1、旧住宅小区旧住宅小区石笮花园石笮花园物业管理方案物业管理方案前言 第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议第一节 调研“xx 花园”是位于 J 市区的高尚纯住宅小区，公元 1994 建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士） 。物业管理系由中港合资的 J 市物业管理公司进行。为使“xx 花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，xx 物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“xx 花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。经调研和
2、分析 xx 物业管理公司认为现时“xx 小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。形成与业主利益的矛盾。物业保值、增值意识被动：
3、物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。xx 花园小区乃花园小区乃 94 年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。物业管理服务意识被动：现时“xx 花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。沟通服务缺乏： 物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为， 相互沟
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