1、外资进入中国投资房地产的路径和方案（一）外商投资境内房地产的市场准入条件1、外商投资项目准入条件概述外商在中国境内进行投资，有严格的准入条件。不仅须符合国内外商投资企业的形式、还须经主管部门的审查和批准方可进行。在外商投资产业方面，根据外商投资企业产业指导目录（2011年修订），不同的产业，外商投资的政策是不同的。外商投资企业产业指导目录中将外商投资项目分为四类：鼓励、允许、限制和禁止四类。其中，外商投资鼓励类项目，可按照相关法规政策享受优惠待遇；外商投资限制类项目，有严格的审批和监管要求；外商不得涉足禁止类项目。除鼓励、限制、禁止类项目外，均归类于允许类项目。一、法律规定一、法律规定2、外商
2、投资房地产项目主要为允许类，少部分为限制类外商投资产业指导目录规定，以下房地产项目限制外商投资经营：1)土地成片开发(限于合资、合作)；2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设；3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等除此之外，其他房地产业务如普通住宅开发等则属于允许类项目。商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函20750号，以下简称“50号文”）第一条规定：“各地商务主管部门要严格执行关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房206171号，以下简称“171号文”）和商务部办公厅关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管
3、理的意见有关问题的通知（商资字2006192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。”（注：所谓“高档房地产”，国家虽然没有明确定义，但根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知、国六条等一系列规定可以间接得出，凡建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在120平方米以上或实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的房屋可能会被视为高档房地产）目前，境外机构和个人在中国境内投资住宅、商业、办公等用途的房地产项目或者设立房地产经纪等中介公司等均已受到严格的审批限制，必须符合171号文的相关规定，且不享受任何税收优惠政策。3、外商投资仓储设施建设、经营为鼓励类外商投资产业指导目录鼓励外商投资产业目录中包括：“五、交通运输、仓储和邮政业。”一般情况下，仓储类设施建设归类于工业地产的一种，审批条件上较住宅、商办、工业地产中其他类房
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