济南浪潮地块定位报告（修复）.pdf

1、1 浪潮地块前期战略定位报告 2 报告目录： Part1. Part3. 本体属性界定 市场机会分析 Part6. Part4. 客户机会分析 Part7. 项目定位及发展意向 核心价值体系构建 Part2. 宏观背景分析 Part5. 项目核心问题界定 4 区位：项目位于汉峪金谷片区，距济南市政府约3.3km，距高新区万达广场约4.4km； 【项目区位】项目位于龙奥北路以南，凤凰路以东，距离济南市政府3.3KM， 属于CBD旁汉峪金谷片区商业金融、商务总部中心。 3.3KM 4.4KM 5 【周边环境】拥有优质教育、医疗配套，三横一纵路网通达全城，项目东向瞰 山，景观优质，外部自然环境佳。

2、齐鲁软件园 山东省立医院东院区 奥体中心 6 【地块现状】三面临路，一面靠山，现状为未开发建设用地。 北至：龙奥北路 南至：规划路 西至：规划路 东至：围子山 7 【项目指标】地块总占地73亩，均为住宅用地，总建筑面积10.81万方，分南北 两地块，南地块容积率为3.0，北地块容积率为1.8。 8 【项目属性界定】 地块占地73亩，均为住宅用地，总建筑面积10.81 万方，分南北两地块，南向地块容积率为3.0，北向 地块容积率为1.8。 拥有优质教育、医疗配套，三横一纵路网通达全城， 项目东向瞰山，景观优质，外部自然环境佳。 1 2 3 区域属性 地块属性 项目指标 项目位于汉峪金谷片区，距济

3、南市政府约3.3km，距 高新区万达广场约4.4km。 商业金融中心汉峪片区 高新区战略发展基地 外部环境优质，公共配套完善 9 PART 2 宏观背景分析 10 【城市性质】是山东省政治、经济、文化、教育中心，环渤海地区南翼的中心 城市，国家历史文化名城 环渤海地区南翼的中心城市：济 南北连首都经济圈，南接长三角经 济圈，东西连通山东半岛与华中地 区，是环渤海经济区和京沪经济轴 上的重要交汇点，环渤海地区和黄 河中下游地区中心城市，山东半岛 城市群和济南都市圈的核心城市 山东省政治、文化、教育中心： 济南市是山东省省会、全国十五个 副省级城市之一有国家教育部985工 程、211工程的重点大学

4、山东大学、 山东师范大学等一系列高等院校 历史文化名城：济南因境内泉水 众多，被称为“泉城”，素有“四 面荷花三面柳，一城山色半城湖” 的美誉，是国家历史文化名城，首 批中国优秀旅游城市，史前文化龙 山文化的发祥地之一 产业支撑(E) 基础设施(I) 人口(P) 城市名称城市名称 济南市济南市 土地面积土地面积 8177平方公里 城市别称城市别称 泉城 行政级别行政级别 副省级行政区 城市职能城市职能 环渤海地区南翼的中心城市，是 山东省政治、经济、文化、教育 中心，国家历史文化名城 11 【城市规划】济南城市整体呈现以老城区、CBD中央商务区为主次核心，以 经十路为城市发展轴向东西两翼拓展

5、一主一副 中心城区城区：承担济南市的政治、经济、 文化中心职能，在加强古城区和商埠区保护的 同时，完善提升商业、服务业中心功能，发展 商业、金融、旅游等现代服务业； CBD核心商务区，依托政务中心、奥体中心 、文博片区，着力打造的集区域金融中心、办 公聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中 心。 五个次中心 西客站片区：根据十三五规划，西客站片区将成为济南西头的次中心。现在，这里已经是高楼林立。随着一些文化、商业项目的 进驻，五年之后，西客站片区将更具人气 新东站片区：济南新东站是济南铁路枢纽的三个主客站之一，是集石济客专、济青客专、城际铁路、城市轨道交通等多种交通于 一体的综合交通枢纽。 孙

