2018华润闵行城市别墅项目企划思考.pdf

1、 溢 价 / 超 值 5-6万/是整案销售的价格标杆 更是企划所需要营造的整案价值感 【命题界定】 4 4 如何在如何在4 4万万/ /+ +的板块里卖到的板块里卖到6 6万万/ /？ 上海新规划下高溢价项目的传播思考 暨 华润肖塘项目传播案 2018-03-27 6 6 绝不跟4万+比！ 【一个基本共识】 6万价值感从来不是 靠与4万比来建立6万的市场认同。 必须建立新物种 忘记原有序列 重构价值坐标 【怎么办？】 品牌新物种：哈瓦那拖鞋 旧品类：工业复制品旧品类：工业复制品 新新品类品类：奢侈品配件：奢侈品配件 新坐标：巴西文化新坐标：巴西文化& &艺术内涵艺术内涵 博加新物种1：华润橡树

2、湾联庭别墅 旧品类：旧品类：多多层住宅层住宅 新新品类品类：联庭别墅：联庭别墅 新坐标：别墅新坐标：别墅 博加新物种3：融创外滩188 旧品类旧品类：酒店式公寓：酒店式公寓 新新品类：品类：外滩私有化酒店外滩私有化酒店 新坐标新坐标：全球私人酒店行宫地图：全球私人酒店行宫地图 如何建立新物种？ STEP1新品名 STEP2新坐标 STEP 1 什么是本案的新品名？ 创造新品名唯一方式： 最好最好的说服方式是发现他和的说服方式是发现他和6 6万的项目一样的值万的项目一样的值 换维！ 跳出4万比6万! 金辉海上铭著 TODTOWN天荟 天空之城仁恒西郊花园 华润闵行项目PK 浦江坤庭凤凰城 本案本

3、案 华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）叠墅） 距离地铁距离地铁900900mm ROUDND 1ROUDND 1 地铁2KM步行距离PK 金辉海上铭著（纯高层）距离地铁（纯高层）距离地铁580m580m TODTOWN天荟（纯纯高层高层）地铁零）地铁零距离距离 天空之城（纯高层（纯高层）地铁）地铁0 0距离距离 仁恒西郊花园（纯纯高层）距离地铁高层）距离地铁580m580m 本案本案 华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）距离地铁叠墅）距离地铁900900mm 浦江坤庭（纯高层）距离（纯高层）距离地铁地铁1.7Km1.7Km 南南上海地铁步行距离上海地铁步行距离 6

4、 6 万 级 排 名 第万 级 排 名 第 6 6 N0.6N0.6 凤凰城（纯高层）距离纯高层）距离地铁地铁800m800m ROUDND 2ROUDND 2 主干道3KM距离PK 本案本案华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）叠墅） 距离距离沪金高速入口沪金高速入口2.82.8公里公里 南上海南上海主干道距离主干道距离 6 6 万 级 排 名 第 五万 级 排 名 第 五 金辉海上铭著（纯高层（纯高层）距离沪金高速入口）距离沪金高速入口800m800m TODTOWN天荟（纯纯高层）距离高层）距离沪金高速沪金高速入口入口2.12.1公里公里 天空之城（纯高层）距离沈海高入口（纯

5、高层）距离沈海高入口2.82.8公里公里 仁恒西郊花园（纯纯高层）距离沈海高入口高层）距离沈海高入口2.32.3公里公里 本案本案 华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）叠墅） 距离距离沪金高速入口沪金高速入口2.62.6公里公里 凤凰城（纯高层纯高层）距离沪金高速入口距离沪金高速入口2 2公里公里 浦江坤庭（纯高层）（纯高层）距离外环距离外环6KM6KM N0.5N0.5 本案本案 华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）叠墅）7.6KM7.6KM 沪沪金金高速高速2.8KM2.8KM 虹梅南路虹梅南路4.8KM4.8KM ROUDND 3ROUDND 3 双干道10K

6、M距离PK 金辉海上铭著（纯高层（纯高层）2.9 KM2.9 KM 沪金高速沪金高速0.8 KM 0.8 KM 虹梅南路虹梅南路2.1KM2.1KM TODTOWN天荟（纯纯高层）高层）6.3KM6.3KM 沪沪金金高速高速2.1KM2.1KM虹梅南路虹梅南路4.2KM4.2KM 天空之城（纯高层（纯高层）7.7KM7.7KM 沈海高速沈海高速2.8KM2.8KM嘉嘉闵高闵高架架4.9KM4.9KM 仁恒西郊花园（纯纯高层）高层）6.7KM6.7KM 沈海高速沈海高速2.3KM2.3KM 嘉闵高架嘉闵高架4.4KM4.4KM 本案本案华润闵行项目（高层（高层+ +洋房洋房+ +叠墅）叠墅）7.

