1、光福光福嘉福商业广场嘉福商业广场实盘操作方案实盘操作方案PART1PART1：光福商业格局：光福商业格局作为一个镇区，本案位于未来规划中新镇中心区域，周边高档住宅区集中，同时由于光福的旅游及玉器等特色旅游产业发展规划，因此我们在规划业态时也必须提高餐饮比例，不能过于庞大却必须适度超前。邓尉中路以及南街是目前光福老镇区镇人流最大的商业区，经营业态最为丰富，同时也是镇区租金较高的中心区域从右图可很直观看出，目前商家的经营业态主要是以零售服务为主，餐饮其次；零售商家面积为5655目前邓蔚中路沿街商铺租金水平集中在在0.81.4元/天邓蔚中路商家经营业态比较 邓蔚中路沿街商业（含南街）总商业面积187
2、25左右；目前光福镇的商铺租金水平在0.81.4元/天之间；绝大多数的店铺租金集中在1.5万元/年；另外值得一提的是光福玉器一条街，经过多年的发展，目前已经成为苏州地区玉器产销最为集中的市场，该类商家基本通过前期经营，已经积攒了较大资本，同时随着区域内商家竞争的激烈化，以及镇区热点闹市的转移，很大一部分商家愿意向外发展，因此，是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一。因此，是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一。苏福路老商业街位于209省道往西延伸段是一个以菜场为依托，自是一个以菜场为依托，自发形成的商业街发形成的商业街光福镇已经于去年完成对其改造扩容但改造后经营状态不如以往该商业街目前进驻
3、商家共147家现存商家业态配比中，餐饮和零售服务占据了42%光福商业街商家业态统计该商业街系自发形成，作为一个周边居民区的配套商业，其经营业态可谓是经过锤练真正存活下来的业态，可以说是我们项目很值得借鉴的一个价值样本。充分利用原有菜场资源，可最大程度上盘活周边的商铺经营借鉴1：借鉴2： 从分布来看：光福商业主要集中在邓蔚中路与南街沿线，老镇商业中心即邓蔚路沿街商业 从建筑来看：多数为沿街一到三层商铺，一层做门面，二、三层做住宅或是仓库 从面积来看：底层商铺多在4080平米左右，一到三层合起来多在120140平米之间 从业态来看：多为日常便利店、小餐饮店、服装、五金机电等 从客源来看：多为本地人购买，或出租或自己经营光福商家业态总体分析 1、商业形态主要以沿街店面为主，缺乏综合商业；、商业形态主要以沿街店面为主，缺乏综合商业；光福商业相对集中，主要集中在以灯蔚中路、南街区域，该片区涵盖了从服
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