6、村片区：位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，重点发展电子信息、交通装备、食品药品等产业。在唐冶 建设东部城区公共服务中心。 临空片区：所谓临空经济区，就是依托航空枢纽和现代综合交通运输体系，提供高时效、高质量、高附加值的产品和服务，集聚 发展航空运输业、高端制造业和现代服务业而形成的特殊经济区域。 济北片区：2015年4月，据济南市规划局有关负责人介绍，济北新城总体规划已全面启动，目前已形成初步成果。 产业支撑(E) 基础设施(I) 人口(P) 老 城 区 C B D 唐 冶 章 丘 长 清 12 【产业结构】依托政务中心、奥体中心、文博片区、汉峪金谷，着力打造的集 区域金融中

7、心、办公聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心。 舜泰 片区 东部化 工区 文体行政片区：以 奥体中心体育场及龙 奥大厦政务中心为核 心，承载行政、体育 中心职能 高新产业园区：已初 步形成了一个以高科 技产业为主体，以园 区建设为龙头，以优 质完善的服务为支撑 ，以进一步扩大招商 为突破点的协调一致 ，全面发展的核心产 业园区 东部化工区： 以济南炼油厂产区 为主，占地2.4平方 公里，在第二产业 中占据主导地位 商业金融中心：以汉峪金谷为中心，打造商业金融、商务总部中心、现代服务业 创新中心，成为城市及区域级现代服务业创新的源泉。 产业支撑(E) 基础设施(I) 人口(P) 奥体 片区

8、办公聚集中心： 以黄金时代广场、 鲁商国奥城、舜泰 广场等写字楼聚集 地组成的城市白领 聚集中心 13 【基础设施】文体配套、交通配套、医疗配套完善，缺乏支柱性商业配套、公 共配套依托于周边区域 产业支撑(E) 基础设施(I) 人口(P) 公交：多条经十路 公交线路通达市内各 区，出行便利； 路网：经十路、凤 凰路、龙奥北路、旅 游路三横一纵通达全 城； 商业：周边临街商 业、便民市场可以满 足日常需求 生活：移动、联通 营业厅、银行、加油 站等设施齐全； 医疗：山东省顶级 医院山东省立医院 东院区 文体公建：济南市政府、山东省博物馆、美术馆、奥体中心体育场、CBD顶级配套 产业驱动：齐鲁软件

9、园、汉峪金谷、舜泰广场、黄金时代广场、鲁商国奥城产业聚集 15 城市性质城市性质 及规划及规划 片区产业片区产业 结构结构 依托政务中心、奥体中心、文博片区，着力打造的集区域金融 中心、办公聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心。 基础设施基础设施 人口基数人口基数 文体配套、交通配套、医疗配套完善，缺乏支柱性商业配套、 公共配套依托于周边区域 济南市人口平稳增长，2015年全市总人口713.2万人，其中历 下区75.41万人，位居第三 产业布局较产业布局较 为合理，拥为合理，拥 有潜在购买有潜在购买 力人口较多力人口较多 的密集型核的密集型核 心片区心片区 环渤海地区南翼的中心城市，是山东

10、省政治、经济、文化、教 育中心，国家历史文化名城，济南城市整体呈现以老城区、 CBD中央商务区为主次核心，以经十路为城市发展轴向东西两 翼拓展 【宏观小结】 16 PART 3 市场机会分析 17 【市场特征一】济南中心城区住宅六大板块，本案所处东部片区为置业热点 历城区 板块印象 没落的传统化工区 产业结构 化工产业 发展状况 发展相对成熟，但是受制于地块 限制，发展空间有限 产品档次 中高端产品，主力面积70-180 价格水平 13000-5500元/ 客户层级 中高端客户，以城市机关事业单 位、企业中高层、私营业主为主 核心卖点 配套资源+性价比 历下区 板块印象 行政、商业中心区，配套

11、完善 产业结构 以第三产业服务业为主 发展状况 发展成熟，城市认可度高，配套丰富， 在售项目供应少 产品档次 中高端产品，主力面积80-140 价格水平 16000-34000元/ 客户层级 中高端客户，以城市机关事业单位、企 业中高层、私营业主为主 核心卖点 完善配套资源 高 新 区 板块印象 高新产业区 产业结构 高新技术产业 发展状况 济南新区CBD，市政配套、商业 配套逐步完善区域 产品档次 品牌开发商云集，主力面积90- 220 价格水平 15000-22000元/ 客户层级 中高端客户，以城市机关事业单 位、企业中高层、私营业主为主 核心卖点 CBD+产业聚集+交通便利 18 【市