7、6KM7.6KM 距离距离沪金高速入口沪金高速入口2.82.8公里公里 距离虹梅南路入口距离虹梅南路入口4.84.8公里公里 浦江坤庭（纯高层（纯高层）15KM15KM 外环外环6KM 6KM 郊环郊环9KM9KM N0.4N0.4 南南 上 海上 海 双双 干 道 距 离干 道 距 离 6 6 万 级 排 名 第 四万 级 排 名 第 四 南上海唯一在售拥享三干道城市别墅 1 1 Villa 南上海6万级地铁房 N0.6N0.6 + N0.5N0.5 南上海主干道3KM住宅 N0.4N0.4 南上海双干道10KM住宅 【小结】 如何描述唯1 1 ？ 交 通 本案最大的外部竞争优势本案最大的外

8、部竞争优势 40min隧道 徐家汇 30min高架/地铁 莘庄 10min地铁 南桥新城 枢纽别墅？ 2天的纠结，要不要用枢纽？ 第一类枢纽第一类枢纽 虹桥：商务枢纽 以强大的商务功能为核心， 享有地铁，地面，空中，城际交通。 第二类枢纽第二类枢纽 徐汇：商务+生活枢纽 占据一定的商务比例， 并且具有丰富的生活居住配套. 但是，多元化上海，多中心规划发展，但是，多元化上海，多中心规划发展， 也因此诞生了以居住核心的，也因此诞生了以居住核心的， 拥有便利生活配套的生活枢纽区。拥有便利生活配套的生活枢纽区。 第三类枢纽第三类枢纽 海上传奇：生活枢纽 以居住业态为主 通过多维度交通链接各大城市中心.

9、 南上海 城市生活枢纽别墅 唯一的在售的 本案新品名 30min30min高架高架/ /地铁地铁 10min10min地铁地铁 本案本案 月度型消费，一月1次 徐家汇徐家汇 家庭型消费，一周1次 莘庄莘庄 日常型消费,1周23次 南桥南桥 别 墅 私 密 感 + 城 市 亲 密 感 城市生活枢纽别墅 STEP1新品名 STEP2新坐标？ 案例：乌镇 从新品名到新坐标 从古镇-到文艺都市 土特产土特产老风味老风味 传统宅传统宅 民俗戏民俗戏 木心美术馆木心美术馆 文化名人明星文化名人明星 乌镇戏剧节乌镇戏剧节 互联网互联网论坛论坛 古镇卖出城市话剧级的票价 案例：乌镇 从新坐标到新价格 地产溢价

10、的新地产溢价的新坐标故事坐标故事，不是自说自话不是自说自话 是是由由“ “政府政府” ”和和“ “百度地图百度地图” ”一起一起来说来说 博加案例1: 金地佘山天境 虹虹桥东西发展城市黄金轴桥东西发展城市黄金轴 案例2:正阳六十四阶 联联洋碧云平移论洋碧云平移论 十年别墅山十年别墅山 浦东腹地浦东腹地 独栋独栋 十年静区十年静区 看看政府做了啥？ 2040上海全球卓越城市 4级新都心体系 眼红？ 通过百度地图，惊讶地的发现 上海未来中心与我们非远亲即近邻 三干道三干道，不只是交通连接概念不只是交通连接概念 更是更是串联上海串联上海CAZ/CAZ/城市副中心城市副中心/ /新城中心的新城中心的城

