营销策划案.pdf

1、益田科技中心营销策略总纲 Department of Metropolitan 2.双方签署有 条 件认购协议，协 议 规定如果因为 集中清 理核查影 响购房， 购 房者 可解除协议。 转让给法人允许禁止禁止 再转让给法 人(新政实施 前 购买) 允许允许允许 再转让给法 人(新政实施 前 购买) 允许允许仅一次允许 限 购 限 贷 个人购买条 件 不限购 限购(名下无 房 且连续5年 社保 或个税) 不限购不限购 可以贷款不得贷款可以贷款可以贷款 不限再次转让不限再次转让限再次转让 (2年)不限再次转让数据来源：克而瑞研究中心、Wind、同策研究院等 2017.01.13深圳官方严控商办项目

2、转为公寓 2017.03.26 2017.03.30 2017.04.21 2017.12.12 2018.07.31深圳731新政：打击炒房行 为 2017.5.12 北京严控商办项目购买条件及使用用途 关于进一步加强商业、办公类项目管理的 公告 广州官方严控商服类地产项目转为住宅用途 关于进一步加强房地产调控通知 上海严控商办类项目的建设及出让条件 关 于加强本市经营性用地出让管理的若干规定 深圳正式发文严控商办项目转为公寓关于 进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理 工作的通知 深圳加强商办项目转为公寓监管力度 深 圳市工业区块线管理办法(征求意见稿) 宏观：商办政策回顾 104新政以来

3、，政府严格控制商改住领域，一定程度加大商办市场投资门槛。 政策小结 受经济、信贷和楼政的多重影响，可流动资金受限，核心地段优质商办或将成 为下个投资热点，素质不突出商务产品市场或将保持观望 01宏观政策 经济承压，下行压力加大，市场钱荒形势加剧； 房企融资难度加大，变相提升房地产开发成本。 02金融政策 监管层严控险资流入房地产，使投资大客的可选项目范围缩小；银行贷款利 率持续上升，银行贷款放款缓慢或暂停放款。 03 楼市政策 核心商务片区的优质写字楼市场存在机会突破点，优质办公产品将成为大客 资金出口。质素不突出的商办产品市场或持续观望。 POLICY & MARKETING 区域市场 ST

4、A RT 商务格局：缺乏与核心区域互动，商务格局封闭，发展缓慢 从现状发展来看，深圳呈现多核发展的格局，但坪山商务市场格局较为封闭，缺乏与核心区域互动，整体 市场发展缓慢。 福田区 南山区 宝安区 光明 龙华新区 龙岗区 罗湖区 盐田区 坪山新区 大鹏新区 定位：国际化创新型滨海中心城区 产业：国家级高新技术产业基地和 华南地区区域性物流中心之一 定位：国际化滨海城区、创新型产业名 城、宜业宜居活力之区 产业：主要以电子信息为主的高新技术 产业和先进制造业，外向型经济特征明 显，积极发展智能制造和现代服务业 定位：金融、专业服务和创新创业高地 产业：以现代服务业为主的中心商务区 及文化中心 定

5、位：国际消费中心城区 产业：金融商贸中心区、文 化娱乐旺区和网络服务基地 定位：现代化国际化滨海港城和生态旅游美 城 产业：以港口为中心，运输、仓储业、旅游 业、商贸业协调发展的现代化海滨城区 定位：强调打造生态岛、生物岛、 生命岛 产业：主要以旅游产业、生物医药、 生命健康等产业为主 定位：东部智造中心、东北门户、辐 射粤东的增长极 产业：以第二产业为主，重点发展新 能源（汽车）产业、生物医药产业、 新一代信息技术及智能制造产业； 定位：东部中心、高端商务集 聚区、绿色低碳区 产业：高新技术产业和先进制 造业基地，拥有华为、比亚迪、 神舟电脑等产值超亿元重点企 业； 定位：现代化国际化中轴新

6、城 产业：主要发展综合服务、高新技 术产业和先进制造业，外向型产业 特征明显 定位：高技术产业基地、绿色生态新 城 产业：主要发展综合服务、高新技术 产业和先进制造业，受限于整体规模， 发展比较靠后 前海 定位：粤港澳深度合作示范 区和城市新中心 产业：金融、现代物流、信 息服务业及科技产业 金成大厦 银德产业园 大德智慧云谷 骏德物流园 投资大厦 荣基大厦 工业园区：生产型环节为主， 以大开间厂房产品为主； 租金水平：2530元/。 整体档次低，外立面陈旧； 租金水平：3045元/。 商务环境：坪山商务市场档次低，以类甲级写字楼、工业园为主 坪山整体商务市场档次低、以类甲级写字楼、工业园为主