12、场特征二】片区市场供应断档，短期内供不应求 片区市场剩余可售面积约52万，约5200套，以每周650套计算，市场仅有2个月存货，预 计年济南东部片区未来新增供应面积120万，供应紧张局面将会持续。 年片区内重点项目上半年库存 年片区内重点项目下半年预计供应 19 直面竞品 楼盘名称 容积率 规划总套数 物业类型 梯户比 凤凰国际 3.0 3402 总计23栋高层； 17层、22层、27层、 29层、30层、31层、 33层 1T2 、2T3 鲁邦奥林逸城 3.2 1525 18-33高层 1T2 、2T3 三盛国际公园 2.5 2350 5栋18层、9栋27- 29层 2T4 汉峪海风 2.8

13、 1062 总计21栋，涵盖多 层、小高、高层多 种物业类型； 1T2 、2T3 中铁逸都国际 3.0 2152 12栋18-33层的高 层，5栋11层电梯 洋房 ，1栋公租房 2T4 【市场特征三】片区内竞品项目容积率2.5-3.2，产品类型相对单一，以高 层及小高层为主； 20 直面竞品 楼盘名称 推出面积区间 （） 主力户型（） 热销户型及原因 滞销户型及原因 凤凰国际 85-246 133-140 133舒适三房 100两房，实用率低导致客 户认可度差 鲁邦奥林逸城 93-193 112-160 136舒适三房 213四房，总价高去化速度 较慢 三盛国际公园 110-150 118-1

14、32 132舒适三房最为畅销 150四房，总价高导致去化 慢 汉峪海风 90-227 123-143 100-120小三房 97两室去化相对较慢，因为 再加些钱可购买三房产品 中铁逸都国际 87-170 130-170 130-170舒适三、四 房 97两房，实用率低导致客户 认可度差 【市场特征四】整体改善化需求趋势明显，片区改善120-160三四室畅 销，2房户型受冷 21 概况 占地面积：200100平方米； 建筑面积：1000000平方米； 容积率：3.00； 绿化率：40%； 车位配比为1:0.8； 商铺个数：32； 地下室占比：1:0.8； 楼栋总数：30栋（一期10栋、二期18栋

15、、三期12栋）； 一二期总户数：3200户； 销售状况 一期售罄；二期在售；三期商业即将推售； 产品结构 （在售二期） 高层约 33层，共12栋； 洋房11 层，共6栋； 中铁逸都国际销售、产品情况 22 2016年价格走势 竞品去化关键词 本案应对关键词 地段、品牌、环境 性价比、圈层、环境 在售房源： 目前一期房源售罄，二期房源基本售罄，仅剩 余5套270平左右的顶层复式； 去化较好原因分析： 现房与准现房为主，且已有客户入住，口碑较 好； 线下活动较多，多以圈层活动为主，业主口碑 较好； 项目开发商实力强，品牌效应较好； 价格走势： 项目全年大体呈现上涨趋势，且6月份后涨势较 为明显，9

16、月份受高新万达旅游城签约事宜影响， 涨幅较大；10月份进入尾盘销售，且受限购政 策影响，价格有所下跌； 预推房源： 年预推三期，体量约17万方，主要为公寓 和商业项目； 户型 16年供应 套数 16年供应 面积() 16年销售 套数 16年销售 面积() 去化率 两室 90 177 17662 177 17662 100.00% 三室 110-145 230 32165 230 32165 100.00% 四室 150-170 2 328 2 328 100.00% 170-190 91 15840 91 15840 100.00% 190-210 2 395 2 395 100.00% 21