11、市动脉城市动脉 也也由此由此，本案成为上海唯一贯穿本案成为上海唯一贯穿20402040的全都心脉络墅区的全都心脉络墅区 徐家汇徐家汇CAZCAZ 莘庄莘庄CBDCBD 南桥新城中心南桥新城中心 上海2040唯一都心脉络墅区 10年前，相同的故事也曾上演 外滩外滩 20102010世博区世博区 新浦江城新浦江城 万科翡翠别墅万科翡翠别墅 案例：万科翡翠别墅 2008年度溢价榜NO.1 2010上海世博时代 从卖浦江镇到卖上海中轴动脉 实现4万到8万的单价跃升 万科翡翠别墅 藏于城市精华处 万科翡翠别墅 2010 世博规划 2040 全球城市规划 华润闵行项目 城市黄金中轴线 外滩陆家嘴浦江新城

12、南北高架 卢浦大桥 浦星公路 ? CAZ 徐家汇 CBD 莘庄 南桥 新城 沪闵高架路 +M1号线 沪金高速+ 红梅高架路+M5号线 项目政府背书地图背书 2040上海黄金动脉 上海全球卓越城市华润应势时代作品 所以，我们的核心价值坐标 2010翡翠别墅 不仅有价值坐标 更有坐标故事内容 九宫九宫格规划格规划+ +辛格之蓝样板间辛格之蓝样板间 A 万科翡翠别墅 2010 世博规划 2040 全球城市规划 华润闵行项目 城市黄金中轴线 外滩陆家嘴浦江新城 南北高架 卢浦大桥 浦星公路 CAZ 徐家汇 CBD 莘庄 南桥 新城 沪闵高架路 +M1号线 沪金高速+ 红梅高架路+M5号线 项目政府背书

13、价值坐标 坐标故事内容 兰乔圣菲后 九宫格+辛格之连 ？ 2040城市黄金动脉 我们需要和翡翠一样的碎碎念 和6万比较的3个碎碎念故事 Story 1/ 6万都会系时间价值对比 Story 2/ 6万都会系多选交通价值对比 Story 3/ 6万都会系空间价值对比 Story 1 时间碎碎念 不逊色六万都会公寓的城市中心时间关系不逊色六万都会公寓的城市中心时间关系 海上铭著 PK 本案 8：3012：3018：30 金辉-徐汇 11KM 本案-徐汇 30KM 8:3040分钟63分钟 12:3023分钟45分钟 18:3033分钟44分钟 8：3012：3018：30 莘闵墅区 PK 本案 莘

14、闵-徐汇 15KM 63min 莘闵-徐汇 15KM 35min 莘闵-徐汇 15KM 46min 本案-徐汇 30KM 63min 本案-徐汇 30KM 45min 本案-徐汇 30KM 44min 天空之城 PK 本案 8：3012：3018：30 万科-徐汇 25KM 76min 万科-徐汇 25KM 55min 万科-徐汇 25KM 60min 本案-徐汇 30KM 63min 本案-徐汇 30KM 45min 本案-徐汇 30KM 44min Story 2 选择碎碎念 上海不同时间上海不同时间，我们有不同的从容交通的选择我们有不同的从容交通的选择 2.88KM2.88KM海上铭著海

15、上铭著 3.99KM3.99KMTODTOD天荟天荟 7.67KM7.67KM 天空之城天空之城 9.5KM9.5KM华润项目华润项目 外环外环 沪金沪金高速高速 地铁地铁5 5号线号线 沪金高速沪金高速 嘉闵高架嘉闵高架 地铁地铁5 5号线号线 沪渝高速沪渝高速 华徐高速华徐高速 地铁地铁1717号线号线 沪金高速沪金高速 虹虹梅南路隧道梅南路隧道 地铁地铁5 5号线号线 Story 3 空间价值碎碎念 敢与敢与6 6万万+ +户型户型PKPK，发现空间里的时间甜蜜故事发现空间里的时间甜蜜故事 华润华润9494高层高层 PKPK 万科天空之城万科天空之城8989高层高层 华润华润9191洋房

16、洋房PKPK 海上铭著海上铭著9595高层高层 华润华润124124下叠下叠 PKPK 星河湾星河湾220220平层平层 华润闵行94高层 PK 万科虹桥89高层 5：1完胜！ Round 1:三面宽朝南Round 1:三面宽朝南平局 万科天空之城 89 我们的户型 94 1:0 Round 2:餐厨一 体，超大操作台 Round 2：面对面餐厨自成 一体，用餐、待客互不干扰， 空间利用率高 Round 3: 传统方正主卧，无 卫生间 Round 3:主人套卧， 独立卫浴，私密性 强。 儿童房毗邻主卧， 方便夜间照看 1:0 Round4:卫生间-共用1 卫 Round4：独立2卫- 主次分离