7、，存在大量村委统建办公楼，商办公需求以中小 型企业为主 潮商广场 中天美景大厦 六和城 城投创新广场 坪山首座 村委统建楼：区域内早期办公产品， 类甲级写字楼：坪山品质最高的办公楼宇 项目形象较好，硬件水平有一定的提高； 租金水平：4575元/。 竞争环境：写字楼溢价能力有限，去化速度缓慢 销售型写字楼市场空白，市场主要以住宅驱动为主，住宅价格在3-4.3万/之间；片区内写字楼溢价能力有限， 均价仍在2万/左右。写字楼与住宅市场倒挂严重。办公产品去化缓慢 项目实景图 项目名称坪山首座六和大厦潮商广场深城投 中心公馆财富城 项目类型写字楼+公寓+安居房住宅+集中商业+写字楼写字楼+商业普通住宅+

8、商业+商用公寓普通住宅 占地面积5.5万12万1.5万3.7万4.7万 建筑面积约26万约32万约10.9万约27万约350万 办公体量约2万（50套）约3.5万约9.3万 入市时间2013年2015年2016年5月2017年4月2017年12月 销售价格2.3万/2.5万/2.3万/4.2万3.9万 销售情况 月均去化0-1套 目前库存14套 去化周期29个月现由政府以1.8万/回购在售在售 客户基数：租金低、入驻率低，整体市场活跃度低 片区内整体租金水平集中处于较低水平，其中类甲级写字楼租金在50元/左右，租金仅全市平均水平1/4， 且入驻率低，整体市场活跃度低。 项目名称租金入驻率企业类

9、型 坪山首座4555元/50% 已有、广东水电集团等大 型国有企业、银行入驻 六和大厦5055元/70%入住金融、财税等企业 大万文化广 场 4560元/80% 金融、贸易、科技、地产等 企业 投资大厦4550元/85%金融、地产、贸易等企业 未来供应盘点：坪山商办市场未来供应较少 据不完全统计，坪山、龙岗区未来可供应写字楼体量约177.92万平，其中坪山片区仅71.7万，集中在 2019-2020年入市，与本项目无直面竞争，但会导致部分客户观望情绪浓厚，对本项目销售将有一定的影响 潜在计划入市写字楼项目统计 板块项目产品形态办公建面（）预计推出时间 坪山 泰禾中央广场商办28万2019年 华

10、谊兄弟文化城商办36万2020年 世贸坪山项目商办约7.7万2020年后 龙岗 深港国际中心办公约63万待定 颐安智富大厦办公约3.32万待定 益田硅谷办公约26万（产业办公）待定 启迪协信科技园办公约9.4万2019年 远洋新干线办公约4.5万2019年 合计177.92万 商务市场小结 坪山区商务市场呈现“自成一格”的格局，区域内商务市场档次及活跃度较低， 商务市场发展程度不成熟。 01 非核心商务区 商务氛围弱 本项目位于非核心商务区，与现有以坪山大道为核心商务走廊距离较远，商 务氛围欠缺，并且与核心区连通性弱 02 商务档次低 市场发展初级 目前区域内商务产品档次参差不齐，新近入市商务

11、产品品质有较大提升，但 仅局限在硬件水平的提升，缺乏产品内涵。 03 市场整体 活跃度低 商务市场处于较为初级的阶段，市场商务客户基数小，租金低、入驻率低， 办公市场去化速度缓慢，整体活跃度低， POLICY & MARKETING 本体分析 STA RT 基础信息：中等体量写字楼，以中大面积户型为主，总价偏高 当期体量较小，用地面积为1.2万，A栋建筑面积约2.6万，共层19层；B栋建筑面积约2.5万，共18层。 可售办公3.9万；面积段在168-250之间，总价偏高 项目经济技术指标 用地性质C2办公用地 用地面积12524.0 容积率6.28 面积段168-250 绿化率30% 建筑限高

12、150米 计容总建筑面积78634 商业21034 办公52600 配套设施 （公交车站） 5000 A B 6-14层办 公返迁 1-5层商 业返迁 本案 进出口加工区 豪方箐园 燕子岭员工宿舍 金牛大道 坪山行政服务大厅 健康服务中心 住宅区工业区绿地 项目四至：商务氛围欠缺，周边以农民房及工业园区为主 项目处于非核心商务地段，北侧为进出口加工区，南侧为住宅区和农民房，周边以农民房及工业园区为主， 商务氛围较弱。 昭示性：四面临路，紧邻主干道，昭示性强 【占据主干道首排视野】地块四面临路， 整体昭示价值较好，项目北侧具有110m的城市主干道昭示面，昭 示效果佳，未来可作为重点展示面进行打造