17、0-280 18 2957.2 13 2957.1 72.22% 合计 520 70697 515 69347 99.04% 中铁逸都国际销售、产品情况 23 概况 占地面积：47067平方米； 建筑面积：177248平 方米； 容积率：3.0； 绿化率：35%； 车位配比为1:0.8； 地下室占比：1:0.5； 一期楼栋总数：7栋；二期楼栋总数：8栋； 总户数：2350户； 销售状况 一期售罄；二期在售， 产品结构 （二期） 高层约28层， 3栋； 高层18 层，5 栋； 三盛国际公园玉玺台基本情况 24 2016年累计去化房源1024套，其中90-120三室占总比91.8 %；120-15

18、0 四室占总比 8.2% 2016年价格走势 竞品去化关键词 本案应对关键词 低价、品牌、环境 人文圈层、舒适户型 在售房源： 二期8#、9#建面约118-150三室、四室部分少 量剩余户型； 去化较好原因分析： 项目以紧凑三居户型为主，市场目标客户较多； 开发商实力强，小区物业服务好，产品品牌效应强； 价格走势： 全年整体平稳上升，6月份后，受地王及万达 旅游城签约等事宜影响，上升幅度较大； 预计加推： 17年推二期除8#9#外的10-14#楼约900套建面约95- 150平的三室、四室房源；（预推房源如下） 产品类型 面积（） 户型 套数 占比 高层 （18层） 95、118 三室两厅两卫

19、 405 45% 124、128、132、 150 四室两厅两卫 495 65% 汇总 900 100% 三盛国际公园玉玺台销售、产品情况 户型 16年供 应套数 16年销 售套数 16年销 售面积 () 去化率 两室 92 178 178 16429 100.00% 三室 95、118 802 775 86174 96.63% 四室 124-150 88 71 9224 80.68% 合计 1068 1024 111825 95.88% 25 绿城玉籣花园基本情况 概况 占地面积：66万平方米； 建筑面积：165000平 方米 容积率：2.60 ； 绿化率：35%； 车位配比为1:0.9；

20、一期总户数：900多户； 二期楼栋总数：19栋； 总户数：942户； 二期占地面积：51200平方米 ； 销售状况 一期售罄；二期在售； 产品结构 （二期） 高层约18层， 9栋； 小高层11 层，10栋； 26 2016年累计去化房源794套，其中120-140三室户型占总比79.9%，140-160四室户型，占总 比20.1% 2016年价格走势 竞品去化关键词 本案应对关键词 口碑、品质 人文圈层、校区、低价 在售房源： 二期建面约120三室、140、160四室部分少量已推未售 房源； 去化较好原因分析： 开发商实力强，社区物业服务优良，产品品牌效应强； 依山而建，环境宜居； 产品体量大

21、，易形成生活全体； 价格走势： 项目全年大体呈现上升趋势，6-9月份涨势较为明显，10月 份受限购政策影响，房源去化较慢，且价格持平； 预计加推： 17年推二期708套建面约120-160平的三室、四室的剩余房源； （预推房源如下） 产品类型 面积（） 户型 套数 占比 高层、小高 层 120 三室两厅两卫 108 15.2% 140、160 四室两厅两卫 600 84.8% 汇总 708 100% 绿城玉籣花园销售、产品情况 户型 16年供 应套数 16年销 售套数 16年销 售面积 () 去化率 三室 120 646 635 74380 98.30% 四室 140、 160 169 159

22、 25440 94.08% 合计 815 794 99820 97.42% 27 汉峪海风基本情况 概况 占地面积：210亩； 建筑面积：50万平方米； 容积率：1.8（小高层地块）、2.8（高层地块）； 绿化率：40%； 车位配比为1:1.1；商铺个数：32； 地下室占比：1:0.8； 楼栋总数：15栋（高层6栋、小高层6栋、别墅3 栋）； 总户数：1092户； 销售状况 一期售罄;二期年下半年入市； 产品结构 （一期） 高层约18层， 6栋； 小高层11 层， 6栋； 28 【市场小结】 济南整体量价齐升、量价指标分别达到历史最高点 东部区域刚改及改善为主，短期内住宅供不应求。 典型竞品项

