成都房地产集团商业地产销售模式研究报告（15页）.doc
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成都房地产集团商业地产销售模式研究报告（15页）.doc
1、( (最新最新) )成都成都 xxxx 集团商业地产销售模式研究报告集团商业地产销售模式研究报告 商 业 地 产 销 售 模 式 研 讨 报 告 成都 xx 资产管理公司商业运营部 商业地产销售模式研究 1 一、 商业建筑分类与布局 1、建筑分类: 类别 面积区间 概念 案列 集中 5000 平米以上闭合商多个经营主体通过业态 功能天府汇城、新城市广 业 互补完成项目商业功能实现 场等 独栋 8 千,1.5 万平米 单体商业建筑， 经营主体为人民商场、九龙购物 单个商业主体完成项目商业广场等 经营 底商 200 平米以下 我们常见的商铺，拥有独立锦里、莱茵时代广场 的物权，有些底商含 2,3
2、楼 裙楼 2000 平米左右 没有空间分隔，商业面积较莱茵时代广场 大，顶层有明显塔楼式住宅 2、商业布局分类: 商业地产 集中 独栋 底商 裙楼 点、线、面、体式 商业聚合形态 点式 线式 面式 体式 空间特征 独立式建筑 沿交通线排列建筑分组分群，建筑竖向开发， 内部空间贯通构成街道空间片区整体规划高层地下结合 交通组织原则 独立周围街道建立步行化交组织区域交通利用多层空间 合理组织内外通组织系统体系纳入城市开发立体交通 流线网络体系 规划设计要点 合理利用基地重视街道空间合理规划城市综合利用城市 组织商业环境环境设计空间序列地下空间 满足购物行为 需求 购物中心 商业建筑类型 大中型商场
3、、市复合商业大厦、商业街 商业广场场地下商场 在实际操作过程中，商业布局由点、线、面、体的方式演变成 L 型、U 型、 圆型、三角型、椭圆型等不同的形态分类。 二、 商业地产的价值体现 1、销售价值 2 是指开发商在开发商业建筑后进行销售，其销售价格往往是开发成本 的 2,5 倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利 润空间，所以成为销售价值。 2、交换价值 开发商将商业物业抵押给银行进行贷款，从而获取现金流的一种途径。 因为物业有销售价值，所以获取的现金流量大于住宅地产。 3、投资价值 这是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。 4、经营价值 商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营， 产生经营收益。 以上四种价值我们称为商业地产的“四大基准价值”。 三、 商铺的销售模式 通过物权的转移方式或转移途径来划分商业地产的销售模式，作为我
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