13、展示。 主干道 金牛大道（双向6车道）：110米昭示面； 次干道 悦景路（双向4车道）：约燕子1 3岭0四米路； 次干道 燕子岭四路：约136米昭示面； 昭示性价值判断 金牛大道悦景路燕子岭四 悦景路路。 通达性：道路通达性强，轨道交通处于空白状态 【交通较为便捷】项目道路通达性强，距规划中的坪山云轨TI线燕子岭站距本案直线距离仅1km，但目前轨 道交通仍处于空白状态。 坪山高铁站 坪山政府 东纵路 本案 燕子岭云轨站 生态资源：周边自然生态资源条件优渥 周边自然生态资源条件优越，地块毗邻燕子岭公园、坪山湿地公园，山体公园，优享三园一湖环绕的极致生 态资源环境。 本体关键词 易于形成的价值判断

14、： 非中心化片区的低价值商务产品 易被市场抗拒 | 易被价值低估 | 价格难以突破 1 深圳坪山 2 商务环境 3 产品面积 区位判断总价 非中心化低价值化易抗拒 三大核心难点 Thinking 购房资金受限 客户观望情绪浓厚 政策市场区域市场 地块条件 商务发展初级，商务氛 围弱，办公去化缓慢 非核心区域 高总价写字楼 让我们用另外一种眼光，另外一种思路去分析我们的项目 我们以一种更高的视野和更大的格局去思考项目 基于三大核心问题的思考 更宏观 更发展 更动态 我们的眼光 view 核心策略 S1:区域规划层面 S2:品牌立意层面 本项目益田品牌及百万城邦综合体的首发商务产品，建立品牌形象，

15、树 立区域商务标杆，通过品牌之强，打破片区“低 价值 ”之 弱 S3:产品打造层面 写字楼产品同质化的市场竞争洪海中，赋予产品更多附加值，建立自身 产品核心吸引力，以品质内容打消市场的“抗拒性” 商务发展格局初级、商务氛围缺乏的现实问题之下，应以前瞻视野思考 项目的发展，完成去“非中心化”标签，建立核心区域价值 后发优势：具备持续生长力的新兴区域其价格涨幅 往往超越成熟片区 深圳各片区房价涨幅 宝中 南山 龙华 福田 罗湖 坪山 龙岗 光明 沙井 观澜 后发优势:更新的规划，给予后发区域更高起点；持续的 供应使得片区热度不断被翻炒；快速的生长，给予区域磅礴发展的动力 后发优势驱动因素： 更新的

16、规划 | 持续的供应 | 快速的生长 时间 规划：传统深圳中心 供应：新增供应稀缺 成熟度：成熟期 价格涨幅：30% 福田 规划：深港中轴，北 站商务中心 供应：以壹城中心为 首的磅礴旧改体量 成熟度：成长期 价格涨幅：150% 龙华 规划：大前海，大空 港 供应：热点规划区域 大盘齐发 成熟度：发展初期 价格涨幅：400% 规划：传统深圳中 心 供应：新增供应稀 缺 成熟度：成熟期 价格涨幅：40% 南山中心 宝中 涨 幅 时间 规划：东进中心 供应：多盘齐发，强 势吸引市场目光 成熟度：发展初期 价格涨幅：200% 坪山 规划：东进新中心 供应：刚需供应体 量较大 成熟度：成长期 价格涨幅

17、：100% 龙岗 涨 幅 时间 涨 幅 标题文本预设 此部分内容作为文字排版占位显 示 （建议使用主题字体） 坪山的后起之秀：后发优势的新兴片区，具有强大 的补涨空间 重要的战略位置 东进门户的重要位置，大龙岗团重要组成部分，是城市发展的新空间 智慧的城市规划 坪山生态景观地区，以产业配套服务为主导的综合服务功能区， 平湖 布吉 坂田 横岗 大运 中心 城 龙东 大龙岗中心组团 坪山 持续的生长空间 片区产业更新，旧改的快速启动和持续进行 定位升级：东进战略核心，未来城市新中心 区域定位为深圳东北部门户、智造新城、现代田园都市生活区，在东进战略推动下将成为深圳新中心。 6027亿的政府投资、新

18、区的挂牌成立、土地资源的雄厚，都预示着它将成为深圳下一个最具潜力的区域！ 龙岗副中心 坪山副中心 福田、罗湖中心 龙华副中心 光明副中心 前海中心 盐田副中心 市级行政、文化、商业、商务中心区域性的现代服务业与总部经济，并作 为深化深港合作以及推进国际合作的核 心功能区 滨海地区旅游综合服务基地、 深圳东部港口与物流配套服务中心 深圳东部高新技术产业服务 中心，是促进区域先进产业 协调发展的重要基地，担当 着深圳东部增长极和大规模 产业升级平台的角色 发展文化体育和商业服务业，成为深圳 东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心 全市和区域性的综合交通枢纽，以及 福田中心区综合服务功能的延伸 深圳西

