1、房地产房地产开发成本全解 开发成本全解 第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建 设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出； 流 动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房
2、地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包 括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发 间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用， 从财务角度， 这些 成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础
3、设施建设费、 建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费 用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等） 。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设 施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例 6-1： 某开发商在广州开发一个项目， 总建筑面积 157,349 平方米， 其中住宅 135,049 平方米，商铺 5,300 平方米，会所 17,000 平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自 己经营。该项目总投资 70,794 万元，其中开发建设投资 70,644 万元，由开发产品成本 65,644 万元和自营固定资产 （会所） 5,000 万元组成。 会所投入运营时需投入经营资金 150 万元，在项目结束时（预计 38 年后）一次收回。
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