23、目为三盛国际公园，月均去化95套左右 东部区域以刚改项目为主，容积率多在2.5-3.2之间，物业类型涵盖小 高层、高层等产品，短期内住宅供不应求。 1 2 3 济南整体市场特征 区域特征 典型案例特征 2016年济南住宅市场整体量价齐升，量价指标分别达到历史最高点 29 PART 4 客户机会分析 客户定位 客户流向 31 区域来源：高新片区、历下区、历城区、老城区。 职业构成：企业高层、泛公务员、私营业主等高收入职业。 家庭结构：三口之家为主，少量四口之家、准四口之家。 客户层次：企业精英，购买力较强；家庭年收入在20万以上。 置业目的：为追求更舒适生活环境及未来城市发展方向 主要交通方式：

24、以私家车为主，大部分家庭有1辆车，少量家庭有两辆以上。 产品偏好：首次改善客户对项目品质、配套、企业品牌等要求较高 【核心客户描摹】东部地缘性刚改客户 32 范围：东至凤岐路，南至旅游路，西至奥体东路，北至花园东 路。 规划：汉峪金谷及重汽研发中心的建设运营在2016年，将为本 项目带来约10万商务人口；考虑本项目的销售周期，此类客群 正是本项目住宅客户的重要客群。 重点客户：总部基地南北区企业的中高层管理者及部分员工。 1 3.齐鲁软件园 3 8.汉峪金谷 8 7 7.重汽研发中心 2 4 4.时代总部基地 1.舜泰广场 2.怡科大厦 重点客源分析： 在用： 在建： 5 5.三庆财富中心 6

25、.小鸭集团 齐鲁软件园： 截至2011年，齐鲁软件园入园企业已超过千家，从 业人员9万余人 。 总部基地北区（舜泰、怡科大厦、时代总部基地）： 济南市舜华路以东，刘智远路以西，经十路以北，大 山坡公园以南。占地约12万平方米，地上总建筑面 积为73万平方米，地下总建筑面积为20万平方米， 从业人员约3万人。 汉峪金谷南区： 总部基地南区占地约90公顷，总建筑面积约为300万 平方米，其中地上建筑面积约200万平方米，地下建 筑面积约100万平方米，预计带来6万的商务人口。 6 东部CBD和总部基地成型，大量大型企业东迁，从业人员至少9万人。 【核心客户锁定-1】：东部私企业主及企业中高层 33

26、 经十路沿线，以政府机关、大型国企及事业单位为主导的客群。 写字楼(组团) 政府事业单位宿 舍 政府单位 银行及金融机构（大 型） 医院 酒店 高校 小区 18 73 21 1 7 8 6 约11 本区重点单位 写字楼：黄金时代（国资委）、山东能源（山东 能源集团）、中润（中石化）、大众报业集团、润 阳大厦、山东高速等写字楼组团。 政府事业单位宿舍：省市直属机关宿舍、旅游局 宿舍、财政厅宿舍、市建委宿舍、科技出版社宿舍、 工商局、文化局等单位宿舍。 政府单位：山东省财政厅、济南市政府机关、地 矿勘探院等。 学校：山东师范大学老校区、山大老校区、山东 经济学院、山东医科大学等高校。 医院：省立医

27、院东院、武警医院、山东妇产医院 等。 【核心客户锁定-2】 ：经十路沿线泛公务员客群 34 区域 老小区（2000年以前） 机关单位宿舍（2000年以前） 合计 1 20 18 38 甸 柳 小 区 燕 子 山 小 区 范围：东至二环东路，西山大路；南至经十路，北至北园大街 重要小区代表： 1、区域比较有代表性的老小区：有花园小区、七里堡小区、 南全福小区、甸柳小区、燕子山小区、百花小区、东环花园、 肉联厂小区、将军小区、电厂小区、二钢小区、七里河小区、 窑头路小区、山大小区、祝甸小区、北全福小区、幸福柳小区 2、机关单位宿舍:中建八局、武警医院宿舍、和平路山航宿舍、 中铁十四局宿舍、省建工集