19、部高新技术 产业服务中心 交通升级：5大轨道、3大路网，构筑东进门户交通枢纽 坪山将建设西联东进的“ 门户交通” 枢纽体系，打造坪山站大型综合交通枢纽，未来将建设开通5条轨道交 通、3条公路交通直达市区和周边城市 3年建成“六横八纵”主干路网 3年计划投资329亿元 打通坪山交通“命脉” 未来3年坪山主要道路和轨道交通建设 交通项目建设时间备注 高铁捷运线2015年9月1日开通可直通福田高铁站 14号线 2018年1月10日已开工， 预计2020年通车 规划中的东部快线，从福田岗厦北至坑梓，经过坪山高 铁 站。 16号线 （原12号线） 2018年1月10日已开工， 预计2020年通车 起点为

20、龙岗大运站，终点为坪山田头，项目附近1公里处 设有田头站 坪山有轨电车预计2019年通车规划从横岗连通坪山新区，经中山大道和深汕路 南坪快速三期预计2018年底通车 西起水官和横坪路立交，往东连接坪葵路，再转东纵 路 接驳坪山中心区 坪盐高速预计2018年底建成北起坪山锦龙大道，南接盐坝高速的盐田港东立交 东部过境通道预计2018年底通车 起点为莲塘口岸，往西有地下立交接驳北环，往北终点 接 惠盐路和深汕路的金钱坳立交 外环高速预计2019年建成 起点沿江高速沙井段，连接宝安、光明、平湖、龙岗、 坪 山，终点为大鹏 宝坪大道2018年1月已立项连接宝安区及坪山区 2018年建成东部过境高速、坪

21、盐通道，分别形成通过盐田、莲塘、水官到达市中心的三条快速通道。到市中心 只需要 30 分钟 本案 产业升级：高科技创新为核心、国际一流的产业基地 坪山新区为“ 四大新城” 的创新之首，以高科技创新为核心，是国际一流的产业基地。坪山新区 自北往南的排布分别为新能源、生物医药、电子科研以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力 经济发展。 1、坑梓片区：以比亚迪为代表的深圳市新能源、新材料研发与生产基地，重 点 发展新能源汽车等战略新兴产业； 2、聚龙庄片区：以赛诺菲、微芯生物为代表的深圳市生物、高新技术产业研 发 与生产基地，重点发展生物医药、程高新技术等产业； 3、坪山中心、田心田头片区：

22、前者为区域性高端生产性服务业核心区，后者以 中芯国际、日立环球、高先为代表的电子研发中心； 4、碧岭片区：以华谊兄弟文化城为代表的深圳市影视文化、旅游服务产业基地 ， 重点发展电影文化创意设计产业及旅游业。 本项目 生态升级：一河三山七公园，超百万平方公里绿地环绕 坪山区重力建设低碳生态示范区，打造生态面积超辖区总面积一半以上；超百万平全系绿色健康生活，面 积3倍于华侨城；4000公顷天然大洋库，每天在纯氧空气中畅游 112万平聚龙山生态公园 28平方公里马峦山郊野公园 18平方公里松子坑森林公园 30平方公里坪山河 旧改升级：品牌开发商云集，大坪山时代来临 坪山区域旧改蓄势待发，未来市场供应

23、将出现井喷现象，整体供应面积达1500万。恒大、卓越、龙光、 泰禾等各大品牌开发商抢滩入驻。年均价格涨幅近一倍，一跃成为最具价值潜力的城市新区。 编号片区开发商占地面积（万）建筑面积（万 ） 1正山甲财富28.5150 深城投（宜泰）3.825 六和4.422.8 2宝山北联泰50 3飞西恒大30100 4飞东深城投10.235 5宝山南坪山投资管理16.349 6横岭塘武汉湘隆15.869 7世界塑料厂花样年12.139 8坪山围国宏42 9东门老街旭焕辉8.728.8 10三洋湖社区自改3.110 11汤坑卓越2189 12均田心海城1260 13江边光耀18.853 14新和百佳利华2.

24、813.8 15中山大道龙光210.5 16牛角龙地王信达/坤润3.716.6 17力高坪环力高集团1.77.5 18谷吓仓南科润6.725.6 19坪山中小总部基地坪山城投/新宙邦/中天美景/潮商2.619 20沙湖项目嘉霖13.660 21汤坑第一工业区兆邦基8.526 22南布社区益田17.3100 23马西未知7.3 24马东未知6.8 -25竹坑泰富华5.517.7 26新兴街承翰15.9 27龙田路口富德义2.811 总计2801130.3 配套升级：一站式商务服务体系，臻享国际都市商务圈 集商务、商业、旅游、休闲、文化、运动等一应俱全，满足高端商务接洽、宴请等一站式商务服务，臻享

25、 国际都市繁华。 人才智库 深圳大学希伯来学院、中国医科大学、深圳技术大学、北京 中医药大学等高校进驻 行政机构坪山管理局、坪山行政服务大厅等 商务配套坪山益田假日广场、天虹商场、金茂园大酒店等 人文配套 书城影院、图书馆、美术馆、展览馆、文化馆、演艺中心、 坪山大工业区体育馆等 医疗配套坪山人民医院、萨米国际医疗中心等 公园配套 坪山中心公园、燕子岭公园、燕子岭社区公园、湿地公园、 聚龙山公园、马峦山郊野公园等 国际会展中心 本案 1.5KM 会展经济：聚集产业、资金及人才等经济要素，带动区域腾飞 会展经济不仅本身能够创造巨大的经济效益，而且还可以带动交通、旅游、餐饮、住宿、通信、广告等相