17、，更高居家 生活效率 1:0 2房 3房 1:01:0 相比天空之城，同样90+ 我们是三代之宅 32 全三房 不换房 21 双卫浴 更私密 1+1 餐厨一体 更亲密 11 主卧套 更奢华 Round 1:三面宽朝南，采光面、观景面更大Round 1:两面宽朝南，采光较差 1:0 金辉海上铭著 95 我们的户型 91 Round3:卫生间-共 用1卫，拥挤不便 Round3：独立2卫-主 次分离，提升居家效率 1:0 3房3房 1:0 Round 2:双厅分 离,，餐厅采光不足 Round 2:直线形餐、厨、 客厅设计，无空间浪费， 双面采光，提升舒适度 Round 4：一卧 朝南，两卧朝北

18、Round 4:两卧朝 南，舒适洁净， 方便老人居住 1:0 Round 5:主人套卧， 奢配独卫，最大化舒 适度 Round 5：三卧共 用一卫，拥挤混乱， 居住体验感差 1:0 相比海上铭著，同样90+ 我们是奢享洋房 10 低密洋房 非高层 32 三面宽 大采光 21 双卫浴 双卧朝南 11 主卧套 更奢华 华润闵行91洋房 PK 海上铭著94高层 5：0全胜！ 星河湾 220大平层 我们的户型 113+124 下叠 4房4卫 4房3卫 -1F 兴趣层1F 家庭层2F 私密层 Round 1:动静分层，别墅居住体验 Round 1:大平层户型，功能混杂 1:0 Round 4:三卧室朝南

19、， 最大化舒适体验 Round 4：两卧朝南, 分布杂乱，私密性差 1:0 Round 3：南向 阳台，无庭院 Round 3：前庭后 院，南侧采光井，最 大化居住体验 1:0 Round6:除阳台外， 无赠送空间 Round6：赠送56超大地下室， 给予业主极大个人空间，茶室、 娱乐室家庭厅、储藏室，超高性 价比 1:0 1:0 Round 2:两梯两户 共用楼栋大厅 Round 2:双向庭院 独立入户，尊贵清净 Round 5:北向 书房，凸窗采光 Round 5:无考虑 1:0 相比星河湾，同样使用面积200+ 总价少一半，享受更极致 PARTY&BOOK 前庭后院 各有天地 BOY &

20、 GIRL 超大地下室 极致兴趣 0-100岁极致分层各享私密 0-24H 全卧朝南全天候采光揽景 12 独立入户出入尊崇 华润闵行124叠墅 PK 星河湾220平层 5：2完胜！ A 万科翡翠别墅 2010 世博规划 2040 全球城市规划 华润闵行项目 城市黄金中轴线 外滩陆家嘴浦江新城 南北高架 卢浦大桥 浦星公路 CAZ 徐家汇 CBD 莘庄 南桥 新城 沪闵高架路 +M1号线 沪金高速+ 红梅高架路+M5号线 项目政府背书价值坐标 坐标故事内容 兰乔圣菲后 九宫格+辛格之连 2040城市黄金动脉STORY 1 消减时间的城市关系 STORY 2 自由时间的交通关系 STORY 3 美

21、好时间的空间关系 华润上海20年 时间经验集作品 徐汇南三城三干道 三代墅境区 定位语定位语 5-6万价格 坐标系价值包装总结 新品类：上海生活枢纽别墅新品类：上海生活枢纽别墅 品类形象：三城品类形象：三城 三干道三干道 三代墅境住区三代墅境住区 品类故事：品类故事：20402040上海黄金上海黄金动脉动脉 价值内容价值内容 6 6万都会系万都会系 时间价值体系时间价值体系 6 6万都会万都会系系 多选交通体系多选交通体系 6 6万都会万都会系系 空间价值体系空间价值体系 接下来，我们聊聊案名 案名，即定位 Option 1 一个本身就是定位语的案名 徐家汇/莘庄CBD/南桥新城 3城 地铁5