28、团宿舍、山大宿舍、农科院宿舍等 【核心客户锁定-3】 ：东部老小区刚改客群及东部拆迁客群 潜在客户核心来源区域，90年代后老小区约38个，约4万户 35 历城区 历下区 市中区 天桥区 高新区 【客户流向】刚改客户整体向东部片区流动 刚改客群 改善客群 36 PART 5 项目核心问题界定 37 S-优势 W-劣势 T-威胁 O-机会 片区价值：已获得市场认同的 CBD旁汉峪片区 配套价值：省立医院东院区、高 新区实验小学、三横一纵路网通 达全城，项目东向瞰山，外部自 然环境佳。 宏观政策：未来政策的不确定性 片区升温：济南中心城区住宅六 大板块，本案所处东部片区为置 业热点 供不应求：片区市

29、场供应断档， 短期内供不应求 品牌号召力弱：开发商在济南市 场声音薄弱 【SWOT分析】 38 【项目核心问题界定】 战略层面： 开发商在济南市场声音薄弱，如何塑造开发品牌？ 选择何种物业形态搭配能够保证项目现金流及产品溢价？ 操作层面： 项目产品定位、项目规模确定及形象定位 核心价值构建 39 PART 6 项目定位及发展意向 40 【产品定位策略】产品使命通过南地块高层实现项目资 金快速回笼 南地块规划为4栋28层1单元两梯四户高层产品， 产品针对刚需、首改客群。 物业类型 占地面 积（ ） 建筑面积 （ ） 容积率 高层（28） 1.7万 5.1万 3.0 户型配比 面积（） 面积（）

30、面积比例 套数 套数比例 三室 95 0.97万 19% 99 22% 105 2.45万 48% 224 50% 125 1.17万 23% 90 20% 四房 140 0.51万 10% 36 8% 合计 5.1万 100% 448 100% 41 【产品定位策略】产品使命通过北地块低密度产品实现项目溢价 及品牌影响力落地 北地块建议规划为8栋小高层产品，其中6栋18层2单元一梯两户产品，2栋11层 1单元一梯两户产品。产品面对客群主要为刚改及改善型客群。 物业类型 占地面积 （ ） 建筑面积 （ ） 容积率 小高层 （18/11 层） 3.17万 5.71万 1.8 户型配比 面积（）面

31、积（） 面积比例 套数 套数比例 紧凑三室 105 1.71 30% 167 35% 舒适三室 125 2.86 50% 238 45% 四室 140 1.14 20% 71 15% 合计 5.71万 100% 476 100% 42 物业类型 占地面积（） 建筑面积（） 高层 4.87万 10.81万 户型 户型配比（） 面积（） 面积比例（） 套数 套数比例 三室 95 1.62万 15% 99 15% 105 4.76万 44% 391 45% 125 3.03万 28% 328 30% 四室 140 1.3万 12% 107 10% 10.81万 100% 924 100% 【产品定位

32、】 本项目的整体户型配比： 44 PART 7 核心价值体系构建 45 【核心价值体系】 轻 奢 产 品 价 值 体 系 轻奢科技华宅 轻奢建筑风格 轻奢园林景观 性价比最大化 3.2米奢阔层高、全通透、高赠送，多向阳三室为趋 势，打造超越市场的优质户型 建议选择新古典风格，打造品质立面 打造主题明确的“台地景观园林” 轻奢社区运动配套 wifi覆盖、新风系统、直饮水入户 慢跑道、篮球场、羽毛球场等运动设施，营造社区健 康生活 轻奢泛会所 结合景观和一层架空层打造社区文化空间 46 【轻奢科技华宅】“Wifi智能” 社区，打造精神消费与移动互联相结合的品 质生活示范区 互联网+基础服务平台 互

33、联网+增值服务平台 应 用 系 统 社区App Wifi全覆盖 物联门禁卡 物联信报箱 智能物业费收取 应 用 系 统 公共APP软件 掌上便利店 微信公众号 47 空气污染严重 PM2.5频频爆表 有效调节室内空气湿度，使居室 时刻保持干爽、舒适的状态。 不用开窗即可获得新鲜空气，减 少室内热损失，节省能源。 驱除室内装饰造成的可能长时间 存在的有害气体。 【轻奢科技华宅】除霾新风系统，高效过滤 PM2.5，提升室内空气水平 48 直饮水一般采用分质供水的方式直通住户。所谓分质供水，即根据生活中人们对水的不同需要，由市政提供的自来水为生 活饮用水，把自来水中生活用水和直接饮用水分开，另设管网