26、关产业的发展，国际展览业的产业带动系数大约为1：10。 坪山国际会展中心基础信息 土地概况：宗地编号G123128045，使用年期40年 面积指标：8677.68m2，其中文体用地70087.28m2，商业用地 16690.40m2；建筑面积：146700m2 物业类型：会展中心+酒店 预计竣工：2022年 项目主体：深圳市坪山新区城市建设投资有限公司 以七大价值升级占位东部中心 凭借片区特有会展经济的价值标签 实现价值裂变 One.国家战略规划 Two.科学交通设计 Three.科学创新产业 Four. 城市稀缺生态 Five.城市升级更 新 S i x . 都市成熟配套 Seven.城市会

27、展经济 开启东部中心新时代 东轴中心 城市引擎 东轴中心城市引擎 新引擎丨新标杆丨新中心 深圳城市新中心 区域定位 东部中心商务时代开启者 超百万智慧城邦 为坪山后发领袖立势 项目之于区域 核心策略 S1:区域规划层面 S2:品牌立意层面 本项目益田品牌及百万城邦综合体的首发商务产品，建立品牌形象，树 立区域商务标杆，通过品牌之强，打破片区“低 价值 ”之 弱 S3:产品打造层面 写字楼产品同质化的市场竞争洪海中，赋予产品更多附加值，建立自身 产品核心吸引力，以品质内容打消市场的“抗拒性” 商务发展格局初级、商务氛围缺乏的现实问题之下，应以前瞻视野思考 项目的发展，完成去“非中心化”标签，建立

28、核心区域价值 大格局2 以宏观的眼光看项目，它是与区域共同生长的百万大城 我们看到的是益田的大城之势 益田品牌：中国房地产百强 22载精耕，专注打造覆盖生产、生活、休闲度假中国特色小镇。截至目前，益田集团分别以深圳、上海、 北京、长春、西安为中心，完成华南、华东、华北、东北、西北、西南等区域的全国战略布局。 益田品牌：创新型综合运营商 整合集团旅游商业、智慧地产、新兴产业、文化教育、医疗健康及金融服务六大板块资源，助力企业高速 成长。 益田共和城邦大城首发 益田深圳运营的经典之作 它，是片区腾飞的起点 百万建面释放的开始 片区价值兑现的原始股 大格局3 以立体的眼光看项目，构建立体价值强化项目

29、商务竞争力 价值重塑 项目价值1 东进门户 深圳新中心 东进战略背景之下， 众多资源倾斜使区域环境、交通、配套等方面实现跨越式变化 未来坪山将成为企业成长与发展的一方沃土 项目价值2 会展经济效应 擎动全产业汇聚 项目南侧1.5公里处规划建设会展中心，将虹吸产业、资金及商业氛围的 聚集，直接带动围绕会展为主的核心产业的聚集和发展 项目价值3 占据稀缺生态资源，构建生态办公环境 西侧繁华核心商务区、周边公园与湿地环绕 逐渐完善的配套与自然生态并存 企业在此尽情享受出则繁华入则静谧的品质商务 项目价值5 多维立体交通，最高效商务圈 坪山将建设西联东进的“门户交通”枢纽体系，打造坪山站 大型综合交通

30、枢纽，未来将建设开通5条轨道交通、3条公路 交通直达市区和周边城市 项目价值6 名企共筑新城，旧改潜力无限 整体供应面积达1500万。恒大、卓越、龙光、泰禾 等各大品牌开发商抢滩入驻。年均价格涨幅近一倍，一 跃成为最具价值潜力的城市新区。 项目价值7 大城首发 益田深圳运营经典之作 深圳唯一拥有绝版城市中心生态资源的百万级航母大盘。益田集团 20周年献礼作品，国际化智慧城市的共和的全国示范区 百万智慧城邦 大道商务名片 百万城邦丨商务首发丨大道资产 深圳城市新中心 项目定位 核心策略 S1:区域规划层面 S2:品牌立意层面 本项目益田品牌及百万城邦综合体的首发商务产品，建立品牌形象，树 立区域

