房地产集团公司土地增值税清算案例解析【22页】.doc
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房地产集团公司土地增值税清算案例解析【22页】.doc
1、十一、十一、房地产企业土地增值税的计算房地产企业土地增值税的计算( (附案例附案例) ) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税实行的是四级超率累进税率， 计 算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能 更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间 的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括 取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、
2、与转让房地产有关的税 金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30，速算扣除数为 0； （2） 增值额超过扣除项目金额 50， 未超过扣除项目金额 100的部分， 税率为 40， 速算扣除数为 5； （3） 增值额超过扣除项目金额 100， 未超过扣除项目金额 200的部分， 税率为 50， 速算扣除数为 15； （4）增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60，速算扣除数为 35。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收 取的价款。 实物收入是
3、转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。 其他收入是转让房地产 取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费和开发间接费用；基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开 发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊 利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的 5以内 计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的 10以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地
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