1、 图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：模式一：“融资型开发类融资型开发类”众筹能解决什么问题？众筹能解决什么问题？锁定客户锁定客户+融融资资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信 托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供 低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持 在年化收益率 10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园【案例】碧桂园-平安众筹建房（
2、即碧桂园上海嘉定项目）平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目） 2015 年 4 月 29 日，碧桂园以 6.08 亿元竞得上海市嘉定区徐行镇 02-05 地块，这也是平安好房首个 开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好 房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与 开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者 将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现 产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的
3、权益；此后，投资者可 以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带 有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差 将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的 成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建 设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图 2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？通过通过“营销型开发类营销型开发类”众筹提前锁客众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建 设，但相对于整个项目建设成本及后
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