31、商务标杆，通过品牌之强，打破片区“低 价值 ”之 弱 S3:产品打造层面 写字楼产品同质化的市场竞争洪海中，赋予产品更多附加值，建立自身 产品核心吸引力，以品质内容打消市场的“抗拒性” 商务发展格局初级、商务氛围缺乏的现实问题之下，应以前瞻视野思考 项目的发展，完成去“非中心化”标签，建立核心区域价值 大格局4 以市场的眼光看项目，在写字楼同质化的市场中 构建项目独特的价值标签 产品附加值 1/硬件智能化：智能人脸识别系统 智能门禁：在保留原有门禁安全性，提升了通行的便捷性。解决通行人员忘带证件、冒用他人证件等问题； 智能迎宾：实现人员身份识别、员工考勤、访客登记、陌生人提醒、日常数据统计等功

32、能； 智能访客管理：有效快捷管理外部人员，通过人证核验、人员信息登记与人脸识别门禁、迎宾系统联动。 案例：腾讯滨海总部大厦 人脸识别 1/硬件智能化:智能车辆管理系统 车辆智能化管理系统，提供访客反向寻车、自动识别、车位检索、车位引导、会车提醒等服务，停车更便捷 案例：海口中心 2/办公生态化:办公环境生态化 结合绿色生态办公理念，在写字楼内部设置室内超级新风系统，构造绿色办公的空间 2/办公生态化:公共空间生态化 结合绿色生态办公理念，在写字楼内部设置空中花园、垂直绿化、大堂生态化，为企业塑造健康生态商务环境 案例：香江金融中心 空中花园垂直绿化 3/服务人性化:外籍商务礼宾服务 专属外籍商

33、务迎宾，给客户最高的尊崇感，并且物业团队以全新系列命名，展示项目国际化、高端化以及高规 格的服务标准 命名建议 紫金执事：为商务“明星级”人士服务，服务团队为 益田物业中最顶尖最优秀的 “明 星管家” 紫金管家：（寓意提供“金钥匙”服 务，“金 牌管 家 ”） 3/服务人性化:商务专业专项服务 办公支持：在特定设置公共会议室/展览厅，为入驻企业提供预订会议室/展览厅服务 商务秘书：零时差商务秘书，一站式解决企业需求 资产管理：代租、代售、资产置换、房屋银行不过户代办等资产管理服务整体解决方案 公共会议室资产管理 POLICY & MARKETING 客户定位 客户特征1 ：地缘性本地自用客户占

34、主导地位，需求面积以中小面积为主 客户来源以坪山本地自用客户为主，行业以制造业、电子、建材为主，置业目的以自用为主，需求 面积以中小面积为主 坪山 74% 龙岗 15% 南山 5% 其他 6% 中天美景大厦-客户区域 坪山 62% 龙岗 17% 其他坪山首座-客户区域 6% 福田 7% 南山 8% 制造 27% 电子 20% 建材 18% 房地产 7% 通讯 14% 保险 9% 其他 5% 中天美景大厦-客户行业 电子 25% 建材 15% 房地产 8% 通讯 16% 其他坪山首座-客户行业 6% 工程 10% 制造 20% 自用 48% 投资 46% 自用兼投资 6% 中天美景大厦-置业目的

35、 自用 62% 投资 28% 自用兼投资 10% 坪山首座-置业目的 50-100 68% 100-200 20% 300以上 5% 中天美景大厦-购买面积 200-300 7% 50-100 0% 100-200 83% 200-3006% 11% 坪山首座-购买面积 300以上 客户特征2 ：写字楼大宗交易愈频密，成为大宗资本关注热点 优质写字楼销售限制提高，持有资产配置已成为企业资金的主要出口；大宗交易已成 为近年商办市场趋势；深圳已晋升为全球第一整购大城，成为大宗资本关注热点 320+亿元 0 50 200 150 100 250 300 350 中信证券购卓越时代广场世纪汇广场和深圳

36、民生银行大厦签整售9宗超过10亿+的单笔整栋交易网 深圳大宗交易趋势图 小发展期 萌芽期 2013 200938.5亿元 10.4亿元 突飞猛进期 2017 京基滨河时代 侨城一号 侨城坊 方大城 招商太子湾 6亿。北方金融上市公司，一次性购买三层，货值约6亿， 一次性付款。其中60F为一手楼为公司总部自用，9F、33F 为二手交易，带租约，主要为资产配置，租约到期后根据公 司发展情况考虑自用。 2.3亿。客户本地客，一层，自用，华侨城本地地缘情节， 看好华侨城绿色办公环境 5亿。可租赁可售，暂不方便透露客户信息。 1.4亿。4号楼，自用，由中原成交，成交客户主要以实业为 主。 整栋写字楼近期

37、刚由中原出售，签约中，货值及客户暂不便 透露 实 力 大 宗 交 易 荣德国际ECC 多个整层客户成交，本地客户为主，用于企业总部办公自用 龙 岗 客户特征3 ：区域显著利好以及产业升级带来的外区域客户 随着东进战略区域政利好，坪山千亿产业集群的不断发展 ，在坪山大环境不断改善 之下将吸纳更多外区域客户 序号项目名称单位数值同比增长 1第一产业实现增加值亿元1.030.0% 2第二产业实现增加值亿元201.7815.4% 3第三产业实现增加值亿元73.529.8% 知名企业规模进驻坪山 坪山新区将建比亚迪汽车城，坪山新区将打造成为中国的斯图加特，世界的新能源之城。 苏宁粤东总部或落户坪山 ，苏