22、号线/沪金高速/虹梅路隧道 3干道 三房高层/三房洋房/四房叠墅 3代墅境区 + 让时间慢下来让时间快起来 让时间停下来 =？ 华润 九 悦 府 案 名案 名 三城三城 2040徐家汇从CBD到CAZ的进阶 2022莘庄从区域中心到TOD的蜕变 2020南桥从远郊镇到奉贤新城的升级 三干道三干道 2002年沪金高速通车建立与上海城市关系 2015年虹梅隧道通车建立与上海城市中心关系 2018年地铁5号线延长线建立与上海城市中心生活关系 更为重要的，从资产维上，我们是 2040上海唯一都心脉络墅境区 华润 九悦 案 名案 名 当代 我们不是奉贤项目我们不是奉贤项目，更不是闵行项目更不是闵行项目

23、我们是站在我们是站在20402040新都心脉络上新都心脉络上的的上海上海项目项目 Option 2 一个站在上海地图高度上的案名 华润申江府 主主推案名推案名2 2 华润申江府 主主推案名推案名2 2 1.站在上海地图，而不是莘庄南地图上起的案名 2.新物种，就应该创造“不挤入莘庄南案名圈”的范 3.北有静安府，南有申江府 由此，slogan顺其自然 龙虎双子配 南北一对联 一席申江府 澎湃上海滩 主主推推SLOGANSLOGAN slogan 2 最能传递项目核心定位的slogan 3城3干道3代墅境区 + + 让时间慢下来让时间快起来让时间快起来让时间停下让时间停下来来 归于一切时间滴答里

24、的美好 时代的脉搏上 时间的滴答里 S L O A G N S L O A G N2 2 slogan 3 如果还需要一根撩动人心的羽毛 无论是消磨时间，陪伴时间，或是美好时间 本质上都是为那些被时光偷光选择的中产阶级 献给上海精英 S L O A G N S L O A G N3 3 被偷走时间的 这是一个新物种横出的时代， 也是新物种死得快的时代, 最好的新物种不是自卖自夸，而是让权威替你说话。 推 广 案例：菜鸟裹裹APP 菜鸟裹裹是阿里巴巴旗下菜鸟网络推出的 一款快递服务APP ,主要功能有:快递运单查询、 预约寄快递、包裹自动跟踪、菜鸟驿站网点代收代寄。 权威权威- -阿里巴巴阿里巴

25、巴 案例： Metro大都会APP “Metro 大都会”App 是上海地铁 自主研发的手机“刷码过闸”技术方案的软件载体。 权威权威- -上海地铁公司上海地铁公司 传播思路传播思路 上海说华润说 关于时间的4件事： 媒体的媒体的、大众大众的的、现场的现场的、公关的。、公关的。 一个符号：时间一个符号：时间 TIMETIME 案例：万科九都荟案例：万科九都荟 连连 接接 双点线点和线中的某一典型组合 No.1 No.1 媒体的媒体的 如何让媒体第一时间议论如何让媒体第一时间议论， 并且用时间再抬一次地价并且用时间再抬一次地价。 证明价格最有效的方式，是你是个“惯犯”。 所以在贵所以在贵，很贵很

26、贵，非常贵的媒体非常贵的媒体时代时代。 我们让上海我们让上海说话说话 BOSEBOSE耳机耳机 X X 华润华润 上海的滴答声，和我们手表的滴答声不一样 后者分分秒秒有声响，前者几年，甚至几十年才有一次 能听到上海滴答声的城市运营者，能有几个 扫二维码，并带上耳机， 静听上海几年才响一次的滴答声 上海的滴答声 一城四心，犹豫者，甚至怀疑者不在少数 回头看来，那个上海城内贵在“一江一山一生态湿地”的话字字精贵 但是那声滴答声，听到的人又有几个 华润橡树湾 听到那声滴答的人 2006年 音频 世纪初，上海城市规划在老城更新，外滩为核心的城市更新 仿佛如十里洋场的新世纪的第一声滴答 看到今天的董家渡

27、CBD，老码头，外滩源繁华无需证明 人人都会说那声滴答声很响，但是当初听到它的人，仅仅少数 华润九里 听到那声滴答的人 2009年 大静安，一个韬略大志的城市规划 一个精华区与一个未来无限的区合并 时代背后，那声滴答声未响多久， 犹豫的人还在纠结时 但是这一次，听到滴答声的还是华润 而且名字更应时代：华润 静安府 2016年 中央区的产业结构正进行着从单一到多元的蝶变 城市的规划者开始为未来人们在建筑外的活动考虑更多 这条从CBD到CAZ的路，上海将要走整整24年 下一个时代的滴答声已经悄然响起，华润寻音而至 一席申江府 澎湃上海滩 2018年 甚至，巡展点做成 时间“滴答馆” 构建城市的滴答

