1、上海写字楼广告与营销策略方案 一、 项目简析 二、 项目定位 三、 营销策略 四、 广告策略 五、 媒介策略 近期来，我们针对上海市中级商务楼，尤其是沿江商务楼、腹地商务楼、环线外商务楼三大板块， XX大 厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。在我司2002年12月、2003年1月、 4月拟定的 XX人厦广告策划人纲的基础上，又作了进一步深化，初步形成了目前的XX人厦广告与 营销策略深化方 案。 在本方案中，我们在对同质商务楼的市场处位及租伟作比较与量化分析的基础上，结合XX大厦营销 推广的 三个阶段，就人厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、
2、完善和深化。 整个深化方案力求可操作性和可实施性，以期在实施XX A厦营销推广和广告策划与推 广过程中产生积极的 作用。 一、市场及项目简析 （一）市场简析 1、 上海甲级商务楼市场总体概述 2003年，上海商务楼市场整体呈现上升的态势。日前全市共有甲级商务楼350多万平方米，上海小 心城 区的甲级商务楼市场平均出租率已有原先的65%,攀升至目前的90%左右,空置率降到10%以下， 租金比上年增 长7个百分点，均价在美元/平方米/天。据预测，自2003年至2005年，上海屮级 商务楼供应量约为30 7; 平方米/年，总需求量为35力平方米左右/年，租金将小幅増长。 预计在未來4年内，还将新上市
3、200 Ji平方米甲级商务楼，至2006年,上海地区商务楼供应将达到 高峰 期，将引起上海甲级商务楼租金的全面下滑。 近一年來，上海写字楼租金涨幅明显，述贷金额与租金相差无几，为了降低商务成木，部分中资机构、 合 资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用H建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空 间，这 将在一定程度上加剧屮级商务楼市场的竞争。 中心区域与开发区商务楼的两极分化现状引发的马太效应，已严重影响到开发区商务楼的建设与销售。 上 海屮心城区的虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路、小陆家嘴五个地区，汇集了上海绝大多数 的顶级商 务楼物业，占了全市供应总量的近九成。山于具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利 的交通，吸引了 众多知名公司入住，屮级商务楼平均出租率达到90%以上，租金达0.8美元/平方米/天。 而以金桥、外高桥等 为首的经济开发区， 由丁缺乏良好的商务
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