38、宁电器粤东地区管理总部占地亩，建筑面积万平 华谊兄弟文化城，华谊兄弟文化城将依托华谊兄弟传媒集团的品牌效应和行业号召力，引入 并聚集文化领域的 优秀人才、企业和资本，着力发展电影及电视节 佳士科技坪山逆变焊机扩产项目即将入驻坪山新区，每一万平方米土地投资强度超过亿元 微软拟在新区建IT学院发展信息产业 IBM拟与坪山联手打造“ 智慧城市 ” 客户特征4 ：731 新政后，商务市场投资客户观望情绪浓厚 通过住宅限购、限售及公寓只租不售、限售等措施，增加住宅及商务公寓持有时间成本，抑制资金 流动性，打击投机炒房客，加上中美贸易争端影响，投资客户多持观望态度。 731新政主要内容： 根据主要调控对象

39、分为两大类 （一）针对商品住房调控：暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房；个人购买的 3年限转让，离婚购房买房条件大幅提升 内容一：暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房 内容二：居民个人购买的商品住房（不含安居型商品房），自取得不动产权登记证书之日起 3年内禁止转让； 内容三：对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中 心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷 款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例 不低于50%执行 （二）针对商务公寓调控：各类新增供应用地的

40、商务公寓只租不售，法人单位购买5年限转让 内容一：各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律 只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期 原则上不超过10 年。 内容二：个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记 证书之日起5 年内禁止转让 坪山本地企业 外区域自用客户 大宗交易客户 前瞻型投资客户 核心客户 重要客户 补充客户 坪山本地企业 以坪山为主的地缘性实力客户，对区域接受度高，具有商务接 待需求的企业办公自用客户 前瞻型投资客户 跟随投资热点，看好未来的升值潜力 外区域自用客户/大宗交易

41、客户 大宗交易客户：资金实力雄厚的关内客户，作为资产配置 外区域自用客户：核心区域外溢客户，作为企业办公自用 本项目目标客户研判 主力客群核心客户重要客户重要客户补充客户 客户类型坪山本地自用客户大宗交易客户外区域自用客户前瞻型投资客户 客户占比60-70%10-20%10-20%10-15% 企业类型制造、电子等行业金融、基金等行业电子、制造等行业资产配置 客户来源坪山本地客户为主福田、南山客户为主福田、南山、龙岗客户为主区域外及本地客户为主 置业目的自用为主资产配置自用投资 驱动因素企业办公自用，商务接待资产配置，未来升值潜力 产业利好导入客户 企业办公自用 跟随投资热点，看好未来升 值潜

42、力 需求面积100-200半层或整层以上客户100-200100-200 目标客户落位 本案核心客户以本地具有商务接待需求的坪山本地自用企业，其次是大宗交易客户及外区域自用客户为主， 投资客户作为本案的补充客户 TEAM INTRODUCTION 营销策略 STA RT 三大销售难点 Thinking 提前内部定制 避免诚意客户流失 无预售 如何锁客 周期短 任务重 无营销中心 如何展示 极致拓客 短时间实现销售爆破 临时营销中心 高标准接待，强化展示 核心策略一：内部定制 尊享VIP权益 定制策略：在无预售许可证的情况下，通过提前内部定制回笼 资金，保证销售目标完成 即以客户为了获得他想要的

43、个性化产品或装修名义，缴纳一定比例的诚意金，以此来规避无证销 售的影响。 1、签署定制协议 2、益田理财/外部理财平台 1、通过前期拓展，提前锁定意向客户，缴纳一定比例定金存入益田理财产品（制定专属基 金理 财产品），享受优先选层权利。 2、待项目拿到预售转为定金，签订合同，同时给予一定购房折扣优惠。 3、未达到预售前，在客户服务过程中解决客户疑虑，尽量减少退款几率。如若客户强制退 款， 可按照理财利息办理退款 内部定制：交易模式 11月底通过金融机构/签约定制协议，提前内部定制收取10%订金，避免诚意客户流失，完成年度目标销售 目标 内部定制：VIP客户定制权益 通过超低定金、折扣优惠、提前

44、锁定房号、定金无忧等VIP客定制权益，吸引客户参与内部定制，促进销售 成交 内部定制-VIP客户权益 超低定金：收取总房价10%诚意金 折扣优惠：作为首批客户，可享受最低 优惠价格 锁定房号：提前锁定中意房号。 定金无忧：交付的订金可享受益田理财 的增值收益；至预售合同签定时，可自 主选择签约或退订 核心策略二：洗透坪山 辐射全城 渠道策略：在营销中心开放前提前开启蓄客动作，本地自用客 户以及大宗交易客户拓展为核心，同时有效利用中原及益田自有 资源，全城营销，以保证去化为优先前提 拓客策略：拓客渠道铺排 深度深挖坪山本地客户，配合微信活动推广迅速打开市场认知建立知名度，形成市场良好口碑 11中