28、声，华润的滴答声， 城市人生活的滴答声,成为时间标本时间标本。 如何短周期引流，如何短周期引流， 让让客户来一次现场。客户来一次现场。 No.2 No.2 大众大众的的 【上海上海】不仅帮不仅帮我们造势我们造势，还要帮我们挠客户的还要帮我们挠客户的痛痒痛痒。 在没要本案之前，你们总是用时间来骗家人， 所以我们来做一个活动主题叫做： 我们都是时间的大骗子 怎么做？怎么做？ 在南上海发起一轮大骗子测试运动 加油站商业区上海南生活大V 中国石化肖塘 /闵行/闵鹤加油站等 颛桥万达广场/ 香樟时尚广场/莘庄龙之梦店 闵行小灵通/美丽莘庄 吃喝玩乐in闵行 人流聚集处赠送参与者一瓶水。 我们用最直白的话

29、语戳中你的内心。 “ 乖乖，下礼拜，下礼拜爸爸就带你去爸爸就带你去游乐园游乐园。”。” 你们因为缺时间，而成为骗子， 一个帮你多出时间来的别墅 扫码勾选你曾说过的谎言， 赢回时间的迪士尼家庭套票。 STEP1STEP1 送水事件 句句到你的的测试题 STEP2STEP2 扫码骗子话题大测试 初犯级初犯级骗子骗子 初犯级骗子幸好你还得病得不深， 速来现场，领取乐高游戏乐高游戏赢回孩子崇拜的目光。 惯犯级惯犯级骗子骗子 晚了晚了，只有到我们这儿，才能把时间赢回来， 再用一张艺术展门票艺术展门票再次赢得她的芳心。 STEP3STEP3 现场获取赢回时间的奖券券 膏肓级膏肓级骗子骗子 完了，孩子已经不

30、信任你， 快快带孩子来这儿玩， 顺便领取迪士尼家庭套票全家一起HIGH。 所有被上海夺走的时间， 我们用三条干道还给你， 我们用三座城还给你， 我们用三代墅境区还给你. 华润申江府 三城 三干道 三代墅境区 顺势户外 如何让来到现场客户忽视物理距离如何让来到现场客户忽视物理距离 用用时间让客户流连一次时间让客户流连一次 No.3 No.3 现场现场的的 整个南上海 甚至整个行业，不缺美的示范区 非常规做法非常规做法 让两个“BABY”的时间在这里留下来 游乐区游乐区，让小让小BABYBABY（小孩小孩）乐起来乐起来。 样板房样板房，让大让大BABYBABY（女人女人）醉起来醉起来。 如何让如何

31、让小小BABYBABY（小孩小孩）乐起来乐起来？ 比如比如。 第一种第一种，乐高似的王国乐高似的王国。 比如比如。 第二种第二种，大都会里的沙滩度假区大都会里的沙滩度假区。 比如比如。 第第三三种种，让人玩上瘾的童趣公园让人玩上瘾的童趣公园 游乐区游乐区，让大让大BABYBABY（女人女人）醉起来醉起来。 叠墅样叠墅样板房点缀主题板房点缀主题 香奈三生香奈三生 COCOCOCO一生挚爱的三样物件（一生挚爱的三样物件（香水香水、礼服礼服、礼帽礼帽） 作为样作为样板房软装的点缀主题板房软装的点缀主题 香奈三生之香水香奈三生之香水 女主人角色：爱人女主人角色：爱人 亮点：女主人更衣间的香水墙亮点：女

32、主人更衣间的香水墙 后院的山茶花园后院的山茶花园 香奈三生之礼帽香奈三生之礼帽 女主人角色：夫人，家庭主妇女主人角色：夫人，家庭主妇 亮点：亮点：地下马厩室地下马厩室 孩子的迷宫孩子的迷宫 香奈三生之礼服香奈三生之礼服 女主人角色：女强人，女设计师女主人角色：女强人，女设计师 亮点：夫人的裁剪房亮点：夫人的裁剪房 地下个人艺术室地下个人艺术室 香奈女士的礼物香奈女士的礼物 既然是家氏别墅的参观既然是家氏别墅的参观 临走，当然应当送上家族礼物临走，当然应当送上家族礼物 香奈女士的花茶集香奈女士的花茶集 + + 香奈画册香奈画册（即楼书）（即楼书） 根据访客年龄，设计三套花茶集根据访客年龄，设计三

