2019深圳龙光·玖誉府高端住宅营销执行策略报告.pdf（110页）
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2019深圳龙光·玖誉府高端住宅营销执行策略报告.pdf（110页）
1、龙光玖誉府 营销执行策略报告汇报 龙光玖誉府团队 2019年10月10日 目录contents 01 壹 目 标 及 难 点 解 读 02 贰 市 场 情 况 分 析 03 叁 核 心 价 值 梳 理 04 肆 客 户 分 析 定 位 05 伍 营 销 执 行 策 略 目标及难点解读 销售目标分析 项目难点分析 PART 1 壹 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案 销售目标 11月2日 巡展拓客 预计节点 营销阶段营销筹备期开盘热销期强势蓄客期 10月 12月1日 营开&样开验资 12月15日（周日） 开盘 1.5月强势蓄客2周清盘 12月31日 清盘 1个月筹备 【价格目标】突破市场
2、价格天花板，达到均价5.5-6万元/（含精装价格） 【去化目标】售开即售罄，12月31日前完成去化377套、约18亿。 12月13日（周五） 预售&认筹 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案 项目难点梳理一：体量小，规模不占优势 无规模优势：占地约1.5万、建面约8.5万，体量较小，不占规模优势，规模气势不强，与品牌往常地王项目在规模上 有所差异。 自身配套不完善：项目无商业指标，仅菜市场指标（暂定作为餐饮），园林小，缺乏一站式的完整生活配套。 项目基本指标 占地面积15324.39 总建筑面积84857.9 容积率3.98 绿化率40% 停车位470个 菜市场体量1500 图书馆体量8
3、000 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案 项目难点梳理二：城市面貌老旧、周边配套低端、噪音 合正观澜汇项目 合正观澜汇二期（目前已建围挡） 观澜大道、茜坑地铁口 北侧 东侧 南侧 工业厂房、农民 房 西侧 北侧紧靠合正观澜汇一期。 西侧是工业厂房和在建中的轨道交通，施工界面，道路不平整，厂房包围，生活档次较低。 东侧紧邻观澜大道与茜坑地铁口相连，东侧产品将受到噪音影响。 南侧地块为合正观澜汇二、三期，未来建成后对项目南侧产品景观面有一定遮挡。 知识星球：地产营销全案微信公众号：地产全案 项目难点梳理三：溢价难，如何突破市场价格天花板 一手备案均价：盘点观澜区域内近3年取得预售证的项目，备案价均在4.3-4.6万元/，在售均价4.7-4.8万/。 二手成交均价：周边二手竞品项目均价4.1-4.8万元/。 政府限价严格背景之下，观澜区域隐形限价天花板5万元/；比同片区卖高10%的价格
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