深圳东门金座裙楼商业项目定位及招商方案（12页）.ppt
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深圳东门金座裙楼商业项目定位及招商方案（12页）.ppt
1、项目定位及招商方案 该地块属于深圳最为繁华的东门步行街附近，是深圳零售商业和批发商业的集中区域。核心商圈内有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马服装批发市场、西华宫等一系列深圳知名消费场所，与商业步行街内众多零售店铺共同营造了浓厚的商业气氛。 1 1优势分析（优势分析（S S）：商圈、展示性）：商圈、展示性 2 2劣势分析（劣势分析（W W）：结构）：结构 3 3机会分析（机会分析（O O）：定位）：定位 4 4威胁分析（威胁分析（T T）：商业形象、竞争性）：商业形象、竞争性 东门商业是从自然村发展而来，商圈规模受到制约。 东门商业是以批发带动零售的模式展开。 东门消费者具有以下特征，女性占多
2、数，年龄层次偏小，客单消费比较低。 东门商业的经营者是东门最富有的人群，无论是招商抑或是销售都可以以这类人群为目标。 商铺直接销售常见于概念地段。 对近期无法预见的利益，通过概念运作将远期的机会点放至最大，并通过这一远景卖点打动客户。 项目经过前期运作，给人留下的既往映象不佳。在该地段众多竞争者之中，以吉铺的形式很难达到业主所预期的销售单价。 面对种种不利因素，在三级市场运作中并不排除可将物业直接销售的可能，特别是针对香港投资市场。 先租后卖模式通常会出现在商业相对成熟片区，有既定的消费者，有一定的商圈规模，由于区域商业已经发展到一定规模，以先租后卖的模式，可以最大化的实现项目价值。 在商铺销
3、售领域，带租约销售与吉铺销售互相比较，带租约销售可高出15%的销售金额。 以先租后卖为主出发点。 以招商蓄客的方式积累客户资源 在蓄客期积极地向深港投资客推介项目，寻找买家。 如无法在短时间内寻找到投资意向较强的买家，则按计划进行招商工作。 方案一：家电卖场 通过与家电连锁业品牌商家“强强联手强强联手”策略，与市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司长期合作，以提高项目市场优势形象。 参考商家：易好家、铭可达、永乐、丰泽 优点：优点：因其装修风格定位高，目标消费群广，能吸纳人流，为商铺的升值创造了基本条件；同时能满足不同商铺投资客的选择，且也适合返租销售方式，且能为商铺的整体售价提供有利的平台。 缺点：缺点：其具有商家的合作要求比较苛刻、租金相对低、租期比较长，降低了发展商的实际利润值. 方案二：专业批发卖场 参考业态：美发、布艺、婴用童用、宠物花鸟 优点：优点：因其业态特性强，市
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