33、套花茶集 适合不同年龄的睡眠、养颜、美肌适合不同年龄的睡眠、养颜、美肌 示范区开放前如何让关注示范区开放前如何让关注 让时间再提一次身价让时间再提一次身价 No.4:No.4:公关的公关的 当大家都拥堵在路上而烦躁不安时，我们则来一通电台实时交通播报。 线上：实时路况播报 时间段设定：午高峰 北京时间早八点整，下面进入路况播报， 目前内中外环线全线拥堵，延安高架6公里缓行，虹桥开往徐家汇预计70分钟。 沪闵高架长线拥堵，莘庄开往徐家汇要一小时以上。 女 ：哇，这是全城在堵啊有没有不堵的地方呢？ 男：嗯，这正有一个。 华润申江府，徐汇南，三城三干道墅境住区。 往徐家汇虹梅路隧道全线绿色畅通，只要

34、40分钟。 更有高架、地铁多重选择。 400万全三房洋房高层，600万有院子、有地下室的别墅。 在这里，没有拥堵的烦恼，只有让时光慢下来的美好。 时间段设定：晚高峰 甚至还有其他时间段不同形式播报。 北京时间晚六点整，下面进入路况播报， 目前外环线全线拥堵，南北高架5公里缓行， 浦江开往徐家汇预计60分钟。 沪闵高架长线拥堵，莘庄开往徐家汇要50分钟。 目前有哪里不堵的呢 沪金路畅通！虹梅隧道畅通！S50畅通！ 与城市之间没有拥堵只有畅行！城市生活枢纽别墅，全天24小时不拥堵。 出发坐标:肖塘/虹桥/莘庄 重点坐标:徐家汇 线下：3辆兰博基尼上海GT城市测距行动 以事实卖事实。秒表计时，3台车

35、，3个管线同时直播。 在城市别墅叫卖泛滥的时代，来一场真正的城市时间考验。 传播亮点 做一场“素颜”直播 传播话题传播话题 比兰博基尼更珍贵的结果是肖塘赢了莘闵别墅区 真叫卢俊 当别人都在玩粉装直播的时候，一个敢玩素颜直播的楼盘 房地产观察 销售的打击性说辞上销售的打击性说辞上 用时间只让认干货的客户买单用时间只让认干货的客户买单 No.5:No.5:销售销售的的 ONE 能直播的DM 针对认为距离远而犹豫不决的客户， 我们用事实说话，让他看看实时路况监测。 TWO 黄金发育图 让对区域无信心的客户看得到未来增长预期值。 配套规划利好： 208年M5延长线开通、 2019年奉贤南桥万达开业、

36、2019年上海之鱼主题公园开园、 九棵树未来艺术中心、西渡街道社区卫生服务中心 THREE 公寓防守物料 是配套一步到位，还是空间一步到位 时间的可能时间的可能 上海20年置业经验集华润著 总结总结: : 做时间的朋友做时间的朋友 时间的稀缺 上海上海20402040唯一都心脉络墅区唯一都心脉络墅区 时间价值对比 多选交通价值对比 空间价值对比 地段上的吃亏，时间上的逆袭 时间的口号 这是一个品类决定竞争的时代 生活枢纽别墅 这是一个别墅客回城的时代 徐汇南 三城三干道 三代墅境区 这是一个莘庄南不属于莘庄南 属于大上海的时代 时代脉搏上 时间滴答里 时间的符号 这更是一个不能缺乏话题的时代 华润 申江府 痛点故事痛点故事 干货故事干货故事 话题故事话题故事 体验故事体验故事 品牌故事品牌故事华润华润2020年经验集年经验集 我们都是时间大骗子我们都是时间大骗子 拉长拉长2 2个孩子的时间个孩子的时间 时间事实卖时间事实时间事实卖时间事实 看得见的时间看得见的时间 最后1分钟，甜点 感谢，给我们时间