34、，采用特殊工艺将自来水进行深度加工处理成可直接饮用的纯 净水，然后由食品卫生级的管道输出直通住户，实现饮用水和生活用水分质、分流，达到直饮的目的，并满足优质优用、低 质低用的要求。 【轻奢科技华宅】直饮水入户，改善生活水质品质，打造健康生活 49 【性价比最大化】赠送飘窗、拐角飘窗、阳台 飘窗 拐角飘窗 阳台 赠送飘 窗、阳台 赠送一半 等小空间， 增加居住 舒适度。 50 【轻奢社区运动配套】结合园林打造健康慢跑道、篮球场，运动绿地空间设置 羽毛球场地，营造健康生活方式 51 【轻奢建筑风格】新古典主义建筑风格，通过稳重的色彩、低层面砖与高层真 石漆的组合，配合线条切割，体现高端档次与品质感

35、 造型设计中借助大量刚柔并济的装饰线条，展现建筑物俊朗轮廓 建筑色调以明快温和的偏褐色为主，配以稳重华丽的纹饰，体现项 目稳重大气形象。 低层选择石材或者面砖，高层可选择 真石漆配合线条切割，出效果的同时 节约成本； 52 【轻奢园林景观】结合地势打造台地景观园林 53 首个设置泛会所的项目，泛会所区别于的架空层式休闲区， “1+3”高端品质配置，其产品设计、创作理念均来东南亚 度假酒店。由1个拥有多功能互动泳池的高端社区商业，及3 个主题泛会所围合而成。 【轻奢泛会所】针对首改客户，配置“1+3”高端品质泛会所，由一个拥有多 功能互动泳池的社区商业，及3个主题泛会所围合而成 占地面积 10万

36、 总建筑面积 63万 物业构成 12栋高层和1栋超高层住宅、4栋多层住宅、1 栋超高层办公 容积率 4.68 主力户型面积 34一室 58-79两室 91-110三室 120-122四室 内部配套 商业，幼儿园 54 优秀户型推荐（万科城），2梯4户，面宽39.9米，中间户95三室， 边户110三室、140三室，客厅开间在3.5米以上 28高层 18小高层 西边户110：两间向阳；客厅开间3.5米，主卧开间3.3米，三个功能空间带阳台； 中间户95：三间向阳；客厅开间3.5米，主卧开间3.2米，玄关设计，餐客一体，卫生间干湿分离 东边户140：四间向阳，客厅开间4.2米，主卧开间3.6米，玄关

37、设计，主卧带卫生间和衣帽间 11小高层 55 28高层 18小高层 优秀户型推荐（万科金域华府），1梯2户，18层，一个单元面宽20.3 米，107+107 107+107：三间向阳，客厅开间3.6米，主卧开间3.5米 餐客一体设计，卫生间干湿分离 带连廊的一层每户可实现北向小空间的赠送 11小高层 56 28高层 18小高层 优秀户型推荐（万科金域华府），1梯2户，18层，125+125，餐 客一体，主卧带独立卫生间 125+125：三间向阳 主卧带独立卫生间 餐客一体 11小高层 57 万科麓山：143三房 产品迭代 万科城：140四房 干湿一体 干湿分离 家政室 小空间 主卧衣帽间设计 四个功能空间向阳 三个功能空间向阳 28高层 18小高层 优秀户型推荐（万科四室创新），1梯2户，140+140四室，大面 宽，四个空间朝阳，功能迭代 11小高层 58 28高层 11小高层 18小高层 济南鲁能7号135四室两厅两卫 南向四开间设计，135超高实用率四房 济南绿地IFC160四室两厅两卫 南向四开间、超大南向生活阳台设计 优秀户型推荐（鲁能泰山七号、绿地IFC四室创新） 59 让更多的人享受真正的地产服务！ You enjoy. We serve. THANKS!