45、旬 11月底（内部定制） 本地企业拓客 配合推广 配合巡展 中原资源拓展期 微信运营：微信大V炒作，VR看房，微楼书 深度挖掘坪山本地企业，对企业主及商会协会进行 陌拜、维系及推介私宴 拓展类型：围绕益田购物中心、社区进行巡展， 周边派单，写字楼派发早餐 拓展类型：中原内部资源拓客期 12月 12月底（完成目标） 11月 商超快闪、爱心早餐大派送 配合活动 拓客策略：洗透坪山，辐射全城 洗透坪山 辐射全城 本地企业拓展：洗透坪山，深度拓展本地企业客户资源 本地商家资源：洗透坪山，片区商家资源置换 2018年11月中下旬 洗透坪山 辐射全城中原资源保障 2018年12月 2018年12月 推广活

46、动配合，项目价值点输出 益田自有资源：益田商超、社区资源搅动 坪山重点产业片区 重点产业片区企业数量 机器人与信息技术产业园800家 综合保税区106家 生物产业基地48家 新能源产业基地18家 碧岭文化创意园- 生命健康产业园- 拓展对象拓展形式 坪山老办公区及产业园 区企业主 金成大厦、荣基大厦、投资大厦、 大万文化广场等老办公区域 企业主陌拜拓客 临深片区大型企业（惠 阳） 、伯恩光学、侨兴集团、 卫康中西药业、胜宏科技、亿纬 锂能股份等 企业主陌拜拓客 坪山产业园区 机器人与信息技术产业园；综合 保税区；生物产业基地；新能源 产业基地；城投广场、银德产业 园；大德智慧云谷 招商负责人/

47、企业主 关键人拓展 陌拜拓客（电话资源） 坪山行业协会 坪山医药行业协会、坪山装修协 会、电子信息商会、私营企业协 会、高新技术产业协会等 协会/商会秘书长、会长关键人介绍 银行资源 坪山农村商业银行/建设银行/工 商银行等/ 行长及大客户经理关键人拓展 深度挖掘坪山本地有转型或者接待需求的企业，对企业主及商会协会进行陌拜、维系及推介私宴 拓客策略：洗透坪山，深度拓展本地企业客户 2018年11月 洗透坪山 辐射全城中原资源保障 微信运营，推广配合项目价值点输出 2018年12月 2018年12月 免费汽车保养宠物美容 嫁接片区4S店资源提供汽车保养活动，可 配送洗车券或保养折扣券、买车折扣券

48、等 免费宠物美容活动，现场布场配合营造温 馨感适合自拍 免费培训课程体验 联合片区培训机构举办课程体验活动，如 ：泰拳学习、一节课吉他入门、插花入门 、茶道入门等等 拓客策略：洗透坪山，片区商家资源置换 2018年11月 洗透坪山 辐射全城中原资源保障 推广活动配合，项目价值点输出 2018年12月 2018年12月 拓客策略：益田自有资源搅动 益田旗下资源整合，覆盖益田社区、购物中心进行巡展，集团员工及合作方，促进上下游渠道带客 南山益田假日天地 坪山益田假日世界 宝安益田假日天地 益田大运城邦 益田假日府邸 2018年11月 洗透坪山 辐射全城中原资源保障 推广活动配合，项目价值点输出 2

49、018年12月 2018年12月 拓客策略：中原资源保 障 中原资源保障 中原大客户资源保障 推荐会：中原重点项目推介会 2018年11月中下旬 洗透坪山 辐射全城中原资源保障 推广活动配合，项目价值点输出 2018年12月 中原定向企业客户 拓客策略：大客资源储备案例 中原大客储备池 中原具有丰富整售物业操作经验，大量实力企业委托中原寻找大宗物业，拥有深圳写字楼市场最具实力的大客储备池 客户一：科技园长城项目招标，约40亿出资额，中原受委托，是重要储备客户池； 客户二：上海某科技公司，寻求南方优质写字楼做总部，自用大部分，需要冠名权； 客户三：某中原企业客户欲购买世茂前海中心10层，因冠名权问题协商中； 客户四：某国字保险类公司在找整栋写字楼物业，福田南山均可，优质写字楼； 客户五：某保税区做装修的公司，欲找多层做办公总部，中原已介绍资源，价格在谈； 客户六：南京某开发商欲进军深圳，委托中原寻找整栋型总部； 客户七：地产老板圈层资源，如中原主席施生在财富大厦买了一层，出租给阿里巴巴 大单持续创造中 . 中原掌握大量寻求自用型、总部类 需求的企业客